Является ли частью многоквартирного дома пристроенное нежилое помещение

Эта тема регулярно возникает в случаях, когда к дому есть нежилая пристройка.
💰При этом её владелец или арендатор считает, что к дому он не имеет никакого отношения и не желает платить за содержание общего имущества.

❗️Обычно это единый почтовый адрес, и поэтому управляющая организация считает эту пристройку частью МКД и начинает начислять плату за содержание.

Суды неоднократно рассматривали такие случаи и из последней практики есть, помимо прочего, два определения Верховного Суда РФ (от 17 июля 2023 г. N 309-ЭС23-11531 и от 24 июля 2023 г. N 305-ЭС23-11537).

📌 В первом случае решение было в пользу управляющей организации – суды признали пристройку частью многоквартирного дома.
📌 А во втором случае наоборот – пристройка не была признана частью МКД.

Но оба этих решения объединяет единый подход. Его суть в следующем.
👉Пристройка не является частью МКД, если стоит на собственном фундаменте и не имеет общих стен и коммуникаций с жилой частью МКД.👈
‼️Но если хоть одно из этих условий не выполняется, то нежилая пристройка является составной частью МКД.

Т.е., например, общий фундамент или общая система отопления или водоснабжения – это признак нежилой пристройки как части МКД.
#нежилыепомещения #судебнаяпрактика

Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого🏡

Оплата отопления: по прибору учета «месяц в месяц» или равномерно в течение года?

В России существует два варианта начисления за отопление при наличии общедомовых приборов учета.

1️⃣ Первый наиболее понятный: по показаниям прибора учета «месяц в месяц», т.е. сколько прибор показал потребление за месяц, столько и начислили жителям в следующем месяце. Соответственно жители платят тогда, когда отопление есть, и не платят, когда его отключили.

2️⃣ Второй мутный и навороченный: начисляется равномерно в течение года по показаниям прибора учета за прошлый год с перерасчетом в следующем году в зависимости от оказаний прибора учета в этом расчетном году.
В этом варианте жители платят за отопление круглый год, даже летом. А в начале года получают перерасчет за прошедший год (либо доначисление, либо уменьшение начисления). Преимуществом этого варианта считается, что нет больших начислений зимой.

🤷‍♂️Проблемы второго варианта известны: плата за отопление летом, мутные ежегодные перерасчеты, которые крайне сложно перепроверить. Даже хотят внести изменения в законодательство, чтобы сгладить эти перерасчеты персонально для Москвы, о чем подробно описал Кирилл Чиркин.

👉Зато первый вариант вполне прозрачен: холодный год – плата больше, теплая зима – плата за отопление меньше.

⁉️А как вы считаете, какой из этих способов оплаты за отопление наиболее адекватен: месяц в месяц по реальным показаниям или равномерно в течение всего года даже летом с последующим перерасчетом?
#отопление

👇 Сделаю ниже опрос по этому поводу 👇

Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого🏡

Какие изменения произошли в структурах управления ЖКХ Правительства Москвы

После вступления Сергея Собянина в должность Мэра Москвы состоялся ряд назначений и переназначений в Комплексе городского хозяйства.

👉 Заместителем Мэра по вопросам жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства снова назначен Бирюков Петр Павлович (указ Мэра Москвы от 27 сентября 2023г. № 84-УМ).

👉 Остались на своих местах:
📌 Торсунов Вячеслав Юрьевич, руководитель Департамента ЖКХ Москвы
📌 Кичиков Олег Владимирович, начальник Государственной жилищной инспекции Москвы

👉 Новые назначения:
📌 Беляев Алексей Александрович стал руководителем Департамента капремонта Москвы (перешёл с должности префекта СВАО, распоряжение Мэра от 27 сентября 2023г. №270-РМ).

👉 Уволены:
📌 Елисеев Алексей Андреевич, руководитель Департамента капремонта Москвы
📌 Кульбачевский Антон Олегович, руководитель Департамента природопользования и охраны окружающей среды города Москвы

Позже напишу о подробностях и других изменениях
#кадры

Дом и Двор | Москва

Чем отличаются «прямые расчеты» от «прямых договоров» с ресурсоснабжающими организациями

Эти два термина одно время часто путали, но оказывается иногда их путают между собой и до сих пор.

👉 Термин «прямые расчеты» фигурировал в свое время в части 7.1 статьи 155 ЖК РФ.
Подразумевалось, что собственники помещений в многоквартирном доме могут принять решение и платить за коммунальные услуги напрямую ресурснику, минуя расчетный счет управляющей организации.
При этом ресурсник не становился исполнителем коммунальной услуги – им оставалась управляющая организация/ТСЖ/ЖСК.

👉А вот «прямые договоры» были введены в ЖК РФ позже отдельной статьей 157.2.
По смыслу этого термина, если собственники приняли решение о заключении прямых договоров по коммунальной услуге (например, ХВС или обращение с ТКО), то исполнителем такой коммунальной услуги будет уже не УО/ТСЖ/ЖСК, а им становится сам ресурсник. И именно с ним будут все взаимоотношения включая качество услуги, а не только по вопросу расчетов.

⏱ Недавно суды ещё раз подтвердили, что если раньше собственники выбрали в своем доме вариант «прямые расчеты», то они автоматически не превратились при изменении законодательства в «прямые договоры» (определение Верховного Суда РФ от 17 июля 2023 г. №301-ЭС23-11522).
❗️И чтобы перейти на прямые договоры, нужно провести новое общее собрание собственников.
#прямыедоговоры

Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого🏡

Сколько уборщиц нужно на один многоквартирный дом? Пример расчета для Москвы

У жителей многоквартирных домов регулярно возникает вопрос:
❓а сколько вообще уборщиц должно быть в нашем доме, чтобы регулярно и по нормативам:
🧹 подметать
🪣 мыть пол
💡 протирать плафоны, подоконники и отопительные приборы

Регионы имеют возможность устанавливать нормативы численности персонала, особенно если речь идет о расчете муниципальных цен на Содержание жилого помещения.

Приведу пример Москвы, где много чего регламентируется.

Нормативы численности уборщиц установлены в приложении 2 к довольно старому, но действующему распоряжению Департамента ЖКХиБ Москвы от 26.12.2012 № 05-14-535/2.

В нем есть подробная таблица, по которой можно рассчитать нормативную численность уборщиц.
Нормы обслуживания для них зависят от этажности, наличия лифтов, мусоропроводов и других параметров.

📋 Для примера возьму реальный дом.
Год постройки - 2002. Его общая жилая площадь составляет 8327 кв.м., 12 этажей, 3 подъезда, 6 лифтов, площадь лестничных клеток - 2300 кв.м.

👉Из таблицы получаем норматив для такого дома - 1175 кв.м. лестничных клеток должно приходиться на одну уборщицу.
Соответственно, нормативное количество уборщиц составит 2300 / 1175 = 1,96 человека на этот дом.
Значит, для уборки этого дома необходимо 2 уборщицы, которые смогут выполнять в нормативном режиме все необходимые работы по уборке лестничных клеток.

🧮 Москвичи могут самостоятельно посмотреть таблицу и сделать свой собственный расчет.

💁‍♂️Остается у меня только вопрос: неужели реально в доме 8327 кв.м. ежедневно работает ДВЕ уборщицы?!
#санитарноесодержание #экономика

Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого🏡

Самые популярные ответы из сентябрьских опросов

В сентябре на канале Дом и Двор проводились опросы по разным темам ЖКХ.
Опубликую наиболее популярные ответы участников.

📌 Опрос: Есть в ваших платежных документах за ЖКУ строчки с показаниями общедомовых приборов учета? (369 голосов)
Самый популярный ответ (34%): показания ОДПУ есть, нужная вещь

📌 Опрос: Где сейчас в вашем доме организован домовой соседский чат? (581 голос)
Самый популярный ответ (46%): WhatsApp

📌 Опрос: Какой у вас опыт взаимодействия с жилищной инспекцией? (332 голоса)
Самый популярный ответ (52%): Отрицательный – обращался, но проблема не была решена

📌 Опрос: Какой способ оплаты отопления вы бы хотели принять в своем доме? (471 голос)
Самый популярный ответ (85%): месяц в месяц по реальным показаниям общедомового прибора учета

Спасибо всем, кто принимает участие в опросах!
🤝 Ваши ответы и комментарии дают возможность подбирать наиболее интересные и полезные темы для постов.
#опрос

Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого🏡

Яндекс-колонка, Яндекс-телевизор, следующее - Яндекс-лифт

#субботнее #юмор
👇 Репостну короткий рассказ на лифтовую тему от Рагима Джафарова👇

Кстати, отличный автор, рекомендую) И рассказы, и романы у него очень увлекательны!

Денис вошел в лифт насвистывая что-то неопределенное, но явно веселое. Изучил свое отражение в зеркале, сунул под мышку бутылку вина, перехватил поудобнее коробку конфет и нажал на кнопку.

Ничего не произошло. Денис нажал на кнопку еще раз.

– Вас приветствует яндекс-лифт. – раздался вдруг синтезированный голос. К сожалению ваш рейтинг не подразумевает возможности подняться до шестнадцатого этажа.

Денис несколько секунд тупо молчал.

– Че?
– Ваш рейтинг не подразумевает возможности подняться до шестнадцатого этажа. – терпеливо повторил голос.
– Какой еще рейтинг? – не отдавая себе отчета в том, что спорит с машиной уточнил Денис.
– Рейтинг пользователя яндекс-лифта.
– Что это еще за хрень?!
– Рейтинг считается на основе оценок выставленных вам лифтами в последних двадцати поездках. На данный момент ваш рейтинг составляет 2.75.
– Че так мало-то?! – возмутился Денис.
– Рейтинг считается на основе...
– Да понял я! – перебил Денис, – И че мне теперь, пешком идти?!
– Ваш рейтинг позволяет совершить подъем до 5 этажа.
– Да почему?! Что за логика?!
– Ваш рейтинг говорит о вероятности совершения действий вандального характера либо совершения акта дефекации.
– Да ты охренело, чудище! – Денис возмущенно пнул ногой лифт.
– Ваш рейтинг опустился до 2.20, вы можете подняться до четвертого этажа. – невозмутимо прокомментировал лифт.
– Вот су... – Денис оборвал себя. – Так, железо. Ладно. Я это так не оставлю. А пока... Это мне ехать до четвертого а дальше пешком?
– Альтернативный вариант – внести залог за поездку до шестнадцатого этажа. В случае совершения вами действий вандального характера, либо акта дефекации залог возвращен не будет.
– Да ты... – Денис закусил кулак, – Так, ладно, какой залог?!
– 1100₽.
– Ладно, хрен с тобой. Куда платить?
– Приложите карточку к валидатору.
– А если у меня налик?
– Вы можете подняться до четвертого этажа...
– Ладно, не гунди! – Денис полез во внутренний карман.
– Должен предупредить, залог вернется не в полном объеме. 10% будет списано в качестве платы за пользование яндекс-лифтом.
– Сука. – не выдержал Денис.
– Ваш рейтинг снижен до...
– Поехали, зараза!!!
– Должен предупредить, что данные о вашей поездке могут быть переданы третьим лицам.
– Да это кому нахрен нужны данные о моей поездке в лифте?!
– Например вашей супруге.

Денис задумчиво покосился на бутылку вина, на конфеты и на обручальное кольцо.

– Тогда едем на четырнадцатый. – проскрипел Денис.
– Принято. Перед поездкой предлагаю вам приобрести вип-подписку на яндекс-лифт и...
– ПОЕХАЛИ ЖЕЛЕЗО!!! – взревел Денис.
– Ваш рейтинг упал до...
– Поехали! – взмолился Денис.

Двери лифта наконец-то закрылись. Но через секунду снова открылись. В лифт вошла симпатичная девушка.

– Выполняю поездку до 19 этажа. – сообщил вдруг лифт.
– С фига ли?! – возмутился Денис.
– Мне на девятнадцатый. – улыбнулась девушка, – У меня вип-подписка. Моя поездка в приоритете. Потом вас отвезет вниз.

Денису осталось молча раздувать ноздри. Зеркало в лифте вдруг затемнилось, превратившись в экран. На нем появилась реклама.

Лучшие дрели у нас! Инструменты, впрочем, довольно быстро сменились полуголыми девицами. Надпись предлагала самых доступных девочек в Москве.

– Офигеть! Тут дети ездят, железяка! Что за реклама такая?! – возмутился Денис косясь на девушку.

Та отвлеклась от смартфона, оценила происходящее на экране.

– Она таргетированная. На основе ваших запросов в яндексе.

Денис покраснел и забыл как дышать.

– Девятнадцатый этаж. – сообщил лифт.

Девушка вышла.

Голосовать за автора тут

Обязана ли управляющая организация раскрывать сведения о размере заработной платы всех работников

Такого обязательного требования ни в Жилищном кодексе РФ, ни в постановлениях Правительства нет.

Поэтому управляющая организация не обязана раскрывать зарплаты своих работников.

❗️При этом такую обязанность ей можно было бы вменить, если указать такое условие в договоре управления.
Но управляющая организация вряд ли согласится подписать такой договор управления.

👉В своё время от депутата Госдумы высказывалось предложение обязать УО вывешивать зарплаты директора на подъездах.
🤷‍♂️Но как это окажет влияние на качество управления многоквартирным домом – непонятно вообще.
Тем более, что у УО обычно не 1-2 дома в управлении.

💰А вот ТСЖ и ЖСК в своих сметах обычно указывают зарплаты председателя и бухгалтера.
#экономика #финансы

Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого🏡

Запуск отопления: почему дом могут не «включить» в первый же день

Ежегодная ситуация: второй или третий день как начался запуск отопления, но в доме батареи ещё холодные.
Часто дело здесь не в халатности коммунальщиков.

👉Обычно главная причина в том, что запуск отопления идет этапами, согласно установленным графикам и регламенту👈

❄️Отопление запускается последовательно за период до пяти суток.
🔥 Первыми начинают подключать тепловые сети, через которые отапливают соцобъекты – поликлиники, школы, детские сады и т.п.
🌇 Во вторую очередь подключаются жилые дома.
После этого - нежилые строения и промпредприятия.

👉Поэтому жилые дома обычно начинают обогреваться на второй-третий день после начала отопительного сезона.

❗️Но! Если Ваш дом находится на одной тепловой сети с социальным объектом, то тогда отопление включат одновременно с ними, в первый же день.

🔔 А если к пятому дню отопления нет, это повод бить во все колокола.
#отопление #теплоснабжение

Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого🏡

По каким тарифам оплачивают тепловую энергию офисные помещения в МКД

В ряде регионов уже включили отопление, а сегодня к ним присоединяется уже и Москва.
О запуске отопления в столице объявили вчера вечером.

Вчера я писал о том, почему дом могут не «включить» в первый же день.
💰 Сегодня отвечу на вопрос, по каким тарифам должны оплачивать отопление офисные помещения, расположенные в МКД.

👉Поводом для этого послужило судебное дело, по которому Коллегия адвокатов, имея в собственности нежилое помещение в МКД, добивалась оплаты теплоэнергии по тарифам для населения.
Их мотивация была в том, что он – НКО, ведут некоммерческую деятельность, поэтому хотят платить по тарифам для населения.👈

🤷‍♂️Но все суды Коллегия адвокатов проиграла, а Верховный Суд РФ отказался пересматривать это дело, согласившись с нижестоящими судами (Определение ВС РФ от 8 августа 2023 г. N 303-ЭС23-15599).

Основная позиция судов заключалась в следующем:
📌 Тариф для населения применяется только в случае использования тепла на коммунальные-бытовые нужды. Этот тариф не применяется к помещениям, используемых для коммерческой (профессиональной) деятельности.
📌 Офис используется для ведения профессиональной деятельности (офисное помещение), а значит тариф для населения применять нельзя.

❗️Итоговый вывод, подтвержденный Верховным Судом РФ: нежилые помещения в МКД, используемые для коммерческой/профессиональной деятельности, оплачивают теплоэнергию по общему тарифу, не для населения.
#теплоснабжение #отопление #тарифы

Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого🏡

Включение отопления: о чем предупреждало МЧС

И ещё о включении отопления.
В сентябре ВНИИ ГОЧС спрогнозировал возможность роста числа аварий. Основная причина при запуске отопления – гидроудары.

👉Когда задвижки на входе в дом перекрыты в момент запуска отопления, в случае нестандартной ситуации на магистрали (гидроудар) дальше задвижки это не пройдет.

❗️Но если слесарь оставил задвижку открытой (ему обслуживать несколько домов, не набегаешься каждый открывать), а при запуске отопления произошел гидроудар.
🤷‍♂️Тогда есть шанс, что этот резкий перепад давления дойдет до батарей в квартирах. И далеко не всякие батареи и соединения выдержат такой гидроудар. Особенно, если батареи ставили работники «что подешевле».

Поэтому предупреждение от МЧС логично, а задвижки на входе в дом лучше держать закрытыми при запуске отопления, а открывать их предпочтительней постепенно после того, как пойдет теплоноситель от ЦТП.
#теплоснабжение #отопление

Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого🏡

Может ли ресурсник кому-то переуступить задолженность ТСЖ?

Несколько лет назад была принята норма Жилищного кодекса РФ, согласно которой запрещается уступать право (требование) по возврату просроченной задолженности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги третьим лицам, в том числе банкам и коллекторам (ч.18 ст.155 ЖК РФ).

Но сложилась следующая ситуация.
👉 Ресурсоснабжающая организация за долги по холодной воде и водоотведению подал в суд на задолжавшее ТСЖ.
✍️ После этого он переуступил право требования долга третьему лицу.
👨‍👩‍👧‍👦👨‍👩‍👧‍👦👨‍👩‍👧‍👦 ТСЖ решило, что это противоречит законодательству, т.к. ТСЖ это объединение собственников или «многочисленное физическое лицо», а значит на него распространяется положение ЖК РФ, запрещающее передавать долг третьим лицам.

❗️Но суды решили иначе и Верховный Суд РФ недавно поддержал такое решение (Определение ВС РФ от 14 августа 2023 г. N 309-ЭС23-16305).
👉Суды заняли такую позицию.
📌 Часть 18 статьи 155 ЖК РФ относится только к задолженности именно физических лиц.
📌 А ТСЖ является именно юридическим лицом (ст.135 ЖК РФ).
📌 И значит на ТСЖ не распространяется запрет на передачу третьим лицам его долгов перед ресурсниками.

Хороший повод переходить на прямые договоры ❤️
#ТСЖ #финансы

Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого🏡

Какая температура воздуха должна быть в подземном паркинге под многоквартирным домом?

❄️Обычно в холодное время года в первую очередь всех интересует температура воздуха в квартирах. Что вполне понятно.

❗️Но если в доме есть подземный паркинг, то температура воздуха там тоже нормируется.
Это определено в Правилах предоставления коммунальных услуг (п.15 прил.1 ППРФ 354).

👉В соответствии с законодательством о техническом регулировании в отапливаемых стоянках температура воздуха должна быть не менее +5С.
Это указано в п.6.3.1 СП 113.13330.2016 «Свод правил. Стоянки автомобилей. Актуализированная редакция СНиП 21-02-99».
#теплоснабжение

Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого🏡

Почему лучше не голосовать «воздержался» на общих собраниях собственников

❓Регулярно повторяется вопрос «А в чем различие между Против и Воздержался при голосованиях на общих собраниях?»

🤷‍♂️С точки зрения результатов общего собрания никакой разницы нет – всё равно по факту вы проголосовали не «за» по какому-то вопросу, поэтому итог будет одинаков.

❗️Но вот с точки зрения возможных последствий разница есть.

👉Всё дело в том, что если через какой-то период времени у вас возникнет необходимость, например, опротестовать решение такого общего собрания, то тогда вы сможете подать в суд только если голосовали на собрании именно «против» или вообще не голосовали на ОСС (ч.6 ст.46 ЖК РФ).

❗️А вот если вы проголосовали «воздержался», то подать в суд у вас уже не получится.

Поэтому никогда не выбирайте на голосовании «воздержался». На всякий случай 😉
#ОСС

Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого🏡

Кто может быть владельцем спецсчета для капремонта

Я уже писал, что нужно сделать, чтобы открыть специальный счет для накопления взносов на капремонт своего дома, и сколько для этого нужно набрать голосов на общем собрании собственников.

Но есть ещё один вопрос: кто может быть владельцем спецсчета?

Варианты такие.

📌 Если в МКД выбран способ управления «Управляющая организация», то чаще всего владельцем спецсчета выбирают именно свою управляющую организацию (п.3 ч.2 ст.175 ЖК РФ).

📌 Если МКД находится под управлением ТСЖ или ЖСК, то обычно они становятся владельцем спецсчета в своем доме (п.1,2 ч.2 ст.175 ЖК РФ).

📌 Но есть ещё один универсальный вариант при любом способе управления: владельцем спецсчета выбирается региональный оператор (ч.3 ст.175 ЖК РФ).
В таких случаях регоператор выступает в двух лицах – с одной стороны владеет «общим котлом», а с другой он является владельцем спецсчетов. Причем деньги эти не смешиваются.
#капремонт #спецсчет

Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого🏡

3 варианта кворума: сколько необходимо набрать голосов собственников, чтобы общее собрание в МКД считалось состоявшимся

Вопрос кворума всегда присутствует при любом общем собрании собственников.

👉Чтобы общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме считалось правомочным, необходимо набрать кворум – определенное количество голосов от числа всех голосов собственников в доме.

1️⃣ Самый распространенный вариант (ч.3 ст.45 ЖК РФ)
В общем собрании должны принять участие (проголосовать) собственники, обладающее более 50% голосов от общего числа голосов собственников в многоквартирном доме.

2️⃣ Редкий вариант – голосование по переводу жилого помещения в нежилое (п.1,2 ч.3 ст.45 ЖК РФ)

🔹 Для многоподъездного МКД: в общем собрании также должны принять участие (проголосовать) собственники, обладающее более 50% голосов от общего числа голосов. При этом в голосовании должны принять участие собственники помещений в подъезде, в котором переводится помещение в нежилое, обладающее более чем 2/3 голосов в подъезде.

🔹 Для одноподъездного МКД: в общем собрании должны принять участие (проголосовать) собственники, обладающее более 2/3 голосов от общего числа голосов.

3️⃣ Сейчас очень редкий вариант – включение дома в программу комплексного развития территории (реновации) (ч.3.2 ст.45 ЖК РФ)
В общем собрании также должны принять участие (проголосовать) собственники, обладающее более 50% голосов от общего числа голосов. При этом за неприватизированные квартиры голосуют наниматели (каждый по-своему), а не муниципальная (городская) власть сразу всеми помещениями.
#ОСС

Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого🏡

Можно ли сделать один спецсчет для капремонта на несколько домов в одном жилом комплексе с единым ТСН

Как сейчас часто бывает, застройщик построил жилой комплекс, Но каждый корпус был введен в эксплуатацию отдельно со своим почтовым адресом.

👉Для удобства управления МКД собственники создали одно общее ТСН на весь жилой комплекс.

🤷‍♂️Логичным стало желание сделать и единый спецсчет для накопления средств на капремонт.
Были проведены соответствующее общие собрания собственников и поданы документы в ГЖИ.

❗️Но ГЖИ отказало во внесении изменений в реестр спецсчетов, указав, что каждый МКД должен открыть свой спецсчет, независимо от наличия единого ТСН.

✍️ТСН обратилось в суд, но в итоге проиграло его: решение принято Девятым арбитражным апелляционным судом (постановление от 18.09.2023 № 09АП-49148/2023 по делу № А40-8645/23).

Итог: спецсчет для капремонта можно открыть только отдельно для каждого МКД, независимо от управления одним ТСН.
#спецсчет #капремонт

Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого🏡