Загородный рынок недвижимости Московской области

В 2022 году на рынке загородной недвижимости поставлен новый рекорд — 600 выведенных новых лотов премиальной недвижимости.

Это самое большое количество за 15 лет.

Средняя стоимость дома — 157,9 млн рублей.

А цена за год выросла 🔺 на 59%.
При этом спрос на премиальные объекты, в целом по рынку, упал 🔻 на 45%.

Причина падения спроса понятна - постковидная волна интереса к загородке затормозила свой рост. Да и целевая аудитория премиальных проектов, в основном, покинули Россию с началом СВО и мобилизации.

Так что, предвижу, данный сегмент рынка недвижимости, ждет такая же участь, как и новые девелоперские проекты - игра с ценообразованием и специальными акциями от застройщика.
Да и вряд ли в этом году увидим новые рекорды по количеству загородных премиум-объектов.

@development_hub

Интерес инвесторов смещается с центров городов-миллионников Москвы, Санкт-Петербурга и других городов России в область.

Оно и понятно. На это есть, как минимум, четыре основные причины:

✔️ более низкий инвестиционных вход в объекты недвижимости.
✔️ в регионах существует дефицит объектов туристического и инфраструктурного сегментов.
✔️ есть регионы, где спрос превышает предложения (Мурманск и пр.).
✔️ для предпринимателей, развивающих туристические объекты недвижимости существуют льготы, обнуление ставок и поддержка правительства.

❗️Не зря мы с вами наблюдаем бум на пополнение портфелей федеральных девелоперов региональные проектами и землями под развитие.

@development_hub

Московские отели в 2022 году в среднем были загружены на 57%.

В 2021 году этот показатель составлял 61,5%.

Средняя цена на номер:
В 2022 г составила примерно 6,9 тысячи руб, что 🔺 на 8,3% выше, чем годом ранее.

Самое сильное проседание спроса произошло в люксовом сегменте.

Сжатие спроса привело к снижению доходности на номер - до 7 тысяч руб, то есть почти 🔻 на 20% меньше, чем в 2021 г.

К тому же, риски, связанные с экономической и геополитической ситуацией в 2022 г, затормозили запуск новых гостиничных проектов, а также сдачу в эксплуатацию проектов, находившихся на финальных этапах.

Основная причина торможения запуска новых гостиничных проектов, в первую очередь связана с необходимостью замены брендов и управляющих компаний из-за выхода с российского рынка ряда международных операторов.

Запланированный прогноз прироста по итогам 2023 г. может составить 930 номеров. Или 4,5% от общего объема номерного фонда в 2022 г.

Соответственно, девелоперам есть куда стремится.

@development_hub

В Санкт-Петербурге в строящихся апарт-отелях за 2022 год продали 2,1 тыс. юнитов общей площадью 67,5 тысяч м2.

Это в 2,2 раза меньше 🔻 аналогичного значения в сравнении с 2021 годом.

@development_hub

Любопытная аналитика.
Инвесторы с 2019 года вложили в покупку новостроек московского региона почти 1 трлн рублей.

За 2021 год с инвестиционными целями было куплено до 33 000 квартир в Москве.

По данным Росреестра, за три квартала 2022 года в Москве было зарегистрировано 8388 переуступки прав требования по ДДУ и 95 005 ДДУ.

То есть инвесторы смогли продать 🔻 в 11 раз меньше квартир, чем застройщики. 

@development_hub

Сверка пульса ценообразования рынка недвижимости

По состоянию на январь 2023 года средневзвешенная цена предложения на рынке строящегося жилья России составляет 160 514 рублей за квадратный метр.

🔺 Рост к январю 2022 года составил 28,6%.

На вторичном рынке жилья Москвы и Подмосковье цены сократились 🔻 на 15-20%.

@development_hub

Кстати, в 2022 году инвестиции девелоперов в участки под строительство новых проектов сократились на 20%.
И составила ~183 млрд рублей.

В целом, тенденция настораживающая. Но посмотрим на I полугодие 2023 года.

@development_hub

Начнем понедельник с рынка арендной недвижимости.

Здесь без глобальных изменений - цены продолжают падать…

К примеру, аренда квартир в Москве подешевела 🔻 на 20%.

И это больше, чем в других российских городах.

При этом предложение увеличилось 🔺 в 2,5 раза.

@development_hub

Январские продажи жилой недвижимости.

Итак, что происходило на рынке недвижимости в январе?

В Московском регионе продажи упали 🔻 на 37%.

🔻Меньше всего спрос сократился в Старой Москве -34%.
🔺Больше всего упала Новая Москва -43%.
🔻А Московская область снизилась аж на -38%.

В годовом выражении в сравнении с январем 2022 продажи упали 🔻 на 33% по всему региону.

🔻 Доля ипотеки тоже начала падать - минус 2 п.п.

В принципе, ситуация не удивительно, с учётом того, что мы видим отмены субсидированной ипотеки с около нулевыми ставками.

@development_hub

Рынок жилья по России

Средняя цена новостройки в России выросла 🔺 на 21% до 122 300 рублей за квадратный метр.

А вторичка выросла всего лишь на 🔺 11,8% — до 94 400 рублей за квадрат.

То есть рост цен вторичной недвижим оказался даже ниже уровня инфляции.

При этом ипотека доступнее не становится. Без льготных программ, продажи будут продолжать падать, а девелоперы снижать цены, чтобы хоть что-то продавать.

Вторичка сейчас интереснее первички. И это факт.

Единственный минус, что на вторичку не распространяется льготная ипотека. Хотя, весь прошлый год правительство активно обсуждает ее введение на вторичное жилье.

Надо отметить, что сейчас она доступна при двух условиях — семья должна воспитывать ребенка-инвалида, а в регионе при этом не должны строиться многоквартирные жилые дома.

❗️Но надо помнить. Торг на вторичке, сегодня, вполне уместен — в пределах 10-30%.

Так что для инвестиций не так все плохо.

@development_hub

Кстати, в Санкт-Петербурге средняя цена на ежемесячную аренду квартир тоже падает.

На сегодня, падение цены держится на отметке 10%.
А на 4+ комнатные квартиры вообще ушло в -20%.
Самый популярный Петербургский формат для инвестиций - студии и апартаменты, тоже просели аж на -12%.

@development_hub

Квартиры-студии

Объем предложений квартир-студий в Москве за год вырос 🔺 на 75%, опередив общую динамику рынка 🤦🏼‍♀️

Но реализовать такие предложения, как застройщикам, так и частным инвесторам будет крайне сложно - конкуренция высокая, а спрос продолжает снижаться.

@development_hub

В Москве за год число новостроек в продаже выросло 🔺 на 59%!

При этом за год цены выросли лишь 🔺 на 2,7%, что в 5 раз ниже инфляции.

Пока рынок спасает льготная ипотека.

Но явно без скидок и дисконта такой огромный объём предложений на рынке не распродать 😬

@development_hub

Владимир Путин назвал направления развития страны на ближайшее время. В том числе это внешне-экономические связи, развитие железных дорог, инфраструктура регионов и дорожная сеть.

Еще из поддержки и развития:
— ремонт систем ЖКХ — сфера получит 4,5 трлн рублей в течение 10 лет.
- будет продолжать действовать программа промышленной ипотеки.

❗️Если компания использует отечественные IT-решения, она сможет получить налоговый вычет.
Президент поручил Правительству внести предложения по порядку предоставления такой льготы и расширить перечень поставщиков отечественных IT-решений.

Актуально для девелоперов, которые пытаются внедрить российские IT решения в проекты.

@development_hub

🔥Ловим, где в Москве вторичка дешевле новостроек

👉🏽 Самая большая разница в ЮЗАО.

Здесь, в среднем по рынку, вторичка дешевле 🔻на 19-23% по всем типам комнатности.

👉🏽 Похожая ситуация в ЮАО. Особенно по 3-комнатным - дельта 30%.

❗️Кстати
Интересные результаты показали и студии.
Практически во всех округах они остались дороже на вторичке, чем у застройщиков.
В среднем на 13-15% по цене м².
По сути, студии еще, относительно, молодой формат на рынке недвижимости и представленность есть только в свежих домах. Поэтому более однородное качество выборки сохранило здесь принцип – готовое дороже строящегося.

@development_hub

До 90% сделок на столичном рынке новостроек проходит с помощью ипотеки.

К примеру, в США с помощью кредита закрывают 60% сделок.

Почему это плохо для рынка недвижимости?

Банк — по сути, третий игрок, усложняющий процесс сделки. Ипотечные деньги девелоперы получают в зависимости от разных условий — иногда делать скидки для финансовых партнеров и/или принимать все поправки/комментарии ЦБ в отношении своих акций.

Понятно, что дешевая ипотека — это более высокий спрос и более легкие деньги на которые подсаживают девелоперов.

Что в итоге? Хотели как лучше, а получилось, как всегда….

То есть, по сути, льготная ипотека должна была стать мерой поддержки, но превратилась в планомерный процесс уничтожающий рынок недвижимости.

Ведь, на сегодня, уже без льготной ипотеки, покупатель с меньшей долей вероятности совершит покупку, а критическое падение спроса застройщикам сложно пережить.

К тому же, девелоперы сегодня, не готовы снижать цены. Хотя, это как раз нужно было бы делать, чтобы рынок не подсаживать на иглу льготных программ.

@development_hub

Кэшбэк от девелоперов

Рынок новостроек столкнулся с серьезным падением продаж и всячески пытается подключить различные маркетинговые программы и акции.

Но за ипотеку под 0,1%, девелоперы уже получили по-полной программе от Набиуллиной.
Теперь на рынок выпустили программу кэшбэка при покупке квартиры.

В чем идея?

Девелопер возвращает покупателю 10-15% от первого взноса после приобретения квартиры. Безусловно, сам кэшбэк уже зашит в стоимость жилья. То есть экономии для покупателей здесь нет - квартира приобретается по рыночной стоимости.

Но идея понятна - постоянный приток новых покупателей и, по сути, искусственное увеличение спроса, которое глобально проблему падения продаж не решит.
А вот новые запреты от центрального банка, девелоперов, вполне вероятно, ожидают.

@development_hub

Light industrial — новый трек рынка недвижимости

Light industrial — относительно новый формат на рынке индустриально-складской недвижимости в России.

Что это такое и в чем отличие от классического складского формата?

По сути, это помещения для размещения легких производств, организации хранения, офиса и шоурума в едином пространстве.
В отличие от классического склада блоки в light industrial небольшие и начинаются от 500 кв. м.

Всего такие объекты на рынке составляют порядка 0,5% от всех складов по стране.

Однако интерес к LI растет в геометрической прогрессии, особенно у инвесторов, так как в среднем стоимость продажи таких объектов 🔺 росла на 30% в год с 2020 года.

А ставка аренды с середины 2020 года 🔺 выросла 56%, что также весьма внушительный показатель.

Какие основные отличии LI от классических складов?

✔️ Площадь LI значительно меньше складских объектов: в них возможно купить или арендовать помещение от 500 кв. м.

✔️Локация LI дает бизнесу возможность разместить производство в пределах города.

✔️Коммуникации. Для обеспечения производственных процессов, в объектах LI закладываются повышенные мощности по электричеству, воде, отоплению.

✔️Вид разрешенного использования. Для проектов light industrial собственники максимально расширяют ВРИ, что дает возможность привлекать более широкий круг резидентов.

✔️ Оптимизация рабочих процессов. В LI производство и административные помещения находятся в едином пространстве, что удобно для управления всеми процессами.

✔️ Спрос. Стоимость продажи 1 кв. м объектов LI 🔺 выше, чем в складских комплексах, в том числе из-за более дорогой земли в черте города.

✔️ Ставка аренды в таких проектах 🔺 выше складской в среднем на 30–40%. При этом, так же как и в классических складах, договоры аренды в сегменте долгосрочные и, как правило, предусматривают ежегодную индексацию ставки.

@development_hub

Только обсудили про кэшбэк от девелоперов и возможные последующие запреты от ЦБ и вот, приплыли…

Набиуллина допускает вероятность полного полного запрета ипотеки от застройщиков:

«Если это не отрезвит (повышение надбавок к коэффициентам риска), то мы будем просить законодателей напрямую запретить разные схемы долевого финансирования жилья и оставить только стандартные механизмы, прямо прописанные в законе. Нам не хотелось бы, чтобы эти схемы множились и мы ставили регуляторные барьеры.
По итогам этого года мы ждем роста ипотеки на уровне 15%. Но главное — будем следить за качеством ипотеки. Темпы роста любой ценой здесь недопустимы», — заявила Набиуллина.

Тем временем, ПИК уже отменил «кэшбек первоначального взноса», оставив пока только субсидию государственной ипотеки до 6% и программу «2 или 5 лет без процентов».

@development_hub