Тренды и прогнозы развития рынка торговой недвижимости на 2023 год

Ввод новых объектов

⏩ В целом, на 2023 год запланировано открытие 274 тыс. кв.м 

Это по 137 тыс. кв.м в регионах и в Москве.

Однако сохраняющийся высокий уровень риска в экономике и геополитической обстановке, может продолжить корректировать планы девелоперов и привести к сдвигу сроков ввода торговых объектов в эксплуатацию. 

Трансформация формата торговых центров

Все устаревшие ТЦ будут трансформироваться в специализированные форматы:
• развлекательные,
• мебельные,
• дискаунтеры,
• детские.

⏩ Высок риск усиления практики сноса и редевелопмента устаревших объектов недвижимости с переводом в жилье.

⏩ Новые торговые объекты будут строиться в форматах 5-12 тыс. кв.м.

⏩ Дополнительно торговые площади могут быть использованы под размещение складов, логистики или производств.

⏩ Якорными арендаторами остаются сегмент развлечений, сервиса и общественного питания, так как они являются драйверами спроса.

@development_hub

Офисная недвижимость 2022 г.

В целом
Основным трендом офисного рынка стал существенный рост площадей, предлагаемых в субаренду.

IT-компании перестали быть самым активным игроком. Теперь основные надежды девелоперов связаны со сдачей в аренду офисных площадей государственными компаниям.

Ставки аренды
Официальные ставки не сильно снижаются, но при этом заключается множество субарендных договоров на условиях ниже рынка.

Средневзвешенная базовая ставка аренды по классам А и В составляет 19 549 рублей за квадратный метр в год.
Около 28 000 рублей за квадратный метр в год для помещений класса А и 19 000 рублей в сегменте класса В.
Арендные ставки вероятнее всего продолжат снижаться.

Кризис стимулировал собственников к более гибким ставкам аренды и готовности идти на компромиссы: сокращение сроков аренды с 5-7 лет до 1-2 лет и другие смягчающие условия арендных договоров.

Вакантность площадей
Свободных площадей на рынке становится все больше — в начале года показатель составлял 6,7% по всему рынку. А в конце первого квартала 2022 года — 6,9%. К концу года, вакантность составляет 7,5%-7,7%. Тренд на рост вакантности продолжит расти и в 2023 г.

Предложения офисов
Предложение офисов во временное пользование увеличилось за последние пять месяцев в три раза – ориентировочно с 30 000 квадратных метров до 90 000.

Потенциальные арендаторы
При благоприятных экономических и геополитических условиях развития рынка, в среднесрочной перспективе возможно появление потенциальных арендаторов среди отечественных игроков, которым удастся заменить иностранные бренды.

Активность арендаторов в большей степени относилась к оптимизации и переездам, нежели к расширению площадей и открытиям дополнительных офисов.

Портрет покупателя офисных площадей
19% всех приобретённых площадей пришлось на представителей рынка недвижимости:
• операторы гибких офисов;
• активность проявляли также девелоперы из сегмента жилой недвижимости;
• государственные проекты и компании;
• частные инвесторы под формирование стратегии пассивного дохода.

❗️Кстати, доля купли-продажи офисной недвижимости по сравнению с 2020 и 2021 годами выросла. Доля в этом году составила 19% от общего объёма спроса против 11% и 12% в 2020 и 2021 гг.

С одной стороны, это безусловно рост по отношению к предыдущим годам. А с другой стороны, показатели вернулись в норму, если анализировать в ретроспективе предыдущих 5 лет.

Структура спроса
В структуре спроса сильно преобладают сделки в готовых БЦ.

Дороговизна отделки и высвобождение площадей в существующих БЦ привели к тому, что 80% спроса пришлось на готовые офисы.

Сделки по помещениям «под отделку» в большинстве своём были сформированы за счёт инвестиций на стадии строительства.

Таким образом, спрос на аренду офисных площадей в 2022 году практически на 100% был реализован с помощью готовых помещений с отделкой.

География предложений
Наибольший прирост в ленинградском деловом районе - с 4,1% в 2021 г. до 9,1% в конце 2022 г.
и в Москве - с 7,4% в 2021 г. до 10,9% в конце 2022 г.

Самая сложная ситуация наблюдается в офисах, расположенных за пределами МКАД - прирост свободных площадей в этом году был существенным, и изначально было много свободных площадей - рост доли свободных площадей с 17,5% до 21,2% в 2022 году. А востребованность подобных площадей - низкая.

Объём ввода офисной недвижимости 2022г.
Объём строительства в 2022 г. должен составить около 300 тыс. кв. м. Это заметно меньше аналогичного показателя 2021 г.

Основная причина такой динамики – перенос завершения стройки из-за общей нестабильной ситуации в экономике.

Тренды и перспективы 2023
• Доля свободных площадей может составить максимум 12%. И, вероятнее, пик придется на конец I кв. 2023 года.
Далее можно ожидать стабилизацию показателей.

• Также можно ожидать в 2023 году сохранение среднего показателя ставки аренды на текущем уровне.
При этом на рынке будет возможность найти варианты с существенными дисконтами.

Но это не будет массовым явлением, а скорее отдельные кейсы, где собственнику необходимо как можно быстрее реализовать офисные помещения.

• В 2023 г. Планируется увеличение роста показателя общего объёма строительства до 400 тыс. кв. м.

А пиковое значение ввода в эксплуатацию офисной недвижимости запланировано на 2024 году - более 1 млн кв. м новых пространств.

@development_hub

Аренда недвижимости в России

Годовая доходность от сдачи в аренду по крупнейшим городам сейчас составляет Годовая доходность от сдачи в аренду по крупнейшим городам сейчас составляет 5% годовых при покупке однокомнатной квартиры на первичном рынке.
И 5,9% годовых на вторичном рынке.

Прибыль при инвестициях в новостройки оказывается еще ниже, поскольку, в отличие от вторичного рынка, приходится ждать завершения строительства, а также дополнительно вкладываться в ремонт, если не предусмотрена отделка.

Есть исключения из правил на рынке новостроек и вторички. Но каждый вариант надо просчитывать по доходности индивидуально.

@development_hub

❗️Правительство официально продлило действие программы льготной ипотеки до 1 июля 2024 года со ставкой по кредиту в 8% вместо нынешних 7%.

Семейная ипотека распространяется на семьи с двумя детьми до 18 лет.

‼️При всей этой радости, ЦБ предлагает сделать возможность получения льготной ипотеки однократной.

@development_hub

Завершим год сверкой пульса жилой недвижимости.

Стоимость квадратного метра:

Столица и Новая Москва:
• в Подмосковье 143100 рублей за 1 м2;
• в Новой Москве 200000 рублей за 1 м2;
• в Москве в старом фонде 296600 рублей за 1 м2;
• в новостройке 321000 рублей за 1 м2.

Санкт-Петербург:
• Цена квадратного метра в петербургских новостройках выросла 🔺в 2022 году на 13,8% и составляет 109,7 тыс. рублей.
Это меньше 🔻чем в среднем по России.

❗️К слову. Петербург не вошёл в первую десятку городов, где новое жильё подорожало меньше всего. Для сравнения в Москве новостройки выросли в цене всего на 1,9%, в Севастополе — на 4%, в Саранске — на 4,4%.

Среднюю цену квадратного метра на вторичном рынке Петербурга в декабре 2022 года оценивается в 199,7 в тыс. руб. И это на 2,7% больше 🔺, чем год назад.

Кстати, в Питере в 2022 году активность покупателей на вторичном рынке жилья 🔻снизилась на 12% по сравнению с прошлым годом.

Сочи:
• в новостройках в Сочи достигла отметки в 331 000 рублей. И, кстати, это на 22% больше аналогичного показателя на начало текущего года.

Продажи жилья:
В московских новостройках продажи по итогам года упали на 15-20%.
Резкого восстановления спроса на квартиры в 2023 году вряд ли можно ожидать.

@development_hub

Дорогие друзья!

Поздравляю вас с наступающим Новым годом и Рождеством!

Пусть 2023 год подарит множество интересных высокодоходных проектов, стабильный рост, развитие, благополучие и открытие новых бизнес- и инвестиционных горизонтов.

Пусть рядом с вами всегда идут надежные партнёры, с которыми легко и комфортно можно реализовать амбициозные кейсы, достичь грандиозных успехов и совершить мощные прорывы.

И пусть наступающий год подарит здоровье, добрые эмоции, теплые встречи и позитивные события.

Ксения Юрьева,
Основатель международного инвестиционного клуба Real Estate Investment Private Club & компании Development HUB

💥С началом нового бизнес-сезона, друзья!

◻️ С 1 марта перестают быть публичными сведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Персональные данные собственника больше не будут включаться в выписку ЕГРН, если ее заказали третьи лица.

Как предупреждают юристы, у покупателей вторичной недвижимости возрастут риски и расходы (если привлекать нотариуса). Покупатель или его риелтор больше не смогут установить собственника жилья по выписке из ЕГРН, не смогут проверить обременения, наличие арестов.

Впрочем, плюсы у закона тоже есть. Любому лицу предоставляется возможность проверки подлинности уже выданной выписки (например, полученной правообладателем) с указанием ФИО правообладателя через официальный сайт с предоставлением уникального идентификационного номера, то есть данная информация будет легитимной.
 
◻️ С 1 января собственники недвижимости наделяются правом бесплатно получать информацию о том, кто зарегистрирован в их жилом помещении. Будут предоставляться персональные данные зарегистрированных: ФИО, дата и место рождения, дата постановки на регистрационный учет, а по иностранным гражданам дополнительно сообщат их гражданство и срок регистрации.

◻️ С 1 января ряд заявлений можно будет подать без усиленной квалифицированной электронной подписи. Также с этой даты госорганы и муниципальные власти обязаны запрашивать сведения из ЕГРН только в электронной форме.
Прежде всего, это упрощает подачу заявлений через личный кабинет на сайте Росреестра для физических и юридических лиц о государственном кадастровом учете в связи с изменением основных сведений об объекте недвижимости.

◻️ С 1 января российские фермеры и сельские хозяйства смогут получить в аренду земельные участки сельскохозяйственного назначения, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. Участки предоставляются без торгов на срок до пяти лет. Фермерам не потребуется подтверждать, что у них нет других земельных участков в иных субъектах страны.

◻️ С 1 января снижается размер госпошлины за регистрацию соглашений об изменении или расторжении договора аренды недвижимости (при условии, что он уже зарегистрирован в ЕГРН). Отныне для физических лиц он составит 350 рублей, а для организаций – 1 тысячу рублей.

◻️ С января, как только многофункциональные центры (МФЦ) откроются после новогодних каникул, россияне могут бежать туда, запрашивать сведения из ЕГРН и оплачивать их одной квитанцией, а не двумя, как это было раньше. Решение упростит порядок оплаты и сократит количество операций, необходимых для получения госуслуг, в том числе оказываемых Росреестром.

◻️ Росреестр в своих приказах наформулировал довольно много изменений. Но обратить внимание стоит на следующее ⏩

💠С 1 января появится отдельная форма выписки из ЕГРН об установленных в пользу отдельного лица ограничениях прав и (или) обременениях объекта недвижимости. С помощью новой выписки можно будет получить информацию по таким установленным в пользу отдельного лица ограничениям прав, как ипотека, аренда, рента и сервитут.

💠 Еще в сентябре прошлого года в России вступило в силу постановление правительства РФ № 92, корректирующее правила расчета платы за общедомовые нужды (ОДН). Оно вызвало волну возмущения у россиян, ведь, согласно изменениям, добросовестным плательщикам вроде как придется оплачивать долги своих соседей.

👆🏼Ещё из новинок:

Председатели советов многоквартирных домов смогут представлять интересы собственников жилья в суде без дополнительного сбора доверенностей. Законопроект внесен на рассмотрение в Госдуму группой депутатов.

В общем, Новый год - новые введения.

@development_hub

🏗 Ещё из новшеств 2023 года, которые ждут нас в сфере недвижимости

⏩ С 1 февраля увеличится маткапитал на 12,4%. Теперь за первого ребёнка, который рождён с 1 января 2020 г., заплатят 589 500 ₽, за второго ребёнка — 779 000 ₽, если не было выплат за первого.

⏩ До 30 июня застройщикам ещё можно будет переносить срок сдачи дома без штрафных санкций.

⏩ До 30 июня застройщики и покупатели квартир ещё будут решать споры о недочётах в досудебном порядке. Дольщик будет обязан подписать акт приёма-передачи квартиры, если в ней нет существенных нарушений. Все остальные недостатки он укажет в передаточном акте, а застройщик устранит их безвозмездно за 60 календарных дней. Если он этого не сделает, граждане могут обратиться в суд.

⏩ Семейная ипотека распространится на семьи, в которых два ребёнка не достигли 18 лет.

⏩ ЦБ введёт меры против околонулевой ипотеки от застройщика. По мнению ЦБ, подобные ипотечные программы несут риски для заёмщиков и всей финансовой системы.

⏩ Налоговая база по земельному налогу будет определяться в отношении каждого участка в соответствии с кадастровой стоимостью, которая указана в ЕГРН по состоянию на 1 января.

@development_hub

Рост или падение стоимости квадратного метра недвижимости в России?

Основные факторы, определяющие стоимость квадратного метра 2023 года:
• геополитическая и экономическая ситуация;
• уровень инфляции;
• стоимость стройматериалов;
• ипотечные ставки и льготные программы.

Что с прогнозируемым уровнем инфляции?

Банк России прогнозирует уровень инфляции в 2023 году в 5–7%. Но более вероятен прогноз уровня инфляции в 8-10%.
Кстати, в декабре 2022 она была на уровне 12,65%.

Стоимость квадратного метра в новостройках

Девелоперы, безусловно, не планируют продавать объём новостроек себе в убыток. Поэтому ожидать большого падения цен на новостройки не стоит.
При этом не забываем про геополитическую и экономическую ситуацию, которая может сильно скорректировать рынок.

Действие льготной ипотеки

15 декабря президент России Владимир Путин объявил о продлении льготной ипотеки на новостройки до 1 июля 2024 года (ставка увеличена с 7 до 8%) и расширении семейной ипотеки.

Вторичный рынок жилья

В ближайшее время вторичный рынок России продолжил продаваться со скидками.
Сейчас средний дисконт при продаже вторичных квартир в России держится на уровне 7-10%.

Основная причина дисконта на вторичном рынке - покупателей меньше, чем продавцов.

Кстати, есть предпосылки, что в феврале спрос на вторичке может подогреться за счёт покупателей с материнским капиталом, которые активизируются после очередной индексации.

@development_hub

Инвестиционная доходность 2022 года в недвижимость и золото

За последние четыре года столичная недвижимость и золото стали наиболее доходными инструментами для частных инвесторов.

В 2019–2022 годах средняя доходность жилья в Москве показала рост:

в евро 🔺+15,7%,
в долларах 🔺+10,2%,
в рублях 🔺+9,3%.

Доходность вложений в золото составила 🔺 +10,3%.

Инвестиционная доходность 2022 года:

В 2022 году индекс стоимости московского жилья показал рост
в евро 🔺+29,8%,
в долларах 🔺+16,7%,
в рублях фактически не изменился 🔺+1,6%.

Золото в 2022 году тоже не отличалось большой доходностью - всего🔺+1,6%.

Общий объём инвестиционных вложений в недвижимость:

В 2022 году в России зафиксировали 20-летний рекорд по инвестициям в недвижимость.

Общий объем вложений с января по середину декабря прошлого года составил 386 млрд руб.

@development_hub

Продажи в декабре 2022

🏆Лидер продаж - продолжает держаться Люблинский Парк.

Вторую строчку занял ЖК Молжаниново.

3 и 4 место делят Мичуринский и Матвеевский парк.

ПИКам правда принадлежит 80% проектов, которые входят в топ-20.

🔺В декабре был высокий рост продаж у ЖК 1-й Нагатинский благодаря скидкам - 33 квартиры.

Также подросли продажи - City Bay, Любовь и Голуби, Alia, Метрополия, Shagal.

🔻Просели продажи в декабре - Republic, Level Селигерская, Мещерский лес, Level Причальный.
Ждём по ним скидки.

@development_hub

Вторичный рынок недвижимости

В 2022 году 50% сделок со вторичным жильем совершалась по доверенности.

Безусловно, это результат спешной продажи своих квартир через посредников россиянами, уехавшими из страны.

Если анализировать по годам:
в 2021 году таких сделок было не более 20%.
В 2020 году — 15%.
В 2019 году — 8%.
В 2018 году — 5%.

В целом по стране по итогам 2022 года на вторичном рынке заключено 3,9 млн сделок. И это меньше на 7% год к году.

Большая часть этого объема пришлось на Москву, Подмосковье и Краснодарский край.

@development_hub

Вторичные квартиры площадью до 32 м2 в крупных городах России подорожали за 2022 год на 13%.

Средняя стоимость квадратного метра недвижимости в России - 102,500 рублей

🔺Сильнее всего студии и небольшие квартиры подорожали в:

Кирове +31%
Кемерове +27%
Владикавказе +26%
Рязани +25%
Вологде +24%
Ростове-на-Дону +24%.

Самый слабый прирост показали:
Московская область +2%
Санкт-Петербург +3%
Тула +4%.

🔻Малометражные квартиры подешевели в:
Белгород -3%
Севастополь -3%
Краснодар –2%.
Москва –2%.

Средняя стоимость квартир в Москве и Питере:

В Москве малометражки можно купить в среднем за 8,8 млн рублей (🔻-2% за год).

В Питере - за 5,8 млн рублей (🔺+4%).

@development_hub

Что из «новинок» на рынке недвижимости.
… Точнее - возвращения к хорошо забытому старому.

Возвращается квартирный бартер.

Что это такое и как это работает?

В 2021 году в четыре раза по сравнению с 2021 годом выросло количество «прямых обменов» жилья.

Имеется в виду передача собственниками квартир друг другу с некоторой доплатой.

Когда-то, ещё до появления рынка недвижимости, россияне таким способом улучшали свои жилищные условия.

Впоследствии такая практика фактически исчезла с рынка.

Сегодня, хорошо забытые бартерные схемы снова возвращаются в нашу страну. Впрочем, так было в 1989 году, в 2008-м и в 2015 годах.

Но, как только рынок вернётся к нормальному функционированию, бартерные схемы исчезнут снова.

Однако на ближайшее время, в условиях нехватки реальных покупателей, интерес к этой схеме будет расти.

@development_hub

Загородный рынок недвижимости Московской области

В 2022 году на рынке загородной недвижимости поставлен новый рекорд — 600 выведенных новых лотов премиальной недвижимости.

Это самое большое количество за 15 лет.

Средняя стоимость дома — 157,9 млн рублей.

А цена за год выросла 🔺 на 59%.
При этом спрос на премиальные объекты, в целом по рынку, упал 🔻 на 45%.

Причина падения спроса понятна - постковидная волна интереса к загородке затормозила свой рост. Да и целевая аудитория премиальных проектов, в основном, покинули Россию с началом СВО и мобилизации.

Так что, предвижу, данный сегмент рынка недвижимости, ждет такая же участь, как и новые девелоперские проекты - игра с ценообразованием и специальными акциями от застройщика.
Да и вряд ли в этом году увидим новые рекорды по количеству загородных премиум-объектов.

@development_hub