Октябрь был весьма интересным и наполненным интересными событиями на рынке недвижимости. Смотрим и анализируем.

🔷 Динамика объема предложений на рынке недвижимости

Прирост предложения в спальных районах Москвы в октябре составил 🔺2,7%.
И это против 🔺 +4,8% в сентябре.

То есть тренд на «предложение превышает спрос» - держится.

🔷 Рынок аренды жилья

Рынок аренды переживает резкий прирост предложений.
В сентябре 🔺 +30%.
За октябрь прирост еще 🔺 45%.

С чем связана такая динамика?

Безусловно, в целом с СВО, добавилась еще частичная мобилизация и массовый отъезд россиян из страны, которые начали активно сдавать своё жильё.
Да и сезонное снижение спроса тоже ухудшило общую картину происходящего.

‼️ Есть предположения, что как только собственники жилья достигнут пика падения в получении арендной стоимости, может произойти перераспределение рынка - бОльшая доля квартир из сегмента аренды перейдёт в продажу.
Поживем - посмотрим.

🔷 Динамика предложений по сегментам ценообразования

▫️Объём объектов ценой до 6 млн руб. снизился в октябре 🔻на 0,8%.
В сентябре прирост составил 🔺8,9%.
▫️ Объектов ценой в 6-11 млн руб. убавилось 🔻 на 2,3%.
В сентябре был прирост 🔺 в + 9,1%.
▫️ Предложения в бизнес- и элит- классе снижается второй месяц подряд:
• октябрь 🔻 -6,5%.
• сентябрь 🔻 -4,9%.
▫️ Единственный сегмент, где в октябре сохранился прирост предложения - это квартиры с ценой 11-30 млн руб., их стало больше 🔺 на 2%.

🔷 Доля ипотечных сделок

▫️Общая динамика выдачи ипотеки:
🚩В сентябре мы увидели динамку снижения выдачи ипотеки.
🚩В октябре и ноябре, очевидно, динамика снижения продолжится.

В первую очередь, сказывается, мобилизация, повышение ставок банками, общая экономическая, геополитическая ситуация, а также снижение доходов населения.

▫️Что касается доли ДДУ, заключённых с привлечением ипотеки по первичному ранку, то он держится на уровне ~61%.

Основные тезисы:
▫️Предложение превышают спрос.
▫️ Спрос сильно просел.
Но, в целом, звонки, просмотры, продажи по объектам во всех сегментах есть.
▫️ Скидки на рынке новостроек достигают от 5 до 40%.
▫️ Дисконт на вторичном рынке 10-30%.

@development_hub

Неоднократно анализировала сложившуюся, весьма сложную ситуацию на вторничном рынке жилья, где уже шестой месяц подряд продолжается падение цен.

Что происходит сегодня на вторичном рынке жилья?

К примеру, в октябре падение составило 🔻0,8%.
Москва и Новая Москва подешевели сильнее всего, Подмосковье упало 🔻на 0,3%.

Основная причина падения октября – мобилизация. Объем предложения по итогам октября прибавил 🔺20%.
И это рекорд за всю историю рынка.

Какое решение?

Одно из явный решений, способствующих поддержке вторичного рынка - это утверждение программы льготной ипотеки, распространяющейся на данный сегмент.

А что Стройкомплекс?

Сегодня на правительственном часе в Совете Федерации, Марат Хуснуллин подтвердил, что Стройкомплекс работает над созданием механизма поддержки ипотеки на вторичное жилье.

Без него, уверен вице-премьер, жилищное строительство в стране нормально развиваться не будет.

@development_hub

В городам-миллионникам 4% квартир продаются с пометкой срочно.

И это очередной рекорд и максимальная доля, зафиксированная в 2022 году.

Доля таких объявлений увеличился с марта 2022 года. А с мая по сентябрь показатель держался на уровне 3,7-3,8%.

В каких городах зафиксирована наибольшая доля срочных продаж?

▫️ Ростов-на-Дону.
▫️ Краснодар.
▫️ Москва — 3,1% квартир или 1,4 тыс.

А что по стоимости и дисконту?

Стоимость квартир с пометкой срочно, в среднем, 🔻 на 3,7% ниже, чем по рынку: 118,5 тыс. рублей против 123,2 тыс.

Наибольшая разница:
🔹Краснодар -9,6%.
🔹Екатеринбурге -9,4%.
🔹 Москве -2,7%.

Сроки экспонирования такой недвижимости:

Средний срок экспонирования всего 🔻 на 7 дней меньше, чем, в целом, по рынку.

Открытая аналитика не учитываются неофициальные дисконты, которые зафиксированы на рынке.
В среднем дисконт может достигать 30% от рыночной стоимости.
И, безусловно, итоговый дисконт повлияет на скорость выхода на сделку.

@development_hub

Уже задавалась вопросом себестоимости строительства квадратного метра по классам в новостройках.

Вот, что получается, на октябрь 2022 г:

Средняя стоимость возведения 1 кв. метра новостройки в Москве составила:

▫️ Комфорт-класс: 95 тыс. руб.
▫️ Бизнес-класс: 134 тыс. руб.
▫️ Премиум-класс: 223 тыс. руб.
▫️ Элит-класс: 299 тыс. руб.

Данные цифры включают только СМР. Это не полная себестоимость строительства. В полную стоимость включаются затраты на землю, подключение к инженерным сетям, проценты по кредитам, операционка и пр.

Доля затрат в ФМ на СМР в себестоимости по разным оценкам составляет 55-65%.

Для просчёта маржи, посмотрим цены квадратного метра на рынке:

🔸Комфорт-класс: 298 тыс. руб.
🔸Бизнес-класс: 429 тыс. руб.
🔸Премиум-класс: 552 тыс. руб.
🔸Элит-класс: 1863 тыс. руб.

Итого:
💰Комфорт-класс: 89%
💰Бизнес-класс: 92%
💰Премиум-класс: 49%
💰Элит-класс: 136%
Наибольшая маржинальность держится в элит-классе.

Это, конечно, грубый просчет. Ведь очень много зависит от самого проекта и актуальности продукта, стратегии продаж, СМР и пр.

У кого какие цифры есть по себестоимости квадрата, для сравнения? Делитесь!

@development_hub

Рынок недвижимости. Основные тенденции.

🔷Вторичный рынок недвижимости.
Предложение

▫️Предложение на вторичном рынке плавно снижается.
В спальных районах 🔻 -0,8% за прошедшую неделю.

▫️ В центре, и в спальных районах снизилось число объектов, ценой до 11 млн руб.
Одновременно выросло число объектов от 30 млн руб. ЦАО 🔺 +0,5%, спальные районы 🔺 +1,1%.

Загородный рынок

Предложение новых элитных коттеджей в Подмосковье сократилось 🔻на 43%.

🔷Спрос и цены на рынке недвижимости

Цены.
Вторичный рынок:
Средняя цена метра в октябре составила 197 328 руб./кв.м.
Это 🔻 -0,59% к прошлому месяцу.

Первичный рынок:
Средняя цена метра 218 584 руб./кв.м.
Это 🔺 +2,37% к прошлому месяцу. Рост цены с начала года +17%, динамика цены к октябрю прошлого года +20%.

Кстати, обратите внимание, что отрыв средней цены первичного рынка от вторички не такой большой.

Спрос.
Вторичный рынок.

▫️На вторичном рынке, уже третий месяц подряд статистика 🔻отрицательная.
▫️Заметно 🔺улучшилась конверсия из звонка в сделки.

Спрос.
Новостройки.

Спрос на московские новостройки на фоне мобилизации упал 🔻на 36%.

🔷Аренда недвижимости

Приток предложения замедлился. Всего 🔺 +0,8 – 3,6% прироста по разным сегментам.
Теперь с грустью ожидаем неизбежное снижение арендных ставок.

🔷 Ипотека

Объём выдачи ипотечных кредитов в октябре сократился 🔻 на 20%.

🔷 Общие инвестиционные наблюдения

▫️На сегодня, инвесторы хотят больше всего сберечь свои деньги, выбирая именно недвижимость, как более устойчивое направление.

▫️ За последнюю неделю, в мою компанию Invest HUB увеличилось количество на 🔺 +30% инвестиционных запросов на приобретение готового арендного бизнеса в сегментах:

• квартиры на вторичном рынке.
• торговая недвижимость.
• офисная недвижимость.
Здесь есть закрытые объекты с очень привлекательным дисконтом до 40%.

Обращайтесь в личку, если нужна консультация и брокеридж.

@development_hub

Куда сегодня инвестируют россияне.

Как показал опрос, россияне стали меньше доверять валютным сбережениям.

За пять лет доля тех, кто предпочитает хранить деньги в валюте, 🔻 снизилась с 17% до 6%.

Самыми надежными и выгодными инструментами инвестиций россияне назвали покупку недвижимости, золота и открытие счета в госбанке.

@development_hub

Уровень падения цен метра недвижимости в Москве на 2022-2023 гг.

Предложение превышает спрос. Спрос при этом падает, ипотека дорожает, а цены ползут.
Рынок активно приближается к отметке падения цен метра квадратного 🔻 на 30%, возвращаясь к началу 2020 г.

За последние полгода цены предложения на вторичном рынке Москвы снизились 🔻 на 5,9%.

В Новой Москве и Подмосковье, квартиры подешевели 🔻 на 3,7% и 2,3% соответственно.
А цены реальных сделок просели значительно сильнее - размер скидок на вторичном рынке составляет 10-20%.

Новостройки, на фоне мобилизации, падения спроса и постепенного сворачивания банками ипотечных программ, стоимость метра идёт вниз, дисконт достигает 30%.

Предпосылок для разворота цен на первичном и вторичном рынках, пока нет и не предвидится.

@development_hub

Про рост срочных продаж недвижимости я уже неоднократно озвучивала.

Теперь посмотрим на ститистические данные визуально.
Влияние геополитики и мобилизации очевидно.

@development_hub

И снова поговорим про падение. Теперь про арендное жилье

В сегменте арендного жилья в России цены упали до 18%
Больше всего падения затронуло города-миллионики - Москва, Санкт-Петербурга и некоторые другие крупные города нашей страны.

А к концу года цены могут снизиться еще на 5–7%.

Основные причины роста дисконта:
▫️рост предложения, превышающий спрос.
▫️ Рост предложения недорогих малогабаритных объектов. Конкуренция между сходили
▫️ Квартиры в аренду выставили, покинувшие страну граждане, а также передумавшие продавать жилье во время кризиса.

@development_hub

Что приобретают инвесторы в недвижимость для сохранения и приумножения капитала?

Потенциальных инвесторов в недвижимость не привлекают апартаменты.
Причины понятны - стоимость растёт, льготной ипотеки нет, статус не определён.

❗️Что интересно, для личного использования, апартаменты готовы приобрести 36,2% потенциальных клиентов.

Кстати, одно из основных требований клиентов, это снижение стоимости апартов на 20% в сравнивании со стоимостью квартиры в той же локации и той же площади.

По сути, выбирая объект недвижимости для инвестиций, клиенты взвешивая все минусы/плюсы, не готовы рисковать накоплениями инвестируя в апартаменты.

Предпочтения отдают:
▫️ коммерческой и офисной недвижимости - 10,2%.
▫️ 32,3% голосуют «деньгами» за жилье, как классический инвест-вариант.
▫️ 15,2% инвестируют в зарубежную недвижку.

Из привлекательных для инвестиций остаются загородный и курортный рынки. Держится интерес к ЗПИФ.

❗️❗️Любая инвестиция должна начинаться с инвестиционной стратегии

@development_hub

Срез первичного рынка недвижимости Москвы

По данным Росреестра:

в октябре на первичном рынке было зарегистрировано 4 597 ДДУ (договоров долевого участия), то есть 🔻-53.8% гг.

В сентябре🔻-7 675 ДДУ. И это -23.2% гг.

Всего за 10 месяцев 2022 года было зарегистрировано 70 081 ДДУ. Или -10.8% гг.

Результаты в принципе ожидаемы. Посмотрим, что покажет ноябрь.

@development_hub

По данным ЦБ РФ в России в октябре образовался дефицит валютной ликвидности на внутреннем рынке.

Причины — отток средств с банковских счетов и снижение предложения валюты из-за опасений жестких санкций.

@development_hub

Продажи жилья и апартаментов за сентябрь-октябрь 2022 года по ДДУ

🔻ЖК Кутузовград II, INGRAD -89,5%
🔻ЖК Level Южнопортовая, Level group -88,6%
🔻ЖК Crystal, КРОСТ -86,7%
🔻ЖК Движение, КРОСТ - 85,7%
🔻ЖК Город Дейли, СЗ Град Инвест -85,7%
🔻ЖК Событие, Донстрой -82%
🔻ЖК WOW, Страна Девелопмент -80%
🔻ЖК Союз, Группа Родина -79%.
🔻ЖК Ilove, КРОСТ -79%

Ещё в отстающих с паданием в -77%:
🔻ЖК Люблинский парк,
🔻ЖК Rotterdam,
🔻ЖК Foriver.

🔻ЖК LOGOS от Sense не продали ни одной квартиры.

Но! Некоторые девелоперы, наоборот, смогли увеличить продажи:

🔺ЖК Первый Дубининский, ПИК +27%
🔺ЖК Большая Академическая, ПИК +24%
🔺ЖК Первый Ленинградский, ФСК Лидер +22%.
🔺ЖК Republic, FORMA +14%
🔺ЖК Барклая, 6 ПИК +11%.

@development_hub

Ещё одна наглядная статистика скидок и срочных продаж недвижимости на вторичном рынке.
Но уже по городам России.

Самая высокая доля объявлений с пометкой «срочная продажа» зафиксирована в Махачкале - 13,7%. При этом, дисконтирование за срочность держится на уровне 13,1%.

Безусловно, в данной статистике, не учтён неофициальный дисконт с прямыми покупателями, который достигает 20-25%.

@development_hub

🤫 Закрытые инвестиционные предложения рынка недвижимости с доходностью от +30% годовых.
Инвест-вход от 1 млн. Руб.
👉🏽Стать резидентом Международного инвестиционного Клуба.

Первичка VS Вторичка

Ох, какой впечатляющий разрыв в ценообразовании между первичкой и вторичкой мы наблюдаем с вами с мая 2022 года.

Чувствую глобальный передел на рынке девелопмента и в стратегии вывода новостроек на рынок.

А инвесторам, сегодня, рекомендую обращать внимание именно на вторичный рынок с дисконтом.

Отслеживайте закрытые инвестиционные проекты в Канале 👉🏽 https://t.me/realestateprivateclub

@development_hub

Инвестиции в зарубежную VS российскую недвижимость.

Пообщалась с редактором @buro247ru, обсудили рынок инвестиций в зарубежную недвижимость.

Поделилась своим экспертным взглядом, как и куда лучше инвестировать для сохранения и приумножения финансов.

🔹 Рекомендую, в первую очередь определить главные цели инвестирования.

• недвижимость для собственного проживания, ВНЖ;
• инвестирование в проекты для получения стабильного дохода;
• флиппинг.

Смешивать цели не стоит. Это, как минимум, неэффективно. К тому же критерии подбора и ожидания от объекта будут сильно отличаться.

🔹 Не экономьте время и ресурсы на разработку инвест-стратегии, так как именно от неё зависит зарубежный актив.

🔹Пропишите финансовый и инвестиционный план.
Индивидуальная инвест-стратегия должна базироваться на финансовой модели, целях и задачах.

Если инвестиционной модели нет, стоит об этом задуматься и разработать прежде, чем вкладывать накопления. Подробнее, что даёт инвест-стратегия
Все интервью на сайте BURO.

@development_hub

Не все так грустно, дорогие девелоперы и инвесторы.
Росреестр зафиксировал максимальное число ДДУ с использованием эскроу-счетов за 10 месяцев.

С начала 2022 года Росреестр по Москве зарегистрировал 85 744 ДДУ с использованием эскроу-счетов в отношении жилой и нежилой недвижимости.

Данный показатель на 12,5% 🔺 превысил результат января-октября 2021 года.

В прошлом году этот показатель был зафиксирован на отскоке 76 233 ДДУ.

А за весь 2020 год этот показатель составил 44,9 тыс. ДДУ.

А что в октябре 2022 года?
                                                 
В октябре 2022 года зарегистрировано 6 305 ДДУ с использованием эскроу-счетов - это 93% от всех первичных договоров, зарегистрированных Росреестром в Москве.

Всего по итогам десяти месяцев 2022 года доля ДДУ равна 84,2%.
В прошлом году аналогичное значение фиксировалось на уровне 🔻66,3%, в 2020 – 🔻36,4%.

Наблюдаем дальше 🤓

@development_hub

Пульс ценообразования на рынке недвижимости России с января по ноябрь 2022 г.

Лидером подорожания стал Иркутск 🔺 +43%.
А единственный город, где недвижимость подешевела стал Омск 🔻 -15%.

В Москве цена квадратного метра выросла 🔺 на 4,8%.
А в Петербурге цена квадрата выросла 🔺на 14,5%.

@development_hub

Пульс аренды жилья в России.

Если кратко - аренда продолжает дешеветь.

Причина простая — преобладание предложения над спросом.

В среднем месяц аренды однушки составляет 21 700 рублей.
Двушки — 31 900 рублей.

Сильнее всего аренда дешевеет в Ростове-на-Дону — там цены снизились аж🔻 на 7%. И это из официальной статистики. Она не включает неофициальный дисконт.


@development_hub