Тенденция к наращиванию портфелей девелоперов - очевидно. А что запуском строительства

С начала 2022 года в столице выданы разрешения на строительство (РнС) почти 12,1 млн кв.м различной недвижимости.

В третьем квартале 2022 года на рынок жилой недвижимости вышло 🔺 на треть больше корпусов, чем в первом квартале и на 8% больше, чем во втором.

🔻В сентябре 2022 года в России девелоперы начали строительство 4,3 млн кв. метров многоквартирного жилья.
И это на 🔺 7% больше, чем за тот же месяц прошлого года.

В общей сложности за девять месяцев российские застройщики запустили в стройку 30 млн кв. метров многоквартирного жилья.

Увеличение объемов нового строительства наблюдается уже второй месяц подряд.

По итогам года в стране может быть запущено новых проектов на 40 млн кв. метров.

Это, в среднем, 800 тыс. квартир и сопоставимо с показателями 2021 года.

Поживем-увидим, как говорится, к концу года.

@development_hub

Что со спросом на недвижимость в октябре?

По данным Росреестра, в сентябре количество сделок с жильем в новостройках 🔻упало в годовой динамике на 23% — до 7,7 тысячи ДДУ.

Количество сделок со вторичкой 🔻 сократилось на 29% - до 10,4 тысячи.

Понятно, что такие результаты, следствие объявленной частичной мобилизации.

Осложнилась ситуация и тем, что в ряде банков перестали консультировать заемщиков, потенциально попадающих под призыв по частичной мобилизации.

Однако, спрос на покупку и инвестиции в жилье постепенно начал восстанавливаться в октябре.

Большинство покупателей после шокового состояния, начали адаптироваться к новым условиям рынка, возобновляя приостановленные договора.

Аналитики Real Estate Investment Private Club, зафиксировали 🔺увеличение количества авансов на первичном и вторичном рынке жилья примерно на 10-20% по сравнению с концом сентября.

Посмотрим, чем же нас порадует ноябрьская статистика заключение сделок по Росреестру. Держим руку на пульсе.

@development_hub

🤫 Закрытые инвестиционные предложения рынка недвижимости с доходностью от +30% годовых. Помощь в продаже, покупке недвижимости, получении ВНЖ.
👉🏽 Подписывайтесь на канал

По данным Росреестра за год число продаж недвижимости в новостройках с привлечением кредитов выросло на 23% до 6,4 тысячи.

Доля ДДУ, заключенных с привлечением ипотеки по первичному рынку, впервые с апреля уменьшилась с 64% до 61% от всех сделок.

По вторичному рынку, исходя из сводных данных по первичке и вторичке, доля ипотеки 🔻 уменьшилась в сравнении с августом на 1 п.п. До 32,3%.

Для сравнения - год назад процент таких сделок составил 43,1%, в сентябре 2020 года - 45%.

О чем это говорит?

▫️Купить жилье в России без кредитных средств становится все сложнее.
▫️ Растёт число количества спекулятивных сделок (флиппинг), на которых люди жестко встревали и еле выходили в ноль. А то и в минус.
▫️Маркетинговые акции с беспроцентной ипотекой максимально привлекли народное внимание, не смотря на то, что прирост цены лотов оценивается в 20%.
Россияне хватали недвижимость, оценивая не итоговую стоимость лота и цену квадратного метра, а платежи по «беспроцентному» кредиту.

@development_hub

А что там со скидками на рынке новостроек, посмотрим?

Итак, что на сегодня.

После объявления частичной мобилизации покупательский интерес, как на первичном, так и на вторичном рынке жилья в Москве резко 🔻 снизился.

Зафиксировали падение активности во всех ключевых сегментах — сейчас он ниже фоновых значений (среднего за неделю до 21 сентября):

в новостройках - на 23%,
на вторичном рынке — на 12%.

И текущая динамика похожа на февральскую, но тогда падение было сильнее — на 30% в новостройках и на 20% на вторичке.

При этом, объем предложения в сентябре достиг 44,5 тыс. объектов и превышает спрос.

А что с дисконтом?

На вторичке продавцы готовы давать дисконт в 20–40%. В основном, это те, кто релоцируется или нужны срочно деньги.

Да и в целом, тенденция показывает, что покупатели готовы вносить деньги в столичные квартиры, цена которых 🔻 на 5–10% ниже рынка.

Какие скидки зафиксировала, на сегодня, у девелоперов:

▫️ Левел Групп, взорвал рынок дисконтом в 30%.
▫️ ГК ФСК дает скидку 7% на квартиры по ряду проектов.
▫️ MR Group предлагают скидки на машино-места.
▫️ Гранель даёт скидки на кладовые.
▫️ ПИК по всем ЖК было снижение цен после начала мобилизации. Средняя скидка ~9%.
▫️ Самолёт даёт 10% скидки.
▫️ Эталон даёт до 20% скидки.
▫️ Forma - 15%.


Также, многие девелоперы «играют» с ценами лотов - то повышая их, в среднем, на 1-5%. То опуская - от 10 000 до 1 500 000 руб.

У некоторых игроков рынка работает акция до конца октября с нулевой ипотекой.

Какие ещё скидки по рынку пропустила? Делитесь!

@development_hub

Редакция BURO. возвращается к, неиссякаемой теме недвижимости, финансов и инвестиций.
На этот раз поговорили с инвестиционным и бизнес-консультантом Ксений Юрьевой о том, как обстоят дела с российским рублем и валютой сегодня.
И куда инвестировать накопления, чтоб не только сохранить, но и преумножить.
Читайте новое интервью.

@development_hub

Миллиард квадратов до 2030 года

Вице-премьер Марат Хуснуллин заявил о планах построить 1 млрд квадратных метров жилья до 2030 года.

Правда, о таких планах мы уже слышали еще в 2020 году.
Но сейчас об этом снова заговорили.

Итак, в чем же особенность и преимущества для девелопмента?

Цель программы, благородна - обеспечить две трети страны доступным жильем.

И, безусловно, мобилизовать все сферы экономики.

У Москвы в этом плане есть довольно неплохой пример — Китай. А у того строительство и промышленность обеспечивают 47% ВВП.

Соответственно, за счет сильного увеличения предложения в России жилье должно стать доступнее.

Но пока это все в теории. Ведь цены на новостройки после февраля 2022 года не сильно просели.

➡️ Соответственно, риск, что жилья будет достаточно, но доступным для россиян оно не станет - весьма существенен.

👆🏼Безусловно, возможны подключения дополнительных стимулирующих программ.

▫️Что-то из серии банковских программ для IT отрасли, только уже для всех россиян.

▫️Или правительство сможет подключить новые госпрограммы, по типу ипотеки на Дальнем Востоке.
Но опять же, это пока только теория.

В общем, следим за развитием ситуации и выполнением поставленной цели.

@development_hub

Октябрь был весьма интересным и наполненным интересными событиями на рынке недвижимости. Смотрим и анализируем.

🔷 Динамика объема предложений на рынке недвижимости

Прирост предложения в спальных районах Москвы в октябре составил 🔺2,7%.
И это против 🔺 +4,8% в сентябре.

То есть тренд на «предложение превышает спрос» - держится.

🔷 Рынок аренды жилья

Рынок аренды переживает резкий прирост предложений.
В сентябре 🔺 +30%.
За октябрь прирост еще 🔺 45%.

С чем связана такая динамика?

Безусловно, в целом с СВО, добавилась еще частичная мобилизация и массовый отъезд россиян из страны, которые начали активно сдавать своё жильё.
Да и сезонное снижение спроса тоже ухудшило общую картину происходящего.

‼️ Есть предположения, что как только собственники жилья достигнут пика падения в получении арендной стоимости, может произойти перераспределение рынка - бОльшая доля квартир из сегмента аренды перейдёт в продажу.
Поживем - посмотрим.

🔷 Динамика предложений по сегментам ценообразования

▫️Объём объектов ценой до 6 млн руб. снизился в октябре 🔻на 0,8%.
В сентябре прирост составил 🔺8,9%.
▫️ Объектов ценой в 6-11 млн руб. убавилось 🔻 на 2,3%.
В сентябре был прирост 🔺 в + 9,1%.
▫️ Предложения в бизнес- и элит- классе снижается второй месяц подряд:
• октябрь 🔻 -6,5%.
• сентябрь 🔻 -4,9%.
▫️ Единственный сегмент, где в октябре сохранился прирост предложения - это квартиры с ценой 11-30 млн руб., их стало больше 🔺 на 2%.

🔷 Доля ипотечных сделок

▫️Общая динамика выдачи ипотеки:
🚩В сентябре мы увидели динамку снижения выдачи ипотеки.
🚩В октябре и ноябре, очевидно, динамика снижения продолжится.

В первую очередь, сказывается, мобилизация, повышение ставок банками, общая экономическая, геополитическая ситуация, а также снижение доходов населения.

▫️Что касается доли ДДУ, заключённых с привлечением ипотеки по первичному ранку, то он держится на уровне ~61%.

Основные тезисы:
▫️Предложение превышают спрос.
▫️ Спрос сильно просел.
Но, в целом, звонки, просмотры, продажи по объектам во всех сегментах есть.
▫️ Скидки на рынке новостроек достигают от 5 до 40%.
▫️ Дисконт на вторичном рынке 10-30%.

@development_hub

Неоднократно анализировала сложившуюся, весьма сложную ситуацию на вторничном рынке жилья, где уже шестой месяц подряд продолжается падение цен.

Что происходит сегодня на вторичном рынке жилья?

К примеру, в октябре падение составило 🔻0,8%.
Москва и Новая Москва подешевели сильнее всего, Подмосковье упало 🔻на 0,3%.

Основная причина падения октября – мобилизация. Объем предложения по итогам октября прибавил 🔺20%.
И это рекорд за всю историю рынка.

Какое решение?

Одно из явный решений, способствующих поддержке вторичного рынка - это утверждение программы льготной ипотеки, распространяющейся на данный сегмент.

А что Стройкомплекс?

Сегодня на правительственном часе в Совете Федерации, Марат Хуснуллин подтвердил, что Стройкомплекс работает над созданием механизма поддержки ипотеки на вторичное жилье.

Без него, уверен вице-премьер, жилищное строительство в стране нормально развиваться не будет.

@development_hub

В городам-миллионникам 4% квартир продаются с пометкой срочно.

И это очередной рекорд и максимальная доля, зафиксированная в 2022 году.

Доля таких объявлений увеличился с марта 2022 года. А с мая по сентябрь показатель держался на уровне 3,7-3,8%.

В каких городах зафиксирована наибольшая доля срочных продаж?

▫️ Ростов-на-Дону.
▫️ Краснодар.
▫️ Москва — 3,1% квартир или 1,4 тыс.

А что по стоимости и дисконту?

Стоимость квартир с пометкой срочно, в среднем, 🔻 на 3,7% ниже, чем по рынку: 118,5 тыс. рублей против 123,2 тыс.

Наибольшая разница:
🔹Краснодар -9,6%.
🔹Екатеринбурге -9,4%.
🔹 Москве -2,7%.

Сроки экспонирования такой недвижимости:

Средний срок экспонирования всего 🔻 на 7 дней меньше, чем, в целом, по рынку.

Открытая аналитика не учитываются неофициальные дисконты, которые зафиксированы на рынке.
В среднем дисконт может достигать 30% от рыночной стоимости.
И, безусловно, итоговый дисконт повлияет на скорость выхода на сделку.

@development_hub

Уже задавалась вопросом себестоимости строительства квадратного метра по классам в новостройках.

Вот, что получается, на октябрь 2022 г:

Средняя стоимость возведения 1 кв. метра новостройки в Москве составила:

▫️ Комфорт-класс: 95 тыс. руб.
▫️ Бизнес-класс: 134 тыс. руб.
▫️ Премиум-класс: 223 тыс. руб.
▫️ Элит-класс: 299 тыс. руб.

Данные цифры включают только СМР. Это не полная себестоимость строительства. В полную стоимость включаются затраты на землю, подключение к инженерным сетям, проценты по кредитам, операционка и пр.

Доля затрат в ФМ на СМР в себестоимости по разным оценкам составляет 55-65%.

Для просчёта маржи, посмотрим цены квадратного метра на рынке:

🔸Комфорт-класс: 298 тыс. руб.
🔸Бизнес-класс: 429 тыс. руб.
🔸Премиум-класс: 552 тыс. руб.
🔸Элит-класс: 1863 тыс. руб.

Итого:
💰Комфорт-класс: 89%
💰Бизнес-класс: 92%
💰Премиум-класс: 49%
💰Элит-класс: 136%
Наибольшая маржинальность держится в элит-классе.

Это, конечно, грубый просчет. Ведь очень много зависит от самого проекта и актуальности продукта, стратегии продаж, СМР и пр.

У кого какие цифры есть по себестоимости квадрата, для сравнения? Делитесь!

@development_hub

Рынок недвижимости. Основные тенденции.

🔷Вторичный рынок недвижимости.
Предложение

▫️Предложение на вторичном рынке плавно снижается.
В спальных районах 🔻 -0,8% за прошедшую неделю.

▫️ В центре, и в спальных районах снизилось число объектов, ценой до 11 млн руб.
Одновременно выросло число объектов от 30 млн руб. ЦАО 🔺 +0,5%, спальные районы 🔺 +1,1%.

Загородный рынок

Предложение новых элитных коттеджей в Подмосковье сократилось 🔻на 43%.

🔷Спрос и цены на рынке недвижимости

Цены.
Вторичный рынок:
Средняя цена метра в октябре составила 197 328 руб./кв.м.
Это 🔻 -0,59% к прошлому месяцу.

Первичный рынок:
Средняя цена метра 218 584 руб./кв.м.
Это 🔺 +2,37% к прошлому месяцу. Рост цены с начала года +17%, динамика цены к октябрю прошлого года +20%.

Кстати, обратите внимание, что отрыв средней цены первичного рынка от вторички не такой большой.

Спрос.
Вторичный рынок.

▫️На вторичном рынке, уже третий месяц подряд статистика 🔻отрицательная.
▫️Заметно 🔺улучшилась конверсия из звонка в сделки.

Спрос.
Новостройки.

Спрос на московские новостройки на фоне мобилизации упал 🔻на 36%.

🔷Аренда недвижимости

Приток предложения замедлился. Всего 🔺 +0,8 – 3,6% прироста по разным сегментам.
Теперь с грустью ожидаем неизбежное снижение арендных ставок.

🔷 Ипотека

Объём выдачи ипотечных кредитов в октябре сократился 🔻 на 20%.

🔷 Общие инвестиционные наблюдения

▫️На сегодня, инвесторы хотят больше всего сберечь свои деньги, выбирая именно недвижимость, как более устойчивое направление.

▫️ За последнюю неделю, в мою компанию Invest HUB увеличилось количество на 🔺 +30% инвестиционных запросов на приобретение готового арендного бизнеса в сегментах:

• квартиры на вторичном рынке.
• торговая недвижимость.
• офисная недвижимость.
Здесь есть закрытые объекты с очень привлекательным дисконтом до 40%.

Обращайтесь в личку, если нужна консультация и брокеридж.

@development_hub

Куда сегодня инвестируют россияне.

Как показал опрос, россияне стали меньше доверять валютным сбережениям.

За пять лет доля тех, кто предпочитает хранить деньги в валюте, 🔻 снизилась с 17% до 6%.

Самыми надежными и выгодными инструментами инвестиций россияне назвали покупку недвижимости, золота и открытие счета в госбанке.

@development_hub

Уровень падения цен метра недвижимости в Москве на 2022-2023 гг.

Предложение превышает спрос. Спрос при этом падает, ипотека дорожает, а цены ползут.
Рынок активно приближается к отметке падения цен метра квадратного 🔻 на 30%, возвращаясь к началу 2020 г.

За последние полгода цены предложения на вторичном рынке Москвы снизились 🔻 на 5,9%.

В Новой Москве и Подмосковье, квартиры подешевели 🔻 на 3,7% и 2,3% соответственно.
А цены реальных сделок просели значительно сильнее - размер скидок на вторичном рынке составляет 10-20%.

Новостройки, на фоне мобилизации, падения спроса и постепенного сворачивания банками ипотечных программ, стоимость метра идёт вниз, дисконт достигает 30%.

Предпосылок для разворота цен на первичном и вторичном рынках, пока нет и не предвидится.

@development_hub

Про рост срочных продаж недвижимости я уже неоднократно озвучивала.

Теперь посмотрим на ститистические данные визуально.
Влияние геополитики и мобилизации очевидно.

@development_hub

И снова поговорим про падение. Теперь про арендное жилье

В сегменте арендного жилья в России цены упали до 18%
Больше всего падения затронуло города-миллионики - Москва, Санкт-Петербурга и некоторые другие крупные города нашей страны.

А к концу года цены могут снизиться еще на 5–7%.

Основные причины роста дисконта:
▫️рост предложения, превышающий спрос.
▫️ Рост предложения недорогих малогабаритных объектов. Конкуренция между сходили
▫️ Квартиры в аренду выставили, покинувшие страну граждане, а также передумавшие продавать жилье во время кризиса.

@development_hub

Что приобретают инвесторы в недвижимость для сохранения и приумножения капитала?

Потенциальных инвесторов в недвижимость не привлекают апартаменты.
Причины понятны - стоимость растёт, льготной ипотеки нет, статус не определён.

❗️Что интересно, для личного использования, апартаменты готовы приобрести 36,2% потенциальных клиентов.

Кстати, одно из основных требований клиентов, это снижение стоимости апартов на 20% в сравнивании со стоимостью квартиры в той же локации и той же площади.

По сути, выбирая объект недвижимости для инвестиций, клиенты взвешивая все минусы/плюсы, не готовы рисковать накоплениями инвестируя в апартаменты.

Предпочтения отдают:
▫️ коммерческой и офисной недвижимости - 10,2%.
▫️ 32,3% голосуют «деньгами» за жилье, как классический инвест-вариант.
▫️ 15,2% инвестируют в зарубежную недвижку.

Из привлекательных для инвестиций остаются загородный и курортный рынки. Держится интерес к ЗПИФ.

❗️❗️Любая инвестиция должна начинаться с инвестиционной стратегии

@development_hub

Срез первичного рынка недвижимости Москвы

По данным Росреестра:

в октябре на первичном рынке было зарегистрировано 4 597 ДДУ (договоров долевого участия), то есть 🔻-53.8% гг.

В сентябре🔻-7 675 ДДУ. И это -23.2% гг.

Всего за 10 месяцев 2022 года было зарегистрировано 70 081 ДДУ. Или -10.8% гг.

Результаты в принципе ожидаемы. Посмотрим, что покажет ноябрь.

@development_hub

По данным ЦБ РФ в России в октябре образовался дефицит валютной ликвидности на внутреннем рынке.

Причины — отток средств с банковских счетов и снижение предложения валюты из-за опасений жестких санкций.

@development_hub