Революция в управлении многоквартирными домами: кто останется через 3 года?

Изменения, вступающие в действие с 1 сентября, будут круче, чем были при введении лицензирования управления МКД. Рынок управления МКД сильно изменится.

Упрощенно суть принятых изменений в ЖК РФ (законом № 662-ФЗ) в том, что теперь к лицензионным требования относится в том числе:⤵️
❌Нельзя руководить или являться учредителем управляющей организации, если данное лицо, ранее руководило либо было учредителем организации, уже лишавшейся лицензии
❌Нельзя за предшествующие 3 года к моменту продления лицензии привлекаться к административной ответственности за грубое нарушение лицензионных требований.

Соответственно, лицензию на управление МКД нельзя будет получить/продлить, если есть перечисленные ☝️ выше нарушения.

Что это будет значить на практике.
❗️Роль жилищных инспекций возрастает, ибо дать административку за грубое нарушение лицензионных требований в течение трёх лет - легко. А одна такая административка и УО больше не сможет продлить лицензию.

❗️Крупные УО находятся под самым большим ударом. Например, имея в управлении 500 МКД получить одну административку за грубое нарушение лицензионных требований - это просто. И значит этой УО больше нет. А для новой УО придется находить других учредителей, а это корпоративные риски.

❗️Теперь ни одна государственная УО не будет получать крупных штрафов. Ну кто разрешит штрафовать ГБУ Жилищник района в Москве или ЖКС в Санкт-Петербурге?! Ведь им нельзя будет продлить лицензию, а этого никакая региональная власть не допустит!

🤷‍♂️ Моё предположение
📌Обычные крупные частные УО исчезнут с рынка. Их место займут либо мелкие УО, либо «сетевые» УО с «замороченной» корпоративной структурой.
📌Качество работы государственных УО будет иметь тенденцию к ухудшению. Зачем напрягаться, если тебя никто не будет штрафовать по-крупному?!

Это мои предположения. Критикуйте!
⁉️Какие ещё есть мнения по этому поводу?
#управлениеМКД #лицензирование

Подпишись на Дом и Двор - 🏡 ЖКХ касается каждого

В каких случаях на общем собрании нужно набрать 50% голосов от всех голосов собственников в доме

Я уже писал, в каких случаях необходимо набрать 100% голосов собственников в доме для принятия решения на общем собрании (ОСС).

Теперь остановлюсь на случаях, когда для принятия на ОСС положительного решения нужно набрать более 50% голосов от всех голосов собственников в доме (а не от проголосовавших на ОСС).

❗️Вот эти решения ОСС (ст.44,46 ЖК РФ)

📌 Выбор способа формирования фонда капремонта и выбор лица, уполномоченного на открытие спецсчета, а также проведения операций с денежными средствами на спецсчете.

📌 Выбор способа управления многоквартирным домом

📌 Наделение совета МКД полномочиями о принятии решения о проведении текущего ремонта

📌 Выбор управляющей организации

📌 Наделение председателя совета МКД правом подписания договора управления от имени всех собственников в доме.

#ОСС #советМКД #управлениеМКД #капремонт #спецсчет #договоруправления

Подпишись на Дом и Двор - 🏡 ЖКХ касается каждого

Ввод прибора учета в эксплуатацию и установка пломб: платно или бесплатно?

Снова этот вопрос возник у одного из жителей.
❓Он решили установить в своей квартире новые индивидуальные приборы учета воды (ИПУ) и спрашивает, сколько с него возьмет денег управляющая организация за ввод ИПУ в эксплуатацию?

📝Действительно, после установки ИПУ необходимо подать заявку исполнителю коммунальной услуги (управляющая организация/ТСЖ/ЖСК, если нет прямых договоров с ресурсником) для ввода приборов учета в эксплуатацию и оформления акта.

👉При этом ввод приборов учета в эксплуатацию бесплатен: п.81(9) Правил предоставления коммунальных услуг (ППРФ №354).

❗️Напомню: исполнитель коммунальной услуги имеет право установить контрольные пломбы и индикаторы антимагнитных пломб, а также пломбы и устройства, позволяющие фиксировать факт несанкционированного вмешательства в работу прибора учета.
За их установку плата с потребителей также не взимается (п.81(11) тех же Правил).
#ИПУ

Подпишись на Дом и Двор - 🏡 ЖКХ касается каждого

Вышел новый рекомендательный ГОСТ по общим требованиям к проведению капитального ремонта общего имущества МКД

Коллеги написали, что утвержден национальный стандарт ГОСТ Р 56193-2024 «Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов. Общие требования».

Он будет полезен регоператорам, стройконтролю, владельцам спецсчетов, подрядчикам, управляющим организациям, органам власти.

Основные разделы:
🛠 определение техзаказчика;
🛠 отбор подрядной организации;
🛠 подготовка объекта перед началом работ;
🛠 подготовка проектной (сметной) документации;
🛠 передача объекта в производство работ;
🛠 организация стройплощадки;
🛠 организация выполнения работ;
🛠 контроль выполнения работ;
🛠 приемка выполненных работ по капремонту;
🛠 контроль техсостояния и эксплуатации в период гарантийного срока.

Файл – в комментарии к посту.
#капремонт #ГОСТ

Подпишись на Дом и Двор - 🏡 ЖКХ касается каждого

Состав технической документации на многоквартирный дом

«По просьбам трудящихся» посвящу несколько постов теме технической документации на многоквартирный дом.

Состав техдокументации на многоквартирный дом определяется Правилами содержания общего имущества в МКД (п.24,26 ППРФ №491). Он не является «закрытым» или исчерпывающим и различается для разных домов.

В этот состав входят:
📌 документы технического учета жилфонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества

📌 документация на все установленные приборы учета (ОДПУ и ИПУ), включая технические характеристики, год установки, факт замены или поверки, дату последней проверки техсостояния и последнего контрольного снятия показаний

📌 акты приемки результатов работ, сметы, описи работ по проведению текущего ремонта и оказанию услуг по содержанию общего имущества

📌 акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, конструктивных элементов МКД, журналы осмотра

📌 акты проверок и паспорта готовности МКД к отопительному периоду

📌 инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома (обязательно для домов, веденых в эксплуатацию после 1 июля 2007 года)

📌 иные документы (их ещё много, напишу отдельным постом).
#техдокументация #техническаядокументация

Подпишись на Дом и Двор - 🏡 ЖКХ касается каждого

Министр строительства и ЖКХ: нужно создавать государственные управляющие организации. Это разве панацея от нарушений?

На заседании Правительства РФ по итогам прошлого отопительного сезона Ирек Файзуллин, министр строительства и ЖКХ России сказал, что нужно создавать государственные управляющие организации.

🤷‍♂️Такое впечатление, что государственные УО преподносятся как панацея от нарушений и преступлений в сфере ЖКХ. Хотя нарушений в госструктурах вряд ли меньше

‼️Впрочем, это предложение находится строго в русле начавшейся революции в управлении многоквартирными домами страны.

👉Возможно всякие ГБУ, ГУП и МУП начнут «подминать» под себя все подряд МКД. Улучшит или ухудшит это качество содержания многоквартирных домов – большой вопрос.

⁉️А как вы относитесь к предложению министра?
👇 Ниже опрос по этому поводу👇
#УО #ГБУ #ГУП #МУП #нарушения #ЧУК #управлениеМКД

Подпишись на Дом и Двор - 🏡 ЖКХ касается каждого

Лаконичный законопроект: увеличить срок для назначаемой управляющей организации и учитывать техническое состояние МКД при определении размера платы за ЖКУ

В Госдуму внесен очень лаконичный законопроект №634320-8 об изменении двух статей Жилищного кодекса РФ.

1️⃣ Предлагается увеличить предельный срок при назначении временной управляющей организации с 3-х месяцев до 1 года (п.3 ч.5 ст.162).

Речь идет, например, о тех случаях, когда застройщик назначает временную управляющую организацию после ввода в эксплуатацию многоквартирного дома.
Сейчас такая временная УО назначается на срок не более 3-х месяцев. К этому времени собственники должны провести ОСС, на котором уже самостоятельно выбрать УО. Либо дом попадет на конкурс, организуемый органом местного самоуправления.

👉В принципе, логика есть: за 3 месяца большая часть собственников ещё может на принять квартиры от застройщика из-за недоделок, и им будет не до осознанного выбора управляющей организации.

2️⃣ Ещё одно изменение не такое понятное.
Предлагается слова «Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется» дополнить ещё фразой «на основании технической документации на многоквартирный дом».

Авторы в пояснительной записке указывают, что размер платы должен приниматься на основании не только предложения управляющей организации, но и на основании техдокументации.
🏠Так и сейчас размер платы зависит от технических характеристик дома.
🤷‍♂️Как именно предполагается реализовывать это дополнение – пока совсем не ясно.

😎Посмотрим, как пойдут обсуждения этого законопроекта, может станет яснее.
#законодательство #управлениеМКД #финансы

Подпишись на Дом и Двор - 🏡 ЖКХ касается каждого

Состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом

Продолжу тему о технической документации на многоквартирный дом.
В жилищном законодательстве есть понятие «Техническая документация на МКД», о которой я уже писал, а есть ещё одно – «Иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом».

👉В состав Иных документов включаются:

📌 Копия кадастрового плана земельного участка

📌 Выписка из Реестра о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом

📌 Копия градостроительного плана земельного участка

📌 Документы о действующих сервитутах и иных обременениях

📌 Проектная документация на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии)

📌 Реестр собственников помещений в доме

📌 Договоры об использовании общего имущества и список лиц, использующих общее имущество на основании таких договоров

📌 Оригиналы решений и протоколов общих собраний собственников (при наличии, т.к. по современным условиям оригиналы передаются на хранение в орган Госжилнадзора).

❗️Данный перечень не является закрытым: общее собрание собственников может его дополнять.

🤷‍♂️Лично для меня загадка, почему проектная документация на дом относится к иным документам, а не к технической документации.

Дальше напишу о хранении, ознакомлении, восстановлении и передаче техдокументации.
Спойлер: не всё так хорошо, как хотелось бы.
#техдокументация #техническаядокументация

Подпишись на Дом и Двор - 🏡 ЖКХ касается каждого

#лирическоеотступление

Топот сверху и конфликт с соседями. История одного переезда в новостройку.
История одного переезда в новую квартиру в жанре греческой трагедии.

Действующие лица👇

👨Владислав, новосел
👩‍🦱Татьяна, его жена
👩🏽‍🦰Роза, соседка Владислава и Татьяны
👨🏼‍🦰Семен, муж Розы
🧔‍♂️Клим, логограф
🤓Эксперт
👨‍👩‍👧‍👦Хор жильцов дома

Действие происходит в новостройке на востоке Москвы. На сцене — лестничная клетка многоэтажки: установлены три двери, ведущие в квартиры, и двери двух лифтов, обозначен номер этажа — 21. С правой стороны располагается лестница. На сцену направлен яркий свет. Очень тихо.

По лестнице на сцену поднимается Хор жильцов дома.

Пролог

Хор жильцов дома. Покупка квартиры — важное событие в жизни горожанина. Выбор жилья определяет качество жизни его покупателя.

Эписодий первый

Открываются двери лифта, из него выходит Владислав.

Владислав. Раньше мы с семьей снимали квартиру в пятиэтажке. В нашем дворе собирались шумные компании, в доме не было лифта и колясочной. Поэтому после рождения ребенка мы задумались о переезде.

Из квартиры выходит Татьяна. В подъезде тихо.

Татьяна. Мы хотели жить в новом доме с лифтом и красивым видом на Москву, подальше от шума. Поэтому выбрали высотную новостройку в районе Новогиреево.

Владислав. На новую квартиру мы копили восемь лет.

Татьяна. Первый год после переезда был очень шумным. Но, когда все соседи закончили ремонт, в доме стало тихо.

Хор жильцов дома. Надеясь пожить в тишине, при покупке квартиры Владислав и Татьяна выбрали этаж повыше, подальше от дворового шума. Но в новом доме их настиг новый шум.

Владислав. Вскоре я стал замечать шум над головой. Он начинался в пять утра и продолжался весь день: у соседей сверху кто-то бегал, прыгал, таскал что-то по полу, играла музыка.

[...]

Хор жильцов дома. Шум сводил новоселов с ума, и они решили позвать на помощь эксперта...

Продолжение в жанре греческой трагедии тут ➡️ История одного переезда в новую квартиру (проект "Город идей").

Случаи, когда регоператор вправе расторгнуть в одностороннем порядке договор с подрядчиком о проведении капремонта

Подрядные организации при проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах могут легко потерять возможность заключения таких договоров, если будут допускать их нарушения.

👉В законодательстве определены следующие случаи, когда регоператор может расторгнуть договор в одностороннем порядке (ППРФ №615).

📌 систематическое (2 раза и более) нарушение подрядной организацией сроков оказания услуг/выполнения работ;

📌 задержка подрядчиком начала выполнения работ более чем на 10 календарных дней по причинам, не зависящим от регоператора или собственников помещений в МКД;

📌 неоднократное (2 раза и более в течение одного календарного месяца) несоблюдение требований к качеству услуг/работ или технологии проведения работ;

📌 неоднократное (2 раза и более в течение одного календарного месяца) использование некачественных материалов, изделий и конструкций, выявленных регоператором;

📌 прекращение членства подрядной организации в саморегулируемой организации, издание НПА, лишающих права подрядной организации на производство работ;

📌 нарушение подрядчиком сроков оказания услуг/выполнения работ продолжительностью более 30 календарных дней по любому из многоквартирных домов;

📌 нарушение срока замены независимой гарантии, установленного договором, при отзыве лицензии, банкротстве или ликвидации гаранта более чем на 2 рабочих дня;

📌 выявление регоператором после заключения договора факта недействительности представленной подрядчиком независимой гарантии;

📌 неисполнение обязательства о продлении срока независимой гарантии при изменении сроков оказания услуг/выполнения работ.

❗️Чтобы не попасть на такие нарушения подрядчики иногда «убалтывают» уполномоченных собственников, например, подписать акты выполненных работ до их реального завершения под гарантийное письмо.
❌Чего делать не рекомендую.
#капремонт #регоператор

Подпишись на Дом и Двор - 🏡 ЖКХ касается каждого

Размер аванса, который может выплачиваться подрядчикам для проведения работ по капитальному ремонту

Ранее максимальный размер аванса и для специальных счетов, и для регоператоров был един – 30% от суммы договора.

👉В настоящее время для спецсчетов ситуация осталась та же – планка аванса в размере 30%

❗️Но для регоператоров по капремонту возможности другие (ч.3,3.1 ст.190 ЖК РФ, п.78_2,78_4 ППРФ №615):⤵️

💰 До 30% - стандартный вариант, без изменений
💰 До 50% - если в договоре предусмотрено казначейское или банковское сопровождение
💰 До 80% - если при казначейском или банковском сопровождении стоимость оборудования превышает 50%. Аванс не может превышать стоимость закупаемого оборудования/товаров/материалов.
💰 До 60% от общей суммы - если при казначейском или банковском сопровождении регоператором самостоятельно производится закупка товаров (материалов и оборудования, в том числе высокотехнологичного оборудования).

#капремонт #спецсчет #финансы

Подпишись на Дом и Двор - 🏡 ЖКХ касается каждого

Для ресурсников установили новые штрафы за поставку некачественных коммунальных услуг

Подписан и опубликован федеральный закон от 29.05.2024 № 116-ФЗ «О внесении изменения в статью 7.23 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях», увеличивающий штрафы для ресурсоснабжающих организаций за непредоставление или некачественные коммунальные услуги.

📈По новой редакции статьи 7.23 КоАП РФ размер штрафов увеличивается для ресурсников в несколько раз.

👉При первом нарушении: на должностных лиц – от 5 до 10 тысяч рублей; на юридических лиц – от 30 до 50 тысяч рублей.
👉👉При повторном: на должностных лиц – от 10 до 30 тысяч рублей; на юридических лиц – от 50 до 100 тысяч рублей.

Авторы инициативы считают, что новый размер штрафов будет стимулировать ресурсоснабжающие организации более ответственно относиться к качеству и перерывам при предоставлении коммунальных услуг.
#штрафы #нарушения #РСО #законодательство

Подпишись на Дом и Двор - 🏡 ЖКХ касается каждого

Одна из серьезных причин остановки лифтов в многоквартирных домах в летний период

Лифты в многоквартирных домах могут переставать функционировать по различным техническим причинам.

☀️Но летом к таким причинам поломок добавляется ещё одна: температура воздуха в жару.

📝 В качестве примера Сергей Шиянов, председатель ТСЖ, опубликовал страницу из паспорта лифта.
‼️Там указано, что допустимая температура в машинном помещении не должна превышать +40℃.

Но летом, в жару, которая сейчас пришла, например, в Москву, температура в машинных помещениях лифтов может подниматься значительно выше.

👉Чтобы этого не происходило, в ряде ситуаций необходимы специальные меры: от покраски крыши и наружных стен помещения белой краской до установки небольших систем охлаждения.

❗️Отвечают за всё это не лифтовики, а владелец лифта – тот, кто управляет многоквартирным домом: управляющая организация/ТСЖ/ЖСК.

⁉️А в вашем доме летом в жару лифт часто «ломается»?
#лифт #аварии

Подпишись на Дом и Двор - 🏡 ЖКХ касается каждого

Как быстро должны ликвидировать засор мусоропровода в многоквартирном доме

Засор мусоропровода в МКД – очень неприятная штука: подходишь к не открывающемуся клапану с пакетом мусора и начинаешь раздумывать, что делать дальше.

❓В какой же срок должен быть устранен такой засор?

Согласно Правилам содержания общего имущества в МКД (п.13 ППРФ №416) ликвидация засора должна быть произведена в течение 2-х часов после получения заявки диспетчерской службой.

⏱ При круглосуточном приеме заявок устранение засора должно быть не ранее 8 часов утра и не позднее 23 часов вечера.

❗️При этом ликвидация засора в стволе мусоропровода через загрузочный клапан без снятия ковша – не допускается (п.5.9.8 постановления Госстроя №170).

📞 Обнаружили засорившийся мусоропровод – позвоните в диспетчерскую. Иначе никто и не узнает о засоре, а значит никто и не придет его устранять.
#мусоропровод

Подпишись на Дом и Двор - 🏡 ЖКХ касается каждого

МКД перешел на спецсчет по капремонту: можно ли начислить пени должникам за период, когда дом был ещё в «общем котле» у регоператора?

Стандартная ситуация при смене способа накопления взносов на капремонт МКД: всегда есть должники, которые не оплачивали начисленные взносы в полном объеме.

Например, при переходе на спецсчет регоператор передает информацию о начислениях/оплате, в т.ч. о должниках.

❓Вопрос: за какой период таким должникам нужно начислять пени – с перехода на спецсчет или и за период, когда взносы копились у регоператора?

👉Ответ такой (ч.14.1 ст.155 ЖК РФ):
❗️Пени начисляются за весь период задолженности, нет отдельных условий, связанных со сменой формы накопления взносов.
💰И значит начисление за весь период по стандартному правилу:
В размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день фактической оплаты за каждый день просрочки начиная с 31-го дня, следующего за днем наступления срока оплаты.
#капремонт #должники #финансы

Подпишись на Дом и Двор - 🏡 ЖКХ касается каждого

Периодичность промывки внутренней поверхности ствола мусоропровода

Мусоропровод необходимо регулярно чистить, промывать и дезинфицировать, чтобы он не был, в том числе, источником неприятных запахов (п.5.9.20 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда – постановление Госстроя от 27.09.2003 №170).

❗️Периодичность такой прочистки в общем случае установлена федеральным документом (п.132 СанПиН 2.1.3684-21 – постановление главного санитарного врача от 28.01.2021 №3):⤵️
Очистку, помывку и дезинфекцию ствола мусоропровода должны проводить управляющие МКД организации не реже чем один раз в месяц.

👉Однако в Москве, например, для мусоропроводов из асбестоцементных труб установлена своя периодичность очистки с применением мобильного моющего блока (распоряжение ДЖКХ Москвы от 08.07.2021 № 01-01-14-155/21):⤵️
Очистка, обезжиривание, промывка и дезинфекция проводятся один раз в год.

#мусоропровод

Подпишись на Дом и Двор - 🏡 ЖКХ касается каждого

Опубликован отчет ФКР Москвы за 2023 год

Отчет Фонда капитального ремонта МКД Москвы за 2023 год утвержден решением Управляющего совета ФКР Москвы (протокол №26-УС от 27 мая 2024 г.) и опубликован на официальном сайте Фонда.

В Региональную программу капитального ремонта общего имущества МКД Москвы (2015-2044 гг) теперь включено 29 458 МКД общей площадью 296,9 млн.кв.м. (в 2022 году было 29 103 МКД, 286,4 млн.кв.м.).
В том числе:
📌 25 944 МКД (245 млн.кв.м.) формируют свой фонд капремонта на счете регионального оператора в «общем котле»
📌 323 МКД (4 млн.кв.м) – на спецсчете, где держатель – регоператор
📌 3 025 МКД (42,6 млн.кв.м.) – на спецсчете, где держатель УО/ТСЖ/ЖСК.

🛠В этих домах запланировано отремонтировать 414 752 инженерные системы (в 2022г. было 420 тысяч) и заменить более 112 тысяч лифтов (цифра не изменилась с прошлого года).

С полным текстом отчета ФКР Москвы за 2023 год можно ознакомиться по этой ссылке, а с аудиторским заключением – по этой ссылке.
#капремонт #спецсчет #отчет #Москва

Подпишись на Дом и Двор - 🏡 ЖКХ касается каждого

Счетная комиссия в Жилищном кодексе РФ

При проведении общих собраний собственников в многоквартирных домах часто используют термин «счетная комиссия».

🤷‍♂️Но в реальности этого термина в Жилищном кодексе РФ нет вообще. Он отсутствует как класс.

В приказе Минстроя России №44/пр, регулирующий вопросы оформления протоколов ОСС, термина «счетная комиссия» тоже нет. Там используется термин «лица, проводившие подсчет голосов».

❗️При этом, соответственно, никакой обязанности избирать счетную комиссию в ЖК РФ тоже нет.
А приказ Минстроя России 44/пр говорит, что если вопрос об избрании лиц, осуществляющих подсчет голосов, был вынесен на ОСС, но решение по нему не принято (кандидатуры отклонены), то протокол подписывается инициатором ОСС.
Т.е. подсчет голосов тогда проводит инициатор ОСС.

👉Отсюда простой вывод
‼️Вопрос выбора счетной комиссии на ОСС не является обязательным. Подсчет голосов имеет право проводить сам инициатор ОСС.
#ОСС #законодательство

Подпишись на Дом и Двор - 🏡 ЖКХ касается каждого

Общественный совет при Минстрое: какие изменения можно ждать в управлении МКД

Послушал я вчера в прямом эфире заседание Общественного совета при Минстрое России.

Там было поднято много интересных вопросов, но я бы хотел остановится на перспективе сферы управления МКД.

👉Тезисы, которые там прозвучали и которые по итогам прокомментировал «Известиям» Сергей Степашин, председатель Общественного совета, таковы.

❗️Эксперты полагают, что профессиональное сообщество лучше чиновников может регулировать сферу управления МКД. А значит нужно переходить от системы лицензирования к системе саморегулирования с членством управляющих организаций в саморегулируемых организациях (СРО).

‼️Практика показала, что муниципальные унитарные управляющие организации не уступают, а порой превосходят по эффективности частные УК. И в качестве примера он привел московские ГБУ Жилищник.

👇 По этим тезисам сделаю ниже два опроса👇
#УО #ГБУ #ГУП #МУП #ЧУК #управлениеМКД

Подпишись на Дом и Двор - 🏡 ЖКХ касается каждого