После непродолжительного отпуска, возвращаюсь в канал с анализом и интересными новостями из сферы инвестиций и девелопмента.

Очень часто получаю от вас вопросы, что происходит с законодательством по апартаментам и имеет ли смысл инвестировать в них сегодня?

Итак, начну с анализа о признании статуса апартаментов. Это весьма наболевший вопрос для многих инвесторов и девелоперов.

❗️Напомню, законопроект о легализации апартаментов должны были принять в конце 2021 года, но перенесли принятие решения на конец 2022 года.

Но, на данный момент, мы видим несогласованность и большие споры на тему того, в каком виде закон все же должен быть принят.

В Госдуме выступают против признания апартаментов жильем.

Большинство депутатов не соглашаются с тем, что апартаменты могут быть признаны жилым помещением.

К примеру, глава думской комиссии по обеспечению жилищных прав Галина Хованская считает, что апартаменты имеют право на существование только в виде офисов и гостиничных помещений.

Она пообещала «сделать все, чтобы этот законопроект не был принят».

К тому же, есть мнение, что законопроект противоречит всем требованиям к строительству жилого дома.

А строительство апартаментов идёт а обход пожарным, экологическим, санитарным и другим нормам — за счёт этого снижается стоимость подобных объектов.

Что ожидать от закона о легализации апартаментов:

♦️ Понятный и прозрачный статус строительства и реализации апартаментов для всех участников рынка - инвесторы, девелоперы и обычных покупателей.

В первую очередь, это означает, что все должны понимать статус покупаемой недвижимости - строительство и приобретение НЕ жилья и НЕ Квартиры.

♦️ Явно должны последовать предложения о расширении льготной ипотеки на апартаменты.
Но, в этом случае придется или пересматривать базовые социально направленные задачи программы, или признавать строящиеся апартаменты жильем.

Возможно, будут предложены какие-то альтернативные варианты поддержки апартаментов.

Вывод:

🔹На сегодня, остается неясным правовой статус апартаментов.
🔹К тому же, на апартаменты не распространяется льготная ипотека. Хотя большинство застройщиков предлагают собственные программы рассрочек.
🔹Тем неменее, отодвигать сроки легализации апартаментов ещё на какое-то неопределенное время, не получится. А, соответсвенно, вопрос будет решен до конца этого года.

@development_hub


#недвижимость #инвестиции #деньги #девелопмент #апартаменты

А что происходит с ценообразованием на новостройки Москвы?

Реальные цены на новостройки в Москве начали снижаться впервые с осени 2019 года.

Средняя цена квадратного метра при покупке квартир на первичном рынке в Москве в мае 2022 года снизилась на 1,5%.
🔻Цена квадрата продолжает снижаться в последующие месяцы.

@development_hub

#девелопмент #инвестиции #недвижимость #деньги #москва #новостройки

Что происходит со спросом и продажами апартаментов в столице?

В апреле-июне 2022 года доля ипотечных сделок по покупке апартаментов в новостройках Москвы составила всего 🔻 17% от общего числа ДДУ.

В начале года этот показатель достигал 🔺47%.

В сравнении с квартирами в новостройках: доля ипотечных сделок с новыми квартирами выросла с 61% в январе—марте до 🔺72% в апреле—июне.

В первую очередь, снижение доли сделок с ипотекой в сегменте апартаментов связано с отсутствием льготной ипотеки.

Из-за роста ключевой ставки ЦБ рыночная ставка ипотеки на апартаменты доходила до 21%. В сравнении с жильем - 7%.

На сегодня, большинство девелоперов вынуждены запустить собственные программы субсидирования на апартаменты, но и они оказались несопоставимы со ставками по льготным госпрограммам.

Несмотря на значительное падение продаж апартаментов, интерес застройщиков к строительству данного сегмента сохраняется.
Безусловно, это связано с тем, что для строительства данного вида недвижимости требуется 🔻меньше инвестиций, что дает 🔺большую прибыль.

Голые факты по столичным апартаментам:

🔹Средний бюджет покупки эконом-класса - 5,7 млн руб.
За счет снижения спроса за последний квартал цены на них снизились 🔻на 3%.

🔹За последний год цены на апартаменты увеличились на 6%

🔹В первом полугодии в Москве начались продажи апартаментов в 23 объектах реконструкции из старых гостиниц, общежитий и офисов, которые продаются по договору купли-продажи, а не ДДУ.

🔹На долю проектов редевелопмента в сегменте апартаментов сейчас приходится 30% от общего объема предложения.

@development_hub

❗️На первичном рынке Москвы снова появились квартиры стоимостью до 5 млн рублей.
И это впервые с I квартала 2021 года.

Инвестиции в зарубежную недвижимость

Анализируя с командой Инвестиционного Клуба новые закрытые старты продаж в проектах Дубаи и Турции, решила поделиться собственными наблюдениями в области инвестиций в зарубежную недвижимость 2022 г.

Начну с цифр и фактов за 2021 год

Россияне стали вторыми по активности покупателями заграничной недвижимости в 2021 году.

Опрос провела платформа Tranio среди 256 экспертов из 40 стран.

Как результат, 42% респондентов ответили, что россияне были самыми активными.
Больше голосов только за европейцев - 62%.  
  
Исследование выявило интересную закономерность: чем активнее на рынке европейцы, тем менее активны покупатели из России и стран СНГ.

Например, в Турции, где 73% опрошенных сообщили о 🔺 высокой активности со стороны русских, об интенсивной скупке квартир европейцами рассказали только 18%.

И наоборот: во Франции, Испании и Италии активными покупателями россиян назвали только 🔻 17-19% экспертов по недвижимости.  
  
При этом, по итогам опроса, россияне и китайцы больше других 🔻 снизили в прошлом году трансграничную инвестиционную активность - 38% и 28% соответственно.

🔻Снижение активности покупателей из России было наиболее заметно в Испании и Италии (на это указали 65% респондентов в каждой из стран) и Черногории (57%).

На Кипре и в Турции наблюдался наименьший спад в показателях - 8% и 9%, соответственно.

Что же о дне сегодняшнем?

А сегодня, мы наблюдаем ожидаемый 🔻 спад инвестиционной активности на зарубежном рынке, в частности на рынках Дубаи и Турции.

Хайп и понятная активность, в связи со ВСО, прошёл.

Остались точечные продажи и голые факты о сложности и небезопасности перевода кровно заработанных денег зарубеж.

Из основных факторов снижения интереса к зарубежной недвижимости, инвесторы называют 5 основных причин:

1. Финансовая НЕбезопасность.
Большинство инвесторов обеспокоены финансовой безопасностью, сложностью и новизной сделок.
А крипта, через которую осуществляются основной объём сделок, пока ещё не стала для всех родной и принятой международной валютой.

2. Нестабильная политическая ситуация.
Здесь все очевидно. Политическая ситуация развивается молниеносно. И страхи потерять контроль над зарубежной недвижимостью из-за возможных изменений в отношении к российскому инвестору на международной арене, весьма остро ощущается и останавливает от быстрых решений.

3. Страхи.
В первую очередь психологического характера. Затрагивает больше инвесторов-новичков, рассматривающих проживание в России, без желания иммигрировать.

Опрос среди резидентов REIPC показал, что большинство инвесторов, называющих первопричиной «страхи», имеют в инвест-портфеле российскую недвижимость, как основную долю для получения дохода, разбавляя ее инвестициями в фондовый рынок, ценные бумаги и золото.

4. Консерватизм.
Инвестиции в российскую недвижимость, интуитивно понятное вложение для большинства инвесторов.

Для большинства консервативных инвесторов, недвижимость в России - более безопасна (ФЗ214, эскроу счета пр.), доходна, есть возможность применения различных стратегий для получения высокой прибыли.

К тому же, большинство консервативно мыслящих инвесторов, не хотят расширять инвестиционный портфель, за счет применения более сложных схем и «далеких», слабо контролируемых инвест-инструментов, предпочитая оставаться в привычной парадигме.

5. Патриотизм и Z.
Без этого, на сегодня, никуда. Вера в страну, в правое дело, а также желание инвестировать в российскую экономику, движет многими российскими инвесторами.
И это факт!

@development_hub

В подтверждении наблюдений и опасений инвесторов в части п. 2 наткнулась на новость. Впрочем, не удивительно.

ОАЭ сообщили, что консультируются с США по вопросу санкций против россиян.

Эмираты призвали не объединять всех россиян в одну категорию, но пояснили, что вынуждены считаться с США из-за экономических причин.

@development_hub

Криптовалюта в России

В четверг Путин подписал ряд законов, среди которых был документ, касающийся криптовалюты.

Он прямо запрещает оплату товаров и услуг любыми цифровыми активами.

Фактически, мечта о России как огромном криптогосударстве, провалилась.

Догекойном в магазине не расплатишься, а биткоин-банкоматов от Сбера не будет. Массово криптовалюта в жизнь россиян не войдет.

Но при этом закон не отменяет идею создания криптовалюты на базе Московской фондовой биржы.
Да и сама криптовалюта на территории России не запрещены.

То есть инвестировать и хранить - можно. Но оплачивать ими ничего нельзя.

Кстати, закон оставляет интересные лазейки. При наличии случаев, предусмотренных федеральным законом, ограничения могут быть отменены.
А еще цифрового рубля это не касается. Вроде как, это крипта, но не та.

@development_hub

Второй месяц подряд наблюдается 🔻 снижение стоимости квадратного метра.

С мая квадрат подешевел на 1,6%.

Средняя стоимость метра в новостройках в июле составляет 281,5 тыс. рублей.

Для продаж девелоперы вынуждены 🔻снижать стоимость лотов за счет урезания затрат на отделку.

К примеру, в июле доля квартир с полноценным капремонтом 🔻 сократилась на 8,5%.

Более трети всех квартир продают без сантехники, покраски и прочего.

Уже писала о появлении в столице квартир стоимостью до 5 млн рублей. И это впервые с I квартала 2021 года.

Сегодня, Москва вышла на I место в рейтинге городов с самым значительным падением цен на однокомнатные квартиры в новостройках.

Стоимость небольших по площади объектов в столице 🔻 снизились на 7,1%.

@development_hub

Только обсудили, что апартаменты останутся апартаментами, как сразу подтверждающая новость.

❗️Апартаменты не будут приравнены к жилью и не попадут под действие Жилищного кодекса РФ.

При всем этом, есть предложение вывести апартаменты в отдельную категорию недвижимости для 🔻 уменьшения налогов.

Также, представители ГД озадачены поиском решений по 🔻 уменьшению стоимости коммунальных услуг за апартаменты.

@development_hub

⚡ЦБ РФ снизил ключевую ставку до 8,00% годовых.

Такой ставки не прогнозировал никто. Максимум ожидали 9%.

Вот вам и поддержка вторички. Ставки там теперь станут вполне приемлемыми, почти как 7% в льготной ипотеке, хоть и заметно выше субсидированных ставок новостроек.

По итогам первого полугодия 2022 года 🔺вырос инвестиционный спрос на объекты исторической застройки в Санкт-Петербурге.

📈 За первое полугодие состоялась продажа четырех зданий в историческом центре Санкт-Петербурга.

Это объекты на Курской улице, 11/72, на Воронежской улице, 51А, в Большом Казачьем переулке, 10, и здание бывшего ДК фабрики «Большевичка» на улице Тюшина, 9/7, являющееся выявленным объектом культурного наследия.

Практически все объекты потребуют восстановления с соблюдением требований в отношении исторической застройки, а ДК фабрики «Большевичка» - реконструкции в соответствии с условиями охраны КГИОП.

Рост интереса инвесторов к историческим зданиям Петербурга, безусловно связан:

🔹 с возможностью приобретения объектов по оптимизированному кризисом входному билету.
🔹 с премиальной локацией - исторический центр.
🔹уникальными перспективами использования объектов.

@development_hub

Насколько подорожали апартаменты в Москве за 5 лет

Средняя цена 1 кв. м на рынке апартаментов Москвы (без учета элитного сегмента) за последнии пять лет 🔺 выросла на 37%.

Если в 2017 году средневзвешенная цена апартаментов составляла 324,3 тыс. руб. 1 за кв. м, то в 2022 г. — 444 тыс. руб. за 1 кв. м.

Почему произошёл такой рост цен в апартаментах:

🔻Спрос на квартиры традиционно выше, чем на апартаменты.
В среднем, на 20-30% цены жилой недвижимости выше, чем в апартаментах.

🔻Доля премиум-класса в структуре предложения апартаментов снизилась с 28,3% в 2017 году до 25,7% во втором квартале 2022-го.

@development_hub

Стоит ли сегодня инвестировать в бюджетные студии?

Комнаты в коммуналках, маленькие студии (9-12 м2) по-прежнему продаются, однако за 10 лет они значительно подешевели.

За точку отсчета анализа берём цены, которые были актуальны с конца 2014 года.

За последние годы темпы роста цен оказались 🔻 самыми низкими у самых маленьких квартир, так как компактные и недорогие студии — это компромиссное решение для покупателей с небольшим бюджетом.

🔻 Соответственно, с целью инвестирования покупать такие квартиры бессмысленно. Цены в них фактически расти не будут.

🔻К тому же, на рынке малометражек начал активно падать спрос.

@development_hub

Поступил, вот такой интересный вопрос от вас.

Ксения, что скажете про апартаменты (инвестиции, имеется в виду).

Решила раскрыть тему инвестиций в апартаменты более подробно.

Если кратко отвечать на вопрос. То инвестиции в апартаменты - имеет место быть.

Теперь раскрою.

Сегодня, важно понимать несколько факторов, играющих стратегически важную роль при принятии решении.

1. Какую стратегию вы избираете для инвестиций: пассив/реинвест.

2. Какая локация у апартаментов. Если точки роста, инфраструктурные объекты, добавляющие цену м2 в перспективе 5 лет.

3. Сам объект, лот. Здесь важно провести инвестиционный анализ объекта и сравнить с конкурентами объектами на вторичке. Посмотреть востребованность, исходя из выбранной стратегии.

4. Проанализировать девелопера/Застройщика и сам объект строительства.

Почему это важно?

Обычно девелоперы выходят с масштабными, а значит, длительными проектами в реализации. Как следствие, это увеличивает окупаемость объекта и выход на возвратность инвестиций, пассивный доход.
Но из плюсов, надёжность и знание девелопера.

Малоизвестные застройщики, обычно покупает объекты быстрые в реализации и в редевелопменте.
Как следствие, у инвестора есть возможность выйти на окупаемость и доходность быстрее. В том числе, создать готовый арендный бизнес для дальнейшей перепродажи.
Из минусов, неизвестность Застройщика-основного инвестора.
Как следствие, высокие инвестиционные риски.

5. На сегодня, порядка 70% инвестиций в апартаменты осуществляется с помощью кредитного плеча.
Как следствие, необходимо просчитать доходность и окупаемость, исходя из дополнительных процентов, прибавляющих стоимость лота.

Напомню, на сегодня, апартаменты НЕ приравниваются к жилью. Соответсвенно, процент ставок по кредиту гораздо выше, чем по льготной ипотеке в новостройках.

6. Анализ инвестиционных кейсов. Делюсь инвестиционным кейсом для наглядности.

С резидентами инвестиционного Клуба в 2021 году инвестировали в апартаменты бизнес-класса в Москве, в районе Павелецкой.

Вводные по объекту:
Инвестировали на стадии close pre-sale.
Площадь апартаментов: 52 м2. Отделка: White box.
Стратегия: пассивный доход. Но с ориентацией быстрого роста актива.

Итого:
Просчитав риски, окупаемость и доходность, мы поняли, что помимо того, что в районе нет фактически конкуренции подобной площади лотов, а это очень важный фактор для стратегии пассивного дохода, есть ещё высокая вероятность роста цены до 40% в год.

Как итог, за 8 месяцев актив вырос на 30%!

Соответственно, прежде чем, инвестировать в любые апартаменты необходимо пройти 3 важных шага:

1️⃣ Провести инвестиционный анализ объекта: площадь лота, этажность, виды, отделка. Это играет огромную роль при выборе инвестиционной стратегии: под каждую стратегию, может подходить разные объекты.
Это можно сделать самостоятельно или через наш клуб REIPC. Мои инвестиционные аналитики вам в помощь.

2️⃣ Инвестиционный анализ роста цены объекта в перспективе 5 лет.
Это очень важный пункт на котором вы увидите, как цена по объекту может вырасти. Здесь же необходимо проанализировать спрос на аренду объекта (в том числе какая востребованность по площади и конкуренции подобных лотов в окружении), если вы приобретаете лот под стратегию пассивного дохода.

3️⃣ Анализ локации, окружения. Это важно, потому что именно здесь «зарыты» точки роста цена м2.
Важно проанализировать возможные инфраструктурные изменения, перспективы развития района, которые могут повлиять на рост цена объекта, как в плюс, так и в минус.

4️⃣ Бренд Застройщика. Репутационные риски. Выше описала, почему это так важно.


@development_hub

Сверим «пульс» индекса цены на рынке жилой недвижимости в России

Средняя стоимость 1м² :
Первичка — 116,8 тыс. рублей
Вторичка — 104,9 тыс. рублей

@development_hub

Индекс цены на новостройки и готовое жилье Москвы

По итогам июля цены на готовое жильё в Москве (вторичка) продолжили снижаться: 🔻 -0.7% мм и 13.7% гг опустившись до 262.5 тыс. рублей за м2.

Средняя стоимость квадратного метра в июле 2022 г. в новостройках Старой Москвы достигла 338,9 ты.рублей. Это на 🔺 0,61% выше, чем в мае.

@development_hub

Спрос на рынке апартаментов

В июне 2022 года спрос на покупку апартаментов в Москве 🔻снизился на 31,95% год к году и на 14,48% по сравнению с июнем пандемийного 2020 года.

В целом в первом полугодии 2022 года в столице спрос на покупку апартаментов 🔻 упал на 32,08% год к году.

Снижение спроса отразилось и на числе реальных сделок.

К примеру, в премиальном комплексе апартаментов Chkalov в мае закрылась всего 🔻 1 сделка против 15 в феврале.

В Проекте бизнес-класса Nice loft в мае заключено 🔻 17 сделок, что почти в пять раз меньше, чем в феврале.

В проекте комфорт-класса «Перец» — 🔻 9 сделок против 35 в феврале.

В проекте бизнес-класса Level Стрешнево в мае было заключено всего 🔻 2 сделки, что в 16,5 раза меньше, чем в феврале.

Безусловно, одна из причин падения спроса — отказ властей от принятия закона о юридическом статусе апартаментов.

@development_hub