Где выгоднее покупать квартиры в качестве инвестиции (аренда / перепродажа)

1. Сценарий «консервативный»
Это, безусловно, покупка квартиры на первичном рынке в Москве или Санкт-Петербурге.
Цена на «квадрат» всегда растет 🔺. Спрос на аренду весьма активен. Из недостатков - высокая цена входа.

❗️По ликвидности лучше смотреть компактные лоты в современных ЖК в шаговой доступности от метро.

Как альтернатива, отмечу города с шаговым расположением с новыми станциями МЦД - имеют весьма хороший потенциал роста цены. К примеру, Балашиха, Апрелевка.

2. Сценарий «курортный»
Такая недвижимость интересна с точки зрения активного развития строительства и роста туристического потока. А соответственно роста спроса и цены.
Обратите внимание на Архыз, Пятигорск.
Среди городов на юге России интересными для инвесторов Краснодар и Геленджик.

3. Сценарий «миллионники»
Казань. Один из крупнейших туристических и экономических центров России, где также постоянно дорожает недвижимость.
В 2023 году, огромную популярность городу придал сериал «Слово пацана», ставший самым значимым событием сферы кино.

Еще из интересных и быстроразвивающихся городов - Екатеринбург, Челябинск, Новосибирск, Нижний Новгород.

4. Сценарий «Арктика и Дальний восток»
Это направление только набирает обороты. Привлекательность придали льготные ипотечные программы, которые почти всегда приводят к росту цен на недвижимость.
Обратить внимание стоит на крупнейшие населенные пункты — Архангельск, Якутск, города в ЯНАО.

Из интересного
Если ориентироваться на доходность квартир от сдачи в аренду, то самый высокий показатель был отмечен в городе Губаха Пермский край.

Для расчетов брали стоимость однокомнатной квартиры на вторичном рынке среди российских городов. Получилось, однушка, купленная под сдачу в аренду в Губахе, окупится всего за 5,2 года. А доходность владельца - 19,1% годовых.

Рост цен на вторичке
Самый высокий рост 🔺цены за 2023 год отмечен в Новокузнецке и составляет 33,36%.
Второе место занял Магнитогорск +32,27% к «квадрату».
Третье место у Махачкалы с 31,19%.
Еще в 7 городах темпы роста цен составили от 20,66% (Челябинск) до 26% (Кемерово).
В диапазон от 10% до 20% попали 17 городов, от 5% до 10% — 16 городов.
Еще в шести населенных пунктах рост находился в пределах 5%.
Минимальный рост +1,18% за год зафиксирован в Сочи.

При этом снижение 🔻было отмечено только в Брянске –0,54%.

Вместо вывода
Вариативность инвестиций в недвижимость достаточна широкая. Главное подобрать верную стратегию и сам объект недвижимости.

❗️ 24 января выступаю на деловом форуме в рамках международного форума «Россия». Поделюсь трендами в Девелопменте и успешными инвестиционными треками.
Регистрация на Форум в канале.

@development_hub

Где хранят деньги россияне?

На 1 декабря 2023 года россияне вложили рекордное количество денег в депозиты.

По данным ЦБ РФ - 27,9 трлн рублей.

При чем за 11 месяцев показатель увеличился 🔺 на 5,2 трлн рублей.

Рост оказался максимальным за всю историю (с начала ведения статистики в 2013-м) по сравнению с аналогичными периодами предыдущих лет.

Вот, оказывается, где все деньги хранятся 😄

Стало интересно поднять аналитику распределения по долям инвестиционных направлений в портфелях инвесторов.
Посмотрим. Это все же более показательные цифры для анализа.
И, предполагаю, как минимум 20-25% в них будет составлять недвижимость и земли.

@development_hub

Рост инфляции к концу года замедлился. Но повышении ключевой ставки в феврале - на повестке дня

По итогам 2023 г потребительская инфляция в годовом выражении составила 7,42% (Росстат). Продовольствие за год подорожало 🔺на 8,2%, промтовары🔺на 6%, услуги🔺на 8,3%.

На 9 января цены выросли на 🔺0,26% при средней за последние 7 лет за этот же период в 0,35%.

Напомню, официальные данные Росстат.

На декабрь 2023 г индекс потребительских цен (Росстат), составил 🔺100,28%2, с начала 2023 года – 🔺107,42%.

В динамике по годам:
декабрь 2022 г. – 100,78%. С начала 2022 года – 111,94%.

Инфляция в ноябре (по оценке MMI): 6.5% mm saar VS 12.9%. Базовая инфляция: 5.5% mm saar VS 12.9%.

〰️ Замедление связано с низкой инфляцией в услугах – около 0% mm saar (оценка MMI), что объясняется снижением 🔻на 9.4% мм цен на услуги зарубежного туризма.

❗️Внутренний туризм в приоритете.

В целом.
Говорить о снижении ключевой ставки рано - еще «висит» повестка ЦБ РФ о возможном повышении ставки в феврале.

@development_hub

Доходность от долгосрочной аренды

Долгосрочная аренда во всех городах России приносит меньше🔻, чем банковский депозит.

В среднем арендная доходность по городам России - 5,8%.

Самая высокая доходность 🔺в Хабаровске - 8%.
Самая минимальная 🔻в Севастополе - 4,1%.

То есть, инвест-стратегия - взять квартиру в ипотеку и сдавать ее на долгий срок, чтобы перекрывать кредитные платежи — уже не работает.

На сегодня, в туристических и курортных городах, больше перспектив в инвестиционной стратегии сдачи в аренду квартир/апартаментов посуточно и в среднесрочную.

@development_hub

Динамика структуры продаж в новостройках по комнатности и спросу

На первичном рынке массового сегмента старой Москвы, объем предложения сократился 🔻на 25%.

Средневзвешенная цена м2 квартир и апартаментов на конец 2023 г составила 326,3 тыс. руб (+23% за год).

Доля студий с начала года 🔻опускается. Эту же динамику, предполагаю, увидим еще в течение всего года.

В первую очередь это связано с сокращением кредитного лимита по льготке с 12 до 6 млн. Руб.
В этот бюджет достаточно сложно уложиться - средневзвешенный бюджет вырос 🔺на 22,5% до 14,5 млн руб.

Средняя площадь лота

В массовом сегменте не сильно изменилась - по итогам 2023 г составила 44,3 кв.м. (-0,7%).
Сократилась🔻 средняя площадь форматов с двумя и более спальнями.

Наибольшую долю предложений сохраняют квартиры и апартаменты с одной спальней.

Структура продаж в апартаментах:
Студий - 51% ДДУ.
1К - 33%.
Структура продаж по квартирам:
Студии - 19%.
1К - 36%.

@development_hub

Доля регистраций ДДУ с использованием кредитных средств.

Кратко
❗️По данным аналитиков, за собственные средства покупает около 30%.

По данным Росреестра, в декабре 2023 г. число зарегистрированных сделок по договорам долевого участия (ДДУ) с привлечением кредитных средств в жилье и апартаментах составило 11 626 (55.8% гг) VS 9 675 (90.2% гг).
За весь 2023 год: 97 480 (48.2% гг).

Доля таких сделок составляет на рынке 61.7%.

В 2022 году зафиксировано 61.3%.
В 2021 году 45.4%.
Последние 2 года показали практически идентичную картину – рынок новостроек зависим от льготной ипотеки.

Ужесточения ЦБ РФ по условиям выдачи льготных кредитов, вероятнее всего охладит рынок и вернет диапазон сделок по заемным средствам в 40-50%.

Смотрим, наблюдаем 🏗️

Многие спрашивали про аналитику по продажам новостроек Москвы за весь 2023 год.

DoASAP собрали классный отчет аж по 260 проектам, включая Новую Мск.

Кратко

🥇В топе проект А101 ЖК «Прокшино» в Новой Москве - продали за год 3 458 шт.
🥈На втором месте Пик с проектом «Люблинский парк» - 2 412 шт проданных лотов.
🥉Тройку лидеров замыкает ЛСР с ЖК «Лучи» - продали 2 298 шт.

В топ-10 также вошли ЖК Скандинавия Юг и Дзен-кварталы (А101).
4 проекта Самолета - «Молжаниново», «Остафьево», «Новое Внуково», «Эко Бунино».

Замыкает десятку Донстрой с ЖК Остров - продали 1 505 шт.

@development_hub

Рынок краткосрочной аренды увеличился на 27%

Объем рынка по итогам 2022 года — 231 млрд рублей.

Аналитики прогнозируют росте к 2026 году в 2 раза.

Средняя цена посуточного съема квартиры по России составила 2,2 тыс рублей.

Среди крупных городов самую большую динамику по объему предложений показали Казань и Нижний Новгород, 49% и 41% соответственно.

Кстати!
На рынке краткосрочной аренды загородных домов отмечается похожая динамика.

Лидерами стали Москва и Казань — там появилось больше объявлений на 56% и 46% соответственно.

Средняя цена посуточной аренды дома 5,5 тыс рублей.
В этом сегменте лидерство уверенно держит Москва, где аренда дома на один день обойдется почти в три раза дороже, чем в среднем по стране.

@development_hub

⚡️Основное о рынке недвижимости на сегодня

• Доля спроса на ипотеку с господдержкой для покупки новостроек снизилась до рекордных 8% среди всех льготных программ кредитования.

В январе 2022 года доля составляла почти 50%, в январе 2023 г – 33,8%.

• Банк России выступает за сбалансированное развитие ипотеки, потому что бум на рынке жилья грозит кризисом, а не повышением его доступности: средний срок ипотечного кредита вырос 🔺с 18 лет в 2020 г до 25 лет в 2023 г.

Кроме того, Банк России ждет существенного торможения роста цен на жилье в целом по России.
❗️Однако по регионам ситуация будет различаться.

• Меньше всего студии и 1к квартиры на вторичном рынке за прошедшие 12 месяцев пользовались спросом в Перми - 45,6% покупателей. В Волгограде - 45,8% покупателей. В Екатеринбурге, доля спроса на такой формат недвижимости - 50,3%.

• В целом по стране, предложение вторичного жилья сократилось 🔻на 12,3% за месяц.

⚡️Консультации по инвестициям в недвижимость и бизнес в директ

@development_hub