Кстати, в 2022 году инвестиции девелоперов в участки под строительство новых проектов сократились на 20%.
И составила ~183 млрд рублей.

В целом, тенденция настораживающая. Но посмотрим на I полугодие 2023 года.

@development_hub

Начнем понедельник с рынка арендной недвижимости.

Здесь без глобальных изменений - цены продолжают падать…

К примеру, аренда квартир в Москве подешевела 🔻 на 20%.

И это больше, чем в других российских городах.

При этом предложение увеличилось 🔺 в 2,5 раза.

@development_hub

Январские продажи жилой недвижимости.

Итак, что происходило на рынке недвижимости в январе?

В Московском регионе продажи упали 🔻 на 37%.

🔻Меньше всего спрос сократился в Старой Москве -34%.
🔺Больше всего упала Новая Москва -43%.
🔻А Московская область снизилась аж на -38%.

В годовом выражении в сравнении с январем 2022 продажи упали 🔻 на 33% по всему региону.

🔻 Доля ипотеки тоже начала падать - минус 2 п.п.

В принципе, ситуация не удивительно, с учётом того, что мы видим отмены субсидированной ипотеки с около нулевыми ставками.

@development_hub

Рынок жилья по России

Средняя цена новостройки в России выросла 🔺 на 21% до 122 300 рублей за квадратный метр.

А вторичка выросла всего лишь на 🔺 11,8% — до 94 400 рублей за квадрат.

То есть рост цен вторичной недвижим оказался даже ниже уровня инфляции.

При этом ипотека доступнее не становится. Без льготных программ, продажи будут продолжать падать, а девелоперы снижать цены, чтобы хоть что-то продавать.

Вторичка сейчас интереснее первички. И это факт.

Единственный минус, что на вторичку не распространяется льготная ипотека. Хотя, весь прошлый год правительство активно обсуждает ее введение на вторичное жилье.

Надо отметить, что сейчас она доступна при двух условиях — семья должна воспитывать ребенка-инвалида, а в регионе при этом не должны строиться многоквартирные жилые дома.

❗️Но надо помнить. Торг на вторичке, сегодня, вполне уместен — в пределах 10-30%.

Так что для инвестиций не так все плохо.

@development_hub

Кстати, в Санкт-Петербурге средняя цена на ежемесячную аренду квартир тоже падает.

На сегодня, падение цены держится на отметке 10%.
А на 4+ комнатные квартиры вообще ушло в -20%.
Самый популярный Петербургский формат для инвестиций - студии и апартаменты, тоже просели аж на -12%.

@development_hub

Квартиры-студии

Объем предложений квартир-студий в Москве за год вырос 🔺 на 75%, опередив общую динамику рынка 🤦🏼‍♀️

Но реализовать такие предложения, как застройщикам, так и частным инвесторам будет крайне сложно - конкуренция высокая, а спрос продолжает снижаться.

@development_hub

В Москве за год число новостроек в продаже выросло 🔺 на 59%!

При этом за год цены выросли лишь 🔺 на 2,7%, что в 5 раз ниже инфляции.

Пока рынок спасает льготная ипотека.

Но явно без скидок и дисконта такой огромный объём предложений на рынке не распродать 😬

@development_hub

Владимир Путин назвал направления развития страны на ближайшее время. В том числе это внешне-экономические связи, развитие железных дорог, инфраструктура регионов и дорожная сеть.

Еще из поддержки и развития:
— ремонт систем ЖКХ — сфера получит 4,5 трлн рублей в течение 10 лет.
- будет продолжать действовать программа промышленной ипотеки.

❗️Если компания использует отечественные IT-решения, она сможет получить налоговый вычет.
Президент поручил Правительству внести предложения по порядку предоставления такой льготы и расширить перечень поставщиков отечественных IT-решений.

Актуально для девелоперов, которые пытаются внедрить российские IT решения в проекты.

@development_hub

🔥Ловим, где в Москве вторичка дешевле новостроек

👉🏽 Самая большая разница в ЮЗАО.

Здесь, в среднем по рынку, вторичка дешевле 🔻на 19-23% по всем типам комнатности.

👉🏽 Похожая ситуация в ЮАО. Особенно по 3-комнатным - дельта 30%.

❗️Кстати
Интересные результаты показали и студии.
Практически во всех округах они остались дороже на вторичке, чем у застройщиков.
В среднем на 13-15% по цене м².
По сути, студии еще, относительно, молодой формат на рынке недвижимости и представленность есть только в свежих домах. Поэтому более однородное качество выборки сохранило здесь принцип – готовое дороже строящегося.

@development_hub

До 90% сделок на столичном рынке новостроек проходит с помощью ипотеки.

К примеру, в США с помощью кредита закрывают 60% сделок.

Почему это плохо для рынка недвижимости?

Банк — по сути, третий игрок, усложняющий процесс сделки. Ипотечные деньги девелоперы получают в зависимости от разных условий — иногда делать скидки для финансовых партнеров и/или принимать все поправки/комментарии ЦБ в отношении своих акций.

Понятно, что дешевая ипотека — это более высокий спрос и более легкие деньги на которые подсаживают девелоперов.

Что в итоге? Хотели как лучше, а получилось, как всегда….

То есть, по сути, льготная ипотека должна была стать мерой поддержки, но превратилась в планомерный процесс уничтожающий рынок недвижимости.

Ведь, на сегодня, уже без льготной ипотеки, покупатель с меньшей долей вероятности совершит покупку, а критическое падение спроса застройщикам сложно пережить.

К тому же, девелоперы сегодня, не готовы снижать цены. Хотя, это как раз нужно было бы делать, чтобы рынок не подсаживать на иглу льготных программ.

@development_hub

Кэшбэк от девелоперов

Рынок новостроек столкнулся с серьезным падением продаж и всячески пытается подключить различные маркетинговые программы и акции.

Но за ипотеку под 0,1%, девелоперы уже получили по-полной программе от Набиуллиной.
Теперь на рынок выпустили программу кэшбэка при покупке квартиры.

В чем идея?

Девелопер возвращает покупателю 10-15% от первого взноса после приобретения квартиры. Безусловно, сам кэшбэк уже зашит в стоимость жилья. То есть экономии для покупателей здесь нет - квартира приобретается по рыночной стоимости.

Но идея понятна - постоянный приток новых покупателей и, по сути, искусственное увеличение спроса, которое глобально проблему падения продаж не решит.
А вот новые запреты от центрального банка, девелоперов, вполне вероятно, ожидают.

@development_hub

Light industrial — новый трек рынка недвижимости

Light industrial — относительно новый формат на рынке индустриально-складской недвижимости в России.

Что это такое и в чем отличие от классического складского формата?

По сути, это помещения для размещения легких производств, организации хранения, офиса и шоурума в едином пространстве.
В отличие от классического склада блоки в light industrial небольшие и начинаются от 500 кв. м.

Всего такие объекты на рынке составляют порядка 0,5% от всех складов по стране.

Однако интерес к LI растет в геометрической прогрессии, особенно у инвесторов, так как в среднем стоимость продажи таких объектов 🔺 росла на 30% в год с 2020 года.

А ставка аренды с середины 2020 года 🔺 выросла 56%, что также весьма внушительный показатель.

Какие основные отличии LI от классических складов?

✔️ Площадь LI значительно меньше складских объектов: в них возможно купить или арендовать помещение от 500 кв. м.

✔️Локация LI дает бизнесу возможность разместить производство в пределах города.

✔️Коммуникации. Для обеспечения производственных процессов, в объектах LI закладываются повышенные мощности по электричеству, воде, отоплению.

✔️Вид разрешенного использования. Для проектов light industrial собственники максимально расширяют ВРИ, что дает возможность привлекать более широкий круг резидентов.

✔️ Оптимизация рабочих процессов. В LI производство и административные помещения находятся в едином пространстве, что удобно для управления всеми процессами.

✔️ Спрос. Стоимость продажи 1 кв. м объектов LI 🔺 выше, чем в складских комплексах, в том числе из-за более дорогой земли в черте города.

✔️ Ставка аренды в таких проектах 🔺 выше складской в среднем на 30–40%. При этом, так же как и в классических складах, договоры аренды в сегменте долгосрочные и, как правило, предусматривают ежегодную индексацию ставки.

@development_hub

Только обсудили про кэшбэк от девелоперов и возможные последующие запреты от ЦБ и вот, приплыли…

Набиуллина допускает вероятность полного полного запрета ипотеки от застройщиков:

«Если это не отрезвит (повышение надбавок к коэффициентам риска), то мы будем просить законодателей напрямую запретить разные схемы долевого финансирования жилья и оставить только стандартные механизмы, прямо прописанные в законе. Нам не хотелось бы, чтобы эти схемы множились и мы ставили регуляторные барьеры.
По итогам этого года мы ждем роста ипотеки на уровне 15%. Но главное — будем следить за качеством ипотеки. Темпы роста любой ценой здесь недопустимы», — заявила Набиуллина.

Тем временем, ПИК уже отменил «кэшбек первоначального взноса», оставив пока только субсидию государственной ипотеки до 6% и программу «2 или 5 лет без процентов».

@development_hub

Кстати про падающий спрос на рынке недвижимости и «живые» деньги россиян

Валютные депозиты россиян, на сегодня, минимальны за 15 летнюю историю.
Причем это касается в принципе всей валюты, не только доллара с евро.

На счетах россиян сейчас находится $52 млрд, что в два раза меньше, чем в начале 2022 года.

@development_hub

Ретроспектива 2016 года о рынке недвижимости

Вспомним, как вице-премьер Игорь Шувалов в 2016 году высмеивал квартиры в 20 квадратных метров.

Любопытно мнение г-на Шувалова о треке 2023 года 9-ти метровых квартирах, появляющихся в Москве.

@development_hub

Дорогие мои девушки! Всех с праздником!!! 🌺🌺🌺

Каждой из вас желаю быть по-своему неповторимой, манящей, желанной, нежной, красивой и получать от жизни кайф и удовольствие!

В женской силе огромный потенциал, ресурс и возможности влиять на весь наш огромный прекрасный мир! 🌎🌍

В женской энергии точно ключ ко всем дверям! 😊

Счастья и крепкого здоровья нам, девочки! 🌸

@development_hub

В феврале 2023 г. средневзвешенная цена квадратного метра квартир бизнес-класса составила 445 тыс. руб.

Это 🔺 +2% за месяц и 🔺 +5% за год.

Самым дорогим округом по стоимости стал СЗАО, где средневзвешенная цена метра за месяц выросла 🔺 на 5% до 485,2 тыс. руб.
И это 🔺 +16,5% за год. А стоимость лота составила 34,4 млн руб. Это 🔺 +17,2% за год.

❗️Кстати, из интересного

В феврале 2023 г. стоимость квартир бизнес-класса в ЦАО занимает только вторую позицию.

Здесь метр квадратный стоит 481,1 тыс. руб. Это 🔺 +6,1% за месяц и 🔺 +21,2% за год.
А средняя цена квартиры – 34,2 млн руб. Это 🔺 +3,6% за месяц, 🔺 +5,6% за год.

Самым доступным округом стал ЮВАО, в котором средневзвешенная цена метра за месяц увеличилась 🔺 на 2,1% и составила 379,8 тыс. руб. Это 🔺 +7,5% за год.
Средняя стоимость лота - 21,4 млн. руб. Всего 🔺 +1% за месяц и 🔻 -23,2% за год.

@development_hub

Ну что, смотрим продажи за февраль в Москве и Санкт-Петербурге?

Итак, чем запомнился февраль в столице?

Первое место сохраняет за собой ЖК Люблинский парк.

Хотя на пятки ему наступает ЖК Матвеевский парк - продажи в нем выросли на 🔺6%, а в Люблинском, наоборот, упали на 🔻32%.

ЖК « Руставели, 14» сместил ЖК Перовское-2 на третьей строчке, уронив при этом продажи аж на 🔻 11%.

Portland, хоть и остается самым продаваемым ЖК среди бизнес-класса, но упал 🔻 с 10-го до 15-го места.

Где продажи сильнее всего упали?

>40% в Ютаново, Перовское-2, Молжаниново, Shagal, Life-Варшавская.

Мы же с вами понимаем, на сегодня, рост продаж связан только с интересной ценой метра, установленной девелопером.
Так что, скорее всего, можно ожидать интересные скидки в проектах, где было резкое падение продаж.

В Санкт-Петербурге

Первое место забрал ЖК Солнечный город резиденции. Хотя падание продаж составило🔻 -35%.

ЖК Цветной город «уронил» продажи до -40%, но держится за третье место.

Аутсайдерами по паданию продаж >80% ЖК ID Park Pobedy, Granholm Village, Е.волюция, FoRest Аквилон, Георг Ландрин, GloraX Балтийская.

@development_hub

Дискуссия ЦБ РФ по ипотечным ставкам в 3-4% от застройщика, продолжается

"Что касается ипотеки по застройщикам: действительно, Минстрой предлагал вариант 3-4% - нас он не устраивает.

Он сохраняет ровно те же фундаментальные недостатки, которые есть. Ведет к той же наценке на стоимость жилья...

Конечно, мы не считаем это рабочим вариантом. Дискуссии мы ведем с осени уже, мы все аргументы эти знаем. Но хотела бы заметить, это в компетенции Банка России, и мы принимаем решение в соответствии с нашей компетенцией", - подчеркнула глава ЦБ, г-жа Набиуллина.

В общем, ждём ужесточений от ЦБ…

@development_hub