На днях встречалась с девелопером из топ‑10.
Чай, пайплайн, падающий спрос, тихая истерика по ключевой ставке и кривой по ипотеке — в общем, полный девелоперский all inclusive.
Доходим до развития сегментов эконом и комфорт-класса, и он мне говорит:
«Ты гуру бизнес/premium/de-luxe. Там креативить можно гораздо больше, чем в экономе - себес держит фактически любое творчество.
А мы вынуждены держать стандартизацию и себес, без особого креатива. Прыгнуть выше головы мы не сможем.
Что нам делать, чтобы конкурировать?» 🙃
Спойлер: прыгать можно. Просто не туда, куда все.
Что сделала, чтобы увидеть точки роста в сегменте эконом:
Разложила рынок по косточкам: каждого застройщика (в сегменте эконом- и комфорт-) через SWOT, продуктовую матрицу, урбанистические тренды (ОПР-цвет-свет-навигация-среда), сравнила по цене, юнит‑экономике и марже.
В итоге собрала уникальный продукт, который уходит во внеконкурентную нишу — без роста себестоимости даже в регионах, где рядом встаёт та же уважаемая мной Брусника.
И вот главный тейк:
стандарты в эконом/комфорте будут вынужденно перезагружаться.
Почему:
1️⃣ Москва уже ужесточает архитектуру даже для эконома: фасады, ОПР, среда, благоустройство — всё выглядит «дороже», хотя смета остаётся в коридоре.
2️⃣ Новый главный архитектор — курс на апгрейд облика города и чистку визуального шума.
3️⃣ В регионах — жёсткая конкуренция + падение платежеспособного спроса. Стратегия «скидки, рассрочки и молитвы на ипотеку» — это не стратегия, это преддефолтное состояние продукта 😅
Значит, эконом/комфорт надо тащить НЕ дисконтом и бренд-упаковкой, а продуктом.
Даю 8 хаков, как апгрейдить эконом без роста себеса:
1. Планировки без боли. Чуть двигаем несущие/перегородки, убираем «гробовые» коридоры → юнит по площади тот же, но ощущение «+10 кв.м воздуха». Конверсия в бронь растёт.
2. Смарт-ядро дома. Компактные лифтовые, читаемые холлы, внятная навигация и свет → минус лишние общие метры, плюс ощущение «почти бизнес».
3. Фасад через ритм. Игра цветом, швами, ритмом окон, простой модуляцией — визуальный апгрейд без лишних нулей в смете.
4. Двор как продукт. Сценарное зонирование (дети/спорт/chill), грамотное размещение МАФ, света и озеленения — те же элементы, но продуманные как урбан‑среда.
5. МАФ 2.0. Тот же бюджет, но через комбинации, цвет и нейминг зон: «workout-зона», «baby spot», «quiet yard». Это уже маркетинговый актив.
6. Базовый CX в подъезде. Коляски, самокаты, маленькая зона ожидания, розетка для электросамокатов — себес копеечный, а LTV клиента и сарафан — вверх.
7. Световой дизайн по уму. Не «лампа по СНиП», а акценты на входных группах, маршрутах и МАФ → ощущение безопасности, статуса и «здесь подумали обо мне».
8. Прозрачные продуктовые фишки + бренд. Покупателю нужно дать готовую аргументацию, чем вы лучше. Даже эконом может быть «умным продуктом» с характером.
Итог: эконом/комфорт — не приговор.
Это сегмент, где нужен грамотный стратег‑продуктолог с коммерческим мышлением, а не только светлая надежда на ключ ЦБ, талант РП, сметчика и отдел маркетинга-продаж.
PS. На фото сегодня с нами концепция застройки территории завода ЗИМ - ЗИМ-Сити в г. Самара, архбюро DB-arch studio.
#аналитика #продукт #cpo #архитектура #строй #девелопмент #инвестиции #город #бизнес
Чай, пайплайн, падающий спрос, тихая истерика по ключевой ставке и кривой по ипотеке — в общем, полный девелоперский all inclusive.
Доходим до развития сегментов эконом и комфорт-класса, и он мне говорит:
«Ты гуру бизнес/premium/de-luxe. Там креативить можно гораздо больше, чем в экономе - себес держит фактически любое творчество.
А мы вынуждены держать стандартизацию и себес, без особого креатива. Прыгнуть выше головы мы не сможем.
Что нам делать, чтобы конкурировать?» 🙃
Спойлер: прыгать можно. Просто не туда, куда все.
Что сделала, чтобы увидеть точки роста в сегменте эконом:
Разложила рынок по косточкам: каждого застройщика (в сегменте эконом- и комфорт-) через SWOT, продуктовую матрицу, урбанистические тренды (ОПР-цвет-свет-навигация-среда), сравнила по цене, юнит‑экономике и марже.
В итоге собрала уникальный продукт, который уходит во внеконкурентную нишу — без роста себестоимости даже в регионах, где рядом встаёт та же уважаемая мной Брусника.
И вот главный тейк:
стандарты в эконом/комфорте будут вынужденно перезагружаться.
Почему:
1️⃣ Москва уже ужесточает архитектуру даже для эконома: фасады, ОПР, среда, благоустройство — всё выглядит «дороже», хотя смета остаётся в коридоре.
2️⃣ Новый главный архитектор — курс на апгрейд облика города и чистку визуального шума.
3️⃣ В регионах — жёсткая конкуренция + падение платежеспособного спроса. Стратегия «скидки, рассрочки и молитвы на ипотеку» — это не стратегия, это преддефолтное состояние продукта 😅
Значит, эконом/комфорт надо тащить НЕ дисконтом и бренд-упаковкой, а продуктом.
Даю 8 хаков, как апгрейдить эконом без роста себеса:
1. Планировки без боли. Чуть двигаем несущие/перегородки, убираем «гробовые» коридоры → юнит по площади тот же, но ощущение «+10 кв.м воздуха». Конверсия в бронь растёт.
2. Смарт-ядро дома. Компактные лифтовые, читаемые холлы, внятная навигация и свет → минус лишние общие метры, плюс ощущение «почти бизнес».
3. Фасад через ритм. Игра цветом, швами, ритмом окон, простой модуляцией — визуальный апгрейд без лишних нулей в смете.
4. Двор как продукт. Сценарное зонирование (дети/спорт/chill), грамотное размещение МАФ, света и озеленения — те же элементы, но продуманные как урбан‑среда.
5. МАФ 2.0. Тот же бюджет, но через комбинации, цвет и нейминг зон: «workout-зона», «baby spot», «quiet yard». Это уже маркетинговый актив.
6. Базовый CX в подъезде. Коляски, самокаты, маленькая зона ожидания, розетка для электросамокатов — себес копеечный, а LTV клиента и сарафан — вверх.
7. Световой дизайн по уму. Не «лампа по СНиП», а акценты на входных группах, маршрутах и МАФ → ощущение безопасности, статуса и «здесь подумали обо мне».
8. Прозрачные продуктовые фишки + бренд. Покупателю нужно дать готовую аргументацию, чем вы лучше. Даже эконом может быть «умным продуктом» с характером.
Итог: эконом/комфорт — не приговор.
Это сегмент, где нужен грамотный стратег‑продуктолог с коммерческим мышлением, а не только светлая надежда на ключ ЦБ, талант РП, сметчика и отдел маркетинга-продаж.
PS. На фото сегодня с нами концепция застройки территории завода ЗИМ - ЗИМ-Сити в г. Самара, архбюро DB-arch studio.
#аналитика #продукт #cpo #архитектура #строй #девелопмент #инвестиции #город #бизнес
❤12👍10🔥9👨💻2
Выборг. Северный модерн, кэшфлоу и сапы на закате 🏄♀️
Выборг — не провинция у залива, а недооценённый европейский хаб на карте России.
Уникальный северный модерн, замки, парки а-ля французский сад, городские площади и костёлы.
Это город, где ты идёшь по улице и буквально ловишь архитектурный экстаз. 🏰
Меня часто приглашают к региональным девелоперам в качестве советника по продукту и коммерческому потенциалу недвижимости.
Выборг стал первым моим кейсом, где мы с командой упаковали не «точечную стройку», а городской пул объектов как единый урбанистический продукт — проектируя жилье и коммерцию, работая с редевелопментом и ОКН, выстраивая SPV, считая экономику и заводя инвестиции под реализацию бизнес-проектов.
⏩ Как результат:
рост экономики и привлекательности города для туристов, бизнеса и инвесторов.
Это крутой кейс для любого малого города России. Ведь это продукт с новыми смыслами и сценариями + понятной экономикой и инвестиционным плечом.
📌 На чем базировалась экономика матрицы туристического продукта
Мы собирали mixed-use продукт:
— апарт-отели разной звёздности, закрывающие дефицит номерного фонда,
а вокруг SPV — коммерческое ядро, где форматы усиливают друг друга:
- биохакинг и SPA 🧖♀️
- коворкинги и гибкие офисы 💻
- рестораны и фуд-депо 🍽
- креативные пространства 🎭
- хендмейд-бутики 🧵
- лектории и мастерские 🎓
💰 Результат — 300+ млн ₽ инвестиций и прозрачная юнит-экономика проектов.
📌 Что интересно частному инвестору в Выборге:
Классика:
1. Апарт-отели и бутик-форматы — дефицит номерного фонда, 11–15% годовых при нормальной загрузке.
2. Коммерция первого этажа в историческом ядре — гастро, кофейни, винные, ремесло; 10–14% годовых, если собирать концептуальный пул арендаторов-кластера.
3. Креативные и образовательные пространства — лектории, мастерские, event; 7–10% годовых, но сильно поднимают капитализацию квартала — длинные, но умные деньги.
Городская инфраструктура и рекреация:
- сап-бординг и прокат 🏄♂️, туры «закат/рассвет», марина-сервисы, лаунж у воды.
🔝 Это про рост выручки бизнеса и цен на всё окружение.
PS. Сегодня с нами на фото — уникальная библиотека в Выборге, архитектора Альваро Аалто в стиле органической архитектуры, смеси модернизма и финского функционализма.
Внутри правит бионика — мягкие линии, природные формы и свет, который работает лучше любого pitch deck. 📚
#город #инвестиции #девелопмент #строительство #кейсЮрьевой #архитектура #россия
Выборг — не провинция у залива, а недооценённый европейский хаб на карте России.
Уникальный северный модерн, замки, парки а-ля французский сад, городские площади и костёлы.
Это город, где ты идёшь по улице и буквально ловишь архитектурный экстаз. 🏰
Меня часто приглашают к региональным девелоперам в качестве советника по продукту и коммерческому потенциалу недвижимости.
Выборг стал первым моим кейсом, где мы с командой упаковали не «точечную стройку», а городской пул объектов как единый урбанистический продукт — проектируя жилье и коммерцию, работая с редевелопментом и ОКН, выстраивая SPV, считая экономику и заводя инвестиции под реализацию бизнес-проектов.
⏩ Как результат:
рост экономики и привлекательности города для туристов, бизнеса и инвесторов.
Это крутой кейс для любого малого города России. Ведь это продукт с новыми смыслами и сценариями + понятной экономикой и инвестиционным плечом.
📌 На чем базировалась экономика матрицы туристического продукта
Мы собирали mixed-use продукт:
— апарт-отели разной звёздности, закрывающие дефицит номерного фонда,
а вокруг SPV — коммерческое ядро, где форматы усиливают друг друга:
- биохакинг и SPA 🧖♀️
- коворкинги и гибкие офисы 💻
- рестораны и фуд-депо 🍽
- креативные пространства 🎭
- хендмейд-бутики 🧵
- лектории и мастерские 🎓
📌 Что интересно частному инвестору в Выборге:
Классика:
1. Апарт-отели и бутик-форматы — дефицит номерного фонда, 11–15% годовых при нормальной загрузке.
2. Коммерция первого этажа в историческом ядре — гастро, кофейни, винные, ремесло; 10–14% годовых, если собирать концептуальный пул арендаторов-кластера.
3. Креативные и образовательные пространства — лектории, мастерские, event; 7–10% годовых, но сильно поднимают капитализацию квартала — длинные, но умные деньги.
Городская инфраструктура и рекреация:
- сап-бординг и прокат 🏄♂️, туры «закат/рассвет», марина-сервисы, лаунж у воды.
PS. Сегодня с нами на фото — уникальная библиотека в Выборге, архитектора Альваро Аалто в стиле органической архитектуры, смеси модернизма и финского функционализма.
Внутри правит бионика — мягкие линии, природные формы и свет, который работает лучше любого pitch deck. 📚
#город #инвестиции #девелопмент #строительство #кейсЮрьевой #архитектура #россия
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
1❤25🔥22
Сегодня совмещу приятное с полезным 🤓
✈️📊 В фокусе — архитектурный проект нового аэропорта Омска от бюро «ХВОЯ» (СПб).
Основная идея — прозрачный, лёгкий воздушный хаб вместо классического “аэровокзала-лабиринта”.
Что меня привлекло как ключевые фишки проекта:
- Максимальная прозрачность.
Меньше блужданий, больше читаемости пространства.
- Город + взлётка в одном кадре.
Пассажирские зоны визуально “прошиваются” с городом: через панорамные окна видно и самолёты, и урбан-пейзаж.
Такое честное “небо-земля mixed-use”.
- Свет как инструмент девелопмента настроения.
• Днём — мягкий рассеянный свет: минус тревога, плюс спокойный оптимизм.
• Ночью — проекции на сводах, которые можно крутить под события и бренды. Монетизация и маркетинг в одном флаконе 💰
- Бионический интерьер.
Обтекаемые формы и ритмы живой природы: получился синтез бионической эстетики и современного транспортного хаба, который работает на имидж города и инвестпривлекательность региона.
- Инвестиции — 43 млрд ₽.
Это не просто стройка, а инфраструктурный якорь: тянет за собой сервисы, рабочие места и рост стоимости земли вокруг.
Резюме:
Город получает новый «фасад», инвестор — длинный инфраструктурный актив,
пассажир — опыт и новую достопримечательность с мощным сарафаном в сети.
#архитектураЮрьевой #город #омск #россия #инвестиции #девелопмент
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
❤28👍20🤩17❤🔥6🔥2
🤯 «Вспомни себя в 2016» по‑девелоперски: рынок, которого больше нет
Флешмоб «вспомни себя в 2016» меня не так цепляет, как 10 лет пути в девелопменте и инвестициях.
Без плюша и рефлексии «кем ты был» — что стало с рынком, деньгами и продуктом. 🚀
Смотрим занимательный блокбастер🤓
1️⃣ Нормы и законы: от диких ДДУ к режиму «банки рулят»⚖️
2016
— 214‑ФЗ есть, но обманутые дольщики и серые схемы — норма.
— Стройки на деньги дольщиков, банки «для подписи».
— Девелопер = полубог на участке, градрегулирование лайтовое.
2017–2018
— Гайки крутят, 214‑ФЗ усиливают.
— На подходе проектное финансирование — дикий ДДУ доживает.
2019
— Включают эскроу + проектное финансирование.
— Банки становятся совладельцами рисков, мелкие умирают.
2020–2024
— Жмут по парковкам, соцке, экологии, благоустройству.
— Вход в девелопмент = дорогой закрытый клуб.
👉 Девелопмент из «строим метры» стал финансово‑ регулируемой машиной под контролем банков и государства.
2️⃣ Продукт и запрос: от «коробка» к «сделайте мне жизнь» 🏙
2016–2017
— Продукт: коробка, серый фасад, рандомные планировки, двор = парковка.
— Клиент: «дёшево и в ипотеку».
2018–2020
— Входят дворы без машин, детские/спорт‑зоны, дизайн-МОПы.
— Клиент: «что по двору, парковкам, комьюнити?».
2020–2022 (ковид + льготка)
— Запрос: площадь, кабинет, панорамы, воздух, балконы.
— Продаём уже lifestyle, а не «двушку в монолите».
2023–2025
— Стандарт: двор‑парк, продуманные планировки, коворкинг, умный дом, приложение жителя.
— Клиент ждёт сервис, навигацию, входные группы как в отеле, продуманную коммерцию.
3️⃣ Цены и себестоимость: метры в стратосфере 📈
Москва, новостройки:
- 2016: 150–170 тыс./м², себестоимость ~60–70 тыс.
- 2020: 200–230 тыс./м², себестоимость ~80–90 тыс.
- 2024–2025: 320–380 тыс./м², себестоимость ~130–160 тыс.
Маржа в % сжимается, но крупные добирают масштабом и фондированием.
4️⃣ Как покупали: посадка на ипотечную иглу 💳
- 2016–2017: свои 40–45%, ипотека 45–50%
- 2020 (льготка): ипотека 70%+, свои 25–30%
- 2023–2024: в части проектов ипотека 80–85% сделок.
Ипотека из инструмента превратилась в соцкостыль и главный маркетинговый триггер.
5️⃣ Инвесторы: куда заливали и сколько подняли 💸
2016–2018
— Котлован, апарты, перваки.
— Москва: 10–15% годовых в рублях.
2019–2021
— Массовый flip на переуступках.
— Кейсы: +30–50% за 12–18 мес.
2022–2024
— Деньги в землю, склады, ритейл‑парки, доходные дома.
— Фокус на IRR, окупаемости, кэшфлоу.
Долгосрок 5+ лет, вход на котловане:
— Москва: 12–18% годовых
— Питер: 10–15%
— Екб / Тюмень / Краснодар: 8–13%
6️⃣ Инфоповоды: кого и чем пугали 🧨
— 2016–2018: обманутые дольщики, банкротства, митинги.
— 2019–2020: ковид, «эскроу убьёт стройку», цифровизация.
— 2021–2023: мантра «ипотечный пузырь», споры про льготку.
— 2024–2025: кадровый голод, AI, перегрев цен, ключ, недоступность жилья.
7️⃣ Девелоперы 2.0: из СМУ в высокотех бизнес 🧠
— Вместо «строитель + отдел продаж» — продуктовые команды, аналитика, CRM, ИИ, performance‑маркетинг.
— Продажи оцифрованы, воронки считаются, решения принимают по данным.
Что дальше?
— 2026: ускорение ИИ, автоматизация, новая чистка рынка, дефицит людей новой формации, поиск новых решений и технологий к созданию продукта + борьба за себес.
За 10 лет рынок прошёл путь от «строим коробки и метры»
к сложному финансово‑продуктовому конструктору,
где выживают те, кто умеют считать, собирать продукт и работать с клиентом. 🧩
Как говорится - продолжение следует🚀
#аналитикаЮрьевой #тренды #девелопмент #инвестиции #экономика #строй #россия
Флешмоб «вспомни себя в 2016» меня не так цепляет, как 10 лет пути в девелопменте и инвестициях.
Без плюша и рефлексии «кем ты был» — что стало с рынком, деньгами и продуктом. 🚀
Смотрим занимательный блокбастер
2016
— 214‑ФЗ есть, но обманутые дольщики и серые схемы — норма.
— Стройки на деньги дольщиков, банки «для подписи».
— Девелопер = полубог на участке, градрегулирование лайтовое.
2017–2018
— Гайки крутят, 214‑ФЗ усиливают.
— На подходе проектное финансирование — дикий ДДУ доживает.
2019
— Включают эскроу + проектное финансирование.
— Банки становятся совладельцами рисков, мелкие умирают.
2020–2024
— Жмут по парковкам, соцке, экологии, благоустройству.
— Вход в девелопмент = дорогой закрытый клуб.
👉 Девелопмент из «строим метры» стал финансово‑ регулируемой машиной под контролем банков и государства.
2016–2017
— Продукт: коробка, серый фасад, рандомные планировки, двор = парковка.
— Клиент: «дёшево и в ипотеку».
2018–2020
— Входят дворы без машин, детские/спорт‑зоны, дизайн-МОПы.
— Клиент: «что по двору, парковкам, комьюнити?».
2020–2022 (ковид + льготка)
— Запрос: площадь, кабинет, панорамы, воздух, балконы.
— Продаём уже lifestyle, а не «двушку в монолите».
2023–2025
— Стандарт: двор‑парк, продуманные планировки, коворкинг, умный дом, приложение жителя.
— Клиент ждёт сервис, навигацию, входные группы как в отеле, продуманную коммерцию.
Москва, новостройки:
- 2016: 150–170 тыс./м², себестоимость ~60–70 тыс.
- 2020: 200–230 тыс./м², себестоимость ~80–90 тыс.
- 2024–2025: 320–380 тыс./м², себестоимость ~130–160 тыс.
Маржа в % сжимается, но крупные добирают масштабом и фондированием.
- 2016–2017: свои 40–45%, ипотека 45–50%
- 2020 (льготка): ипотека 70%+, свои 25–30%
- 2023–2024: в части проектов ипотека 80–85% сделок.
Ипотека из инструмента превратилась в соцкостыль и главный маркетинговый триггер.
2016–2018
— Котлован, апарты, перваки.
— Москва: 10–15% годовых в рублях.
2019–2021
— Массовый flip на переуступках.
— Кейсы: +30–50% за 12–18 мес.
2022–2024
— Деньги в землю, склады, ритейл‑парки, доходные дома.
— Фокус на IRR, окупаемости, кэшфлоу.
Долгосрок 5+ лет, вход на котловане:
— Москва: 12–18% годовых
— Питер: 10–15%
— Екб / Тюмень / Краснодар: 8–13%
— 2016–2018: обманутые дольщики, банкротства, митинги.
— 2019–2020: ковид, «эскроу убьёт стройку», цифровизация.
— 2021–2023: мантра «ипотечный пузырь», споры про льготку.
— 2024–2025: кадровый голод, AI, перегрев цен, ключ, недоступность жилья.
— Вместо «строитель + отдел продаж» — продуктовые команды, аналитика, CRM, ИИ, performance‑маркетинг.
— Продажи оцифрованы, воронки считаются, решения принимают по данным.
Что дальше?
— 2026: ускорение ИИ, автоматизация, новая чистка рынка, дефицит людей новой формации, поиск новых решений и технологий к созданию продукта + борьба за себес.
За 10 лет рынок прошёл путь от «строим коробки и метры»
к сложному финансово‑продуктовому конструктору,
где выживают те, кто умеют считать, собирать продукт и работать с клиентом. 🧩
Как говорится - продолжение следует
#аналитикаЮрьевой #тренды #девелопмент #инвестиции #экономика #строй #россия
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
❤25🔥22🤓16👏6👍1
Environmental psychology: цвет архитектуры, который лечит, а не триггерит 💊🎨
Цвет застройки бьёт по психике и продуктивности не хуже ипотечной ставки — и это уже наука, а не вкусовщина.
🔹
- Environmental psychology + ВОЗ / ООН‑Habitat: монотонные серые, тёмные, “грязные” фасады усиливают депрессию, тревогу, агрессию.
🔹
- Broken windows theory + США/Европа/РФ: ухоженность + свет + тёплые живые цвета связаны с высокой самооценкой, лучшей успеваемостью детей и желанием вкладываться в район, а не сваливать из него.
🔹
- Restorative environments: зелёные и тёплые природные палитры помогают отходить от стресса.
🔮 Трендовые цвета 2026 глазами урбаниста:
• Мягкий зелёный шалфей, серо-зелёный — ощущение безопасности, экологии, “здоровой жизни”.
• Тёплый глинисто-терракотовый — уют, заземление, дом, а не open space.
• Пыльный сине-голубой — анти‑тревога, море, небо, меньше «давящих» ощущений.
• Тёплый молочный/сливочный белый — чистота, простор, статус, но без вайба больницы.
• Лаванда и мягкий коралл в акцентах — немного радости без цирка, идеально для входных групп и деталей.
🧿 Эти палитры не выносят мозг зимой и в серость, снижают тревожность, особенно в северных и «жёстких» регионах — это уже must have в ТЗ, а не «хотелка дизайнера».
🏗️ На языке экономики проекта: меньше визуального стресса → выше лояльность → меньше хейта → короче экспозиция и меньше дисконт на входе и выходе.
🧠 Моя работа с цветом и средой — это не “просто красиво”, а управление тревогой будущих жителей, ощущением статуса и комфорта.
📌 Важно!
В каждом городе, локации и сегменте строительства — свой рабочий цветотип, исходя из урбанистического и ментального кода среды.
К примеру, из моих кейсов:
🏙 Екатеринбург
- Важная цвето-база: тёплый серый, молочный, серо-зелёный.
- Акценты: глубокий синий, немного лаванды.
👉 Вайб “деловой, но живой город”, меньше бетонной агрессии, больше комфорта и радости.
🕌 Казань
- База: песочный, молочный, терракотовый.
- Акценты: изумруд, мягкий коралл.
👉 Идентичность + статус — район считывается как культурная и дорогая локация.
🚫 Анти‑тренды для всех регионов:
Фиолетовый, агрессивный красный, ярко‑оранжевый на больших плоскостях, кислотный неон, тотальный чёрный, жёсткие контрасты — это точки тревоги на карте города.
❗️Урбанистический дизайн‑код — не каприз архитектора и не только про рост актива, а планомерная работа с формированием здорового поколения нашей страны через архитектуру и среду. 🇷🇺
#трендыЮрьевой #девелопмент #экономика #города #строй #россия #инвестиции
Цвет застройки бьёт по психике и продуктивности не хуже ипотечной ставки — и это уже наука, а не вкусовщина.
🔹
- Environmental psychology + ВОЗ / ООН‑Habitat: монотонные серые, тёмные, “грязные” фасады усиливают депрессию, тревогу, агрессию.
🔹
- Broken windows theory + США/Европа/РФ: ухоженность + свет + тёплые живые цвета связаны с высокой самооценкой, лучшей успеваемостью детей и желанием вкладываться в район, а не сваливать из него.
🔹
- Restorative environments: зелёные и тёплые природные палитры помогают отходить от стресса.
🔮 Трендовые цвета 2026 глазами урбаниста:
• Мягкий зелёный шалфей, серо-зелёный — ощущение безопасности, экологии, “здоровой жизни”.
• Тёплый глинисто-терракотовый — уют, заземление, дом, а не open space.
• Пыльный сине-голубой — анти‑тревога, море, небо, меньше «давящих» ощущений.
• Тёплый молочный/сливочный белый — чистота, простор, статус, но без вайба больницы.
• Лаванда и мягкий коралл в акцентах — немного радости без цирка, идеально для входных групп и деталей.
🏗️ На языке экономики проекта: меньше визуального стресса → выше лояльность → меньше хейта → короче экспозиция и меньше дисконт на входе и выходе.
🧠 Моя работа с цветом и средой — это не “просто красиво”, а управление тревогой будущих жителей, ощущением статуса и комфорта.
В каждом городе, локации и сегменте строительства — свой рабочий цветотип, исходя из урбанистического и ментального кода среды.
К примеру, из моих кейсов:
🏙 Екатеринбург
- Важная цвето-база: тёплый серый, молочный, серо-зелёный.
- Акценты: глубокий синий, немного лаванды.
👉 Вайб “деловой, но живой город”, меньше бетонной агрессии, больше комфорта и радости.
🕌 Казань
- База: песочный, молочный, терракотовый.
- Акценты: изумруд, мягкий коралл.
👉 Идентичность + статус — район считывается как культурная и дорогая локация.
🚫 Анти‑тренды для всех регионов:
Фиолетовый, агрессивный красный, ярко‑оранжевый на больших плоскостях, кислотный неон, тотальный чёрный, жёсткие контрасты — это точки тревоги на карте города.
❗️Урбанистический дизайн‑код — не каприз архитектора и не только про рост актива, а планомерная работа с формированием здорового поколения нашей страны через архитектуру и среду. 🇷🇺
#трендыЮрьевой #девелопмент #экономика #города #строй #россия #инвестиции
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🔥27❤21
Туристический драйвер России: где деньги, Лебовски? 😎
Россия сейчас собирает туркластеры как девпулы: земля + инфраструктура + турпродукт + бренд + льготы.
🔝 Это уже высокотехнологичный инвестиционно‑девелоперский бизнес.
Инвестиции в туристическую сферу:💸
- 2019–2023: в туротрасль РФ зашло ≈1,3–1,5 трлн ₽.
- Нацпроект «Туризм и индустрия гостеприимства»: ещё 500+ млрд ₽ до 2030 года, в основном частные деньги.
- По регионам:
• Кубань / Сочи — 80–100+ млрд ₽.
• Кавказские Минеральные Воды — 100+ млрд ₽.
• Казань / Татарстан — 60–80 млрд ₽.
• Алтай, Байкал, Дальний Восток — 50–70+ млрд ₽.
Из интересных полномасштабных проектов:🗺
С 2022 года ВЭБ РФ и Ростуризм разрабатывают туристические схемы и мастер‑планы в 52 регионах России.
Регионы считают как единый турпродукт: маршруты, логистика, загрузка, потоки, средний чек.
Мастер‑планом определяют размещение отелей, общественных пространств, коммерции.
В итоге ➡️ инвестор получает готовую risk/return‑модель + госплечо в виде льгот и субсидий.
🔸
Так получилось, что параллельно я участвовала с командой Выборгской Администрации в разработке проекта культурно‑ туристических хабов в малых городах России.
Первый пилот — Выборг, который я презентовала губернаторам на BRICS 2023.
Об экономике проекта писала выше 🔥
Как итог ➡️ получилась крутая бизнес‑история с понятным продуктом, финансовой моделью и маржой.
Программы поддержки инвестора: 🏗
- Субсидии на инженерку и инфраструктуру — до 50–70% капекса.
- Льготные кредиты 3–5% (Корпорация туризма РФ, ВЭБ.РФ, регионы).
- Налоговые льготы и сниженная аренда земли.
- Инфраструктурные кредиты регионам — дешёвые длинные деньги под турпроекты.
- ГЧП/концессии: гос тянет дороги и сети, частник заходит в «тело» — отели, апарты, коммерция.
Кто уже заходит в сферу и какие чеки: 🏨
- Сетевые: Radisson, Accor, “наследники” Marriott, AZIMUT, Cosmos, Amaks, Cronwell и др.
- midscale 100–150 номеров — 0,8–1,5 млрд ₽ capex;
- resort/spa 150–250 номеров — 2–4 млрд ₽.
- Локальные девы — 1–5 млрд ₽ на апарты, бутик‑отели, глэмпинги.
- Фонды / институционалы — портфели 10+ млрд ₽ на 7–10 лет.
Экономика и эффект: 📈
- Рост турпотока +10–15%/год в городах‑лидерах = сервис, занятость, налоги.
- По мастер‑планам 52 регионов: инвестиции в туризм x1,5–2 за 5–7 лет.
- Для девелопера туризм — якорь‑комбо: отель + набережная + общественные пространства = рост стоимости земли и чеков на жильё/апарты.
Резюмирую:
Туризм тихо, но уверенно превращается в перспективный актив с госплечом и понятной моделью окупаемости.
И это не может не радовать: внутренний туризм становится привлекательным направлением для девелоперов и инвесторов.
🧭 Поделитесь, в каком городе вы живёте - чувствуете ли, что туристов стало больше и город стал улучшаться? Что радует, а что бесит?
#инвестиции #россия #туризмсЮрьевой #девелопмент #строй #экономика #архитектура
Россия сейчас собирает туркластеры как девпулы: земля + инфраструктура + турпродукт + бренд + льготы.
Инвестиции в туристическую сферу:💸
- 2019–2023: в туротрасль РФ зашло ≈1,3–1,5 трлн ₽.
- Нацпроект «Туризм и индустрия гостеприимства»: ещё 500+ млрд ₽ до 2030 года, в основном частные деньги.
- По регионам:
• Кубань / Сочи — 80–100+ млрд ₽.
• Кавказские Минеральные Воды — 100+ млрд ₽.
• Казань / Татарстан — 60–80 млрд ₽.
• Алтай, Байкал, Дальний Восток — 50–70+ млрд ₽.
Из интересных полномасштабных проектов:
С 2022 года ВЭБ РФ и Ростуризм разрабатывают туристические схемы и мастер‑планы в 52 регионах России.
Регионы считают как единый турпродукт: маршруты, логистика, загрузка, потоки, средний чек.
Мастер‑планом определяют размещение отелей, общественных пространств, коммерции.
В итоге ➡️ инвестор получает готовую risk/return‑модель + госплечо в виде льгот и субсидий.
🔸
Так получилось, что параллельно я участвовала с командой Выборгской Администрации в разработке проекта культурно‑ туристических хабов в малых городах России.
Первый пилот — Выборг, который я презентовала губернаторам на BRICS 2023.
Об экономике проекта писала выше 🔥
Как итог ➡️ получилась крутая бизнес‑история с понятным продуктом, финансовой моделью и маржой.
Программы поддержки инвестора: 🏗
- Субсидии на инженерку и инфраструктуру — до 50–70% капекса.
- Льготные кредиты 3–5% (Корпорация туризма РФ, ВЭБ.РФ, регионы).
- Налоговые льготы и сниженная аренда земли.
- Инфраструктурные кредиты регионам — дешёвые длинные деньги под турпроекты.
- ГЧП/концессии: гос тянет дороги и сети, частник заходит в «тело» — отели, апарты, коммерция.
Кто уже заходит в сферу и какие чеки: 🏨
- Сетевые: Radisson, Accor, “наследники” Marriott, AZIMUT, Cosmos, Amaks, Cronwell и др.
- midscale 100–150 номеров — 0,8–1,5 млрд ₽ capex;
- resort/spa 150–250 номеров — 2–4 млрд ₽.
- Локальные девы — 1–5 млрд ₽ на апарты, бутик‑отели, глэмпинги.
- Фонды / институционалы — портфели 10+ млрд ₽ на 7–10 лет.
Экономика и эффект: 📈
- Рост турпотока +10–15%/год в городах‑лидерах = сервис, занятость, налоги.
- По мастер‑планам 52 регионов: инвестиции в туризм x1,5–2 за 5–7 лет.
- Для девелопера туризм — якорь‑комбо: отель + набережная + общественные пространства = рост стоимости земли и чеков на жильё/апарты.
Резюмирую:
Туризм тихо, но уверенно превращается в перспективный актив с госплечом и понятной моделью окупаемости.
И это не может не радовать: внутренний туризм становится привлекательным направлением для девелоперов и инвесторов.
🧭 Поделитесь, в каком городе вы живёте - чувствуете ли, что туристов стало больше и город стал улучшаться? Что радует, а что бесит?
#инвестиции #россия #туризмсЮрьевой #девелопмент #строй #экономика #архитектура
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
❤🔥33🔥23😎21👍7😁3
Загородный пузырь или новая нефть? Разбор 2020–2026 🏡
С 2020 года загородка превратилась в отдельный класс активов и любимый инструмент частных инвесторов.
📈 Цифры. Стройка и метры
По данным Циан, Дом.РФ и открытых обзоров:
- Мосрегион (организованные посёлки, ИЖС/таунхаусы):
• 2020: ~1,8–2 млн м²
• 2021: ~2,7–3 млн м² (ковидный шашлык‑рывок)
• 2022: ~3,2–3,5 млн м²
• 2023: ~3,8–4 млн м²
• 2024: рынок уже не раздувается, а переформатируется: комфорт/upper‑comfort — 55–60%, бизнес — 25–30%, премиум/de‑luxe — 10–15%.
По стране организованной загородки уже 10+ млн м², но 80% денег крутятся в топ‑10 агломерациях.
📉 Спрос: кто нажал на тормоз
- Пик сделок: 2021 – начало 2022 — классический постковидный FOMO.
- Просадка 2022–2023:
• сильнее всего — «серый» эконом / участки без подряда в 40+ км от МКАД;
• бьёт по Мосрегиону, СПб/ЛО, частично Казани и Краснодару.
- Организованный бизнес/upper‑comfort держится лучше: не обвал, а стабилизация.
💰 Цены: земля в космос
Средний чек домовладения (дом + участок, Мосрегион, по открытым оценкам):
- 2020: 6–7 млн ₽
- 2021: 8–9 млн ₽
- 2022: 10–11 млн ₽
- 2023: 11–12 млн ₽
- 2024: стагнация/точечная коррекция - 12–13 млн ₽
- 2025 (оценка по текущей динамике): ~13–14 млн ₽.
- 2026 (прогноз): в базовом сценарии ~14–15 млн ₽ по ликвидным локациям.
С 2020 года это даёт суммарный рост +60–80% в рублях по хорошим локациям, особенно в «упакованных» проектах.
🏠 Портрет «правильного» дома 2026:
- 120–160 м², большой контур остекления;
- 1–2 этажа (одноэтажные дома выходят в мейнстрим);
- участок 7–12 соток;
- материалы: газобетон/кирпич, иногда каркас;
- формат: ПМЖ + опция аренды.
🏦 Ипотека и поддержка
В строю: льготная, семейная, IT‑ипотека на ИЖС/таунхаусы + региональные субсидии.
💸 Частный инвестор: входные чеки
- Топ‑агломерации, дом под ПМЖ/аренду: вход от 10–12 млн ₽, комфортно — 15–20 млн ₽.
- Регионы поменьше: от 5–7 млн ₽.
Рабочие инвест-модели:
- купил землю/ дом в готовом/почти готовом посёлке → сдаёшь/держишь до пика цены → выходишь на 3–5 годах;
- со‑инвестиции: выкуп несколькими инвесторами земли → межевание → продажа с премией;
- торги (аресты, банкротства, муниципалка) — отдельный вид спорта, но доходность 20–80% годовых в удачных кейсах реальна.
- покупку СХ земли с последующим переводом ВРИ → продажа с премией / реализация.
- покупка земли под Девелопмент → концепция аренда/продажа → сложный вид искусства, требует опыта и знаний.
🏗 Федеральные девелоперы в загородке
На поле уже вышли ПИК, ГК «Эталон», ГК ФСК и др.
Для рынка это:
- + стандарты продукта и сервиса;
- + более прозрачная ликвидность для инвестора и покупателя;
- + качество строительства массового сегмента пока страдает.
➖Минус для покупателей — гигантские однотипные массивы: по сути, вы переезжаете в «растянутый на гектары муравейник».
📊 Потенциал рынка и дефицит в 2026 году
При текущей экономике РФ (умеренный рост ВВП, высокая ключевая):
- рынок продолжит дрейф от хаоса к организованным посёлкам;
- по ликвидным локациям и проектам с понятной концепцией — +5–15% в год к цене домовладения в 2026 году;
- дефицит в бизнес/upper‑comfort сохранится.
А вам где комфортно жить — в загородном доме или в квартире с городскими пейзажами?🌲
#аналитикаЮрьевой #девелопмент #архитектура #строй #экономика #тренды #инвестиции
С 2020 года загородка превратилась в отдельный класс активов и любимый инструмент частных инвесторов.
📈 Цифры. Стройка и метры
По данным Циан, Дом.РФ и открытых обзоров:
- Мосрегион (организованные посёлки, ИЖС/таунхаусы):
• 2020: ~1,8–2 млн м²
• 2021: ~2,7–3 млн м² (ковидный шашлык‑рывок)
• 2022: ~3,2–3,5 млн м²
• 2023: ~3,8–4 млн м²
• 2024: рынок уже не раздувается, а переформатируется: комфорт/upper‑comfort — 55–60%, бизнес — 25–30%, премиум/de‑luxe — 10–15%.
По стране организованной загородки уже 10+ млн м², но 80% денег крутятся в топ‑10 агломерациях.
📉 Спрос: кто нажал на тормоз
- Пик сделок: 2021 – начало 2022 — классический постковидный FOMO.
- Просадка 2022–2023:
• сильнее всего — «серый» эконом / участки без подряда в 40+ км от МКАД;
• бьёт по Мосрегиону, СПб/ЛО, частично Казани и Краснодару.
- Организованный бизнес/upper‑comfort держится лучше: не обвал, а стабилизация.
💰 Цены: земля в космос
Средний чек домовладения (дом + участок, Мосрегион, по открытым оценкам):
- 2020: 6–7 млн ₽
- 2021: 8–9 млн ₽
- 2022: 10–11 млн ₽
- 2023: 11–12 млн ₽
- 2024: стагнация/точечная коррекция - 12–13 млн ₽
- 2025 (оценка по текущей динамике): ~13–14 млн ₽.
- 2026 (прогноз): в базовом сценарии ~14–15 млн ₽ по ликвидным локациям.
С 2020 года это даёт суммарный рост +60–80% в рублях по хорошим локациям, особенно в «упакованных» проектах.
🏠 Портрет «правильного» дома 2026:
- 120–160 м², большой контур остекления;
- 1–2 этажа (одноэтажные дома выходят в мейнстрим);
- участок 7–12 соток;
- материалы: газобетон/кирпич, иногда каркас;
- формат: ПМЖ + опция аренды.
🏦 Ипотека и поддержка
В строю: льготная, семейная, IT‑ипотека на ИЖС/таунхаусы + региональные субсидии.
💸 Частный инвестор: входные чеки
- Топ‑агломерации, дом под ПМЖ/аренду: вход от 10–12 млн ₽, комфортно — 15–20 млн ₽.
- Регионы поменьше: от 5–7 млн ₽.
Рабочие инвест-модели:
- купил землю/ дом в готовом/почти готовом посёлке → сдаёшь/держишь до пика цены → выходишь на 3–5 годах;
- со‑инвестиции: выкуп несколькими инвесторами земли → межевание → продажа с премией;
- торги (аресты, банкротства, муниципалка) — отдельный вид спорта, но доходность 20–80% годовых в удачных кейсах реальна.
- покупку СХ земли с последующим переводом ВРИ → продажа с премией / реализация.
- покупка земли под Девелопмент → концепция аренда/продажа → сложный вид искусства, требует опыта и знаний.
🏗 Федеральные девелоперы в загородке
На поле уже вышли ПИК, ГК «Эталон», ГК ФСК и др.
Для рынка это:
- + стандарты продукта и сервиса;
- + более прозрачная ликвидность для инвестора и покупателя;
- + качество строительства массового сегмента пока страдает.
➖Минус для покупателей — гигантские однотипные массивы: по сути, вы переезжаете в «растянутый на гектары муравейник».
📊 Потенциал рынка и дефицит в 2026 году
При текущей экономике РФ (умеренный рост ВВП, высокая ключевая):
- рынок продолжит дрейф от хаоса к организованным посёлкам;
- по ликвидным локациям и проектам с понятной концепцией — +5–15% в год к цене домовладения в 2026 году;
- дефицит в бизнес/upper‑comfort сохранится.
А вам где комфортно жить — в загородном доме или в квартире с городскими пейзажами?🌲
#аналитикаЮрьевой #девелопмент #архитектура #строй #экономика #тренды #инвестиции
❤33👨💻21🕊18👍10🔥4
Сегодня пятница — время наслаждаться и впитывать красоту 😌🏙
На фото — коливинг Yuanverse Living Paradigms в Ордосе, Китай😍
Коливинг отличается от классического апарт-отеля бОльшими общими зонами - они занимают 30%+ площади и создают «город внутри здания» — улицы, террасы, мосты и разноплановые пространства для работы и общения.
Архитектура здесь - инструмент коммьюнити и коллабораций 🤝
🇷🇺 В России формат пока только точечно заходит на рынок.
Первые попытки воплотить коливинг в жизнь были у Becar, AFI Development и др.
🚀 Формат остаётся пока еще не мейнстримом. Но с хорошей перспективой.
Если сухо и в цифрах для инвестора:
▫️ Доходность: 12–20% годовых.
▫️ Окупаемость: 8–10 лет при загрузке 85–95%.
▫️ Вход: от 1–3 млн ₽ в крауд/доли до 10–30 млн ₽ в Юнит🧮
Как вам архитектурный комплекс в Китае? И как вы относитесь к идеи — пожить или вложиться в современный коливинг? 🚀
#архитектураЮрьевой #инвестиции #экономика #тренды #инвестицииЮрьевой #девелопмент
На фото — коливинг Yuanverse Living Paradigms в Ордосе, Китай
Коливинг отличается от классического апарт-отеля бОльшими общими зонами - они занимают 30%+ площади и создают «город внутри здания» — улицы, террасы, мосты и разноплановые пространства для работы и общения.
Архитектура здесь - инструмент коммьюнити и коллабораций 🤝
🇷🇺 В России формат пока только точечно заходит на рынок.
Первые попытки воплотить коливинг в жизнь были у Becar, AFI Development и др.
🚀 Формат остаётся пока еще не мейнстримом. Но с хорошей перспективой.
Если сухо и в цифрах для инвестора:
▫️ Доходность: 12–20% годовых.
▫️ Окупаемость: 8–10 лет при загрузке 85–95%.
▫️ Вход: от 1–3 млн ₽ в крауд/доли до 10–30 млн ₽ в Юнит🧮
Как вам архитектурный комплекс в Китае? И как вы относитесь к идеи — пожить или вложиться в современный коливинг? 🚀
#архитектураЮрьевой #инвестиции #экономика #тренды #инвестицииЮрьевой #девелопмент
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
❤35🔥34😎25👍13
🍕 Люди перестают жить на кухне — и это не шутка, а тренд, который уже сдвигает параметры рынка недвижимости.
Как по мне, любителю домашней еды и посиделок на кухне с роднёй, — тренд слегка пугающий.
Но рынок, как всегда, не спрашивает, нравится нам это или нет 🙂
В чем суть?
Население плавно уходит от домашней готовки в пользу готовых блюд, доставки и общепита.
- Время дороже борща. Большинство людей не хотят стоять у плиты, когда можно добить сделку, поиграть с детьми или закрыть дедлайн.
- Еда = функция, а не ритуал. Всё меньше «семейных обедов», всё больше «заправился и побежал».
- Соло-домохозяйства. Одинокие горожане не видят смысла в «полной кухне», им важнее сервис и удобство.
- Ритейл «у дома». Мягкие дискаунтеры и магазины у дома агрессивно пушат полки готовой едой.
- Last mile 🚴♂️ довезёт горячее за 15–20 минут — незачем разогревать духовку час.
- Молодёжь не заморачивается. Заказ из приложения стабильно побеждает кулинарные эксперименты.
📊 Немного цифр:
- 60% россиян хотя бы раз покупали готовую еду, 17% делают это минимум раз в неделю (НАФИ).
- В крупных городах около 20% регулярно берут готовую еду, ещё 15,4% — минимум раз в неделю («Ориентир» + «Яндекс.Взгляд»).
- С 2019 по 2025 годы в России растёт сегмент готовой еды и сервисов доставки, при этом снижается популярность традиционной домашней готовки (ICMR).
🏗 Что это значит для рынка недвижимости?
👉 Большая кухня перестаёт быть must‑have.
Жильё в крупных городах всё чаще будет строиться:
- с компактными кухнями-нишами и кухней-гостиной.
👉 Продуманная инфраструктура и арендная концепция:
- первые этажи, как social hub;
- в проекты включена «умная логистика доставки и хранения».
👉 Основной трек 3-5 лет - смена продуктовых форматов:
- апартаменты и студии с кухней-нишей + мощная общедомовая инфраструктура;
- проекты, где вместо «лишних метров кухни» покупатели будут готовы платят за лаунж-зоны, спорт, сервисы для жителей.
💡 Вывод:
- Еда уезжает в сервис.
- Потребитель не хочет платить за лишние квадратные метры кухни, если ужинает через приложение.
- Планировки квартир будут меняться: доля тех, кто отказывается от домашней готовки, растёт, кухни — сжимаются.
А вы сами больше про «готовлю дома» или «заказал и забыл»? 🍽️📲
#трендыЮрьевой #аналитика #девелопмент #инвестиции #экономика #россия
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
❤51🔥47😎37👨💻7🤔6👍5
🧮 Трафик падает, кэш растёт: новая математика торговых площадей
Тренд на сокращение классических ТЦ — уже не страшилка из презентаций, а новая операционка рынка.
Сегодня разбираю и перевожу на язык экономики, проектирования и инвестиций, что на самом деле происходит с трафиком 👇
С 2025 года Mall Index -3% г/г, в крупных моллах просадка 🔻трафика до 20–30%.
Люди уходят в дискаунтеры, «у дома» и онлайн, доставка доедает гиперы 🚚, чек умнеет, импульсные покупки в коме.
Плюс кадровый голод в ритейле = сервис хромает, трафик тоже.
Что это значит для девелопера и инвестора?
• Классический молл «шопинг + фудкорт» как stand alone-продукт вымирает 🧊
• Перекройка площадей под dark store, логистику, last mile — уже must have.
• Арендный кэш всё больше держится на mix-е мелких арендаторов и сервисов, пока якоря режут метры и перетаскивают выручку в онлайн.
🔥 Мои инсайты из собственной практики как Комдира и Директора по продукту.
Кейсы — Москва, регионы, Азия:
- Москва ≠ регионы, но тренд один: mix-use, гибкие планировки🌀
- Доходность по арендаторам сильно плавает: якорь платит ниже ставку 🔻, но сидит долго; «no name» заносят больше 🔺, но риск дефолта x2. При этом без якоря — нет концепции.
- Коворкинг / event / гибкий офис на одной площади дают разный IRR и срок окупаемости — слепой копипаст соседей = 🧨 минус капитал.
- ТЦ 🟰 трансформеры: ОПР, шаг колонн, инженерка — проектируем обьект под быстрый разворот (ритейл → офис → склад/выдача → сервис).
- ТЦ в продажах “шьем” под разных стейкхолдеров: проф/непроф инвестор, фонд, ритейл, оператор коворкинга.
Как следствие → должно быть несколько рабочих стратегий продаж и аренды, с привязкой к ЦА, графику реализации и финмодели.
По коммерческой и инвест-доходности:
- Mixed-use даёт премию к капитализации за счёт диверсификации кэша (офисы + сервисы + event + ритейл), если всё завязано на высоколиквидную планировку и внятную инвест-стратегию 📈
- Площади с lifestyle и комьюнити-ДНК удерживают трафик лучше, чем «чистый шопинг». Инвестор платит за устойчивый поток, а не за «красивый GLA».
- Чем гибче планировка и договорная матрица — тем выше exit price и ликвидность.
Вывод: ТЦ будут трансформироваться. В ТОП зайдут проекты с новым подходом к проектированию и гибким cash-flow.
И да, я всегда готова заходить в новые mix-use и коммерческие концепции — стратегия, проект, аренда, вывод на рынок. Открыта к партнёрству и диалогу 🤝
❓И по традиции вопрос к вам: как часто вы покупаете товары в гипермаркетах? Или уже перешли на покупки «у дома» + онлайн?
#кейсыЮрьевой #экономика #девелопмент #инвестиции #аналитика #трендыЮрьевой
Тренд на сокращение классических ТЦ — уже не страшилка из презентаций, а новая операционка рынка.
Сегодня разбираю и перевожу на язык экономики, проектирования и инвестиций, что на самом деле происходит с трафиком 👇
С 2025 года Mall Index -3% г/г, в крупных моллах просадка 🔻трафика до 20–30%.
Люди уходят в дискаунтеры, «у дома» и онлайн, доставка доедает гиперы 🚚, чек умнеет, импульсные покупки в коме.
Плюс кадровый голод в ритейле = сервис хромает, трафик тоже.
Что это значит для девелопера и инвестора?
• Классический молл «шопинг + фудкорт» как stand alone-продукт вымирает 🧊
• Перекройка площадей под dark store, логистику, last mile — уже must have.
• Арендный кэш всё больше держится на mix-е мелких арендаторов и сервисов, пока якоря режут метры и перетаскивают выручку в онлайн.
🔥 Мои инсайты из собственной практики как Комдира и Директора по продукту.
Кейсы — Москва, регионы, Азия:
- Москва ≠ регионы, но тренд один: mix-use, гибкие планировки🌀
- Доходность по арендаторам сильно плавает: якорь платит ниже ставку 🔻, но сидит долго; «no name» заносят больше 🔺, но риск дефолта x2. При этом без якоря — нет концепции.
- Коворкинг / event / гибкий офис на одной площади дают разный IRR и срок окупаемости — слепой копипаст соседей = 🧨 минус капитал.
- ТЦ 🟰 трансформеры: ОПР, шаг колонн, инженерка — проектируем обьект под быстрый разворот (ритейл → офис → склад/выдача → сервис).
- ТЦ в продажах “шьем” под разных стейкхолдеров: проф/непроф инвестор, фонд, ритейл, оператор коворкинга.
Как следствие → должно быть несколько рабочих стратегий продаж и аренды, с привязкой к ЦА, графику реализации и финмодели.
По коммерческой и инвест-доходности:
- Mixed-use даёт премию к капитализации за счёт диверсификации кэша (офисы + сервисы + event + ритейл), если всё завязано на высоколиквидную планировку и внятную инвест-стратегию 📈
- Площади с lifestyle и комьюнити-ДНК удерживают трафик лучше, чем «чистый шопинг». Инвестор платит за устойчивый поток, а не за «красивый GLA».
- Чем гибче планировка и договорная матрица — тем выше exit price и ликвидность.
Вывод: ТЦ будут трансформироваться. В ТОП зайдут проекты с новым подходом к проектированию и гибким cash-flow.
И да, я всегда готова заходить в новые mix-use и коммерческие концепции — стратегия, проект, аренда, вывод на рынок. Открыта к партнёрству и диалогу 🤝
❓И по традиции вопрос к вам: как часто вы покупаете товары в гипермаркетах? Или уже перешли на покупки «у дома» + онлайн?
#кейсыЮрьевой #экономика #девелопмент #инвестиции #аналитика #трендыЮрьевой
❤47❤🔥33
🚧 Квартира без отделки: баг девелопера или новая фича рынка?
Голый бетон — новый стандарт Москвы
В старой Москве до 85% новостроек продаются без отделки — массовый shell & core по-русски.
🔹 Бизнес-класс: к 2025 году доля «черновых» — 74%, максимум за 5 лет.
🔹 Премиум: за пять лет рост с 22% до 74%, объём таких лотов почти ×10. Премиум-клиент всё чаще выбирает индивидуальный дизайн и качественные материалы, а не типовой пакет от застройщика.
🔹 Масс-сегмент: покупатель уходит от «белого куба» к своему ремонту, чтобы самому управлять сметой и качеством.
🧱 Минстрой подвозит ГОСТ
Росстандарт разрабатывает ГОСТ на отделку жилья, утвердить планируют до конца 1 полугодия 2026 года.
Когда приёмка станет жёстче, девелоперу рациональнее сдавать коробку, чем выполнять ГОСТ и работать с потоком рекламаций.
🔮 Прогноз: отделка в новостройках станет редким, а не базовым форматом.
🔺 Формула простая: «бетон + штукатурка» вместо нескончаемых споров с технадзором и дольщиками.
✨ Новый рыночный лайфхак: блогеры как шоурумы
Параллельно блогеры пытаются раскачать волну бесплатной отделки и меблировки новостроек.
Открытое ТЗ брендам: «сделайте мне ремонт — покажу всё в контенте».
🔵 Успешных кейсов пока немного, но именно они могут запустить массовую практику:
девелопер сдаёт «голый» объект, инфлюенсер превращает его в шоурум, бренд получает нативную витрину в ленте.
Для брендов это шаг к более прозрачным и управляемым интеграциям в интерьерах.
Кому выгодны изменения?
✅ Девелопер
➕ Меньше проблем с ГОСТами и переделками.
➕ Быстрее оборачиваемость, ниже CAPEX.
➖Слабее УТП «заезжай и живи».
➖Растёт конкуренция концепцией, ОПР и планировками, а не «ремонтом в подарок».
✅ Инвестор
➕ Удобная модель: «коробка → ремонт → премия к цене».
➖ Ремонт превращается в отдельный проект с рисками по срокам и качеству.
✅ Покупатель
➕ Свой сценарий, а не «бежевый стандарт».
➖ Позже переезд, дороже и несколько лет «перфоратор FM» в больших ЖК.
Что это меняет на рынке?
1️⃣ Отделка от застройщика уходит в нишу: масс-маркет, апарты, гостиничные форматы.
2️⃣ Дизайнеры, технадзоры, ремонтные подрядчики, мебель и техника глубже интегрируются в девелопмент.
3️⃣ Для инвестора «голый бетон» — базовая точка входа, а отделка — инструмент создания маржи.
4️⃣ В горизонте 2-5 лет - дефицит квартир с отделкой.
❓По традиции вопрос к знатокам🤓
Какой формат вам ближе: «коробка без отделки» под свой сценарий или по-прежнему выбираете «заезжай и живи»?
#аналитикаЮрьевой #инвестиции #экономика #тренды #девелопмент #россия #строй #недвижимость
Голый бетон — новый стандарт Москвы
В старой Москве до 85% новостроек продаются без отделки — массовый shell & core по-русски.
🔹 Бизнес-класс: к 2025 году доля «черновых» — 74%, максимум за 5 лет.
🔹 Премиум: за пять лет рост с 22% до 74%, объём таких лотов почти ×10. Премиум-клиент всё чаще выбирает индивидуальный дизайн и качественные материалы, а не типовой пакет от застройщика.
🔹 Масс-сегмент: покупатель уходит от «белого куба» к своему ремонту, чтобы самому управлять сметой и качеством.
🧱 Минстрой подвозит ГОСТ
Росстандарт разрабатывает ГОСТ на отделку жилья, утвердить планируют до конца 1 полугодия 2026 года.
Когда приёмка станет жёстче, девелоперу рациональнее сдавать коробку, чем выполнять ГОСТ и работать с потоком рекламаций.
🔮 Прогноз: отделка в новостройках станет редким, а не базовым форматом.
🔺 Формула простая: «бетон + штукатурка» вместо нескончаемых споров с технадзором и дольщиками.
Параллельно блогеры пытаются раскачать волну бесплатной отделки и меблировки новостроек.
Открытое ТЗ брендам: «сделайте мне ремонт — покажу всё в контенте».
🔵 Успешных кейсов пока немного, но именно они могут запустить массовую практику:
девелопер сдаёт «голый» объект, инфлюенсер превращает его в шоурум, бренд получает нативную витрину в ленте.
Для брендов это шаг к более прозрачным и управляемым интеграциям в интерьерах.
Кому выгодны изменения?
✅ Девелопер
➖Слабее УТП «заезжай и живи».
➖Растёт конкуренция концепцией, ОПР и планировками, а не «ремонтом в подарок».
✅ Инвестор
➖ Ремонт превращается в отдельный проект с рисками по срокам и качеству.
✅ Покупатель
➖ Позже переезд, дороже и несколько лет «перфоратор FM» в больших ЖК.
Что это меняет на рынке?
1️⃣ Отделка от застройщика уходит в нишу: масс-маркет, апарты, гостиничные форматы.
2️⃣ Дизайнеры, технадзоры, ремонтные подрядчики, мебель и техника глубже интегрируются в девелопмент.
3️⃣ Для инвестора «голый бетон» — базовая точка входа, а отделка — инструмент создания маржи.
4️⃣ В горизонте 2-5 лет - дефицит квартир с отделкой.
❓По традиции вопрос к знатокам
Какой формат вам ближе: «коробка без отделки» под свой сценарий или по-прежнему выбираете «заезжай и живи»?
#аналитикаЮрьевой #инвестиции #экономика #тренды #девелопмент #россия #строй #недвижимость
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍46❤44😎33