ماهیت و قابلیت استماع دعوای ثانوی (خواسته جایگزین) و تمایز آن با خواستههای ظنی و احتمالی
❤5
ماهیت و قابلیت استماع دعوای ثانوی (خواسته جایگزین) و تمایز آن با خواستههای ظنی و احتمالی
در پرونده حاضر، اختلاف ناشی از یک رابطه قراردادی در زمینه مشارکت در ساخت مطرح گردیده است. خواهان با استناد به توافق صلح، دعوایی به خواسته الزام طرف مقابل به انتقال و تحویل املاک موضوع توافق و در صورت تعذر، پرداخت معادل ارزش روز آنها اقامه نموده و همچنین جبران خسارات ناشی از عدم اجرای تعهدات را مطالبه کرده است. در مقابل، خوانده ضمن ایراد، دعوا را از حیث طرح خواسته بهصورت ظنی و احتمالی، قابل استماع ندانسته است.
دادگاه در رسیدگی خود، ابتدا به ماهیت دعوای جایگزین یا ثانویه میپردازد. بر این اساس، طرح همزمان الزام به اجرای تعهد و مطالبه قیمت در صورت تعذر را نه نشانه تردید در خواسته، بلکه شیوهای پذیرفته برای تضمین اجرای حق میداند که با فلسفه حرکت از دادرسی صورتمحور به دادرسی حقیقتمحور سازگار است. به نظر دادگاه، مستندات قانونی پراکنده و رویه قضایی، پذیرش این شیوه طرح دعوا را تأیید میکند؛ ازاینرو ایراد شکلی مبنی بر مردد یا احتمالی بودن خواسته وارد تشخیص داده نمیشود.
با این حال، دادگاه در بررسی ماهوی اختلاف، به پیوستگی قراردادهای منعقده و نقش شروط اساسی مندرج در توافق صلح توجه کرده و احراز میکند که اجرای تعهدات موضوع توافق منوط به تحقق شرایطی بوده که تحقق نیافته است. همچنین مشخص میگردد برخی املاک مورد مطالبه در مالکیت اشخاص ثالث قرار دارند و برخی خواهانها نیز ذینفع مستقیم محسوب نمیشوند. دادگاه علاوه بر این، تحقق نیافتن شرط اساسی مربوط به آغاز اجرای پروژه توسط سازنده جدید را موجب اختلال در تعادل عوضین و سقوط امکان الزام به انتقال املاک میداند.
بر این اساس، دادگاه ضمن رد ایرادات شکلی نسبت به ماهیت دعوای بدیل، دعوای برخی خواهانها را به لحاظ فقدان ذینفعی مردود اعلام نموده و دعوای اصلی را به جهت عدم تحقق شروط اساسی قرارداد و فقدان امکان الزام به اجرای تعهد، وارد ندانسته و حکم به بیحقی خواهان صادر کرده است. بدین ترتیب، دادنامه حاضر در عین پذیرش دعوای ثانوی بهعنوان ابزاری برای دسترسی مؤثر به عدالت و مردود دانستن ایراد شکلی نسبت به آن، با ورود به ماهیت دعوی، خواهانها را ذیحق نمیداند.
❤19
قائممقامی در دعوای تخلیه؟
انتقال یا عدم انتقال حق فسخ یا تخلیه موجر با انتقال عین مستأجره و امکان اعمال ضمانتاجراهای تخلف مستأجر توسط مالک لاحق
در پرونده حاضر، اختلاف ناشی از یک رابطه استیجاری مشمول قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ در خصوص یک باب مهمانپذیر مطرح گردیده است. مالک جدید (تجدیدنظرخواه) با استناد به وقوع تعدی و تفریط با احداث بنا و تغییرات غیرمجاز توسط مستأجرین، دعوایی به خواسته فسخ اجارهنامه رسمی و تخلیه عین مستأجره اقامه نموده است.
دادگاه بدوی با این استدلال که تغییرات در زمان مالک سابق رخ داده، حق تخلیه جنبه شخصی داشته و به خریدار منتقل نشده است و همچنین اقدامات مالک سابق (نظیر مطالبه اجارهبها و تعدیل آن) ظهور در رضایت و اسقاط حق تخلیه دارد، حکم به بطلان دعوی صادر کرده بود.
انتقال یا عدم انتقال حق فسخ یا تخلیه موجر با انتقال عین مستأجره و امکان اعمال ضمانتاجراهای تخلف مستأجر توسط مالک لاحق
در پرونده حاضر، اختلاف ناشی از یک رابطه استیجاری مشمول قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ در خصوص یک باب مهمانپذیر مطرح گردیده است. مالک جدید (تجدیدنظرخواه) با استناد به وقوع تعدی و تفریط با احداث بنا و تغییرات غیرمجاز توسط مستأجرین، دعوایی به خواسته فسخ اجارهنامه رسمی و تخلیه عین مستأجره اقامه نموده است.
دادگاه بدوی با این استدلال که تغییرات در زمان مالک سابق رخ داده، حق تخلیه جنبه شخصی داشته و به خریدار منتقل نشده است و همچنین اقدامات مالک سابق (نظیر مطالبه اجارهبها و تعدیل آن) ظهور در رضایت و اسقاط حق تخلیه دارد، حکم به بطلان دعوی صادر کرده بود.
❤10👍5
قائممقامی در دعوای تخلیه
دادگاه تجدیدنظر در دعوای حاضر، ضمن نقض رأی بدوی، بر اساس استدلالهای نهگانه مبادرت به صدور حکم تخلیه نموده است:
نخست آنکه، از منظر فلسفه حقوقی، عدالت و قانون با نظم مدنی پیوندی ناگسستنی دارند؛ لذا هر اقدامی که برخلاف نظم مقرر در قرارداد و قوانین موضوعه باشد، مصداق ظلم و تعدی تلقی شده و هدف قانون، اعاده این نظم از دست رفته است. دوم آنکه، قانون تنها از حقوقی حمایت میکند که بر مدار قانون ایجاد شده باشند. بر این مبنا، مستأجری که با خروج از حدود اذن و نقض مقررات مبادرت به تغییر در عین مستأجره نموده، نمیتواند تحت لوای قانون، انتظار حمایت در برابر موجر را داشته باشد. سوم آنکه، مبانی رأی بدوی واجد تعارض است؛ چراکه نمیتوان از یک سو حق تخلیه را به جهت شخصی بودن غیرقابل انتقال به خریدار دانست و از سوی دیگر مالک سابق را واجد حق اسقاط آن قلمداد کرد؛ زیرا لازمه اسقاط یک حق، پذیرش امکان انتقال و وجود آن حق است. چهارم آنکه، بر اساس نظام حقوقی حاکم بر قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶، رابطه استیجاری واجد استمرار است و با انتقال مالکیت عین، وضعیت حقوقی ناشی از عقد اجاره و کلیه حقوق و تکالیف موجر سابق (از جمله حق فسخ و تخلیه ناشی از تخلفات) به موجب قاعده قائممقامی خاص به مالک جدید منتقل میشود. پنجم آنکه، تعدی مستأجر در این پرونده از نوع «تعدی مستمر» است. بدین معنا که آثار مادی تخلف (احداث بنا و تغییرات) پس از انتقال ملک نیز ادامه یافته و هر روز تجاوز جدیدی به حق مالکیت مالک فعلی محسوب میشود، نه صرفاً یک واقعه حقوقی که در گذشته پایان یافته باشد. ششم آنکه، اسقاط حق امری استثنایی است و نیازمند اراده صریح است. لذا اقداماتی نظیر طرح دعوای تعدیل اجارهبها که برای حفظ تعادل اقتصادی قرارداد است، دلالتی بر رضایت به تخلف یا انصراف از حق تخلیه ندارد و طبق اصل استصحاب، بقای حق تخلیه مفروض است. هفتم آنکه، حق انتفاع مستأجر همواره مقید به حدود اذن مالک است، نه تابع مصلحتسنجی یکجانبه مستأجر. بنابراین دفاع مستأجر مبنی بر اینکه تغییرات موجب ارزش افزوده شده یا به استحکام بنا لطمه نزده است، مسموع نیست؛ چراکه مالکیت متضمن حق بر «تمامیت وضعیت مال» است. هشتم آنکه، طبق رویکرد انسجام هنجاری، تفسیر قواعد حقوقی باید بهگونهای باشد که «نقض عهد» برای متخلف سودآور نباشد. اگر مستأجر بتواند با نقض شرط عدم تغییر، بنای اضافه احداث کند و از تخلیه مصون بماند، عدالت قراردادی و اراده طرفین در زمان انعقاد عقد مخدوش میگردد. نهم آنکه، آراء کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری و نظریه کارشناس رسمی، اگرچه ماهیت اداری یا فنی دارند، اما در این پرونده بهعنوان «امارات قضایی معتبر» دلالت بر وقوع تخلف ساختمانی و خروج مستأجر از حدود مجاز تصرفات داشته و موجب حصول علم متعارف برای دادگاه در جهت احراز تعدی شده است. بنابر مراتب فوق، دادگاه تجدیدنظر با احراز قائممقامی تجدیدنظرخواه و اثبات تعدی مستمر مستأجرین، ضمن نقض دادنامه نخستین، حکم به فسخ قرارداد اجاره و تخلیه عین مستأجره صادر نموده است.
پ.ن: در کتاب #قائممقامی_در_قراردادها و نیز دو نیز در آرای سابق، انتقادهای وارد بر تصمیم دادگاه محترم تجدیدنظر را به تفصیل گفتهایم و خوانندگان محترم را به همان کتاب ارجاع میدهیم. تنها اضافه میشود که اگرچه قضات اندیشمند دادگاه تجدیدنظر در پی تحقق عدالت قضایی در تعارض و دوران بین حقوق موجر یا مستاجر برآمدهاند، اما واگذاری عین به خریدار، بدون انتقال حق تخلیه و نگرفتن هیچ عوضی از سوی مالک سابق از مالک جدید بابت چنین انتقالی و بهویژه قواعد راحع به حدود قائممقامی در انتقال مال موضوع قرارداد به ثالث و بهویژه اینکه حق تخلیه جزء توابع مال موضوع انتقال نیست و اثر آن بر عدم تحقق قائممقامی نباید نادیده گرفته شود.ر آرای سابق، انتقادهای وارد بر تصمیم دادگاه محترم تجدیدنظر را به تفصیل گفتهایم و خوانندگان محترم را به همان کتاب ارجاع میدهیم. تنها اضافه میشود که اگرچه قضات اندیشمند دادگاه تجدیدنظر در پی تحقق عدالت قضایی در تعارض و دوران بین حقوق موجر یا مستاجر برآمدهاند، اما واگذاری عین به خریدار، بدون انتقال حق تخلیه و نگرفتن هیچ عوضی از سوی مالک سابق از مالک جدید بابت چنین انتقالی و بهویژه قواعد راحع به حدود قائممقامی در انتقال مال موضوع قرارداد به ثالث و بهویژه اینکه حق تخلیه جزء توابع مال موضوع انتقال نیست و اثر آن بر عدم تحقق قائممقامی نباید نادیده گرفته شود.
❤28👍8👎2
وضعیت معامله ولی قهری نسبت به مال صغیر بدون تصریح به سمت در قرارداد
❤3