В Госдуму внесли законопроект о правовом статусе апартаментов.

В документе определена новая категория недвижимости — многофункциональные здания, апартаменты в которых будут приравнивать к жилью.

Норму предлагается распространить только на новые постройки.
Пока проект так и не дошел до первого чтения и был направлен на доработку.

Что ждать от Госдумы?

Никита Стасишин, замглавы Минстроя считает, что данный вопрос, конечно, нужно регулировать и быть в диалоге с профильным комитетом Госдумы. Но пока нет точных сроков решения и возврата к этому вопросу.

Так что, возврат к внесению поправок в законопроект, можно ждать не раньше 2023 года.

@development_hub

Прогноз уровня инфляции в крупнейших странах СНГ на 2023:

🇷🇺 Россия – 6%
🇧🇾 Белоруссия – 8%
🇰🇿 Казахстан – 7,8%
🇹🇯 Таджикистан – 6%
🇦🇲 Армения – 4,6%
🇰🇬 Киргизия – 5,2%.

Надо отметить, что это официальный прогноз Евразийского банка развития.

Более реалистичный сценарий уровня инфляции в России - 8-9%.

@development_hub

Что-то давно не анализировала ситуацию в Питере. Пора исправить эту несправедливость.

Рост цен Питерской недвижимости остановился, как на первичном, так и на вторичном рынке.

При этом льготные ипотечные программы, которые с 2023 г. могут быть приостановлены, ещё действуют.

Средняя цена 1 кв. м на первичном рынке жилья в Питере по итогам октября составила 214 400  руб.

Если сравнивать с сентябрем она незначительно снизилась всего на 🔻1,2%.

Средняя стоимость квартир в городе тоже упала за последний месяц на 🔻 1,2% и составила 8,8 млн руб.

Скидки/акции

На фоне общей волатильности рынка девелоперы предлагают существенные скидки – вплоть до 1 млн руб. за объект. 

А также дополнительные специальные акции, из серии
длительных/беспроцентных рассрочек, услуги трейд-ин, машиноместа/кладовки в подарок, обратный выкуп квартир.
Последняя, кстати, весьма удобная опция для инвестиционных стратегий под флиппинг.

Ипотека

Ипотека остается одним из основных драйверов спроса, причем в некоторых проектах крупных застройщиков доля ипотечных сделок может доходить до 80-90%.

Вторичный рынок недвижимости Питера

Средняя стоимость 1 кв. м составила 181,6 тыс. кв. м, по отношению к сентябрю она уменьшилась на 🔻 0,1%.

Средняя стоимость квартир на вторичке равна 10 млн рублей. За месяц она сократилась на 🔻 0,1%.

@development_hub

Кстати, про импортозамещения и объемы торгов разных стран с Россией в 2022 году.

Рост торговли с Китаем, Индией и Турцией пончик и очевиден.
Но вот прибавки доли объема торгов наблюдаются также в Испании, Бельгии и Нидерландах.

Лизинг квартир, как альтернатива ипотеки

Минфин планируют сделать механизм лизинга жилья, который предусматривает аренду квартир с последующим выкупом, альтернативой ипотеке. Это следует из проекта стратегии развития финансового рынка России до 2030 года.

Идея неплохая. Но, как всегда, вопрос в реализации и цене квадратного метра для рынка.

@development_hub

Итак, что у нас с объемом продаж с января по декабрь 2022 г.

Наглядный график 👇🏽отражает весь рынок недвижимости-2022.

В целом - объем продаж гораздо хуже, чем в 2019 г.

Смотрим глубже:
средняя ставка ипотеки в
• 2019 г. - 9,5%.
• 2022 г - ~4,6%.

Средняя цена экспонирования:
• 2019 г. варьировалась в районе 150 тыс. руб./кв.м.
• 2022 г. средняя цена квадрата - 300 тыс. рублей.

За два года цена поднялись в два раза. И спрос не спасает снижение ипотечной ставки.

@development_hub

Посмотрим, что происходит в целом с объёмом сделок и стоимостью лотов в недвижимости за год в Москве?

Конечно посмотрим, интересно же!

В октябре 2022 года средняя цена по зарегистрированным договорам долевого участия (ДДУ) с жильем снизилась 🔻на 7,5% по сравнению с сентябрем и составила 16,8 млн руб. 

В нежилом сегменте стоимость уменьшилась еще сильнее — 🔻на 43,4% до 10,7 млн руб.

Теперь более детально о рынке новостроек Москвы из отчета Росреестра.

Жилая недвижимость:

▫️За год бюджет сделок уменьшился 🔻 на 9,6%.
▫️В октябре 2021 года квартиры в новостройках в среднем стоили 18,6 млн руб.
▫️Число сделок в октябре по сравнению с сентябрем рухнуло 🔻на 40,1%.

Некоммерческая недвижимость:

▫️За год бюджет сделок потерял 🔻 47,5%.
▫️ В октябре 2021 года покупаемые лоты в среднем стоили 20,5 млн руб.
▫️Число сделок в октябре по сравнению с сентябрем уменьшилось 🔻на 22,6%.

Так что пока падаем..

@development_hub

График реализации лотов на первичном рынке.

Вернёмся к аналитика Ленинградской области.
С начала текущего года было продано 28,3 готовых квартир.

Это на 45% меньше аналогичного показателя за прошлый год.

В ноябре текущего года зарегистрировано 2,6 тыс. договоров купли-продажи жилых помещений, что на 🔺 6% больше показателя за октябрь, но сразу 🔻 на 20% меньше значения за ноябрь 2021-го.

Причины снижения покупательской активности очевидны:

▫️ снижение дохода.
▫️ высокие цены квадратного метра.
▫️ рост ставок по ипотеке.
▫️ общая неопределённость и смутное будущее.

@development_hub

Интервью Marie Claire:
Как начать инвестирование и что делать, чтобы преумножить накопления?

«Практически половина россиян — 47%, не имеет никаких накоплений.
К тому же, основная часть населения планирует свои доходы и расходы на короткий срок — максимум месяц.
18% опрошенных при лишении дохода смогли бы прожить на накопления всего один-два месяца. И лишь 5% населения смогли бы спокойно жить без доходов больше года.

О чем говорят эти цифры?

В первую очередь, население нашей страны не готово к экономической перестройке, которую сегодня мы все проживаем из-за нестабильной ситуации.
Во-вторых, многие только-только начинают активно продумывать и перестраивать собственную систему финансовых накоплений, разрабатывать стратегии, чтобы не только сохранить финансы, но и преумножить их.

Кризисное время — это не только про провалы экономики и нестабильную рыночную ситуацию, но и про личностную перестройку, глобальные возможности роста, развития, масштабирования.
Приведу основные ежедневные правила, которые помогут сохранить и преумножить накопления в турбулентные экономические времена.

Итак, что поможет прийти к финансовому благополучию, читайте в моём новом интервью для Marie Claire russia»

@development_hub

Статистика Октябрьских продаж 👆🏼
В общем-то, ситуация пока не сильно изменилась.
Готовимся увидеть отчёт за год.

Стратегия инвестиционных вложений в нежилой недвижимости 2022

В 2022 году в сравнении с 2021 годом было больше вложений:
• в офисы.
• в гостиницы.

Меньший процент инвестиций составил — в склады и коммерцию.

@development_hub

Если рассматривать период с 1 января по 13 декабря 2022 года инвестиций в российскую недвижимость составило 386 млрд руб., что уже превосходит годовые показатели предыдущих лет и является рекордным значением за 20-летнюю историю наблюдений.

И это НЕ является здоровой тенденцией для рынка.
Если конкретизировать, то 18% от объема всех транзакций в этом году составили сделки по выходу международных компаний из своих российских активов.

Пик исхода пришелся на вторую половину года, когда совокупный объем таких транзакций составил более 47 млрд руб.

@development_hub

По данным управления Росреестра продажи в новостройках в столице упали на 🔻14%.

С января по ноябрь было зарегистрировано 76 100 договоров долевого участия.

Звучит вроде бы плохо.
Но на самом деле все не так однозначно. Россияне понимают весь масштаб бедствия и нарастающего кризиса.
И там где можно сэкономить, они обязательно сэкономят.

Потому на сегодня большая доля инвестиционных продаж в недвижимости переходит на вторичку.
К слову, там и продавцы готовы давать скидку до 20% от стоимости жилья. В новостройках же, скидки больше носят рекламный характер.

Еще одна причина падения продаж — неуверенность в завтрашнем дне.

Когда ты берешь ипотеку, то понимаешь, что несколько десятков лет нужно будет оплачивать кредит.
Сейчас уверенность в завтрашнем дне у населения России снижается. Потому такие большие покупки откладываются.

Довольно сомнительно, что в ближайшее время ситуация кардинально поменяется.

Для роста продаж недвижимости, помимо льготной ипотеки и реальных скидок в недвижимости, нужны позитивные перемены в экономической и геополитической сфере.
Вот тогда спрос на жилье в столице снова вернётся на прежний уровень.

Да и кстати про падение на 14%.
В принципе, это не смерть рынка недвижимости.
Да, неприятно, но мы с вами живем в турбулентное время.

@development_hub

Что там с арендой офисной недвижимости. Сверим курс.

Доля свободных помещений в бизнес-центрах класса А, выросла с 4% до 24%.

Согласно классике заполнения бизнес-центров, катастрофа начинается после 8-10% вакантных площадей. Этот показатель является границей нормальной вакансии.

А мы столкнулись с четвертью пустых площадей в качественных БЦ.

При стабилизации рыночной ситуации, офисная недвижимость высокого класса, имеет предрасположенность к быстрому восстановлению спроса и увеличению стоимости аренды, за счёт ограниченного количества предложения на рынке Москвы.

Но до этого нам еще надо дойти... Как говорится - поживем и увидем по первому кварталу 2023 г.

@development_hub

Как там загородка поживает к концу года?

В целом с января по декабрь потенциальная активность желающих купить загородный дом на 12% ниже 🔻, чем в аналогичном периоде 2021 года.

На фоне снижения спроса и падения доходов населения изменилась и структура спроса: покупателей чаще интересовали меньшие площади и более скромные бюджеты.

Доля тех россиян, кто рассматривает приобретение дома в бюджете до 5 млн рублей, выросла 🔺с 56 до 65%.
А тех, кто планировал покупку дома в бюджете от 10 млн рублей, снизилась 🔻 с 22 до 17%.

Одна из ярких тенденций 2022 года - это увеличение 🔺 до 40% доли потенциального спроса на приобретение земельных участков.
Обычная доля такого спроса — не более четверти.

Цены на загородную недвижимость 🔺 выросли.

Средняя стоимость полноценных домов для постоянного проживания в среднем по РФ за год равнялась 11,6 млн рублей.
Таким образом, прирост 🔺 составил 15%.

@development_hub

Тренды загородной недвижимости 2023 г.

Начнём подводить итоги года по всем направлениям. И заодно посмотрим на тренды 23 года.

Итак, загородная недвижимость.

1. На рынок загородки вышли девелоперы.

Несмотря на волатильность рынка, некоторые крупные девелоперы заявляли об амбициозных проектах по малоэтажной и индивидуальной застройке.
В числе таких — ФСК и Kaskad Family: проекты будут возводиться в Новой Москве, на Пятницком и Киевском шоссе.
А также - ПИК, Инград, Самолёт.

По сути, это связано с тем, что с начала пандемии держится взрывной рост спроса на индивидуальные дома, при этом предложений дефицит.
И в ближайшее время дефицит проектов застройки загородного рынка на фоне нынешней политической и экономической ситуации вряд ли исчезнет.

А соответственно, этот тренд сохранится в 2023 г.

2. Кредитование застройщиков ИЖС.

Все больше банков включается в программы кредитования ИЖС на привлекательных для застройщиков условиях.
А количество кредитов, выданных под ИЖС, выросло на 16% в 2022 г. В сравнении с 2021.
К тому же, банки активно развивают программы льготного кредитования для покупателей загородной недвижимости.
Соответственно, тренд сохранится и усилится.

3. Новые строительные материалы и российские аналоги.

Весной строительную отрасль сильно лихорадило: цены росли. Особенно в области инженерного оборудования. Подорожали материалы и рабочая сила.

Всё это привело к росту сроков строительства и его себестоимости:
• для ушедших брендов пришлось искать российские аналоги.
• для тех, заменить которые не получилось, нужно продумывать новые логистические цепочки.

Также, появляются предложения строительства быстровозводимых домов - модульные, 3д и пр.

Преимущества их в быстроте установки «коробки» - 1-5 дней. И стоимости - от 1,5 млн. Рублей.

И этот тренд, сохранится в 2023 году. Так что будем ждать появление новых инженерных и строительных решений.

4. Вступление в силу ФЗ № 476 о проектном финансировании ИЖС

А что на самом деле?
Надежды на то, что ФЗ № 476 станет полноценным аналогом № 214-ФЗ и подстегнет развитие рынка, не оправдались.

Суть закона в том, что № 476-ФЗ позволяет привлекать средства граждан для строительства новых малоэтажных жилых комплексов через эскроу-счета.

Но ситуация в финансовом секторе кардинально изменилась, застройщики заморозили планы по новым проектам в ожидании стабилизации.

А покупатели не готовы верить в обещания со стороны государства и банков.
Как итог, некоторые заявленные крупные объекты пока не дошли до строительства.
Но есть предпосылки, что 2023 г. Изменит ситуацию.

5. Точечная застройка

В 2023 году ожидаем рост точечных проектов в стадии под ключ, поскольку основная прибыль компании — именно на последней стадии.

Девелоперам поселков такая маржинальность недоступна, им гораздо сложнее поставить отделку своих объектов на поток, хотя это и выгоднее, чем если заказчик сам бы заказывал и контролировал весь процесс.

6. Увеличение самостоятельного строительства.

Этому будет способствовать несколько причин:

— выбор готовых домов в продаже уменьшается.
— девелоперская активность по выводу новых коттеджных поселков будет не высокая.
— можно воплотить мечту о доме на участке.
— популярность мнения, что построить дом самостоятельно дешевле и надежнее.

По последней причине, в том числе в 2022 году (читать) , зафиксирован высокий спрос на земельные участки, а не только на готовые дома.

7. Уменьшение стоимости строительства

Снижение стоимости ИЖС для круглогодичного проживания до 10% в первой половине 2023 года возможно за счёт изменений на ресурсном рынке, общей динамики спроса и снижения стоимости материалов.

В целом, загородный рынок недвижимости подвержен сезонности, поэтому в среднесрочной перспективе произойдет замедление рынка, как по ценам и спросу. Продлится это до начала следующего сезона - весна 2023 года.

@development_hub

Продолжаем подведение итогов 2022 года.
Обсудим рынок коммерческой недвижимости.

Что в целом происходило на рынке коммерческой недвижимости?

Желание сохранения капитала при волатильных экономических показателях, а также уход иностранных инвесторов способствовали росту вложений в том числе и в коммерческую недвижимость России.

По предварительным итогам 2022 года общий объем инвестиций в недвижимость России составил 375 млрд руб., снизившись 🔻 на 8% по отношению к результату 2021 года.

Однако вложения в объекты коммерческой недвижимости выросли 🔺 на 25% в годовом сопоставлении и могут достигнуть 221 млрд руб.

Структуру инвестиционный сделок сегмента коммерческой недвижимости

В структуре инвестиций в коммерческую недвижимость лидерами стали офисный и складской сегменты, которые привлекли 37% и 34% от объема вложений.

Доля торговой недвижимости составила 17%.

Инвестиционный объём складских объектов достиг порядка 75 млрд руб.
И это рекорд -🔺 +23% по отношению к результату 2021 года.

Торговая недвижимость 2022

География инвестиций
В 2022 году основной инвестиционный спрос был сосредоточен на активах, расположенных в Москве - 🔺 это 69% от общего объема вложений.

Доля Санкт-Петербурга снизилась 🔻 на 4 п.п. до 19%.
В торговом сегменте, на регионы пришлось 12% от общего объема инвестиций.
В сравнении с 2021 г - объём инвестиций составлял всего 3%.

Ввод в эксплуатацию новых торговых обьектов

Планы по вводу новых торговых центров с февраля 2022 в Москве и регионах были весьма сокращены.

Как следствие, общая площадь ТЦ, открытых в 2022 г. в России, является минимальной за последние пять лет.

Так, из запланированных по состоянию на начало 2022 года 195 тыс. кв.м торговых площадей построены всего 128 тыс. кв.м.
Из них - 58 тыс. кв.м в Москве и 70 тыс. кв.м в регионах.

Структура предложений

В Москве новое предложение целиком сформировано за счет торговых форматов районного значения - это 5-20 тыс. кв.м.

Вводили их, как самостоятельные объекты, так и в составе МФК новых ЖК.

В регионах России за первое полугодие было введено порядка 74 тыс. кв. м торговых площадей.

В основном, открытие новых ТЦ входили в уже существующие очереди жилого строительства.

Арендные ставки

Ставки аренды снижались весь год. Особенно это было заметно в недавно открытых ТЦ.

По договорам аренды, где арендная плата была зафиксирована в виде процента от товарооборота, стороны договаривались о размере платежа на основании аналогичных периодов прошлых лет.

Соответственно, в 2023 году можно ожидать продолжение снижение ставок аренды до -10% в топовых ТЦ и -15% в новых ТЦ.

Посещаемость торговых центров

Показатель посещаемости торговых центров сократился 🔻 на 30% в Москве и на 🔻16% в регионах России за два года вследствие ряда структурных трансформаций (пандемия, СВО).

@development_hub