Комментарии к прошлому посту отвалились, так что можно их писать под этим.

Почему мы, все же решили покупать?
Ну во-первых хорошим инвестором я себя не считаю и вряд ли удастся 25 лет держать хорошую доходность, не выделяя много времени рынку инвестиций.
Во-вторых, само жильё в Большом Ванкувере – отличная инвестиция, по крайней мере пока. Люди ожидают коррекции цен, но в перспективе лет пяти, они скорее всего вырастут (гарантий нет). Я уже не говорю, что покупали мы на рынке, который за месяц на 10-20% вырос. Как я вижу, росту цен способствует ряд факторов: пару десятилетий назад тут надулся пузырь за счет массовой скупки жилья нерезидентами страны. Многие старожилы тут до сих пор рост текущих цен отсылают к этому фактору. Но, с 2015 года Канада серьезно увеличила прием иммигрантов, за счет введения электронной системы приёма. И не планирует снижать планку. Спрос на иммиграцию не падает. То есть людей будет продолжать ехать много. А вот место под застройку в Большом Ванкувере ограничено: с юга – граница США, с севера – горы, с запада - залив океана. Расти территориально можно только на восток. Ну и строить в нужных объёмах пока просто не успевают.
Поэтому пока есть вера, что при любом раскладе земля тут будет только дорожать. Покупая жильё, ты получаешь во владение участок земли, в случае с отдельным домом – это полный участок, в случае со стратой (таунхаусы и квартиры), доля в общем. Само жильё со временем дешевеет, а вот рост цены земли обычно перекрывает это удешевление.
Так что, посчитав и подумав, мы и решили купить.

Решив что-то купить на рынке жилья, надо разобраться с ипотекой, а точнее со потенциальными возможностями. На перегретом рынке риэлторы даже не начинают разговор, пока нет предварительного одобрения (pre-approval) от займодателя (это не обязательно банк) на определенную сумму покупки. Да, потом, когда выбираешь жилье и собираешься покупать, надо ещё ждать, чтобы банк дал полное одобрение на это конкретное жильё.
Можно заниматься звонками и выбиванием хороших условий займа самому, а можно обратиться к мортгидж брокеру. Брокер за это денег не берет (ну берет, конечно, но с займодателя, а не с заемщика). Что лучше, каждый выбирает сам. Может кто-то сам лучше выбьет себе условия, чем брокер. Мы же пошли к брокеру.
И мой Вам совет, даже если Вы потом сами решите искать себе мортгидж – консультироваться с брокером лучше уже тогда, когда Вы ещё даже не решили ничего покупать. Он поможет понять ваши возможности, что сделать, чтобы к нужной дате достичь требуемых результатов. И тут дело не столько в размере накопленной суммы, а скорее, из чего она состоит. Ну и у всех покупателей свои нюансы, так что лучше, когда профессионал всё посоветует и разберет вместе с Вами. Опять же, это бесплатно! Ну а если Вы ещё и ньюкамер, то, как минимум, крайне информативно!
Для определения потенциальной суммы ипотеки используют годовой доход (причем учитывают даже детские пособия), кредитный рейтинг (это прям одна большая отдельная тема), текущие обязательства, существующие долги. Есть много сайтов с калькуляторами, которые дают примерную оценку, сколько можно взять.
Тут важно отметить, что в Канаде есть стресс-тест для ипотеки. Оценивают, сможете ли Вы платить ипотеку при 5% или +2% от Вашей ставки, смотря что больше. Это на случай, если ставки подрастут. И в целом, больше определенного процента дохода не надут тратить на ипотеку (вроде около 32%). Или, если есть другие кредиты, сумма выплат по ним не должна быть более 40% от дохода. Калькулятор тут реально помогает 😊

Общая сумма покупки зависит ещё и от первоначального взноса. Тут тоже есть нюансы.
Первоначальный взнос ограничен снизу законодательно. На покупки до 500К – 5%, от 500K до 1000K – 5% от 500K (или 25K) + 10% на оставшуюся сумму, свыше 1000K – 20% со всей суммы. То есть рубеж 1 миллиона – это критический при накоплении суммы. И большая печаль, что даже таунхаусы уже его перевалили во многих районах Большого Ванкувера. Для примера в 700К минимальный взнос составит 45K.
Если взнос меньше 20%, то ипотека обязана быть застрахована. Я не в курсе как считается сумма страховки, но чем меньше взнос, тем она выше. При сумме 700K, для минимального (6.43%) взноса, она составит 26,200, для 10% - 19,530, для 15% - 16,660. Обычно сумма накидывается сверху к телу ипотеки при покупке, из кармана её платить не нужно. Но в начальных расчетах учитывать стоит.
И тут тоже начинается дилемма, если сразу нету суммы от 20% и выше, но есть минимальная. Копить ли ещё или платить страховку и вносить сколько есть? Надо учитывать, что пока копишь, платишь рент, а ещё цена недвижимости может вырасти и копить придется ещё больше. Цена может и просесть, но пока в это мало верится.
Для нашего случая, продолжать снимать и копить до 20% было менее выгодно.

Про ставки ипотеки. Любая ставка действует определенный срок (обычно 5 лет, но есть вариации). После этого срока надо либо перезаключать договор ипотеки, либо искать новый банк не рефинансирование уже по новым условия. Ставки бывают двух типов фиксированные и переменные. Первый вариант фиксирует ставку определенной величины. При этом, штраф за досрочное расторжение договора (в случае продажи жилья или рефинансирования) будет довольно большой (может составить десятки тысяч долларов). Переменные ставки зависят от основной ставки банка (prime rate), которая обычно является ставкой рефинансирования Центробанка Канады. Ставку обычно назначают на весь срок как дельту от prime rate (-1.2%, например). Штраф за расторжение обычно составляет три месяца процентных выплат, что является относительно небольшой суммой. Обычно (но не всегда это так), переменные ставки ниже, чем фиксированные. При этом всегда есть риск, что prime rate поднимется и процентов придется платить больше. А может опуститься, тогда платить меньше. При этом сумма платежа не меняется, меняются только доли, которые уходят на проценты и в тело долга. Фиксированные ставки избавляют от этого риска (но на 5 лет 😊, потом опять новый договор с новыми условиями искать). Наш выбор был за переменной, многие тут вообще берут переменную ставку. Правда, по нашему договору, мы всегда можем бесплатно перейти на фиксированную, если это окажется в какой-то момент выгоднее.
Дополнительные досрочные платежи ограничиваются в договоре. Обычно в предложениях банков можно увидеть 15/15 или 20/20. Это обозначение сколько процентов от регулярного платежа можно выплатить поверх без штрафов и сколько максимум в год можно погасить от общей суммы разовыми платежами.

В случае работы с брокером, оформление ипотеки, по сути, сводится к сбору нужных документов и отправке их брокеру. Нужны выписки со всех канадских счетов за три месяца (депозиты, вклады, брокерские счета, пенсионные счета), которые будут использоваться для изначальной суммы, справки о доходах с мест работы, выписки с кредитных карт и, возможно, других долговых счетов (я их не имел, так что не в курсе деталей). Да, тут проверяют происхождение средств и все зачисления денег за три месяца надо объяснять, иногда с подтверждением документами.
Если поиск жилья будет идти больше месяца, лучше освежить все документы при принятии решения о покупке, они снова понадобятся, чтобы получить финальное подтверждение ипотеки для конкретной сделки.

В целом, про ипотеку всё. Если кому интересны какие-то другие детали, спрашивайте в комментариях.

Выходить на рынок жилья мы думали в середине этого года. Поэтому в январе я уже начал связываться с риэлторами и ипотечными брокерами. Готовиться надо заранее. Очень заранее. Полгода — это даже поздно уже 😊. Хотя, у кого какая ситуация.
Ситуация на рынке на тот момент сложилась следующая. 2020-й год вытолкнул всех из офисов работать из дома. Поняв, что это надолго, многие жители осознали, что работать с детьми, которым надо учиться (а может даже и просто вдвоём) в тесной квартире уже невыносимо. Плюс у людей, которые никуда не путешествовали, скопились деньги. В общем, в штатах и Канаде все устремились покупать дома и таунхаусы. Рынок аренды квартир в центре Ванкувера даже показал хороший процент свободных квартир. Что в обычное время - нонсенс.
Ну и, как следствие, цены на жильё опять пошли вверх. В марте 2021 года таунхаусы в Tri-cities (это города Port Moody, Port Coquitlam, Coquitlam) уходили с переплатой в 50-100К долларов. От цены изначальной — это 10% и более. Один из рекордов на рынке Большого Ванкувера был 800К переплаты за дом с выставленной ценой в 1,7КК.
Однако, как показала практика, просто росли цены на рынке, а некоторые ушлые риэлторы занижали цену выставляемого жилья на продажу, чтобы привлечь больше потенциальных покупателей, создать больший ажиотаж и, в итоге, с большей вероятностью получить эмоциональную покупку с переплатой.
Риэлторы называют такой рынок – рынком продавца. Покупателей больше, продавцы часто (а на момент марта 2021 года – всегда) выбирают из нескольких предложений (multiple offers). Поэтому кто больше дал, кто меньше условий покупки поставил, а из равных, кто больше по душе, тому и разрешают покупать. При этом максимум, что разглашают риэлторы продавца – количество заинтересованных покупателей. Предложенные условия других покупателей не видны. То есть торговаться как на аукционе нельзя, получается слепой аукцион.
Итак, мы набрали побольше воздуха, зажмурили глаза и нырнули во всё это дело. Главная внутренняя установка была, не паниковать, не поддаваться на эмоции при покупке и спокойно искать то, что понравится и попадает в рамки бюджета. А это, я вам скажу, крайне сложно сделать, т.к. пока примеряешь на себя понравившийся вариант жилья, невольно привязываешься к нему. А вероятность выиграть слепой аукцион на покупку мала. За хорошие варианты (особенно если в таких комплексах не запрещена сдача жилья) обычные семьи соревнуются с профессиональными инвесторами. Последние часто могут просто достать пачку денег за дом и перебить любой аукцион.

А у нас тут был тропический ливень. Чего ещё не хватает в этом году. Природа вылила месячную норму осадков за вечер, видимо, отыгрывалась за засуху летом. Соседний городок, Абботсфорд, затопило. Многие ручьи и речушки разлились и мостики через них скрыло водой. До кучи, на востоке провинции все три хайвея и две железные дороги, ведущие из провинции в остальную Канаду повреждены. Где-то подмыло полотно, где-то обрушило мосты. Так что транспортная связь с остальными провинциями осталась только по воздуху или через штаты. Так и живём.

Однако. Давно мы тут ничего не писали. А уж пять лет пролетело со дня нашего приезда в Канаду. Можно сказать, что мы уже не ньюкамеры.

Попросили написать срез за пятилетку. Мысли сразу разбежались, собирать будем потихоньку.
Начну с более официального. Гражданство и паспорт получили год назад. Ну все, кроме Антохи. Он сразу все получил, как родился. Читер.
Церемония принятия в граждане Канады проходила онлайн. Торжественность от этого упала до нуля. Попробуйте по зуму торжественно читать клятву, когда ребенок кричит, что он покакал
и требует помощь. Теперь ездим иногда через границу, смотрим что там в штатах.

Вот, годовалая фотка.

Ну не то, чтобы достижение за пять лет. Но очень весомый пункт. Антоха с нами уже почти 4 года из этих пяти. Динамика жизни теперь совсем иная.

Говорит исключительно по-русски. В английский садик только пошел. До этого ходил только в русский частный. Теперь пару дней туда, пару дней сюда. Привыкает. Спрашивает, а когда у него выходной. Из прочих занятий начал ходить на музыку.

Регулярность постов не мой конек. Но я продолжу потихоньку.
В последние полгода у меня появилось небольшое хобби. Это какое никакое достижение, т.к. я не припомню серьезных увлечений за последние лет десять. Кто меня знает, не удивится, я начал делать пиццы. Скиллы потихоньку прокачиваются.

Вот немного процесса. Это я только начал осваивать печь. Печку подарила компания, где я работаю. Подарок на саморазвитие, так сказать, за очередной год работы.