Разрыв цен между первичным и вторичным жильем

❗️Продолжает расти разрыв цен на первичное и вторичное жилье.

По итогам 2023 года разрыв составлял 44% при исторической норме ~10%.

Ипотека в общем объеме выдачи кредитов
В марте 2024 г. уровень ипотеки в России заметно снизился 🔻
Причина очевидна - ключевая ставка делает недвижимость недоступной.

В 2023 г. Была несколько другая картина: ипотечный портфель по итогам 2023 года вырос 🔺на 35%.

«Такой рост ведет и к подорожанию жилья, и к росту закредитованности граждан.
Мы видим, что за последние два года в полтора раза увеличилась доля ипотеки людям с высокой долговой нагрузкой.
И в четвертом квартале прошлого года почти каждый второй заемщик, 45%, получал ипотеку с перспективой, что на платежи ему придется тратить более 80% своих доходов».

Эльвира Набиуллина, глава ЦБ РФ.

Главная цель ипотеки – сделать жилье доступным.
Но пока жилье ближе к народу не становятся.
Так что ожидать снижения ключа и смягчения условий ЦБ РФ - не стоит.

@development_hub

Ценовая определенность рынка недвижимости

Регулярно на консультациях с инвесторами, сталкиваюсь с устойчивым мнением: «недвижимость – актив, который всегда только дорожает. Надо инвестировать».

Да, в целом, квадратный метр - твердая валюта.
❗️Вопрос лишь в том, какая недвижимость сегодня находится в инвестиционном фаворе, учитывая высокую ключевую ставку и высокую стоимость квадратного метра.

Цикличность экономики
Не стоит забывать, что рост цены не может быть бесконечным. Есть цикличность экономики.
А это значит - нередко рост сменяется падением, что случалось уже не раз в истории разных стран.

Но что сейчас?
В 2023 году цены на первичном рынке в России выросли ~ на 15%. В целом - органичный рост.
На вторичном рынке рост составил 12-14%.

В 2024 году прогнозируется уже иная картина.
В первую очередь, из-за изменения спроса в связи с 🔺ростом ипотечных ставок.

При этом первичный рынок спокойно может продержаться за счет льготных программ и проектного финансирования.
На вторичном рынке до сих пор рассчитывать на льготную ипотеку не приходится. 

Как результат
Мы уже наблюдаем падение спроса на ипотеку. А некоторые аналитики прогнозируют падение спроса на 40% до конца года.

Что с ценами при общем падении спроса?
❗️Не вижу предпосылок к большой коррекции цен на рынке новостроек. Застройщики скорее будут играть в снижение цен, используя маркетинговые инструменты.
На вторичном рынке цены за год могут снизиться на 10-12%. 

Напомню
Разрыв цен между первичным и вторичным рынком приблизился к 40%.

Соответственно
Снижение цен на вторичном рынке может привести к еще более серьёзному дисбалансу на рынке.

Объем непроданных новостроек
Не забываем еще и про объем непроданных новостроек в стране.
❗️А он уже превысил 70 миллионов квадратных метров, чего ранее никогда не бывало.
Как итог
есть вероятность, что покупатели с живыми деньгами могут выйти именно на вторичный рынок (про инвестиционный потенциал таких приобретений сейчас не говорю!), создав еще больший разрыв между рынками.

Но там, где есть минус, всегда возникают новые инвестиционно- привлекательные направления. Немного коснулась их в этом посту.

И еще расскажу на «живой» встрече инвесторов и экспертов рынка недвижимости. Анонсирую в самое ближайшее время 🤗

@development_hub

Объем индивидуального жилищного строительства в России. И как повлияют эскроу-счета на на цены

Цифры и факты
В общем объеме ввода жилья в России на ИЖС приходится примерно половина.

По данным Росстата, ввод жилья в России в 2023 году составил 110,44 млн кв. м.
Это на 7,5 % больше 🔺результата 2022 года.
Из них:
• 51,76 млн кв. м — многоквартирных домов;
• 58,68 млн кв. м — индивидуальных жилых домов.

До недавнего времени значительная доля частных домов приходилась на объекты, легализованные в рамках дачной амнистии.

На сегодня этот потенциал исчерпан, а значит, нужно стимулировать новое строительство.

Одной из таких стимулирующих мер стало распространение механизма эскроу-счетов на частное домостроение с привлечением подрядчиков.
Соответствующий законопроект принят Госдумой в первом чтении.

Для поддержки механизма на этапе внедрения утверждена пилотная программа субсидирования кредитов с использованием счетов эскроу по ставке до 1%.

Программа реализуется за счет средств «Дом.РФ» в размере 1 миллиарда рублей. 

Если программа быстро распространится по всей стране, результаты можно будет оценить уже в конце 2024 - начале 2025 гг.

Для чего это Министерству строительства РФ?
Минстрой рассчитывает на то, что механизм эскроу в ИЖС повысит интерес к загородке, а также увеличит объемы продаж по домокомплектам.

Да и в целом, этот механизм создан для обеспечения финансовой безопасности покупателей.

При всех приятных плюсах, есть очевидные минусы и риски
Скорее всего, девелоперы будут вынуждены искать инвесторов или брать бридж-кредиты на нулевой стадии под высокие проценты - ключевая же не падает.

Это станет дополнительными расходами в финмоделях, увеличивающими итоговую стоимость жилья.

К тому же, чтобы быстрее дотянуться до денег на счетах, девелоперы будут ускорять темпы строительства, что существенно может отразиться на качестве сдаваемого в эксплуатацию жилья.

Таким образом, это может привести к росту 🔺стоимости загородного жилья на 20-30%.

@development_hub

Хочу с вами поделиться новостями и пригласить в наш особняк инвестора на закрытое бизнес-мероприятие 🤗

18 апреля в особняке инвестора в центре столицы, состоится закрытая клубная встреча BIG MIND: масштабируем себя и компании. Бизнес-брейнсторм.

Что будет на встрече:
• 30+ лидеров бизнеса и инвесторов.
• ⁠бизнес-нетворкинг.
• ⁠компании с миллиардными оборотами.
• ⁠большой разбор бизнес-кейсов и брейнсторм от лидеров индустрий.

Success stories:
• Юрий Левитас, ресторатор, основатель Black star Burger, серийный предприниматель.
• Ксения Юрьева, девелопер, инвестор, серийный предприниматель. Основатель международного инвестиционно-делового сообщества BETWEL. Привлечено более 15 млрд.Р (2023г) в девелопмент и бизнесы.
• Анна Миляева, основатель проекта Your Perfect Code. • Специальный гость вечера - олимпийский чемпион России.

👉🏽 Узнать подробнее и зарегистрироваться @marinagoldmind

Что с инвестициями в недвижимость? Ждём падения или рост? 

Объем инвестиций в недвижимость России в 2023 году стал рекордным, достигнув ~750-850 млрд руб.

А вот 2024 год таким огненным не станет, не смотря на достаточно высокий объем наличных средств на руках россиян.

Скорее всего с уходом зарубежных игроков с российского рынка в 2024 году общий объем вложений в недвижимость России может снизиться и составить около 400-500 млрд руб.

При этом ликвидность актива зависит от выбранного объекта инвестирования.

❗️Ожидать высокий рост доходности от новостроек и вторички - точно не стоит.

Инвестиции по-крупному
По предварительному анализу, в 2024 году доля сделок с площадками под девелопмент составит в общем объеме инвестиций до 30%.

Из них:
25% придется на офисы.
20% - торговые объекты.
15% - склады.
10% - гостиничная недвижимость. 

Доля сделок с иностранными активами составит не более 20%. В то же время доля иностранного капитала в объеме инвестиций так и останется на уровне менее 1%. 

Что стоит рассматривать с точки зрения инвестиций 2024 г:

• туристические активы - быстрорастущий сегмент.
• Бизнес-инфраструктура в регионах - писала отдельный пост.
• agile-офисы - напишу отдельный пост про направление 😄
• загородка (смотря какая и для чего. В общем, нужно считать математику персонально по каждому проекту).
• ГАБы. Важно! Не в городах миллионниках!
• складская и логистическая инфраструктура.

Собрала с командой лучшие активы в закрытый пул для резидентов международного инвестиционного сообщества Real Estate Investment Club.

❗️Приглашаю вас инвестировать вместе с нами в супер ликвидные активы с доходов от 50-150% годовых 🤗

@development_hub

⚡️Коротко о главном

• ГД РФ внесут в 2024г законопроект о регулировании риелторской деятельности.
Документ будет включать стандарты работы риелторов, контроль и ответственность.

❗️Как по мне - давно пора. Вопрос в реализации проекта.

• «Единую ипотечную программу ИЖС» планируют запустить в июле 2024г. Ее условия должны быть схожи с Семейной ипотекой.
Но это не точно!😁

• Минвосток подготовил предложения для развития деревянного домостроения на Дальнем Востоке и в Арктике, в том числе и субсидирование ставок по кредитам.

• Минфин выступил за завершение IT-ипотеки и поддержал завершение всех льготных ипотечных программ, кроме Семейной.

То есть, скорее всего, летом закончится действие Господдержки. А в конце года IT.
Семейную программу продлят до 2030г.

❗️Но вероятнее всего изменятся условия. В худшую сторону.
Эксперты прогнозируют ставку в 12%🤪

Из интересного
Банки предложили сохранить льготную ипотеку для владельцев жилищных депозитов. А также освободить эти вклады от налога.

@development_hub

Совокупный объем инвестиций в недвижимость в 2024 г

Совокупный объем инвестиций в недвижимость России по итогам I кв 2024 г составил 86 млрд руб., что на 39% ниже 🔻результата за аналогичный период 2023 года и на 11% ниже 🔻показателя в 2022 году.

Сокращение инвестиционных вложений связано с несколькими факторами.

Сохранение жесткой денежно-кредитной политики с стороны ЦБ РФ – 22 марта Банк России принял решение о сохранении ключевой ставки на уровне 16%.

❗️И это серьёзный сдерживающий фактор для большинства инвесторов.

И во-вторых, снижение объема транзакций с иностранными инвесторами своих российских активов - в 2022 и 2023 гг. на них пришлось 22% и 30% в общем объеме вложений.

❗️А сегодня их доля составляет лишь 5%

Лидером по объему инвестиций пока держится жилая недвижимость с долей 42%.

В тройку лидеров также вошли сегменты офисной и складской недвижимости с практически равными показателями – 19% и 18%.

Региональное распределение

На долю Московского региона пришлось 74% в общем объеме инвестиций.

Доля Санкт-Петербурга составила 20%, других регионов страны – всего 6%.

Сокращение вложений в недвижимость наблюдается, как в целом по России, так и в Москве.

Объем инвестиций в Московском регионе по итогам I кв 2024 г составил 64 млрд руб., что на 20% стало ниже 🔻результата за такой же период 2023 г.

@development_hub

Инвестиции в туризм и MICE-девелопмент. Почему это перспективно?

Показатели внутреннего туризма в 2023 г выросли 🔺VS 2022 г практически во всех макрорегионах России.

В 2023 г популярность путешествий по России увеличилась🔺 на 25 % по сравнению с 2022 г.

❗️Россияне совершили 153 млн поездок по стране.

Наибольшей популярностью пользовались Москва и Подмосковье, Санкт-Петербург и Ленобласть, Краснодарский край.

По прогнозам АТОР, в 2024 г турпоток по России вырастет 🔺на 10–15 %.
И это подтверждает динамика раннего бронирования + 50 %.

В топ-5 по динамике продаж в 2023 г вошли:
• Москва + 25 %.
• Санкт-Петербург + 25 %.
• Дагестан + 22 %.
• Минеральные Воды + 20 %.
• Краснодарский край + 5–7 %.

По данным Правительства Москвы, в 2023 г столицу посетили 24,5 млн туристов. 22,2 млн из них — россияне.

Объемы туристического потребления достигли 1,3 трлн рублей.

❗️Туризм привнес в бюджет города 178 млрд руб. Это в 1,5 раза выше🔺, чем годом ранее.

Доля делового туризма составила 20 %.

@development_hub

Проголосовали за Юг России и Северный Кавказ
Смотрим 🤗

Активный 2023 г выявил не только рост в этом регионе, но и слабые места.

К примеру, в 2023 г средняя загрузка санаторно-курортных объектов Сочи выросла 🔺до 77 %.

Показатель мог быть еще выше, учитывая востребованность мест для пляжного отдыха.

❗️Основное проседание было связано с сервисом, который не смог адаптироваться к росту цен и количеству турпотока.

Цены держатся на высоком уровне. И понятно, что туристы хотят получать такой же сервис и качественную инфраструктуру.

Уровень сервиса и инфраструктура пока отстает.

С логистикой тоже есть проблемы: аэропорты не всегда справляются с пассажиропотоком, возникают автомобильные пробки.

Но при этом, именно Северный Кавказ в 2023 г стал рекордсменом по темпам роста внутреннего туризма - прирост🔺55 %.

Особенно динамика была в Чечне - 106 %, Дагестане 89,4 %, Карачаево-Черкесии 69,7 %.

❗️Инвестиционный потенциал высокий именно в реализации инфраструктурных проектов.

@development_hub

С праздником, друзья!

Желаю, чтоб мир в каждом доме царил. А труд пусть будет только по большой любви и в радость 🤗✨

Инвестиции в складском сегменте

В складском сегменте по итогам I квартала 2024 г было закрыто всего 2 сделки.

1. Более 95% в объеме инвестиций составляет продажа PNK Парк МКАД-М4 (128 тыс.кв.м).
Совокупный объем вложений 15,5 млрд руб.
Это в 1,5 раза превышает🔺 значение 2023 г.
Транзакция является одной из крупнейших не только в І квартале, но и в целом в складском сегменте за всю историю.

2. ПСК «Метрострой» в Санкт-Петербурге. Площадь объекта 12,5 тыс.кв.м. Оъем сделки 0,52 млрд.руб.

❗️Совокупно за 5 лет объем инвестиций составил более 70 млрд руб.

В начале 2024 г УК «Альфа-Капитал» запустила фонд, который включает объект формата Light Industrial. О формате писала отдельный пост.

Также продолжают появляться проекты в формате Built to Suit. В 2024 г ожидается завершение ~1 млн кв.м BTS-объектов.

Ключевые тренды:

• Приобретение объектов в состав активов ЗПИФ.
• Рост стоимости строительства и ставок аренды.
• Ввод крупных BTS-объектов.
• Развитие формата Light Industrial.

@development_hub

Инвестиции в недвижимость зарубежья 2024 г

В целом, спрос на покупку недвижимости зарубежом снизился 🔻на 10,7%.

По итогам I кв 2024 г самой популярный страной для покупки недвижимости стал Тайланд - 17%.

В 2023 г лидером были ОАЭ.

Бали поднялся на 6 место в топ по Азии. Вьетнам набирает вес, но пока не вошел в ТОП-10.

2 место - Грузия. Для инвесторов это вариант с низким бюджетом - до 100 тыс.$

В ТОР лидеров вошел Кипр.
Интерес связан с достаточно оптимальной ценой от 80000€ (pre-sale) и🔺высоким инвест-потенциалом - в валюте до 60%.

Европа
Греция держится на 4 месте. Испания на 6. Франция занимает 7 место. Германия - 10.

🔻Снижение активности в ОАЭ и Турции.
По ОАЭ ситуация понятна - цены на пике. Появляются альтернативные варианты - Катар, Саудовская Аравия.

Вижу потенциал в Узбекистане и Азербайджане. По последнему, пристально наблюдаю за геополитикой.

⚡️В июне едем с инвесторами на Северными Кипр.
⚡️В ноябре состоится бизнес-миссия в Саудовскую Аравию.

Присоединяйтесь!

@development_hub

С Днём великой Победы!

Иногда бывает очень сложно идти к праведной цели... Но в такие минуты важно вспомнить о вере и настоящей силе воли, которые сотворяют чудеса.

День Победы — это праздник необыкновенно сильных духом людей, совершивших для всех нас невозможное!

Будем помнить и передавать будущим поколениям подвиг наших бабушек и дедушек.
Всегда помним. Никогда не забудем!

С Днём Победы! 🔥

Спрос на инвестиции в коммерческую недвижимость в мае 2024

По опросу компании ПИК и Банки.ру, доля инвесторов, которые владеют коммерцией в мае 2024 г. составляет 39%.

Среди владельцев коммерческой недвижимости:

• 35% владеют помещением свободного назначения под кафе, магазины, салоны красоты, др инфраструктуру.
• 23% индустриальная недвижимость под склады или логистику.
• 22% офисная недвижимость.

Большинство инвестиций в коммерцию, осуществляется в качестве сдачи в аренду или покупку ГАБ под получение пассивного дохода.

Меньшая доля инвесторов покупают для собственного бизнеса.

Пассивный доход в деньгах:

• Ежемесячно 25% получают от 100 тыс. до 500 тыс. ₽,
• 24% получают от 50 тыс. до 99 тыс. ₽,
• 21% получают до 50 тыс. ₽.

По предпочтениям бизнес-направлений инвесторы выделяют:

• 20% под открытие кафе/ресторана.
• 18% под пункты выдачи заказов интернет-магазинов.
• 15% под продовольственные магазины.
• 11% под отель/ хостел,
• 10% под собственное производство.

@development_hub

Общие тенденции на рынке недвижимости: спрос, предложения, цены

Если коротко:
Спрос продолжает падать, предложение продолжает расти.

Девелоперы за январь-апрель 2024 года вывели на рынок более 1,8 тысячи многоквартирных домов, что на 20,8% больше 🔺, чем за 2023 год.
При сохранении таких темпов до конца года на рынок выведут 1.01 млн.квартир.

При этом способность приобретать квартиры снижается🔻: жилье за последние 4 года, с момента ввода льготной ипотеки, подорожало примерно в 2 раза 🔺.
С весны, рост цен на новостройки замедлился.

Предполагаю, что с предстоящим закрытием программы льготной ипотеки 1 июля, будет зафиксирован краткосрочный скачок спроса и цен.

К тому же, с 1 июля ЦБ будет ограничивать выдачу ипотеки высокорискованным заёмщикам.

В сегменте выдачи ипотеки ИЖС, планомерно увеличивается спрос и омолаживается аудитория - доля покупателей в возраста 21-38 лет составляет 50%.

Снижение размера ключевой ставки и процентных ставок по ипотеке до 10-12% отложено ЦБ на 2025 год.

Предполагаю, девелоперы будут сохранять цены приблизительно на том же уровне. Пока есть все условия поддержки девелоперов банками.

@development_hub

ИЖС. Вторичка. Новостройки. Ценообразование и объем рынка

За январь-апрель 2024 года объем инвестиций под ИЖС в России вырос 🔺 в 2,5 раза, до 92 млрд рублей.

❗️По прогнозам аналитиков, до конца года, совокупный объем вложений в покупку участков под застройку составит 163-185 млрд рублей, что является рекордным показателем последних лет.

❗️Новостройки, в среднем по стране, дороже вторички на 55%.

Ценообразование в Москве:
Новостройки — 337,5 тыс. рублей (🔻-1%).
Вторичка — 316,4 тыс. рублей (🔻-3,5%).
Разница — 6,7%.

Соответственно,
Если, в среднем по стране, цены на недвижку выросли🔺, то в Москве цены начали показывать падение🔻

Ценообразование в Московской области:
Новостройки — 192,1 тыс. рублей (🔺+0,3%).
Вторичка — 114,3 тыс. рублей (-🔻3%).
Разница — 68%.

Почему такая разница:
В области очень сильное ценовое расслоение в зависимости от расположения и сегмента объекта. Соответственно, чем ближе к МКАД, тем больше цены стремятся к столичным.

@development_hub

Актуально о рынке недвижимости

Ипотечный рынок
На ипотеку с низким ПВ (до 20%) пришлось всего 2% кредитов, тогда как в 4 кв.2023 г. было 60%.

На вторичном рынке доля составила 17% против 50% в конце 2022 г.

Старая Москва с вторичным рынком продолжает расти 🔺
Гольяново возглавило рейтинг районов по росту средней цены м² с начала 2024 г и составила в 273,3 тыс. руб.
Это на 25,2% больше, чем в начале года.
Второе место занял р-н Щукино с ростом 🔺на 23,3%, до 462,6 тыс. руб.
Третье место - Тропарево-Никулино +17,3%, до 435,3 тыс. руб.

Кстати!
В настоящее время 16 городов РФ имеют население свыше 1 млн человек. Во всех городах нет цены м² ниже 100 тыс. руб.

В начале 2024 г психологический рубеж преодолели Челябинск и Волгоград, Воронеж.
В 2023 г, м² стоил меньше 100 тыс. в 5 городах, в т.ч. Омск и Пермь.

Из интересного
Квартиры до 35 м² хотят исключить из Семейной ипотеки.

❗️Если идею поддержат, по льготным программам будут продавать только квартиры с 2я и более комнатами.

@development_hub

Друзья, делюсь новостями! 🤗

Сегодня состоялось открытие Форума Private Money 2024.

Мы с моей командой и резидентами международного инвестиционного клуба Real Estate Investment Club и BETWEL представили свой мультистенд с огненными инвестиционными проектами с доходностью от 40 до 110 % в России и зарубежом.

Сегодня и завтра делаем розыгрыш призов с уникальными акциями и спецусловиями на инвест-проекты.

Буду рада всех видеть на чашечку кофе и общение ☕️

Мы с командой поможем вам правильно сформировать инвестиционный портфель, диверсифицироваться и инвестировать в закрытые проверенные проекты этого лета!🔥