Изменились правила заключения договоров управления между ТСЖ и управляющей организацией

Такой вывод можно сделать из решения органа Госжилнадзора ☝️(опубликовано коллегами).
Суть в том, что ТСЖ, как всегда, решением правления выбрали управляющую организацию, с которой заключили договор управления. Такие полномочия указаны в п.4 ст.148 ЖК РФ.

🤷‍♂️Но Госжилнадзор отказал управляющей компании во внесении изменении в реестр лицензий в связи с изменением в законодательстве. С 1 сентября 2022 года согласно новому пункту 4.7 ч.2 ст.44 ЖК РФ выбор управляющей организации стал полномочием общего собрания собственников.
❗️Именно всех собственников, а не только членов ТСЖ.

И теперь в законодательстве новая конструкция:
👉Управляющую организацию в доме (независимо от наличия ТСЖ) выбирает только общее собрание всех собственников
👉Правление #ТСЖ обязано только заключить договор управления с УО, выбранной на #ОСС. Но само правление выбирать УО не имеет права.

Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого🏡

Всероссийский опрос Народного Фронта о жилье и ЖКХ

Народный фронт решил провести Всероссийский опрос, касающийся вопросов проживания и ЖКХ.

Каждый желающий может оценить свой регион/город с точки зрения предоставления услуг в сфере жилищно-коммунального хозяйства, работе управляющих организаций, а также доступности жилья для граждан.

Опрос анонимный, но при необходимости можно оставлять свои контактные данные для обратной связи.

Ссылка для тех, кто хочет высказать мнение о своем регионе/городе https://nk.onf.ru/surveys/889

Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого🏡

Сегодня подписаны и опубликованы три закона, меняющие Жилищный кодекс РФ

🖌О них я писал на этапе прохождения голосования в Госдуме и теперь сведу всё вместе.

⚒ Капитальный ремонт МКД
Федеральный закон от 04.05.2023г. №433-ФЗ
Главное: Фонды капремонта смогут сами закупать оборудование и материалы и выдавать их подрядчикам.

✂️ Расторжение договора управления
Федеральный закон от 04.05.2023г. №434-ФЗ
Главное: договор управления в первый год будет практически невозможно расторгнуть и нельзя будет переголосовать, что даст пользу и добросовестным управляющим организация, но одновременно облегчит и рейдерские захваты домов.

🙋‍♂️ Голосование на общих собраниях собственников
Федеральный закон от 04.05.2023г. №441-ФЗ](http://publication.pravo.gov.ru/document/0001202308040020?index=1)
Главное: администратором ОСС смогут быть только собственники или УО, способ приема бланков решений определят сами собственники, администраторы получат 24 часа на сканирование бюллетеней

Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого🏡

В Москве увеличится с 1,5 до 2,25 повышающий коэффициент на норматив потребления коммунальных услуг

Не откладывая в долгий ящик, как я и предполагал, принято постановление Правительства РФ от 29.07.2023 №1226, по которому Москве разрешили увеличивать повышающий коэффициент для норматива потребления коммунальных услуг.
Теперь этот коэффициент может быть повышен в полтора раза по сравнению с действующим во всей России.

Кого это коснется?

📌 Квартир, в которых нет индивидуальных приборов учета, но есть техническая возможность их установки

📌 Собственников, которые не передают показания приборов учета более 3 месяцев

📌 Собственников, которые вовремя не сделали поверку своих ИПУ

Сейчас единый коэффициент в РФ равен 1,5. Соответственно в Москве его можно будет увеличить до 2,25 (1,5х1,5).
Изменения вносятся в Правила оказания коммунальных услуг (ППРФ №354).

Москвичи, сдавайте показания приборов учета и делайте их поверку вовремя!
#ипу

Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого🏡

Появятся ли повсеместно государственные управляющие организации?

Тенденция «огосударствления» в сфере управления многоквартирными домами принимает всё более реальные черты.

Председатель комитета Госдумы по ЖКХ Сергей Пахомов высказался прямо:
«Наша задача на осень - поработать с рынком управления домами. То, что сейчас происходит во взаимоотношениях между управляющей компанией, собственником квартиры и властью, этот треугольник, к сожалению, нормально не работает. Правила, которые действуют на рынке управления домами, уже устарели. <…> Мы будем усиливать роль власти на этом рынке, но при этом сделаем возможным, чтобы конкуренция и свободный рынок тоже сохранились».
Также он дополнил, что в этой сфере разрабатывается новая модель при участии Татарстана и Московской области.

Чиновники и региональные руководители регулярно высказываются на эту тему.

👉Достаточно вспомнить недавнее заявление главы администрации Тамбова Максима Косенкова, который хочет возродить управляющую компанию городского подчинения – МУП.
👉Или скандал в Воронеже, когда губернатор пообещал отобрать все дома у ПИК-Комфорт.

📍Ситуация в Москве в этой части вообще является почти эталонной: с начала года ГБУ Жилищник районов забрали под свое управление более 1000 МКД (почти все в Северном административном округе), и теперь доля Жилищников на рынке управления МКД выросла до 74,1%.
Правда, в Новой Москве не обходится без скандалов с местным МБУ «Жилищник Московского».

Судя по такой тенденции, можно ждать массового «прихода» МУП и ГБУ в качестве управляющих организаций.
🤷‍♂️Как будет развиваться ситуация касательно частных УК и ТСЖ/ЖСК – можно только догадываться.

👇Ниже проведу небольшой опрос на эту тему.

Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого🏡

Выгодно ли жителям переходить на прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями

Я уже писал о заключении прямых договоров с ресурсниками и что для этого нужно.

Популярный вопрос: выгоден ли жителям переход на прямые договоры?

Ответ на «я буду платить больше или меньше после перехода на прямые договоры?» такой: разницы в размере платежа жители не увидят. Платить будут столько же, по тем же тарифам.

«Зачем тогда жителям переход на прямые договоры?»
Для жителей он нужен в двух случаях.

📌 Нерадивая управляющая компания не перечисляет ресурсникам вовремя собранные за воду, тепло и мусор деньги с жителей. Суды, блокировки счетов УО ухудшат качество содержания вашего дома.

📌 В доме много неплательщиков. Тогда УО/ТСЖ/ЖСК вынуждены «затыкать дыры» долгов перед ресурсниками и по факту меньше тратить денег на содержание дома. Жителям это явно не выгодно.

Дальше расскажу зачем #прямыедоговоры для УО/ТСЖ/ЖСК и для ресурсников.

Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого🏡

Кто и за чей счет должен менять вводный кран холодной воды на стояке в квартире?

Достаточно стандартный вопрос, который мне снова прислали в личных сообщениях (регулярно его задают и на лекциях).

👉Ответ кроется в понимании, где проходит граница между общим имуществом всех собственников в доме и личным имуществом собственника конкретной квартиры.

Здесь я напомню, что границы установлены в постановлении Правительства РФ от 13.08.2006 года № 491.
Согласно этому документу, к общему имуществу в квартире относятся общедомовые стояки холодного и горячего водоснабжения, ответвления от них и первый кран на этих ответвлениях.

Т.е. первый кран это общее имущество и значит это ответственность УО/ТСЖ/ЖСК.
❗️Соответственно если сломался или подтекает первый от стояка кран, то нужно обращаться в управляющую организацию - она должна будет его заменить бесплатно.
#общееимущество

Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого🏡

Владельцы квартир в новостройках Московской области начнут раньше платить взносы на капитальный ремонт

Я уже писал о том, когда собственники квартир в новостройках начинают платить взносы на капремонт: срок устанавливается каждым регионом самостоятельно, но не может превышать 5 лет (ч.5.1 ст.170 ЖК РФ).

📍Для примера я приводил несколько регионов, в том числе и Московскую область – там срок был установлен в 6 месяцев после внесения дома в Региональную программу капремонта.

❗️Но теперь этот срок уменьшился сразу на треть: в июле опубликован закон Московской области от 06.07.2023 года №123/2023-ОЗ, согласно которому владельцы квартир в новостройках начнут платить взносы на капремонт теперь через 4 месяца.

🤷‍♂️Всё логично: в области идет массовое жилищное строительство и, сократив на 2 месяца срок для начала оплаты взносов, региональный оператор сможет получать дополнительно до 100 млн рублей в год.

Посмотрим, как будет меняться в других регионах.
#капремонт

Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого🏡

Выгодны ли самим ресурсоснабжающим организациям прямые договоры с жителями

Я писал о заключении прямых договоров с ресурсниками, что для этого нужно и когда они выгодны жителям.

⁉️А нужны ли прямые договоры самим ресурсоснабжающим организациям?
Есть две прямо противоположных позиции.

✅ Да, очень нужны.
Это подход тех ресурсников, у которых проблемы с нерадивыми управляющими организациями, которые деньги с жителей за коммунальные услуги получают, а ресурсникам их вовремя не перечисляют. Такие ресурсники и пролоббировали прямые договоры.

❌ Нет, совершенно не нужны.
Такой подход ресурсников, которым УО/ТСЖ/ЖСК платят исправно. Ведь ресурснику намного удобнее иметь одного контрагента по дому – УО, а не 500 договоров с жителями по одному МКД (с каждым нужно работать и иметь огромный абонентский отдел).

Поэтому #прямыедоговоры могут быть как выгодными, так и абсолютно невыгодными ресурсникам.

Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого🏡

Обязателен ли навес над контейнерной площадкой рядом с многоквартирными домами

Я уже писал с какой периодичностью должны вывозиться и промываться мусорные баки на контейнерных площадках, а также как часто должны обрабатываться от крыс и насекомых.

Но есть ещё один вопрос: обязателен ли навес над контейнерной площадкой?

👉 Ответ также указан в санитарных правилах СанПиН 2.1.3684-21 от 28.01.2021г.

✅ Навес обязателен над мусоросборниками, если расстояние от контейнерной площадки и до многоквартирного дома меньше 20 метров.
Но это касается только контейнеров – над бункерами навес не делают.

🤷‍♂️ В случае, если расстояние до домов 20 метров и более, то обязанности по установке навеса нет.
#тко

Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого🏡

Нужно ли платить за ввод прибора учета в эксплуатацию и установку пломб

Вы решили установить в своей квартире индивидуальные приборы учета (ИПУ), например, воды.
✍️ После установки необходимо подать заявку исполнителю коммунальной услуги (обычно – управляющая организация/ТСЖ/ЖСК) для ввода прибора учета в эксплуатацию и оформления акта.

❓Может ли УО/ТСЖ/ЖСК за это брать деньги?
Ответ однозначен: не может.

👉Это указано в пункте 81(9) Правил предоставления коммунальных услуг (ППРФ №354):
Ввод приборов учета в эксплуатацию в случаях, предусмотренных настоящими Правилами, осуществляется исполнителем или гарантирующим поставщиком без взимания платы.

❗️При этом исполнитель коммунальной услуги имеет право установить контрольные пломбы и индикаторы антимагнитных пломб, а также пломбы и устройства, позволяющие фиксировать факт несанкционированного вмешательства в работу прибора учета. За их установку плата с потребителей так же не взимается (п.81(11) Правил…).
#ИПУ

Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого🏡

Непродуманный федеральный законопроект о тишине вернули на доработку

Напомню, что весной в Госдуму был внесен законопроект о тишине, который устанавливал единые требования на территории всей страны.

🤷‍♂️Текст закона был явно слабо проработан и, в случае принятия, привел бы к массе проблем.

🤦‍♀️ Тут и фактическая блокировка возможности ремонта в своей квартире работающим жителям, и конфликтное составление актов о нарушении тишины самими жителями, и многое другое.

👉Понимая все такие проблемы, на законопроект в Госдуме дружно дали отрицательные отзывы Комитет по строительству и ЖКХ, Правовое управление и Комиссия по обеспечению жилищных прав граждан. Причем все упомянули, что регионы и так самостоятельно принимают региональные законы о тишине, например Нижегородская область и Москва, которая даже подписала нужное соглашение с МВД РФ.

👍Поэтому, к счастью, законопроект вернули на доработку, будем ждать новую версию.
#законопроект

Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого🏡

Что предпримет управляющая организация, если к антимагнитной пломбе на приборе учета поднести магнит?

Как я уже писал, исполнитель коммунальных услуг (УО/ТСЖ/ЖСК) для фиксации фактов несанкционированного вмешательства в работу прибора учета имеет право установить контрольные пломбы и индикаторы антимагнитных пломб.

👉Это указано в пункте 81(11) Правил предоставления коммунальных услуг (ППРФ №354).

Что будет если нарушить такие пломбы или поднести магнит и сработает индикатор на антимагнитном датчике?

👁Если это выявит представитель управляющей организации (или ресурсника при прямых договорах) во время проверки, то в этом случае собственнику квартиры грозит штраф в десятикратном размере от норматива потребления на каждого проживающего.
💰Срок, за который налагается штраф – с момента предыдущей проверки, но не более 3-х месяцев.

❗️Так что лучше не нарушать пломбы и не «играться» с магнитами возле приборов учета – дороговато выйдет.
#ипу

Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого🏡

Шлагбаум на придомовой территории и пожарная безопасность: требования к установке и штрафы

На придомовой территории многоквартирного дома разрешается устанавливать #шлагбаум чтобы, например, парковаться могли только жители этого дома.

🚒 Но при установке шлагбаума или ворот нужно соблюсти требования Правил противопожарного режима в РФ (ППРФ №1479).

🔥 Пункт 71 Правил обозначает, что в случае пожара должен быть реализован один из следующих вариантов:

📌 Автоматическое открывание шлагбаума (ворот) в случае срабатывания системы противопожарной защиты многоквартирного дома.

📌 Ручное открывание при организации круглосуточного дежурства персонала у места установки шлагбаума (ворот).

📌 Дистанционное открывание при наличии видео/аудиосвязи с дежурным персоналом.

При невыполнении этих условий, и в случае, если нарушение не привело к тяжким последствиям, можно получить штраф (КоАП РФ, ст.20.4) до 15 тысяч рублей на должностное лицо и до 200 тысяч на юридическое.

Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого🏡

Кто и за чей счет должен ремонтировать балконную плиту?

Задали вопрос, который регулярно появляется в чатах и на мероприятиях.
❓Балконная плита у моей квартиры начала разрушаться, откалываются куски и уже стала видна арматура. Кто должен её ремонтировать?

✍️ По законодательству балконная плита относится к общему имуществу всех собственников в доме. Это указано в пп.«в» п.2 Правил содержания общего имущества (ППРФ №491):
«В состав общего имущества включаются: … ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты,...).»

👉А значит ответ на вопрос жителя однозначный: балконные плиты должны содержаться и ремонтироваться управляющей организацией/ТСЖ/ЖСК в счет ежемесячной платы собственников.👈
❗️Если же разрушено несколько плит и фасад в неудовлетворительном состоянии, то необходимо проводить капитальный ремонт в счет взносов собственников.
#общееимущество

Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого🏡

Почему в одних регионах мусор оплачивают с человека, а в других – с квадратного метра?

Это популярный вопрос, возникающий у жителей регионов, где плата начисляется с квадратного метра.

👉На него есть три ответа.

📌 Ответ стандартный: потому что. После которого идет объяснение, не имеющее никакого отношения к сути вопроса.

📌 Ответ юридический: закон (ППРФ №857) позволяет регионам выбирать принцип расчета за услугу «Обращения с ТКО»: с одного проживающего или с квадратного метра помещения.

📌 Ответ из реальности: расчет по квадратным метрам намного проще и удобнее регоператорам: взял свидетельство о собственности на квартиру и умножил тариф на её площадь.
📊А если рассчитывать по проживающим, то нужно каждый месяц получать информацию о количестве постоянно и временно зарегистрированных и т.д. Это муторно и большой документооборот. На это нет желания тратить усилия.

Поэтому «Обращение с ТКО» и дальше в основном будут считать по квадратным метрам.
#тко

Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого🏡

Протекла крыша после капремонта. К кому нужно обращаться?

💦 Регулярно встречающаяся история: капремонт крыши закончился, гарантийный срок ещё идет, а кровля начала протекать.

❓К кому должен обращаться пострадавший собственник за компенсацией? Искать нерадивого подрядчика, которого нанимал фонд капремонта?

❗️Правильный ответ: всю ответственность несет региональный оператор – фонд капремонта.

👉Это указано в ЖК РФ (п.11 ч.2 ст.182): регоператор обязан нести ответственность за качество оказанных услуг не менее пяти лет с момента подписания соответствующего акта приёмки оказанных услуг и (или) выполненных работ.

Такой подход неоднократно подтверждался судами. Например, Арбитражный суд города Москвы по делу №А40-57762/20-110-421.
В том же судебном деле суд ещё раз подтвердил: убытки, причинённые собственникам в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения региональным оператором своих обязательств, подлежат возмещению (ч.1 ст.188 ЖК РФ).

Так что в гарантийный период обращаться нужно именно к регоператору (в Фонд капремонта), и он обязан обеспечить устранение выявленных недостатков и возмещение нанесённого ущерба.
#капремонт

Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого🏡

Когда регоператор по капремонту может не «отпустить» ваш дом на спецсчет

Я уже писал о том, сколько нужно голосов, чтобы выбрать специальный счёт как способ накопления взносов на капитальный ремонт, и о сроках перехода на спецсчет.

👉Собственники могут принять решение о переходе на спецсчет из «общего котла» в любое время.

❗️Но есть один случай, когда регоператор (Фонд капремонта) не даст собственникам возможности перейти на спецсчет.
Это следующий вариант.
👉В вашем доме уже проходил капитальный ремонт по Региональной программе капремонта, оплаченный из «общего котла», но накопленных средств за весь период не хватает, чтобы «расплатиться» с регоператором за проведенные работы.👈

🤷‍♂️В этом случае регоператор не даст перейти на #спецсчет, пока сумма оплаченных собственниками взносов не достигнет требуемой суммы по проведенным работам.
👉Такие требования указаны в Жилищном кодексе РФ (ч.2 ст.173).
#капремонт

Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого🏡

#выходной
Что нужно сделать, увидев такую надпись над лифтом?

🔥 - ущипнуть себя

😇 - порадоваться, что вам нужно ехать вверх

😈 - напрячься, ведь вам нужно вниз

Какую реакцию выберете?👇👇👇

Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого🏡

Кто является владельцем лифта в многоквартирном доме?

Лифты в многоквартирных домах относятся к общему имуществу собственников всех жилых и нежилых помещений.
✅А значит собственником лифтов являются все собственники в доме (общедолевая собственность).

❗️Но есть ещё один термин - «владелец лифта». И это совсем не тоже самое, что «собственник лифта».

👉Так вот владельцем лифта в МКД является тот, кто управляет домом – управляющая организация/ТСЖ/ЖСК👈
Именно так указано в Правилах организации безопасного использования и содержания лифтов (ППРФ от 24.062017г. №743)

🤷‍♂️ Поэтому не удивляйтесь, если увидите в документах, что владельцем лифта в вашем доме является ООО «Самая лучшая управляющая организация».
#лифт

Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого🏡