Ксения Юрьева | города, капитал и жизнь со вкусом
1.05K subscribers
755 photos
42 videos
18 files
207 links
Коммерческий директор и продуктолог в девелопменте.

🚀Запускаю, переупаковываю и масштабирую девелоперские проекты: продукт, продажи, экономика, стратегия.

🏗️18+ лет C-level, 50+ проектов, 1,5 млн+ м².

🤝Аудит|консультация|CCO-CPO на аутсорсе: @yuksenya
Download Telegram
🔥Ловим, где в Москве вторичка дешевле новостроек

👉🏽 Самая большая разница в ЮЗАО.

Здесь, в среднем по рынку, вторичка дешевле 🔻на 19-23% по всем типам комнатности.

👉🏽 Похожая ситуация в ЮАО. Особенно по 3-комнатным - дельта 30%.

❗️Кстати
Интересные результаты показали и студии.
Практически во всех округах они остались дороже на вторичке, чем у застройщиков.
В среднем на 13-15% по цене м².
По сути, студии еще, относительно, молодой формат на рынке недвижимости и представленность есть только в свежих домах. Поэтому более однородное качество выборки сохранило здесь принцип – готовое дороже строящегося.

@development_hub
👍31🔥1
До 90% сделок на столичном рынке новостроек проходит с помощью ипотеки.

К примеру, в США с помощью кредита закрывают 60% сделок.

Почему это плохо для рынка недвижимости?

Банк — по сути, третий игрок, усложняющий процесс сделки. Ипотечные деньги девелоперы получают в зависимости от разных условий — иногда делать скидки для финансовых партнеров и/или принимать все поправки/комментарии ЦБ в отношении своих акций.

Понятно, что дешевая ипотека — это более высокий спрос и более легкие деньги на которые подсаживают девелоперов.

Что в итоге? Хотели как лучше, а получилось, как всегда….

То есть, по сути, льготная ипотека должна была стать мерой поддержки, но превратилась в планомерный процесс уничтожающий рынок недвижимости.

Ведь, на сегодня, уже без льготной ипотеки, покупатель с меньшей долей вероятности совершит покупку, а критическое падение спроса застройщикам сложно пережить.

К тому же, девелоперы сегодня, не готовы снижать цены. Хотя, это как раз нужно было бы делать, чтобы рынок не подсаживать на иглу льготных программ.

@development_hub
🔥41
Кэшбэк от девелоперов

Рынок новостроек столкнулся с серьезным падением продаж и всячески пытается подключить различные маркетинговые программы и акции.

Но за ипотеку под 0,1%, девелоперы уже получили по-полной программе от Набиуллиной.
Теперь на рынок выпустили программу кэшбэка при покупке квартиры.

В чем идея?

Девелопер возвращает покупателю 10-15% от первого взноса после приобретения квартиры. Безусловно, сам кэшбэк уже зашит в стоимость жилья. То есть экономии для покупателей здесь нет - квартира приобретается по рыночной стоимости.

Но идея понятна - постоянный приток новых покупателей и, по сути, искусственное увеличение спроса, которое глобально проблему падения продаж не решит.
А вот новые запреты от центрального банка, девелоперов, вполне вероятно, ожидают.

@development_hub
🤪31
Light industrial — новый трек рынка недвижимости

Light industrial — относительно новый формат на рынке индустриально-складской недвижимости в России.

Что это такое и в чем отличие от классического складского формата?

По сути, это помещения для размещения легких производств, организации хранения, офиса и шоурума в едином пространстве.
В отличие от классического склада блоки в light industrial небольшие и начинаются от 500 кв. м.

Всего такие объекты на рынке составляют порядка 0,5% от всех складов по стране.

Однако интерес к LI растет в геометрической прогрессии, особенно у инвесторов, так как в среднем стоимость продажи таких объектов 🔺 росла на 30% в год с 2020 года.

А ставка аренды с середины 2020 года 🔺 выросла 56%, что также весьма внушительный показатель.

Какие основные отличии LI от классических складов?

✔️ Площадь LI значительно меньше складских объектов: в них возможно купить или арендовать помещение от 500 кв. м.

✔️Локация LI дает бизнесу возможность разместить производство в пределах города.

✔️Коммуникации. Для обеспечения производственных процессов, в объектах LI закладываются повышенные мощности по электричеству, воде, отоплению.

✔️Вид разрешенного использования. Для проектов light industrial собственники максимально расширяют ВРИ, что дает возможность привлекать более широкий круг резидентов.

✔️ Оптимизация рабочих процессов. В LI производство и административные помещения находятся в едином пространстве, что удобно для управления всеми процессами.

✔️ Спрос. Стоимость продажи 1 кв. м объектов LI 🔺 выше, чем в складских комплексах, в том числе из-за более дорогой земли в черте города.

✔️ Ставка аренды в таких проектах 🔺 выше складской в среднем на 30–40%. При этом, так же как и в классических складах, договоры аренды в сегменте долгосрочные и, как правило, предусматривают ежегодную индексацию ставки.

@development_hub
👍31
Ксения Юрьева | города, капитал и жизнь со вкусом
Кэшбэк от девелоперов Рынок новостроек столкнулся с серьезным падением продаж и всячески пытается подключить различные маркетинговые программы и акции. Но за ипотеку под 0,1%, девелоперы уже получили по-полной программе от Набиуллиной. Теперь на рынок…
Только обсудили про кэшбэк от девелоперов и возможные последующие запреты от ЦБ и вот, приплыли

Набиуллина допускает вероятность полного полного запрета ипотеки от застройщиков:

«Если это не отрезвит (
повышение надбавок к коэффициентам риска), то мы будем просить законодателей напрямую запретить разные схемы долевого финансирования жилья и оставить только стандартные механизмы, прямо прописанные в законе. Нам не хотелось бы, чтобы эти схемы множились и мы ставили регуляторные барьеры.
По итогам этого года мы ждем роста ипотеки на уровне 15%. Но главное — будем следить за качеством ипотеки. Темпы роста любой ценой здесь недопустимы», 
— заявила Набиуллина.

Тем временем, ПИК уже отменил «кэшбек первоначального взноса», оставив пока только субсидию государственной ипотеки до 6% и программу «2 или 5 лет без процентов».

@development_hub
👍31🔥1
Кстати про падающий спрос на рынке недвижимости и «живые» деньги россиян

Валютные депозиты россиян, на сегодня, минимальны за 15 летнюю историю.
Причем это касается в принципе всей валюты, не только доллара с евро.

На счетах россиян сейчас находится $52 млрд, что в два раза меньше, чем в начале 2022 года.

@development_hub
🤯51
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
Ретроспектива 2016 года о рынке недвижимости

Вспомним, как вице-премьер Игорь Шувалов в 2016 году высмеивал квартиры в 20 квадратных метров.

Любопытно мнение г-на Шувалова о треке 2023 года 9-ти метровых квартирах, появляющихся в Москве.

@development_hub
👍3😁21
Дорогие мои девушки! Всех с праздником!!! 🌺🌺🌺

Каждой из вас желаю быть по-своему неповторимой, манящей, желанной, нежной, красивой и получать от жизни кайф и удовольствие!

В женской силе огромный потенциал, ресурс и возможности влиять на весь наш огромный прекрасный мир! 🌎🌍

В женской энергии точно ключ ко всем дверям! 😊

Счастья и крепкого здоровья нам, девочки! 🌸

@development_hub
7👍1👏1
В феврале 2023 г. средневзвешенная цена квадратного метра квартир бизнес-класса составила 445 тыс. руб.

Это 🔺 +2% за месяц и 🔺 +5% за год.


Самым дорогим округом по стоимости стал СЗАО, где средневзвешенная цена метра за месяц выросла 🔺 на 5% до 485,2 тыс. руб.
И это 🔺 +16,5% за год. А стоимость лота составила 34,4 млн руб. Это 🔺 +17,2% за год.

❗️Кстати, из интересного

В феврале 2023 г. стоимость квартир бизнес-класса в ЦАО занимает только вторую позицию.

Здесь метр квадратный стоит 481,1 тыс. руб. Это 🔺 +6,1% за месяц и 🔺 +21,2% за год.
А средняя цена квартиры – 34,2 млн руб. Это 🔺 +3,6% за месяц, 🔺 +5,6% за год.

Самым доступным округом стал ЮВАО, в котором средневзвешенная цена метра за месяц увеличилась 🔺 на 2,1% и составила 379,8 тыс. руб. Это 🔺 +7,5% за год.
Средняя стоимость лота - 21,4 млн. руб. Всего 🔺 +1% за месяц и 🔻 -23,2% за год.

@development_hub
🔥61
Ну что, смотрим продажи за февраль в Москве и Санкт-Петербурге?

Итак, чем запомнился февраль в столице?

Первое место
сохраняет за собой ЖК Люблинский парк.

Хотя на пятки ему наступает ЖК Матвеевский парк - продажи в нем выросли на 🔺6%, а в Люблинском, наоборот, упали на 🔻32%.

ЖК « Руставели, 14» сместил ЖК Перовское-2 на третьей строчке, уронив при этом продажи аж на 🔻 11%.

Portland, хоть и остается самым продаваемым ЖК среди бизнес-класса, но упал 🔻 с 10-го до 15-го места.

Где продажи сильнее всего упали?

>40% в Ютаново, Перовское-2, Молжаниново, Shagal, Life-Варшавская.

Мы же с вами понимаем, на сегодня, рост продаж связан только с интересной ценой метра, установленной девелопером.
Так что, скорее всего, можно ожидать интересные скидки в проектах, где было резкое падение продаж.

В Санкт-Петербурге

Первое место забрал ЖК Солнечный город резиденции. Хотя падание продаж составило🔻 -35%.

ЖК Цветной город «уронил» продажи до -40%, но держится за третье место.

Аутсайдерами по паданию продаж >80% ЖК ID Park Pobedy, Granholm Village, Е.волюция, FoRest Аквилон, Георг Ландрин, GloraX Балтийская.

@development_hub
🔥31
Дискуссия ЦБ РФ по ипотечным ставкам в 3-4% от застройщика, продолжается

"Что касается ипотеки по застройщикам: действительно, Минстрой предлагал вариант 3-4% - нас он не устраивает.

Он сохраняет ровно те же фундаментальные недостатки, которые есть. Ведет к той же наценке на стоимость жилья...

Конечно, мы не считаем это рабочим вариантом. Дискуссии мы ведем с осени уже, мы все аргументы эти знаем. Но хотела бы заметить, это в компетенции Банка России, и мы принимаем решение в соответствии с нашей компетенцией",
- подчеркнула глава ЦБ, г-жа Набиуллина.

В общем, ждём ужесточений от ЦБ…

@development_hub
👏2🤯21
Что в дефиците на рынке недвижимости

За последний год предложение премиальных пентхаусов в Москве снизилось аж на 🔻39,2%.

Вообще, за последние 12 месяцев доля новостроек премиум-класса с пентхаусами сократилась с 35,7 до 15,1%.

А дефицит качественных пентхаусов, наблюдается уже не первый год.

С чем связано?

В первую очередь с ростом малогабаритных лотов, увеличением цены квадратного метра и привлекательностью для рынка бюджетных объектов недвижимости (на сегодня спрос изменился).

Вместо выводы:
Там где дефицит, будем наблюдать рост цен. И пентхаусы всегда найдут своего покупателя.

@development_hub
🔥42
Стало интересно сколько рублевого нала «ходит» без дела))

Нашла интересную статистику.
По данным на 1 февраля 2023 год, россияне хранят на руках $105,4 млрд.

И это, друзья, рекорд за всю историю ведения статистики.

Кстати, иностранной валюты, хранящейся в «банке из под макарон» ~10%. И около 90% — рубли.

@development_hub
🤔32
❗️И кстати, статистика размера просроченных кредитов в России тоже неумолимо растет.

Средний размер просроченного кредита достиг 145 600 рублей.

В сравнении с февралем 2022 года — рост на 🔺9%

@development_hub
1🤯1😱1😢1
Возвращаюсь к любимым малогабариткам

Динамика роста цены на студии

Квадратный метр в студиях на вторичном рынке городов-миллионников за последние 4 года вырос на 🔺 72%.
При это, квадратный метр в однокомнатных квартирах подорожал на 🔺 66%.

Средняя стоимость лота


Средняя стоимость квартир студий увеличилась в среднем на 🔺 68% — с 2,2 млн до 3,8 млн рублей.

Площадь студий

Площадь при всей регулярных подорожаниях продолжает снижаться: 27,6 квадратных метров против 28,1 м2 (2019г).

@development_hub
🔥42
Никак не смогла пройти мимо подведения итогов 2022 года на рынке новостроек от ДОМ.РФ

Статистика, ожидаемо, печальная.

Из основного:

🔻 Объем запуска новых девелоперских проектов -2%
🔻Число ДДУ упало на 20%.
🔺75% сделок ДДУ заключается с использованием ипотеки.
🔺С 1 по 3 квартал, цены выросли на 21%. С 4 кв. 2022 года наблюдается стагнация.
🔻Средняя площадь квартиры в новых проектах в 2022 г. снизилась до 49,2 кв. м.

Полный отчет Дом.рф 🔻

@development_hub
2🤯2
Пассивный доход. Что с ценами на долгосрочную аренду жилья в России?

На сегодня, россияне, а среднем, тратят более трети своего заработка на аренду квартиры.
А в Сочи — почти две трети.

При этом, по всей России происходит общее снижение цен на долгосрочную аренду жилья.

Причина понятна - предложение больше спроса.

Быстрее всего цены снижаются в Волгограде — по итогам марта там цеы упали на 🔻 6,2%.

К примеру, однушку там можно арендовать ~15 100 рублей.

@development_hub
🔥4👍21
Друзья! У меня отличные новости!

Сегодня мы открыли для инвесторов клуба первый invest-working в Москве.


В нашем уютном пространстве вы сможете:

✔️пообщаться с экспертами рынка инвестиций и недвижимости.
✔️Обсудить и/или скорректировать инвестиционную стратегию.
✔️Найти высокодоходных проект под ваши стратегические цели. В том числе проекты ЗПИФ.
✔️Посетить инвестиционные мероприятия клуба.
✔️ Проконсультироваться по существующим объектам недвижимости.
✔️Наши эксперты помогут продать / сдать в аренду обьекты недвижимости, а также сделать высокодоходные ГАБы и франшизные сети.

Обещаем, не только продуктивное общение, но и душевную, дружескую обстановку за чашечкой ароматного кофе.

Наше инвестиционное пространство открыто для вас ежедневно!
Все детали и запись в канале клуба @realestateprivateclub

Поздравляю команду Real Estate Investment Private Club!

@development_hub
🔥102