Инвестиции в складском сегменте

В складском сегменте по итогам I квартала 2024 г было закрыто всего 2 сделки.

1. Более 95% в объеме инвестиций составляет продажа PNK Парк МКАД-М4 (128 тыс.кв.м).
Совокупный объем вложений 15,5 млрд руб.
Это в 1,5 раза превышает🔺 значение 2023 г.
Транзакция является одной из крупнейших не только в І квартале, но и в целом в складском сегменте за всю историю.

2. ПСК «Метрострой» в Санкт-Петербурге. Площадь объекта 12,5 тыс.кв.м. Оъем сделки 0,52 млрд.руб.

❗️Совокупно за 5 лет объем инвестиций составил более 70 млрд руб.

В начале 2024 г УК «Альфа-Капитал» запустила фонд, который включает объект формата Light Industrial. О формате писала отдельный пост.

Также продолжают появляться проекты в формате Built to Suit. В 2024 г ожидается завершение ~1 млн кв.м BTS-объектов.

Ключевые тренды:

• Приобретение объектов в состав активов ЗПИФ.
• Рост стоимости строительства и ставок аренды.
• Ввод крупных BTS-объектов.
• Развитие формата Light Industrial.

@development_hub

Инвестиции в недвижимость зарубежья 2024 г

В целом, спрос на покупку недвижимости зарубежом снизился 🔻на 10,7%.

По итогам I кв 2024 г самой популярный страной для покупки недвижимости стал Тайланд - 17%.

В 2023 г лидером были ОАЭ.

Бали поднялся на 6 место в топ по Азии. Вьетнам набирает вес, но пока не вошел в ТОП-10.

2 место - Грузия. Для инвесторов это вариант с низким бюджетом - до 100 тыс.$

В ТОР лидеров вошел Кипр.
Интерес связан с достаточно оптимальной ценой от 80000€ (pre-sale) и🔺высоким инвест-потенциалом - в валюте до 60%.

Европа
Греция держится на 4 месте. Испания на 6. Франция занимает 7 место. Германия - 10.

🔻Снижение активности в ОАЭ и Турции.
По ОАЭ ситуация понятна - цены на пике. Появляются альтернативные варианты - Катар, Саудовская Аравия.

Вижу потенциал в Узбекистане и Азербайджане. По последнему, пристально наблюдаю за геополитикой.

⚡️В июне едем с инвесторами на Северными Кипр.
⚡️В ноябре состоится бизнес-миссия в Саудовскую Аравию.

Присоединяйтесь!

@development_hub

С Днём великой Победы!

Иногда бывает очень сложно идти к праведной цели... Но в такие минуты важно вспомнить о вере и настоящей силе воли, которые сотворяют чудеса.

День Победы — это праздник необыкновенно сильных духом людей, совершивших для всех нас невозможное!

Будем помнить и передавать будущим поколениям подвиг наших бабушек и дедушек.
Всегда помним. Никогда не забудем!

С Днём Победы! 🔥

Спрос на инвестиции в коммерческую недвижимость в мае 2024

По опросу компании ПИК и Банки.ру, доля инвесторов, которые владеют коммерцией в мае 2024 г. составляет 39%.

Среди владельцев коммерческой недвижимости:

• 35% владеют помещением свободного назначения под кафе, магазины, салоны красоты, др инфраструктуру.
• 23% индустриальная недвижимость под склады или логистику.
• 22% офисная недвижимость.

Большинство инвестиций в коммерцию, осуществляется в качестве сдачи в аренду или покупку ГАБ под получение пассивного дохода.

Меньшая доля инвесторов покупают для собственного бизнеса.

Пассивный доход в деньгах:

• Ежемесячно 25% получают от 100 тыс. до 500 тыс. ₽,
• 24% получают от 50 тыс. до 99 тыс. ₽,
• 21% получают до 50 тыс. ₽.

По предпочтениям бизнес-направлений инвесторы выделяют:

• 20% под открытие кафе/ресторана.
• 18% под пункты выдачи заказов интернет-магазинов.
• 15% под продовольственные магазины.
• 11% под отель/ хостел,
• 10% под собственное производство.

@development_hub

Общие тенденции на рынке недвижимости: спрос, предложения, цены

Если коротко:
Спрос продолжает падать, предложение продолжает расти.

Девелоперы за январь-апрель 2024 года вывели на рынок более 1,8 тысячи многоквартирных домов, что на 20,8% больше 🔺, чем за 2023 год.
При сохранении таких темпов до конца года на рынок выведут 1.01 млн.квартир.

При этом способность приобретать квартиры снижается🔻: жилье за последние 4 года, с момента ввода льготной ипотеки, подорожало примерно в 2 раза 🔺.
С весны, рост цен на новостройки замедлился.

Предполагаю, что с предстоящим закрытием программы льготной ипотеки 1 июля, будет зафиксирован краткосрочный скачок спроса и цен.

К тому же, с 1 июля ЦБ будет ограничивать выдачу ипотеки высокорискованным заёмщикам.

В сегменте выдачи ипотеки ИЖС, планомерно увеличивается спрос и омолаживается аудитория - доля покупателей в возраста 21-38 лет составляет 50%.

Снижение размера ключевой ставки и процентных ставок по ипотеке до 10-12% отложено ЦБ на 2025 год.

Предполагаю, девелоперы будут сохранять цены приблизительно на том же уровне. Пока есть все условия поддержки девелоперов банками.

@development_hub

ИЖС. Вторичка. Новостройки. Ценообразование и объем рынка

За январь-апрель 2024 года объем инвестиций под ИЖС в России вырос 🔺 в 2,5 раза, до 92 млрд рублей.

❗️По прогнозам аналитиков, до конца года, совокупный объем вложений в покупку участков под застройку составит 163-185 млрд рублей, что является рекордным показателем последних лет.

❗️Новостройки, в среднем по стране, дороже вторички на 55%.

Ценообразование в Москве:
Новостройки — 337,5 тыс. рублей (🔻-1%).
Вторичка — 316,4 тыс. рублей (🔻-3,5%).
Разница — 6,7%.

Соответственно,
Если, в среднем по стране, цены на недвижку выросли🔺, то в Москве цены начали показывать падение🔻

Ценообразование в Московской области:
Новостройки — 192,1 тыс. рублей (🔺+0,3%).
Вторичка — 114,3 тыс. рублей (-🔻3%).
Разница — 68%.

Почему такая разница:
В области очень сильное ценовое расслоение в зависимости от расположения и сегмента объекта. Соответственно, чем ближе к МКАД, тем больше цены стремятся к столичным.

@development_hub

Актуально о рынке недвижимости

Ипотечный рынок
На ипотеку с низким ПВ (до 20%) пришлось всего 2% кредитов, тогда как в 4 кв.2023 г. было 60%.

На вторичном рынке доля составила 17% против 50% в конце 2022 г.

Старая Москва с вторичным рынком продолжает расти 🔺
Гольяново возглавило рейтинг районов по росту средней цены м² с начала 2024 г и составила в 273,3 тыс. руб.
Это на 25,2% больше, чем в начале года.
Второе место занял р-н Щукино с ростом 🔺на 23,3%, до 462,6 тыс. руб.
Третье место - Тропарево-Никулино +17,3%, до 435,3 тыс. руб.

Кстати!
В настоящее время 16 городов РФ имеют население свыше 1 млн человек. Во всех городах нет цены м² ниже 100 тыс. руб.

В начале 2024 г психологический рубеж преодолели Челябинск и Волгоград, Воронеж.
В 2023 г, м² стоил меньше 100 тыс. в 5 городах, в т.ч. Омск и Пермь.

Из интересного
Квартиры до 35 м² хотят исключить из Семейной ипотеки.

❗️Если идею поддержат, по льготным программам будут продавать только квартиры с 2я и более комнатами.

@development_hub

Друзья, делюсь новостями! 🤗

Сегодня состоялось открытие Форума Private Money 2024.

Мы с моей командой и резидентами международного инвестиционного клуба Real Estate Investment Club и BETWEL представили свой мультистенд с огненными инвестиционными проектами с доходностью от 40 до 110 % в России и зарубежом.

Сегодня и завтра делаем розыгрыш призов с уникальными акциями и спецусловиями на инвест-проекты.

Буду рада всех видеть на чашечку кофе и общение ☕️

Мы с командой поможем вам правильно сформировать инвестиционный портфель, диверсифицироваться и инвестировать в закрытые проверенные проекты этого лета!🔥

Друзья,
сегодня выступаю на инвест-встрече, посвящённой рынкам недвижимости и новым бизнесам.

Обсудим:
• что происходит с рынком недвижимости и девелопмента?
• Что ожидать от рынка новостроек и вторички до конца года. «Забежим» на 2025 г.
• Какие существуют альтернативы инвестиций в недвижимости по стратегии консервативного инвестирования?
• туристический девелопмент - как выйти на стабильно пассивный доход.

Спикеры вечера:

• Ксения Юрьева, инвестор, девелопер. Основатель Компании UK GROUP.
• Алексей Руденко, собственник компании Party Village.
• Дмитрий Груцо,
Эксперт по финансированию проектов, инвестор, трейдер.
• Марат Димитров, Инвестор, сооснователь клуба КПД, автор канала Лям на пассиве.
• Пичужкина Елена, Президент Ассоциации «Экопульс».
Общественный представитель Агентства стратегических инициатив.

Точно будет много полезной информации и кейсов инвесторов.
Ну и, конечно, душевная атмосфера и общение за игристое вином! 🍾

Буду рада всех видеть! 🔥
Регистрация Марина Голд: +79031672303

Возвращаюсь после небольшого отпуска, с разными инсайдами и информацией «на подумать 🤔»

Правительство предлагает ввести льготную ипотеку для самой «нуждающейся» части населения России.

Итак, для госслужащих запускают экспериментальную ипотеку

Что будет
Эксперимент по обеспечению госслужащих жильем с помощью ипотеки будет проведен в ближайшие 2,5 года.

❗️ Из федерального бюджета госслужащим планируют выплачивать стоимость 33 м² жилья, рассчитанную из официальной цены м2. Четверть будет выплачено на ПВ, остальное в течение 9 лет равными долями.

Вдобавок, в течении 9 лет будут частично компенсироваться проценты по ипотеке.

Из обязательных условий
Участником программы могут быть госслужащие до 35 лет, занимающие должность гражданской службы не менее года.
Обязательно одно из следующих условий: госслужащий принимал участие в СВО, имеет госнаграды, почетную грамоту, благодарность президента РФ/поощрение правительства/является победителем “Лидеры России", "Лучший по профессии".

@development_hub

Сегодня выступаю в Торгово-промышленной палате с темой развитие малых городов России через строительство туристическо-креативных хабов.

А что происходит с рынком недвижимости?

Смотрим вторичку

Покупатели уходят от сделок с недвижимостью.
И, конечно, все ждут снижения цен на квадратный метр.

Каковы предпосылки
Начиная с 7 июля 2024 года, спрос на жилье упал из-за ограничения доступности ипотечных программ, что привело к замедлению роста цен на вторичное жилье в крупнейших региональных рынках России.

Собственники разными способами реагируют на ситуацию: кто-то останавливает продажу, откладывая сделки на будущее. А кто-то, наоборот, увеличивает скидки.

Средний дисконт на рынке сейчас составляет 6%.

Эта тенденция будет сохраняться на рынке до конца года.

Но краха недвижимости точно не ожидается.

Что в цена на вторичку сегодня?
Средняя стоимость вторичной недвижимости на 18 крупнейших региональных рынках России начала июля составила 144,2 тысячи рублей за квадратный метр, что означает увеличение 🔺всего на 0,02% за месяц.

По сути, мы переходим к стагнации и постепенного снижению цен.

В городах-миллионниках цены повысились всего на 0,1% за месяц и на 13,3% за год, до 132 тысяч рублей за квадратный метр.

Средняя цена вторичного жилья
Средняя цена на вторичное жилье в России составляет 7,5 миллиона рублей.

Самое значительное снижение 🔻средних цен на вторичном рынке произошло в Ростове-на-Дону на 1,7%, до 130,9 тысячи рублей за квадратный метр.

В Волгограде сокращение 🔻составило 1,1%, и цена теперь составляет 101,6 тысячи рублей за квадратный метр.

В Воронеже средняя стоимость вторичной недвижимости за месяц выросла на 0,5%, достигнув 100 тысяч рублей за квадратный метр.

В Екатеринбурге на 0,4%, до 127,3 тысячи рублей за квадратный метр.

❗️В целом, спрос
Спрос снизился 🔻~40% за год.

Рынок снова переживает стагнацию в ожидании изменения ключевой ставки.

Предложение на рынке
Предложение на вторичном рынке сократилось на 1% за месяц и на 8% за год.

❗️Как итог
Часть собственников решила сдать свое жилье в аренду, ожидая нового роста цен, что частично объясняет динамику рынка.

Эксперты ожидают перераспределения спроса в пользу готового жилья из-за недоступности ипотеки на новостройки и вторичное жилье.

@development_hub

В июле кредиты банков населению составили 1,7 трлн рублей

Больше было только в августе и сентябре 2023 г – сразу после начала повышения ставки ЦБ.

Ипотека составила более 40% объема всех выдач - 777 млрд.руб. По сравнению с маем рост 🔺 составил 44%, с июнем 2023 г – 23%.

Кредитные ставки
К середине июля 2024 г ставки по стандартным ипотечным программам у 20 топ российских банков достигли 19,6% годовых на первичном рынке и 19,9% годовых на вторичном рынке.
И есть вероятность роста 🔺ставок до 24% уже в 4 кв этого года.

Регистрация ипотечных сделок
В июне 2024 года на первичном и вторичном рынках Москвы зарегистрировано 9,9 тыс сделок – на 5,8% меньше 🔻мая 2024 г.

Всего в январе-июне зарегистрировано 57,8 тыс.сделок с ипотечным «плечом».

Это на 10,7% меньше🔻чем в первом полугодии 2023г.

Кстати❗️
По данным ЦБ, объем задолженности россиян по кредитам в I кв 2024 г, достиг 34 трлн руб, увеличившись 🔺 за 12 месяцев на 27%.

Закредитованность растет соразмерно росту задолженности.

@development_hub

Стоимость квадрата в инвест-студиях

Малогабаритные 1к квартиры и студии до 32 кв. м в новостройках за год подорожали 🔺на 14,6%, до 146 тыс. руб за кв. м.

Самый динамичный рост цен в Грозном +51,9%.

В Москве тоже рост активно заметен 🔺 за год на 9,2%.

А что с арендой?
Самые низкие цены 🔻на аренду 1к оказались в Брянске - 15 тыс. руб в месяц.
В Кирове - 16 тыс. руб.
В Ярославле - 16,5 тыс. руб.

Наиболее высокие цены:
Сочи - 60 тыс. руб.
В Москве 153 тыс. руб.
Санкт-Петербург - 35 тыс. руб.

А Нижний Новгород занял первое место в рейтинге городов-миллионников по разрыву средней цены кв. на рынке новостроек и на вторичном рынке.

В июне 2024 года стоимость «квадрата» на первичном рынке составила 188,6 тыс. руб, что на 47% больше 🔺средней цены кв. м на «вторичке».

Кстати!
Москва заняла предпоследнее место по разрыву цен. Не может не радовать! 😁

❗️Средняя цена кв. м в столичных новостройках составляет 349 тыс. руб, это на 4,8% больше, чем стоимость «квадрата» на «вторичке».

@developmen_hub

Перспективные города для инвестиций

Это города с растущей экономикой. Они лучшее вложение со спекулятивной точки зрения.
Также стоит обратить внимание на города, где проходят скоростные диаметры, курортные локации, как пример - Архыз, Пятигорск.

Выделю несколько, на мой взгляд, интересных локаций:

Анапа
Почему инвестиционно-привлекательный:
- туристический поток.
- Ждём снятие логистических ограничений.
Цена метра на вторичном рынке: 155 000 р.
Динамика роста цен: +13%.

Геленджик
Почему инвестиционно-привлекательный:
- туристический поток.
- Ждём снятие логистических ограничений.
- Планируется комплексное развитие прибрежных территорий, в том числе с федеральным бюджетом.
Цена метра на вторичном рынке: 236 000 р.
Динамика роста цен: +4%.

Архангельск
Почему инвестиционно-привлекательная:
- арктическая ипотека.
- КРТ.
- Федеральные программы развития.
Цена метра на вторичном рынке: 116 000 р.
Динамика роста цен: +15%.

Якутск
Почему инвестиционно-привлекательная:
- арктическая ипотека. КРТ. - Федеральные программы развития.
Цена метра на вторичном рынке: 132 000 р.
Динамика роста цен: +7%.

Из городов-миллионников выделю:

Екатеринбург
Средняя стоимость квартир как на первичном, так и на вторичном рынке за нынешний год здесь выросла 🔺на 8%.

Нижний Новгород также интересен для инвесторов.
Цены на жилье здесь постоянно растут — например, по итогам 2023-го этот город вошел в топ-5 миллионников с наибольшим ростом стоимости квартир в новостройках (+13%, до 7,5 млн руб.).

Казань — один из крупных туристических и экономических центров России, где также постоянно дорожает недвижимость.

Новосибирск также является лидером по инвестициям в региональную недвижимость в 2023 году.
По итогам года средний ценник в новостройках не изменился, а вот вторичная недвижимость подорожала 🔺на 8%.

Челябинск — в этом городе-миллионнике самые доступные цены на вторичную недвижимость, при этом за год средний ценник повысился 🔺на 30%.

@development_hub

Города с высоким арендным доходом в Арктике

Благодаря арктической ипотеки перспективными для инвестиций в 2024 станут города Арктики.

Обращаем внимание на крупные пункты — Архангельске, Якутске, г. ЯНАО.

Если ориентироваться на доходность квартир от сдачи в аренду, то самый высокий 🔺показатель в г.Губаха в Пермском крае.

Пример
1к в аренду на вторичке, окупится всего ~5,2 г. Доход ~19% год.

Стоимость квартиры ~900 тыс.руб. — самая низкая 🔻 среди российских городов. Аренда - 14,1 тыс.руб.

На 2 месте по доходам — Норильск в Красноярском крае.

Пример
1к (в среднем) стоит 3,7 млн руб. Аренда - 40,9 тыс.руб.месяц.
Доход ~13,2%. Окупится за 7,6 г.

3 место: Астрахань с доходом 12% год, окупаемость 8,4 лет.

Пример
Ср.цена 1к ~3,4 млн руб.
Аренда — 34,3 тыс. руб.месяц.

Еще:
⁃ Мурманск.
⁃ Усть-Илимск.
Окупаемость ~10–11 лет. Доход ~9–10%.

Резюме
Эти города лидируют по доходу, в первую очередь, за счет высокой стоимости аренды при относительно невысокой стоимости м2.

@development_hub

Первоначальный взнос по ипотеке вырос до 37%.

В сравнении, в первом полугодии 2023 г. ПВ был зафиксирован на отметке 24%. 

Рекордсмены по размеру ПВ стали — Калининградская и Нижегородская области - 41%.

В Самарской, Пензенской, Челябинской, Тюменской областях и Красноярском крае — 39%.

В топ-15 регионов также вошли:
• 38% — Москва, Воронежская область, Приморский край;
• 37% — Ленинградская и Свердловская области;
• 36% — Новосибирская;
• 35% — Пермский край и Петербург.

А что в связи с этим с продажами?

После отмены льготной ипотеки, повышения ПВ, продажи квартир в новостройках большинства крупнейших городов России упали 🔻 на 50–70%.

Наиболее серьезное падение продаж зафиксировали в Тюмени -75%.
В Ростове-на-Дону -64%.
В Краснодаре -62%.
В Екатеринбурге, Новосибирске, Уфе и Казани падение составило 50–60%.

Лучше всего пока себя чувствуют Москва и Санкт-Петербург. Северная столица замыкает топ с результатом -21%.

Ждём с нетерпением результатов продаж в августе 2024 г🧐

@development_hub

Общий объем кредитов населения по итогам I полугодия 2024 г, достиг 37 трлн. руб.

С января по июль 2024 г. розничный портфель - потребзаймы, ипотека, автокредиты 🔺на 10% или на 3,4 трлн. руб.

В 2023 г. за аналогичный период, объем ссуд населения 🔺 на 9,5%, или на 2,6 трлн. руб.

По данным Банка России, доля потенциальных неплательщиков по займам приблизилась к 20%, то есть каждый 5-й заемщик.

Корпоративный сектор
Прирост банкротств в России за I кв 2024 г. по отношению к 1 кв. 2023 г. +53,2%.

За январь—февраль 2024 г банкротами признали 1342 компании.
842 компании в 2023 г.

Выдача кредитов
Во II кв 2024 г. на долю тех, кто тратит на погашение долгов больше 🔺80% дохода, пришлось 12% выданных кредитов.

В 2023 г. Было 26%.

Кроме того, реже стали кредитовать тех, у кого на оплату долгов уходит больше 🔺50% — 21% в 2024 году.

P.S. Решила разбавлять аналитику, соответствующими работами талантливых деятелей искусств. Как идея?😄
Фото: Кирилл Кто, уличный художник, граффист.

@development_hub

Минимальная стоимость квартир в новостройках в старой Москвы 10 млн рублей

Раньше появлялись студии 23 кв.м за 6-7 млн.

Согласно новому своду правил, минимальные площади - 28 кв.м, а для 2к — 44 кв. м.

Ленобласть вслед за Москвой тоже заявили, что в регионе нельзя будет строить микрожилье. Следом - Екатеринбург.

Доля микрожилья
На московском рынке первички (с апартами), продается свыше 13,3 тыс.студий, или 18,4% от общего объема.
Средняя площадь 25,1 кв. м.

В новостройках Старой Москвы студий 14% (5,9 тыс. лотов), 80% этого объема занимают лоты до 28 кв.м.
В Новой Москве доля студий 19% (4,1 тыс. лотов), а 93% лоты до 28 кв.м.

Средний бюджет студии составляет 9,9 млн руб., что 17,5% больше 🔺, чем в 2023г.

Что ждать?
• Девелоперы начнут проектировать больше 1к с минимальной площади, в результате их доля вырастет в квартирографии.

• Микро-студии останутся в регионах.

• Стоимость микро-лотов будет расти. В отличие от квартир большой площади, которые будут стагнировать.

@development_hub

Цены на новостройки после окончания действия льготной ипотеки

Средняя стоимость первичной недвижимости на 18 крупнейших региональных рынках России (16 городов-миллионников, Московская и Ленинградская области) в конце августа 2024 года составила 173,6 тыс. руб. за кв.м, увеличившись 🔺на 0,8% за месяц.

Средняя стоимость лота не поменялась и достигает 8,6 млн руб.

Рост цен за месяц зафиксировали в Краснодаре, где первичное предложение подорожало 🔺на 2,5%, до 174 тыс. руб. за кв.м.
В Саратове на 2,1%, до 84,8 тыс. руб. за кв.м.

В Нижнем Новгороде показатель сократился на 1,9% к июлю, до 195 тыс. руб. за кв.м.

В Москве новостройки стоят в среднем 370 тыс. руб. за кв.м.
За месяц значение опустилось всего на 0,1%. 
В Санкт-Петербурге зафиксирован рост на 0,1%, до 252,5 тыс. руб. за кв.м.

Вывод:
Изменения цен за квадратный метр незначительное. Больше носит технический характер.

P.S. Сегодня с нами на фото работа Тимофея Ради — современный российский художник, стрит-артист.

@development_hub

Цены фактически не меняются. А что с продажами по России?

Падение продаж новостроек в июле по городам России, в среднем, держится на уровне 40%.

Минимальное падение в Санкт-Петербурге - 21%.
Самая большая просадка в Новосибирске - 68%.
В Москве - 40%.

@development_hub

Нераспроданный объем квадратных метров в новостройках и спрос

К июлю 2024 года непроданными в России остаются 76,9 млн кв. м жилья в новостройках.

Среди регионов с самыми большими продажами наименьшая доля остатков в Москве и Свердловской области.

К началу второго полугодия 2024 года в российских новостройках остаются непроданными 76,9 млн кв. м. Это 67% всего строящегося в России жилья.

По сравнению с аналогичным периодом 2023 года, увеличение произошло всего 🔺на 3%.

Одновременно девелоперы нарастили 🔺общий объем строительства на 13% (в 2023 г. в стране строилось 101,1 млн кв.м).

1 июля 2024 года в России завершена программа льготной ипотеки под 8%, которая активно способствовала продажам новостроек.

Соответственно, падение спроса уже наблюдается на рынке (см. Пост выше).
Вопрос только глубины падения. Прогнозы неутешительные от 15% до 50% в отдельных проектах.

P.S. Сегодня с нами на фото миллион записок-желаний россиян о понижении ключа и стоимости недвижки. Может поможет?)

@development_hub