1_22199368357.pdf
674.7 KB
اعمال حقوقی نیازمند ثبت رسمی و وضعیت معاملات ثبتنشده؛ نقد و تحلیل قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
دکتر محمدهادی جواهرکلام
فصلنامه دیدگاههای حقوق قضایی
دکتر محمدهادی جواهرکلام
فصلنامه دیدگاههای حقوق قضایی
❤10👌4
اعمال حقوقی نیازمند ثبت رسمی و وضعیت معاملات ثبتنشده؛ نقد و تحلیل قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
نویسنده: دکتر محمدهادی جواهرکلام
استادیار گروه حقوق خصوصی، دانشکدۀ حقوق و علوم سیاسی، دانشگاه علامه طباطبائی، تهران، ایران
10.22034/jlvi.2025.2037653.1214
چکیده
در این نوشتار، اعمال حقوقی نیازمند ثبت و وضعیت معاملات ثبتنشده در ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، با هدف رفع ابهام از مصوبۀ جدید و تسهیل اجرای آن بر مجریان قانون، با روش تحقیق توصیفی تحلیلی، مورد مطالعه قرار گرفته است. مطالعه و تحلیل قانون جدید، با توجه به سوابق تقنینی و اختلافنظرهای حقوقی و قضایی گذشته، نشان میدهد که اولاً، ضابطۀ مقرر برای لزوم ثبت اعمال حقوقی راجع به املاک، شامل عقود و ایقاعات متعددی، مانند بیع، صلح، معاوضه، هبه، وصیت تملیکی، پیشفروش ساختمان، و همچنین، اجاره، صلح منافع و وصیت به منافع برای مدت بیش از دو سال و نیز اجاره به شرط تملیک، رهن و وقف املاک و حق انتفاع برای بیش از دو سال و حق ارتفاق و نیز تعهد به انجام اعمال حقوقی یادشده نسبت به اموال غیرمنقول میشود؛ گرچه اعمال قانون نسبت به وصیت تملیکی و اخذ به شفعه و تنظیم گزارش اصلاحی از سوی محاکم با تردیدهایی همراه است. ثانیاً، برخلاف قانون ثبت و نسخههای ابتدایی قانون جدید، ثبت اعمال حقوقی یادشده در «سامانۀ ثبت الکترونیک اسناد» جایگزین ثبت در دفاتر اسناد رسمی شده است. ثالثاً، در برخی از اصلاحیههای قانون جدید، برای عدم ثبتِ اعمال حقوقی، بهصراحت ضمانتاجرای بطلان مقرر گشته بود؛ اما در نسخۀ نهایی وضعیت حقوقی معاملات ثبتنشده از حیث ماهوی روشن نشده و صرفاً دعاوی و ادله راجع به آنها غیرقابل استماع و فاقد اعتبار اعلام شده است؛ هرچند که بطلان معاملات با فلسفۀ وضع قانون و برخی از مواد آن، بهویژه پیشبینی عدم امکان الزام انتقالدهنده به اجرای تعهدات مندرج در معاملۀ غیررسمی و انحصار دعاوی قابل طرح به استرداد عوضین در ماده یک، سازگارتر است.
کلیدواژهها: ثبت رسمی املاک، اموال غیرمنقول، معامله، اعمال حقوقی، سامانۀ ثبت الکترونیک اسناد، بطلان یا عدم قابلیت استناد، قانون الزام به ثبت رسمی.
👏9❤8👌2👎1
دادنامه قابل انتقاد شعبه ۶ دادگاه حقوقی ساوجبلاغ
در فوری دانستن مطالبه ارش؛
ضرورت تمییز حق ارش از خیار عیب
در فوری دانستن مطالبه ارش؛
ضرورت تمییز حق ارش از خیار عیب
❤11🙏2
دادنامه قابل انتقاد شعبه ۶ دادگاه حقوقی ساوجبلاغ در فوری دانستن مطالبه ارش؛
ضرورت تمییز حق ارش از خیار عیب
در دعوای حاضر، خواهان با ادعای معیوب بودن خودروی موضوع معامله به دلیل کشف عیوبی نظیر تعویض اتاق، تغییر رنگ و تعویض موتور خودرو، پس از انجام معامله، تقاضای دریافت ارش را مطرح کرده است. اما دادگاه با تحلیل جایگاه ارش در کنار حق فسخ، بهعنوان یکی از دو اختیار مشتری در خیار عیب، نتیجه میگیرد که فوریت خیار عیب شامل هر دو حق فسخ و مطالبه ارش میشود. همچنین این دادگاه، «مهلت عرفی» برای اعمال خیار عیب و مطالبه ارش را نیز حدود یک ماه دانسته است. حال آنکه معیار و مستندی برای این مهلت یکماه ارائه نمیدهد! سرانجام نیز دادگاه با توجه به اینکه خریدار پنج ماه پس از تاریخ آگاهی از عیب، اقدام به ارسال اظهارنامه و طرح مطالبه ارش کرده، این تأخیر را موجب سقوط حق وی دانسته و حکم بر بی حقی وی صادر کرده است.
نقد و ارزیابی رای: با دقت نظر در مبانی فقهی و حقوقی موضوع و با توجه به مفهوم عرفی و لغوی خیار که دلالت بر اختیار فسخ قرارداد دارد، به نظر میرسد، تبیین جایگاه ارش، ذیل خیار عیب و سپس، استثنا شماردن خیار عیب با اثری دوگانه، مردود است. چنانکه قانون مدنی نیز برخلاف آنکه به فوریت خیار عیب (به معنای حق فسخ)، تصریح کرده، در خصوص فوریت یا تراخی در مطالبه ارش، مسکوت است. بنابراین، قدر متیقن، عدم ضرورت مطالبه فوری ارش خواهد بود.
برای مطالعه بیشتر، ر.ک.: تحلیل فقهی - حقوقی تأثیر سقوط و اسقاط خیار عیب بر مطالبه ارش؛ با تأکید بر رویه قضایی، فصلنامه قضاوت، جواهرکلام و غلامحسینی، ۱۴۰۴.
👍20❤7👎2👌2🙏1
تعدیل قضایی وجه التزام ناچیز
بر مبنای معیارهای عرفی و نظریه کارشناسی
بر مبنای معیارهای عرفی و نظریه کارشناسی
❤9🙏6