Инвестиционные риски

⏩ Среди инвестиционных рисков стоит отметить:

🔻ухудшение динамики ВВП;
〰️ нестабильная геополитическая ситуация;
🔻снижение доходов населения;
🔺 долгосрочный рост процентных ставок.

Все эти факторы влияют на дальнейшее падение спроса в недвижимости, а соответственно, общей динамики продаж.

@development_hub

Что ждёт рынок девелопмента?

Рынок недвижимости глобально лихорадит.
Продолжаем наблюдать серьёзные инвестиционные риски, снижение спроса, нестабильную экономическую и геополитическую ситуацию, влияющую на рынок, в целом. Преобладание предложения над спросом.

Как следствие 👉🏽

🚩возможное снижение цен на рынке новостроек на 10-15% до конца года.
🚩глобальная консолидации на рынке Девелопмента.

Что это значит?

• Мелкие игроки постепенно уйдут.
• Также мы станем свидетелями различных слияний и поглощений.
• Лидеры расширят свое присутствие в региональных центрах с населением более 1 млн человек. Также будут выходить на зарубежный рынок.

@development_hub

За три года действия льготной ипотеки жилье в России подорожало на 82%.

Средняя стоимость квадратного метра в жилье клубного формата в Москве за 5 лет увеличилась на 🔺 64%.

К примеру, в 2018 году такие лоты обходились в среднем в 958 тыс. рублей за метр.

А в 2023 году уже в ~1,57 млн рублей за квадратный метр.

При этом предложение превышает спрос, а постепенное снижение стоимости за метр квадратный - не за горами.

Льготная ипотека перестала быть механизмом государственной поддержки девелоперов.

В завершении должны были быть стихи, но будет цитата г-на Файзуллина: «Некоторым застройщикам хочется задать вопрос – не хотите ли снизить цены немножко, чтобы продалось?»

@development_hub

Мнения разделились практически пропорционально.

В общем-то это про: «все возможно на рынке недвижимости 2023 года»! 😁

При этом, по итогам опроса, проведенного «Домклик», в котором участвовали около 1,8 тысячи агентов по недвижимости из разных регионов -
45% респондентов ожидают снижения 🔻 стоимости квадратного метра на вторичном рынке, причем каждый пятый — снижения на 🔻 5% и более.

По новостройки, мнения разделились:

треть прогнозирует, что цены вырастут 🔺, треть — что упадут🔻, а еще треть — что существенно не изменятся🔻

В общем, соответствует итогам нашего опроса выше 👆🏼

Тем временем, на рынке вторичка снова показывает рост.

По данным Росреестра в марте 2023 было зарегистрировано на 🔺 38,3% больше договоров купли-продажи, чем в феврале 2023.

@development_hub

Многие спрашивают про инвестиционные квартиры. Что ждать и какие риски 2023 года?

На сегодня не вижу предпосылок к увеличению роста спроса и приобретения инвестиционных квартир. И до конца года, вряд ли увидим.

Основной инвестиционный риск связан с увеличением объема предложений на рынке.

К примеру, только за 2022 год объем лотов увеличился на 🔺30–40%.
При этом, высокую конкуренцию между проектами и отдельными инвесторами, продающими идентичные лоты - никто не отменял.

Соответственно,

выбор инвестора усложняется - необходимо приложить максимум усилий, профессионализма и знаний, чтобы выбрать из огромного массива объектов, тот самый недооцененный лот, который будет инвестиционно привлекательным и выгодным для дальнейшей перепродажи или эксплуатации.

@development_hub

Объем рынка инвестиционной недвижимости

В 2022 году рынок инвестиционной недвижимости составил 1,25 трлн рублей.

👉🏽 На Москву и Московскую область пришлись 0,5 трлн рублей, то есть 40% от общего объема.

В 2021 году данный показатель в целом по стране превышал 1,55 трлн рублей.
То есть за год рынок сократился на 🔻 25%.

С учетом рынка и геополитической ситуации, объем предложения может варьироваться в пределах ~1,3 трлн рублей.

@development_hub

Инвестиции в отельный бизнес. Меры поддержки строительства и эксплуатации модульных отелей и глэмпингов

18 апреля принято постановление №605 о субсидиях на строительство модульных отелей и глэмпингов.

Субсидии позволяют получить до 50% на номерной фонд и до 1,5 млн. рублей на модуль.

Срок подачи заявок в региональные органы – до 1 мая.

Напомню программа поддержки больших и малых отелей также действует на Федеральном уровне, уровне субъектов РФ и региональном уровне.

Из основных видов господдержки отельеров:

👉🏽 Обнуление ставок НДС.
👉🏽 Кредитные каникулы для объектов МСП.
👉🏽 Возмещение доходов, недополученных гостиницей.
👉🏽 Возмещение части финансовых трат на строительство, модернизацию и ввод в эксплуатацию отелей и гостиниц.
👉🏽 Ускоренное возмещение ставки НДС.
👉🏽 Реструктуризация долгов и запрет на банкротство.
👉🏽 Продление режима нулевого налогообложения.

@development_hub

Рейтинг регионов по доходности инвестиций в недвижимость

Доходность подсчитана за 5 лет с 2018 по 2022 годы от прироста стоимости квартиры среднего качества и сдачи её в аренду.

В расчётах учитывались выплаты НДФЛ, ЖКУ, за капитальный ремонт и налогов на имущество физических лиц. Среднегодовая доходность рассчитывалась с учётом потребительской инфляции (инфляция за 5 лет 36,73%).

🏆 На первом месте по доходности инвесторов - Краснодарский край - сдача в аренду принесла ~20% в год без учёта уровня инфляции.

🥈🥉На второй и третьей строчках — Республика Алтай - 18,2% и Республика Адыгея - 15,9%.

🔻Самый низкий показатель по стране зафиксирован в Ориенбургской области - это 1%.

Москва аж на 37 строчке рейтинга с 8,2%.
Санкт-Петербург забрался на 62 месте с 6,2%.

@development_hub

Заседание ЦБ РФ закончилось — сохранением ставки на уровне 7,5%.

И это уже в пятый раз подряд. Как обычно, регулятор предупреждает, что в будущем ставку может поднять.

Если рассуждать с точки зрения инфляции, возникает резонный вопрос, зачем в принципе это делать? Ведь цены растут примерно на 3%. Да и бизнесу весьма тяжело - пора бы добавить льготных кредитов.

🔻Снижение ставки опять же помогло бы одним из главных секторов российской экономики — банковскому и жилищному.

Однако сейчас ЦБ явно преследует какие-то другие цели. Так что ждём подробный отчет г-жи Набиуллиной.

@development_hub

Самые низкие цены на вторичном жилье

В Некрасовке квадратный метр стоит в среднем 175,5 тысячи рублей. И это самым низким показателем среди всех районов Москвы.

Также снижение цен на жилье зафиксировано еще в 23 районах Москвы.

В том числе на 🔻 10% в Алтуфьевском районе, на 🔻 5,7% в Отрадном и на 🔻 4% в Южном Медведково, Царицыне и Текстильщиках.

@development_hub

Доля нераспроданных апартаментом в новостройках Москвы

Прежде чем инвестировать в апартаменты, изучаем аналитику по затоваренности округов и количеству апартов в продаже.

Итак.

✔️ЮЗАО возглавляет рейтинг по числу нераспроданных апартаментов. Это 36% от всех текущих проектных запасов.

✔️ЦАО - 20%.

✔️СВАО - 18% нераспроданных лотов.

В целом, в границах Старой Москвы доля апартаментов составляет 14% или 19,2 тыс. лотов.

Что касается спроса.

В 2022 во всех округах Москвы зарегистрировали всего 4,5 тыс. ДДУ на апартаменты.
И это минус 🔻 34% к спросу 2021 года.

Если смотреть на 2023 г. (январь-апрель) показатели явно падают - всего по округам 1,4 тыс. ДДУ.

В ЮЗАО в 2022 году всего заключено ДДУ на 0,13 тыс. Ждём итоги 2023 года. Но предполагаю, они будут неутешительными.

@development_hub

Следим за продажами на рынке недвижимости в Москве 🤓

🏆Итак, лидирует ЖК Люблинский Парк от ПИКов. В апреле зарегистрировали 193 ДДУ и это +24% к марту.

🥈 Серебро отхватили ЖК Лучи от ЛСР с зарегистрированными 180 ДДУ.

🥉 Третью строчку занимает ЖК Матвеевский Парк ПИКов со 120 ДДУ в апреле.

⏩ Следом, с 12го на 4 место, перепрыгнул ЖК Новое Очаково от ПИКа с результатом 114 ДДУ и +33% в спросе.

🔥 Самый мощный скачок в рейтинге продаж:

ЖК Shagal от Эталона перепрыгнули с 30 на 9 место. Но скорее за счет вывода в продажи новых корпусов. И это 80 ДДУ за апрель и +60% спроса.

📉 Аутсайдеры месяца:

ЖК 1-й Ленинградский от ФСК с 5 места упали на 41. 🔻 И это -75% зарегистрированных ДДУ.
Кстати, здесь же 50% нераспроданного обьема на период ввода.

ЖК Метрополия от MR Group и ЖК Амурский Парк от ПИК тоже потеряли 🔻🔻 в спросе - 38 и 46%.

@development_hub

Начнём понедельник с новых антирекордов

На сегодня в России 12 миллионов должников. И это около 10% населения.

К слову, долгов тоже на рекордные суммы - 2 триллиона рублей.

@development_hub

📈 Цены на вторичную недвижимость в России снова растут

🔺Больше всего цены выросли в Омске — на 3,7%.
🔺 В Москве они прибавили на 0,4%.
🔺 В Санкт-Петербурге — на 1%.

@development_hub

Снижение ввода новостроек

В январе-апреле 2023 года ввод жилья снизился 🔻 на 4% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года.

В апреле сдали 7,1 миллион квадратных метров — 🔻 на 14% меньше, чем в апреле 2022 года.

В первую очередь это говорит о проблемах с продажами. Девелоперы зачастую видя возможные риски по проекту, снижают активность по вводу в эксплуатацию, оставаясь в статусе «строительство» - лучше новостройки с нераспроданными квартирами, чем сданные с высоким процентом непроданности - хуже в том числе инвестиционная привлекательность объекта.

К тому же нет предпосылок, чтобы ЦБ сохранил ставку на следующем заседании. Скорее ждём повышение.
А это настоящая боль для девелоперов, с учетом того, что ипотека становится дорогой, а спрос и продажи падают.
Так что, вероятность снижения цен на рынке недвижимости - высока.

@development_hub

Ну что ж ставка 12%…

Привет новая реальность!

Хотя в 2014 году, ставку тоже поднимали аж на 6,5%. Сегодня, сколько рисков, столько же и новых возможностей. Как всегда впрочем.

Но что точно предстоит сделать сегодня - это найти новый путь к сердцу массового инвестора.

Предполагаю и неоднократно уже про это писала, что мы на пороге глобальных изменений.
И этими изменениями может стать такой инструмент, как цифровые финансовые активы.

По сути, это такой же аналог токенов.

Как это может быть реализовано?

Каждый актив привязывается к квадратному метру недвижимости, а операции фиксируются в базу блокчейн. Контроль за этим направлением - безусловно Центробанка.

Кейс с рынка 👇🏽

Кстати, компания Норникель уже анонсировала программу корпоративной ипотеки на цифровые квадратные метры.
Выпускаемые сертификаты в виде ЦФА далее можно обменять на реальные квадратные метры.

@development_hub

⚡️На сегодня, объем нераспроданного жилья в России составляет 70%.

Это означает, что даже существующий объем нераспроданных квартир в городах-миллионниках будет реализовываться от 2 до 5 лет.

@development_hub