Ипотека на вторичное жильё под 8%

Альфа-Банк начал выдавать ипотеку под 8% годовых на приобретение вторички.

Несмотря на стимулирование государством программ на покупку квартир в новостройках, Альфа-банк выбрал приоритетом удовлетворение спроса клиентов, приобретающих жильё на вторичном рынке.

Ещё одним удобством в этой схеме является то, что заявку на такую ипотеку можно оставить онлайн только по одному паспорту.

Протестируем возможности Альфа-банка и обязательно поделимся результатами.

@development_hub

Делюсь интересным обзором рынка недвижимости Москвы от аналитиков Devision

Основные выводы из обзора:

🔹Маржинальность девелоперов падает. Себестоимость квадрата растет. Себестоимость выросла с 95,9 до 115,1 тыс. ₽/м².
🔹 Продажи недвижимости упали на 71,6 % по сравнению с 2021 г.
🔹 В 2021 году в Москве обеспеченность жильем выросла 🔺 на 13,7 %
по сравнению с 2020 годом. Однако она все еще остается на низком уровне в сравнении с другими городами.
В среднем по России
этот показатель составляет 27,8 м2 на человека.
В Москве — 22,3 м2.
🔹Продано 212,2 тыс. м2 за 8 месяцев 2022 года.
🔻Это всего 28,4 % от объемов 2021 года.
За аналогичный период в 2021г продано 748,2 тыс. м2
Всего за 2021 год было продано
1 029,4 тыс. м2 жилья
🔹 Самые популярные диапазоны квартир среди москвичей —
40–45 м2 (сегмент одно-, двухкомнатных квартир),
на втором месте идут квартиры площадью более 80 м2.
🔹Самый непопулярный формат в 2022 г — 75–80 м2, всего 2 % в общем объеме продаж.

@development_hub

Банк России ожидаемо снизил ключевую ставку на 50 б.п. до 7,5%.

Из общих экономических прогнозов на 2022-2023 г:

▪️ В 2022 году ВВП снизится на 4%, действующий прогноз ЦБ - 4-6%.
▪️ Инфляция по итогам 2022 года будет ниже чем ожидалась и составит 11-13%.
▪️ В 2023 году инфляция составит 5-7%, вернется к 4% в 2024 году.
▪️ На краткосрочном горизонте проинфляционные и дезинфляционные риски сбалансированы.
▪️ На среднесрочном горизонте по-прежнему преобладают проинфляционные риски.

@development_hub

И это шестой раз подряд, когда Банк России понизил ключевую ставку с 8% до 7,5%.

Решение о пересмотре ключевой ставки Банк России объяснил снижением темпов инфляции.
Текущие темпы прироста потребительских цен остаются низкими, способствуя дальнейшему замедлению годовой инфляции. Это связано как с влиянием набора разовых факторов, так и со сдержанным потребительским спросом.

Предыдущий раз ключевую ставку ЦБ РФ пересматривал 22 июля.
В конце февраля на фоне санкций и падения курса рубля Банк России поднимал 🔺 ключевую ставку до 20%.
С апреля идет постепенное ее снижение.

Что такое ключевая ставка и что она даёт рынку недвижимости?

Ключевая ставка — это процент по кредитам и депозитам, которые Центробанк предоставляет другим банкам. От ключевой ставки зависит, под какие проценты банки будут выдавать кредиты и открывать депозиты для своих клиентов.

@development_hub

Что происходит с ценообразованием и инвестиционной активностью в Крыму?

🔻Низкая девелоперская активность в Крыму, а также нехватка предложений на рынке, привела к взлету цен на жилье в Крыму.

Средняя стоимость кв.м в новостройках Крыма в августе 2022 года составила 129,4 тыс. руб.

По сравнению с аналогичным периодом прошлого года цены выросли 🔺 на 40,6 тыс. руб., или на 45,7%. 

Самая высокая стоимость квадратного метра в строящихся комплексах Ялты и Алушты (в том числе, апарт-комплекс «Крымская резиденция», ПСБ)– 200-250 тыс. руб.

За два года цена здесь выросла более чем в два раза.

@development_hub

Что ожидать от ключевой ставки? Отменят ли льготную ипотеку?

16 сентября Эльвира Набиуллина отметила в своём заявлении, что цикл снижения ставок близок к завершению.

«… мы считаем целесообразным оставаться в зоне нейтральной политики. Учитывая, что прогноз инфляции на следующий год превышает целевой уровень, мы оцениваем диапазон краткосрочной нейтральной ставки выше диапазона долгосрочной, которая составит 5–6%. 
Проводимая нами политика нацелена на возвращение инфляции к 4% в 2024 г.»

То есть по сути, если снижение и будет, то очень незначительное.

Текущая ставка ЦБ 7,5%, а рыночные ипотечные ставки в среднем на 2 п.п. выше, т.е. 9,5%. При этом ставка по ипотеке с гос.поддержкой сейчас составляет 7% (действует до конца 2022г).

Чтобы льгота ощущалась, разница между рыночной и льготной ипотекой должна быть не меньше 2%.

Также, для ЦБ сдерживающим фактором дальнейшего падения ставок, будет являться показатель восстановления спроса на первичке.
А благодаря льготной ипотеке спрос догоняет 2021 г.

Исходя из этого, предполагаю, до конца года ставка ЦБ может снизиться еще на 0,5% п. В течение 2023 г. ещё на 0,5 - 1% пп. Дальше ставку будет держать на уровне 6% - 6,5% пп.
А в конце 2023 года возможна отмена льготной ипотеки.

@development_hub

Как частичная мобилизация может повлиять на рынок недвижимости?

В целом, можно предположить, что рынок недвижимости опять впадёт в состояние шока.
Все, как в начале 2022 года.

Итак, что можно ожидать от рынка недвижимости. Попробуем попрогнозировать сценарии развития.

🔹Рынок ипотеки резко просядет. Ипотеку будут брать меньше.

Глава комитета Госдумы по обороне Андрей Картаполов заявил, что «Мобилизованные граждане продолжат платить ипотеку», так что избежать платежей не получится.
Не мобилизованные граждане, в текущих реалиях, также будут, временно опасаться кредитных обязательств.

🔹 Новостройки отреагируют проблемами с продажами.

Соответственно, ждём 🔻снижение спроса на недвижимость, особенно на первичку, где доля ипотечных сделок составляет 80%.

🔹 На вторичном рынке недвижимости возможен кратковременный всплеск спроса, как в марте-апреле 2022г, когда люди инвестировали в недвижку.

Предполагаю, что мобилизация, приведёт к новой волне отъездов из страны, спровоцировав временный рост продаж.

⏩ Как следствие, на рынок выйдет большой поток предложений, что в итоге приведет к 🔻 снижению цен и дисконтам.

🔹 Инфляция будет расти, ключевая ставка повышаться.
Предполагаю, при существующей нестабильности, уровень инфляции также будет расти, а не падать, как уверял нас ЦБ.
Вполне вероятно, что ЦБ все же придется повышать ключевую ставку, а не снижать.

⏩ Как следствие, еще бОльшее давление на ипотеку и спрос.

🔹 Что с рынком аренды?
Волна отъездов, приведёт к выходу на рынок значительного объема предложений аренды объектов недвижимости.

⏩ Как следствие, к 🔻 снижению арендных ставок.

Резюмирую
На сегодня, вторичка будет в лучшем положении, чем новостройки.
Но в целом, предполагаю, что стоит ожидать очередной виток падения продаж на рынке недвижимости, который и без того, ещё не восстановился.
⏩ Как следствие, падение цен квадрантного метра и дисконты.

❗️Если вам нужна помощь в продаже, аренде, оценке объектов недвижимости/земли, best used, инвестировании в России и заграницей, обращайтесь к администратору инвестиционной компании REIPC 👉🏽 https://t.me/realestateprivateclub

Инвестиционная компания объединяет в единый Хаб все возможности по инвестированию и управлению объектами недвижимости.

@development_hub

В эту осеннюю пятницу, отвлеку ваше внимание от грустных новостей. Итак.

Обсудим новые технологические девелоперские проекты в России.

Компания «Яндекс» построит в Калуге свой самый мощный дата-центр в России.

Он должен покрыть растущий спрос на облачные услуги. Запланированная площадь — 130 тысяч м², общая проектная мощность — 63 МВт.
Это в полтора раза превосходит мощности самого высоконагруженного дата-центра «Яндекса».

По оценке руководителя направления дата-центров CORE.XP. Томаса Ходгкинсона, строительство подобного ЦОДа может обойтись в 170-190 млн рублей.

Ну что ж, ждём деталей и архитектурный проект, чтобы обсудить и разложить его «по косточкам». Все, как мы любим! 😊

@development_hub

#yandex #development #investing

Сверим пульс ценообразования на вторичном рынке недвижимости Москвы

С сентября 2021 г. по настоящее время средняя стоимость квадратного метра жилья на вторичном рынке Москвы 🔺выросла на 49,536 тыс. рублей и сейчас в среднем составляет 367,497 тыс. рублей.

Разброс цен за объект находится в интервале между 7,8 млн и 157,5 млн рублей.

На сегодня, объекты вторичного рынка недвижимости продают с дисконтом от 5 до 20%.

@development_hub

Что ожидать от законодательства по апартаментам до конца года?

Напомню, законопроект о правовом статусе апартаментов был внесен в Госдуму весной 2021 года.

Документ предлагает определить новую категорию недвижимости — многофункциональные здания, апартаменты в которых будут приравнивать к жилью.

Но норма распространится только на новые постройки.

Уже существующие апартаменты жилыми не станут.

Документ пока не дошел до первого чтения, вернулся на доработку.

До сих пор ключевой вопрос, который остается без ответа, — на основании чего помещения будут признаваться квартирами или нежилыми помещениями?

Ведь, нет ни методики, ни технологий.
Тем неменее, Совет Федерации обещал вернуться к законопроекту до конца 2022 года, пересмотреть его положения и доработать механизмы.

В свою очередь, я пока не вижу рабочих механизмов и предпосылок к завершению процесса доработок законопроекта до конца года.

Поэтому, ставлю на продление сроков принятия решения о правовом статусе апартаментов.

@development_hub

В третьем квартале этого года в коммерческую недвижимость вложили 42 млрд рублей.

В 2021 года объём инвестиций составил 112 млрд рублей.

Это значит, что инвестиции за год упали на 63% в сравнении с этим же периодом 2021 года.

❗️Но, если проанализировать третий квартал 2021 года, который стал супер рекордным по объемам инвестиций в коммерческую недвижимость, то можно чуть выдохнуть и констатировать, что цифра не такая уж и страшная.

@development_hub

Посмотрим на рынке аренды жилья Москвы после СВО и мобилизации.

На рынке долгосрочной аренды, по итогам августа было выставлено 40,5 тыс. квартир.

И это на 40% больше 🔺, чем в феврале 2022 г.

Т.е. в абсолютных показателях рынок аренды прибавил около 15 тысяч на сдачу в аренду.

Спрос же теперь на 30% ниже 🔻 чем осенью 2021 года.

Вторая волна массовой эмиграции после 21 сентября наверняка выкинет на рынок аренды ещё не менее 8-10 тысяч квартир.

👉🏽Соответственно, ожидаем продолжение снижения арендных ставок.

Решение:
🔹Вариативность арендной стратегии. Если не идёт посуточная аренда, используйте средне- и долгосрочную стратегию.
🔹Некоторые районы и объекты недвижимости показывают лучшую стратегию не посуточную, а долгосрочную.

Поэтому вам в помощь: 👇🏽
• анализ, аудит;
• подбор эффективной арендной стратегии.

Запись на инвестиционные консультации открыта.

@development_hub

Делюсь наглядным графиком изменения структуры инвестиционного спроса по сегментам в разрезе 2021 и 2022 гг.

Если коротко, в предыдущем 2021 году, основной сегмент спроса приходился на площадки под Девелопмент - 64%.
На сегодня, спрос на этот сегмент сократился на 17% и составляет 47%.
Остальные инвестиционные направления показывали планомерный рост от года к году.

С февраля нынешнего года, многие сегменты забуксовали, застопорились сделки, следом началось активное сокращение по всем направлениям.

Предполагаю, до конца 2021 года, мы увидим дальнейший спад инвестиционной активности по всем сегментам рынка.

@development_hub

С января 2022 года инвестиции в недвижимость увеличились более чем на 40%.

Общий объем инвестиций в российскую недвижимость по итогам трех кварталов 2022 г. составил 334 млрд руб.

И это на 41% превышает показатели аналогичного периода прошлого года.

Среди крупнейших инвестиционных сделок:

1. покупка «Лукойлом» стадиона «Открытие банк арена».
Оценивается в 16–20 млрд руб.
2. Приобретение «Ю-крафт» (бывшим акционером «Еврохима» Дмитрием Стрежневым) офисного комплекса «Арма».
Оценивается в 15–17 млрд руб.

Что касается III квартала 2022 г.:

Только за последний квартал на недвижимость было потрачено 128 млрд руб., а это на 30% больше, чем годом ранее.

Правда, цифры у аналитиков несколько разнятся.
По другим данным за девять месяцев на покупку коммерческой недвижимости инвесторы потратили 229 млрд руб. Это сопоставимо с показателями прошлого года.

Нашла еще одну цифру от аналитиков - и это вовсе 97,8 млрд руб.

В общем, истина, как всегда, где-то в середине.
Так что, будем оценивать объём инвестиций в российскую недвижимость из реальных сделок и годовых инвестиционных отчётов.

@development_hub

Как реагируют девелоперы и инвесторы на рыночную нестабильность и общий спад покупательской активности?

Продолжением девелоперской и инвестиционной активности.

Власти Москвы за три квартала 2022 года одобрили строительство инвесторами 19,6 млн кв м недвижимости различного назначения.

На долю жилого строительства пришлось свыше 8,8 млн кв м.

В тройку лидеров инвесторского интереса также вошли объекты промышленного - 4,2 млн. кв.метров и офисного назначения - 3.7 млн. кв.метров.

@development_hub