Стоимость квадрата в инвест-студиях

Малогабаритные 1к квартиры и студии до 32 кв. м в новостройках за год подорожали 🔺на 14,6%, до 146 тыс. руб за кв. м.

Самый динамичный рост цен в Грозном +51,9%.

В Москве тоже рост активно заметен 🔺 за год на 9,2%.

А что с арендой?
Самые низкие цены 🔻на аренду 1к оказались в Брянске - 15 тыс. руб в месяц.
В Кирове - 16 тыс. руб.
В Ярославле - 16,5 тыс. руб.

Наиболее высокие цены:
Сочи - 60 тыс. руб.
В Москве 153 тыс. руб.
Санкт-Петербург - 35 тыс. руб.

А Нижний Новгород занял первое место в рейтинге городов-миллионников по разрыву средней цены кв. на рынке новостроек и на вторичном рынке.

В июне 2024 года стоимость «квадрата» на первичном рынке составила 188,6 тыс. руб, что на 47% больше 🔺средней цены кв. м на «вторичке».

Кстати!
Москва заняла предпоследнее место по разрыву цен. Не может не радовать! 😁

❗️Средняя цена кв. м в столичных новостройках составляет 349 тыс. руб, это на 4,8% больше, чем стоимость «квадрата» на «вторичке».

@developmen_hub

Перспективные города для инвестиций

Это города с растущей экономикой. Они лучшее вложение со спекулятивной точки зрения.
Также стоит обратить внимание на города, где проходят скоростные диаметры, курортные локации, как пример - Архыз, Пятигорск.

Выделю несколько, на мой взгляд, интересных локаций:

Анапа
Почему инвестиционно-привлекательный:
- туристический поток.
- Ждём снятие логистических ограничений.
Цена метра на вторичном рынке: 155 000 р.
Динамика роста цен: +13%.

Геленджик
Почему инвестиционно-привлекательный:
- туристический поток.
- Ждём снятие логистических ограничений.
- Планируется комплексное развитие прибрежных территорий, в том числе с федеральным бюджетом.
Цена метра на вторичном рынке: 236 000 р.
Динамика роста цен: +4%.

Архангельск
Почему инвестиционно-привлекательная:
- арктическая ипотека.
- КРТ.
- Федеральные программы развития.
Цена метра на вторичном рынке: 116 000 р.
Динамика роста цен: +15%.

Якутск
Почему инвестиционно-привлекательная:
- арктическая ипотека. КРТ. - Федеральные программы развития.
Цена метра на вторичном рынке: 132 000 р.
Динамика роста цен: +7%.

Из городов-миллионников выделю:

Екатеринбург
Средняя стоимость квартир как на первичном, так и на вторичном рынке за нынешний год здесь выросла 🔺на 8%.

Нижний Новгород также интересен для инвесторов.
Цены на жилье здесь постоянно растут — например, по итогам 2023-го этот город вошел в топ-5 миллионников с наибольшим ростом стоимости квартир в новостройках (+13%, до 7,5 млн руб.).

Казань — один из крупных туристических и экономических центров России, где также постоянно дорожает недвижимость.

Новосибирск также является лидером по инвестициям в региональную недвижимость в 2023 году.
По итогам года средний ценник в новостройках не изменился, а вот вторичная недвижимость подорожала 🔺на 8%.

Челябинск — в этом городе-миллионнике самые доступные цены на вторичную недвижимость, при этом за год средний ценник повысился 🔺на 30%.

@development_hub

Города с высоким арендным доходом в Арктике

Благодаря арктической ипотеки перспективными для инвестиций в 2024 станут города Арктики.

Обращаем внимание на крупные пункты — Архангельске, Якутске, г. ЯНАО.

Если ориентироваться на доходность квартир от сдачи в аренду, то самый высокий 🔺показатель в г.Губаха в Пермском крае.

Пример
1к в аренду на вторичке, окупится всего ~5,2 г. Доход ~19% год.

Стоимость квартиры ~900 тыс.руб. — самая низкая 🔻 среди российских городов. Аренда - 14,1 тыс.руб.

На 2 месте по доходам — Норильск в Красноярском крае.

Пример
1к (в среднем) стоит 3,7 млн руб. Аренда - 40,9 тыс.руб.месяц.
Доход ~13,2%. Окупится за 7,6 г.

3 место: Астрахань с доходом 12% год, окупаемость 8,4 лет.

Пример
Ср.цена 1к ~3,4 млн руб.
Аренда — 34,3 тыс. руб.месяц.

Еще:
⁃ Мурманск.
⁃ Усть-Илимск.
Окупаемость ~10–11 лет. Доход ~9–10%.

Резюме
Эти города лидируют по доходу, в первую очередь, за счет высокой стоимости аренды при относительно невысокой стоимости м2.

@development_hub

Первоначальный взнос по ипотеке вырос до 37%.

В сравнении, в первом полугодии 2023 г. ПВ был зафиксирован на отметке 24%. 

Рекордсмены по размеру ПВ стали — Калининградская и Нижегородская области - 41%.

В Самарской, Пензенской, Челябинской, Тюменской областях и Красноярском крае — 39%.

В топ-15 регионов также вошли:
• 38% — Москва, Воронежская область, Приморский край;
• 37% — Ленинградская и Свердловская области;
• 36% — Новосибирская;
• 35% — Пермский край и Петербург.

А что в связи с этим с продажами?

После отмены льготной ипотеки, повышения ПВ, продажи квартир в новостройках большинства крупнейших городов России упали 🔻 на 50–70%.

Наиболее серьезное падение продаж зафиксировали в Тюмени -75%.
В Ростове-на-Дону -64%.
В Краснодаре -62%.
В Екатеринбурге, Новосибирске, Уфе и Казани падение составило 50–60%.

Лучше всего пока себя чувствуют Москва и Санкт-Петербург. Северная столица замыкает топ с результатом -21%.

Ждём с нетерпением результатов продаж в августе 2024 г🧐

@development_hub

Общий объем кредитов населения по итогам I полугодия 2024 г, достиг 37 трлн. руб.

С января по июль 2024 г. розничный портфель - потребзаймы, ипотека, автокредиты 🔺на 10% или на 3,4 трлн. руб.

В 2023 г. за аналогичный период, объем ссуд населения 🔺 на 9,5%, или на 2,6 трлн. руб.

По данным Банка России, доля потенциальных неплательщиков по займам приблизилась к 20%, то есть каждый 5-й заемщик.

Корпоративный сектор
Прирост банкротств в России за I кв 2024 г. по отношению к 1 кв. 2023 г. +53,2%.

За январь—февраль 2024 г банкротами признали 1342 компании.
842 компании в 2023 г.

Выдача кредитов
Во II кв 2024 г. на долю тех, кто тратит на погашение долгов больше 🔺80% дохода, пришлось 12% выданных кредитов.

В 2023 г. Было 26%.

Кроме того, реже стали кредитовать тех, у кого на оплату долгов уходит больше 🔺50% — 21% в 2024 году.

P.S. Решила разбавлять аналитику, соответствующими работами талантливых деятелей искусств. Как идея?😄
Фото: Кирилл Кто, уличный художник, граффист.

@development_hub

Минимальная стоимость квартир в новостройках в старой Москвы 10 млн рублей

Раньше появлялись студии 23 кв.м за 6-7 млн.

Согласно новому своду правил, минимальные площади - 28 кв.м, а для 2к — 44 кв. м.

Ленобласть вслед за Москвой тоже заявили, что в регионе нельзя будет строить микрожилье. Следом - Екатеринбург.

Доля микрожилья
На московском рынке первички (с апартами), продается свыше 13,3 тыс.студий, или 18,4% от общего объема.
Средняя площадь 25,1 кв. м.

В новостройках Старой Москвы студий 14% (5,9 тыс. лотов), 80% этого объема занимают лоты до 28 кв.м.
В Новой Москве доля студий 19% (4,1 тыс. лотов), а 93% лоты до 28 кв.м.

Средний бюджет студии составляет 9,9 млн руб., что 17,5% больше 🔺, чем в 2023г.

Что ждать?
• Девелоперы начнут проектировать больше 1к с минимальной площади, в результате их доля вырастет в квартирографии.

• Микро-студии останутся в регионах.

• Стоимость микро-лотов будет расти. В отличие от квартир большой площади, которые будут стагнировать.

@development_hub

Цены на новостройки после окончания действия льготной ипотеки

Средняя стоимость первичной недвижимости на 18 крупнейших региональных рынках России (16 городов-миллионников, Московская и Ленинградская области) в конце августа 2024 года составила 173,6 тыс. руб. за кв.м, увеличившись 🔺на 0,8% за месяц.

Средняя стоимость лота не поменялась и достигает 8,6 млн руб.

Рост цен за месяц зафиксировали в Краснодаре, где первичное предложение подорожало 🔺на 2,5%, до 174 тыс. руб. за кв.м.
В Саратове на 2,1%, до 84,8 тыс. руб. за кв.м.

В Нижнем Новгороде показатель сократился на 1,9% к июлю, до 195 тыс. руб. за кв.м.

В Москве новостройки стоят в среднем 370 тыс. руб. за кв.м.
За месяц значение опустилось всего на 0,1%. 
В Санкт-Петербурге зафиксирован рост на 0,1%, до 252,5 тыс. руб. за кв.м.

Вывод:
Изменения цен за квадратный метр незначительное. Больше носит технический характер.

P.S. Сегодня с нами на фото работа Тимофея Ради — современный российский художник, стрит-артист.

@development_hub

Цены фактически не меняются. А что с продажами по России?

Падение продаж новостроек в июле по городам России, в среднем, держится на уровне 40%.

Минимальное падение в Санкт-Петербурге - 21%.
Самая большая просадка в Новосибирске - 68%.
В Москве - 40%.

@development_hub

Нераспроданный объем квадратных метров в новостройках и спрос

К июлю 2024 года непроданными в России остаются 76,9 млн кв. м жилья в новостройках.

Среди регионов с самыми большими продажами наименьшая доля остатков в Москве и Свердловской области.

К началу второго полугодия 2024 года в российских новостройках остаются непроданными 76,9 млн кв. м. Это 67% всего строящегося в России жилья.

По сравнению с аналогичным периодом 2023 года, увеличение произошло всего 🔺на 3%.

Одновременно девелоперы нарастили 🔺общий объем строительства на 13% (в 2023 г. в стране строилось 101,1 млн кв.м).

1 июля 2024 года в России завершена программа льготной ипотеки под 8%, которая активно способствовала продажам новостроек.

Соответственно, падение спроса уже наблюдается на рынке (см. Пост выше).
Вопрос только глубины падения. Прогнозы неутешительные от 15% до 50% в отдельных проектах.

P.S. Сегодня с нами на фото миллион записок-желаний россиян о понижении ключа и стоимости недвижки. Может поможет?)

@development_hub

Арендные ставки в крупных городах России

Ставки на рынке аренды продолжают расти, и за последний месяц рост ускорился.

1к, в среднем, по крупным городам России прибавили 🔺 в цене 7,9%.
2к увеличили 🔺на 7,4%.

А что с предложением на рынке?
Предложение медленно сокращается: сейчас арендных квартир на 10% меньше 🔻чем в 2023 г.

К примеру.
В Москве на 32% меньше лотов 🔻
В Московской области - 🔻на 38%.

При дальнейшем падении количества лотов, есть вероятность дальнейшего рост арендных ставок на 8-10%.

Важно!
Пока еще в рынок аренды жилья не включено государства.
По сути, здесь правит рыночная стихия. А по ставкам аренды можно судить о реальном благосостоянии горожан.

К примеру, стоимость аренды 1к обычно составляет до 40% от доходов россиян.
Это означает, что в городах Екатеринбург и Новосибирск при ставке аренды в 35 тыс. руб. средние доходы горожан около 90 тыс. руб.

Кстати!
После Москвы, Подмосковья и Петербурга, 4ым городом по благосостоянию в России оказывается Хабаровск.

@development_hub

Рост стоимости аренды жилья

Стоимость аренды жилья в России выросла 🔺за август больше, чем за II кв 2024 г на фоне переориентации спроса.

В среднем за август по всем городам России съемные 1к 🔺выросли в цене на 9,2%, до 25,7 тыс. руб в месяц.
2к 🔺выросли на 8,4%, до 32,2 тыс. руб в месяц.
3к 🔺выросли на 6,7%, до 38,8 тыс. руб месяц.

Стоимость аренды студии в Москве в сентябре достигает 55 тыс. руб.
1к – 65 тыс. руб.
2к – 85 тыс.
3к – 120 тыс. руб.

Есть вероятность увеличения стоимость аренды в сентябре-октябре на 8-10% на фоне повышенного спроса и дефицита предложения.

При этом
Темпы роста цен на вторичное жилье в крупных городах России в августе превысили подорожание новостроек.

В среднем по стране за август прирост стоимости м2 на вторичке составил 0,7%, до 116,1 тыс. руб.

Средний лот подорожал на 1%, до 6,1 млн руб, тогда как кв.м в новостройках вырос 🔺на 0,6%, до 136,7 тыс. руб, а средний лот – на 0,4%, до 7,2 млн руб.

@development_hub

Уверена в нашей группе все знают разницу, но данные опроса ВЦИОМ впечатляют.
И заставляют задуматься о малочисленности обсуждения разницы между апарты VS жилье.

40% россиян понимают разницу между апартаментами и квартирами.

40% Карл!!! 😱

Согласно опросу, 38% россиян знакомы с различиями, 32% слышали о них, и только 29% не знакомы с апартаментами.

• 39% респондентов считают, что апартаменты требуют более высоких коммунальных и налоговых платежей;
• 37% согласны с развитой деловой структурой апартаментов.

Продолжаем публично обсуждать разницу между апартаментами и жильем.

И все ждём (уже как года 4🤪), когда правительство разработает проект определяющий статус апартаментов.

Окончательную точку в законопроекте о статусе апартаментов, по словам главы комитета Госдумы по строительству Сергея Пахомова, планировали поставить в 2023 году.
Близится конец 2024 г. 🫠

Напомню
Сейчас апартаменты относятся к статусу нежилых помещений и оцениваются на 10-15% дешевле аналогичных квартир.

@development_hub

Вторичный рынок недвижимости Москвы

По итогам сентября цены на вторичном рынке в Москве составили 271 566 руб за м2, это -0.1% мм и 2.5% гг vs -0.02% мм и 4.3% гг в августе 2024г.

Ценовая динамика на вторичке остается незначительной, несмотря на серьёзное сокращение покупательской активности на фоне роста ключа и ипотечных ставок.

Согласно данным управления Росреестра по Москве, по итогам января-августа 2024 г. спрос на вторичку отстает от уровней аналогичного периода 2023 г. уже на 18%.

Уменьшение стоимости метра в бюджетных сегментах свидетельствует о том, что рынок в целом готов к снижению, но этому препятствует недостаток ликвидного предложения в экспозиции - пока их недостаточно.

На сегодня, можно сделать вывод, что высокий сезон на рынке так и не начался 🤷🏼‍♀️

Возможно, ближе к концу года мы увидим более выраженное снижение цен на вторичном рынке.

Но, если откровенно, я пока не вижу предпосылок к резкому снижению цен.

@development_hub

Основные события в недвижимости

В строительстве продолжает набирать популярность ИЖС.

За январь-август 2024 г. ввод ИЖС составил более 60% от общего ввода жилья в эксплуатацию в РФ.

При этом темпы роста ИЖС замедлились с +23% г/г за январь-июль 2024 г. до 18% г/г за январь-август 2024 г.

Цены на первичку продолжают расти быстрее вторички.

❗️Разница между ценами на первичном и вторичном рынках в РФ достиг 54%, против 49% в июне 2024 г.

В условиях сохранения инфляционных рисков ЦБ РФ 13 сентября повысил ключ до 19%.

А что с ростом цен м2 по сегментам в Москве?

М2 в сегменте эконом вырос 🔺на 3% м/м, на 9% г/г и на 14% с начала года.

В комфорте зафиксирован рост 🔺на 5% м/м, на 22% г/г и на 9%.

В бизнесе🔺на 8% м/м, на 15% г/г и на 10%.

В премиум-сегменте цена м2 упала 🔻на 17% м/м, выросла на 15% г/г и уменьшилась на 6% с начала года.

В таблице на фото отражена динамика цен по классам жилья по РФ.
Следим за статистикой! 🤓

@development_hub

Анализ рынка новостроек в регионах

Смотрим Краснодарский край, Свердловская, Новосибирская области - крупнейшие регионы по объемам строительства.

Краснодарский край
На июль 2024 г. рынок новостроек претерпел серьезные изменения. Общая проданная площадь сократилась 🔻 на 50,8%.

Снижение спроса привело к уменьшению 🔻средней цены на 5%.

Свердловская область
Ситуация на рынке новостроек оказалась более драматичной.
В июле 2024 года общая проданная площадь сократилась 🔻на 60,1%.

Несмотря на значительное снижение спроса, цены в регионе остались практически неизменными, снизившись всего на 1%. Застройщики здесь менее гибки.

Новосибирская область
Рынок новостроек продемонстрировал самое драматичное сокращение продаж - продажи упали 🔻на 64,4%.

Но несмотря на резкое падение спроса, цены на новостройки фактически не изменились.
Застройщики держат цены и уверены в будущей активации спроса на жилье.

Выводы
Считаю, что резкого падения цен на рынке новостроек до конца года не стоит ждать.

@development_hub

Ставки по ключевым рыночным продуктам ипотеки

Средневзвешенные ставки ТОП-20 банков:

• Новостройки — 22,33% (+0,57%).
• Вторичный рынок — 22,34% (+0,66%).
• Рефинансирование — 22,01% (+0,33%).

Стандартные условия рынка:
цена квартиры – 12,0 млн руб., кредит – 8,4 млн руб., первоначальный взнос – 30%, срок – 20 лет.

А что с выдачей ипотек?

В сентябре выдачи семейной ипотеки выросли 🔺на 15% и превысили 199 млрд рублей.

Объем выдач IT-ипотеки по итогам сентября составил 6,3 млрд рублей – это в 2,6 раза больше🔺, чем месяцем ранее.

Объем выдач дальневосточной ипотеки по итогам сентября составил 11,3 млрд рублей – это на 38% меньше🔻, чем месяцем ранее.

@development_hub

Карта намеченных Москвой новых тематических кластеров и экосистем

Внутри МКАД проектируют 6 новых центров деловой и общественной активности, при чем каждый из них будет тематическим.

• Центр Лихоборы - Окружная - кластер технологического развития.
• Южный порт - Текстильщики - место деловой активности, развития высокотехнологичных компаний и развития автомобилестроения.
• Район Очаково – Рябиновая - эпицентр логистической жизни.

Еще проекты:
• Хорошевская — Шелепиха.
• Варшавская — Бирюлево.
• Авиамоторная — Нижегородская.
• Зеленограде - площадки особой экономической зоны.
• ТиНАО - Коммунарка.

По предварительным оценкам, в ближайшие 15 лет (до 2040 г) на территории новых центров экономической активности возведут ~60 млн м2 промышленных, общественно-деловых и иных объектов нежилой недвижимости и создадут почти 1,3 млн новых рабочих мест.

Масштабы впечатляют! 🔥

Помним, такие грандиозные планы важно учитывать выбирая себе недвижимость для инвестиций в перспективных локациях.

@development_hub

Падение или рост цены квадрата?

Не будем гадать, смотрим! 🤓

Средняя цена 1 кв.м на первичном рынке столицы в августе 2024 г составила 🔺506,4 тыс. руб., +1,7% к июлю.

Наиболее заметно цены на первичное жилье в августе понизились 🔻в Зеленоградском АО - средняя цена 1 кв.м. по итогам августа составила 264,1 тыс. руб., что на 6,3% меньше июльского показателя.

Максимальный рост зафиксирован в ЦАО столицы - по итогам августа зафиксирован🔺 +4,4%, до 1,35 млн руб.

По итогам августа 2024 г минимальная цена кв. м в новостройках ЦАО Москвы составила 337 тыс. руб. - квадрат в квартире строящегося дома в Пресненском районе, площадь жилья 83 кв.м.

На вторичном рынке наименьшая стоимость 🔻кв.м – 169 тыс. руб. - квадрат в студии площадью 27 кв.м в Басманном районе.

@development_hub

Как фанат качественной архитектуры, урбан-коллабов и городского арта, регулярно прогуливаюсь по столице и путешествую по миру, чтобы находить новые решения для внедрения в девелоперские проекты.

Сегодня хочу поделиться с вами не чем-то новым, а скорее давно существующим. Но открывшимся для меня новыми смыслами.

Один из немногих муралов в столице, который не закрашивают уже несколько лет.

Мало кто знает смысл этого магнитичного изображения Покраса Лампаса, российского художника-каллиграфа, который работает в стилях «каллиграфутуризм», каллиграффити.

Этот мурал несет в себе идею милосердия и взаимопомощи и сделан совместно с проектом «Лиза Алерт».

А по спирали написаны имена пропавших людей, которых ежедневно ищет «Лиза Алерт».

Круто когда городские муралы и арт несут в себе глубокую мысль и социальноориентированную настройку.

Москва наша преображается не только новыми урбан-пространствами и техно-кластерами, а еще старыми-новыми станциями метро. Вот, к примеру, красная ветка пополнилась «Чистыми пурдами» 😄
Видимо корректоры метрополитена ушли в загул.

Про состоявшуюся супер-сделку 2024 года Sminex - Инград обсуждать не буду.

Могу только поздравить команду с пополнением портфеля 😄

Сегодня решила заглянуть в распределение инвестиций в девелоперские активы в Санкт-Петербурге.

❗️И вот, что любопытно.

По итогам 9 месяцев 2024 г. девелоперы инвестировали 60 млрд руб. в покупку земельных участков под строительство жилья и апартов в Санкт-Петербургской агломерации.

22% девелоперов инвестировали в редевелопмент.
И 7% в объекты под реконструкцию.

Это на 12% больше🔺, чем в 2023 г.

Наибольшая активность зафиксирована во 2 и 3 кварталах, на них пришлось 91% от общей стоимости сделок.

66% всех инвестиций в недвижимость региона за этот период составили сделки с землей под девелопмент.

Общая площадь приобретенных участков составила 690 га - это свыше 4,1 млн кв.м жилой недвижимости.

@development_hub