Читаю инициативы, как поддержать новостройки и заодно рождаемость. Наткнулась на две бодрые: «Народная ипотека» под 3% и жилищный накопительный счет для молодежи.

ЛДПР предлагает заменить семейную ипотеку 6% на более широкий продукт под 3% — в том числе для молодых до рождения детей. Возраст «молодых» пока интригует: по ощущениям, в России это уже где-то до 55 😄

Математика реально вкусная.
Кредит 6 млн ₽ на 30 лет:
• под 6% платеж ≈ 36 тыс. ₽
• под 3% платеж ≈ 25 тыс. ₽

Экономия — около 11 тыс. ₽ в месяц и почти 4 млн ₽ за срок. Для семьи это уже не «скидочка», а шанс переехать из режима «однушка + кот + мечты» в нормальную двушку.

Вторая идея — накопительный счет для молодежи 18–35 лет. Копишь до 5 лет, государство добавляет 20% взносов, но не больше 300 тыс. ₽ в год. Максимум — до 1,5 млн ₽ на первоначальный взнос. А ПВ сегодня — главный стоп-кран для молодых покупателей.

Плюсы очевидны:
1. Снижается входной билет в ипотеку.
2. Рождаемость стимулируется до детей, а не после. Сначала метры — потом коляски. Логика железобетонная.
3. Девелоперы получают спрос, банки — заемщиков, экономика — мультипликатор стройки.

Но есть нюанс, как всегда в девелопменте.

Дешевая ипотека без роста предложения = рост цен. Рынок быстро съест субсидию, как подрядчик аванс. Плюс бюджетный чек огромный: семейная ипотека уже оценивается авторами инициативы примерно в 1,7 трлн ₽ в год, а ставка 3% может быть еще тяжелее.

Поэтому нужны лимиты по доходу, региону, цене метра, площади и перепродаже. Иначе получим не демографию, а ипотечный арбитраж на господдержке.

Итог: идея рабочая только в связке «дешевая ипотека + помощь с ПВ + рост стройки + адресность».
Иначе это будет не народная ипотека, а народный разгон ценника.

#мнениеЮрьевой #девелопмент #инвестиции

Юрьева•LIVE
| ДЗЕН | MAX | Telegram

В честь 1 сентября решила сверить, сколько школ сегодня реально проектируется и строится — и как это бьётся с планами по жилью.

Жильё, несмотря на просадку запусков, в России всё ещё гонят большим метражом. По федпроекту «Жильё» ориентиры такие: 91 млн м² в 2025, 92 млн м² в 2026 и 100 млн м² в 2027.

Но есть нюанс: квадрат без школы, сада и инфраструктуры рядом — это не городская среда, а просто бетон в красивой упаковке.

По открытым данным Минстроя, Минпросвещения, Росстата/ЕМИСС и mos.ru, школьная нагрузка в миллионниках держится в коридоре 90–150 учеников на 1000 жителей.

Москва — около 90, Петербург — 100+, Новосибирск, Екатеринбург, Казань — 125–135, быстрорастущие агломерации вроде Краснодара и Ростова — ближе к 140–150.

Чем моложе район и активнее стройка, тем сильнее давление на социалку.

Теперь математика КРТ.

1 млн м² нового жилья — это примерно 35–50 тыс. жителей. Такому району нужно 4–7 тыс. школьных мест, то есть 4–6 школ по 1000–1200 мест.

Если школа не зашита в экономику проекта на старте, потом начинается классика жанра: вторая смена, утренний трафик, недовольные жители и минус к ликвидности района.

Частные школы — хороший дополнительный инструмент. Но не панацея. В России они забирают менее 2% учеников, поэтому массовый спрос всё равно остаётся на публичной инфраструктуре.

Планы по социалке есть: ввод образовательных объектов — около 1,8 млн м² в 2025, 2,1 млн м² в 2026 и 1,9 млн м² в 2027.

В Москве по АИП на 2025–2027 годы запланировано 7,3 млн м² жилья, из них около 7 млн м² — по реновации, плюс порядка 200 зданий школ и детсадов.

А что по факту на 2026 год?

За первое полугодие в России ввели 36 новых школьных зданий общей площадью более 466,7 тыс. м². Среди лидеров — Москва, Санкт-Петербург и Краснодарский край. На весь 2026 год задача — завершить строительство 214 объектов школьного образования, почти на 150 тыс. мест, плюс детские сады и другие образовательные объекты.

Вывод: план в 2,1 млн м² образовательной инфраструктуры выглядит достижимым, но без запаса прочности и с точечными переносами.

В общем, в конце года подобьём дебит-кредит и посмотрим, насколько планы совпали с фактом.

P.S. Сегодня нас сопровождает архитектура образовательного центра «Сириус» для одарённых детей.

#аналитикаЮрьевой #девелопмент #инвестиции

Юрьева•LIVE
| ДЗЕН | MAX | Telegram

Рынок новостроек всё ближе к сценарию, который ещё в начале года выглядел пессимистичным.

К моменту сдачи домов нереализованными могут остаться до 40% лотов. Для рынка это, конечно, антирекорд.
Не катастрофа, но точно холодный душ для тех, кто привык продавать «с котлована и по прайсу».

По цифрам пока грусть: к июлю девелоперы продали около 55% помещений, к концу года ждут в среднем около 60%.
Остальное пойдёт во вторичку — и начнёт конкурировать уже не с рендерами, а с готовыми ключами и дисконтом.

Самые горячие точки по распроданности — регионы:
▪️ Краснодар — 34%
▪️ Челябинск — 37%
▪️ Омск — 43%
▪️ Воронеж — 46%.

Существующих остатков, по оценкам рынка и ДОМ.РФ, может хватить ещё на 2–3,5 года реализации — с учётом ключевой ставки и текущих темпов продаж.
То есть «склад квадратных метров» — уже вполне себе экономическая реальность.

Что вижу «в полях» у девелоперов: у сильных, качественно упакованных проектов распроданность держится в районе 50–70%.
Но там, где продукт собран «на коленке», локация спорная, а цена живёт в параллельной вселенной от рынка и финмодели, будет весьма больно.

Что дальше?
Девелоперы будут точечно придерживать старты, переливать спрос в текущие корпуса, чтобы не создавать конкуренцию самим себе, и докручивать рассрочки, субсидии и акции.

Но главный вывод простой: покупатель покупает не метр. Он покупает цельный продукт, понятную экономику и ликвидность.

В целом — ничего страшного. Рынок взрослеет.
Просто теперь за ошибки в продукте придётся платить не презентацией, а маржой.

#аналитикаЮрьевой #девелопмент #инвестиции

Юрьева•LIVE
| ДЗЕН | MAX | Telegram

Сегодня надела туфли на каблуках. Высокие такие. Красивые. И пошла на встречи по Москве. Собрала кучу комплиментов, а про себя думаю: где же тот самый Walkability и 15‑минутный город?))

Девочки, кто так же, как я, любит каблуки и много гулять — вам от меня пламенный привет 😁

А теперь — к девелоперской экономике.

15‑минутный город — это не «урбанистика для буклета», а продуктовая модель спроса.
Всё базовое под рукой: еда, школа, спорт, парк, медицина, сервисы — в радиусе 400–800 м. То есть жизнь без ежедневного квеста «доберись и не прокляни район».

По данным Минстроя, в 2023 году 759 из 1117 городов РФ уже имели благоприятную городскую среду по индексу качества. Цель — 80% к 2030 году. Значит, покупатель всё жёстче будет сравнивать не только фасады и лобби, а удобство жизни ногами: трек до транспорта, школы, парка, магазина и нормального кофе.

На фоне высокой ключевой ставки клиент считает уже не мечту, а ежемесячную нагрузку и стоимость быта. Если семье не нужна вторая машина — это минус парковка за 1,5–4 млн ₽ в Москве, минус авто, которое, по данным «Автостата», в среднем стоит 3+ млн ₽, минус бензин, страховки, ТО и вечное «я в пробке, начинайте без меня».

Как CPO я смотрю на квартал как на маркетплейс жизненных сценариев: спорт, детские функции, кафе, медкабинет, ПВЗ, парк, бульвар, нормальный тротуар, велосвязи и дорожки для самокатов.

Это уже не просто благоустройство. Это операционная система района.

Вывод:
Комфортный проект для пешехода, мам, детей и серебряного поколения — это будущая премия к цене, ликвидности, NPS и репутации девелопера. Потому что город, по которому удобно ходить, продаётся лучше.
И каблуки это подтверждают 😁

#мнениеЮрьевой #тренды #девелопмент #инвестиции

Юрьева•LIVE
| ДЗЕН | MAX | Telegram

КРТ уже становится одним из главных инструментов развития городов.

По данным на 2026 год, в рамках проектов комплексного развития территорий введено около 5 млн кв. м недвижимости. Из них примерно 4,2–4,5 млн кв. м — жильё.

При этом градостроительный потенциал проектов в активной стадии — около 220–223 млн кв. м, из которых 166–168 млн кв.м приходится на жилую площадь.

Масштаб огромный. И именно поэтому вопрос качества продукта становится критическим.

Я регулярно приезжаю на проекты, в которых участвую: от «голой» земли до момента, когда в окнах уже горит свет и квартал начинает жить.

Недавно была в одном из проектов КРТ в Новой Москве. Компания — из ТОП-5, проект в высокой стадии готовности. И снова увидела системную боль девелопмента.

У крупных жилых комплексов часто нет единого продуктового ядра. Есть архитектура, маркетинг, стройка, продажи, эксплуатация. Но нет главного человека, который держит идеологию проекта от идеи до реальной жизни внутри квартала.

В итоге один придумывает концепцию, второй рисует красивые рендеры, третий оптимизирует стройку, четвертый продаёт обещание.

А на выходе реальность расходится с первоначальной идеей на 40–80%.

Покупателю показывают «новый образ жизни». А по факту он часто получает скромный двор, незавершённую инфраструктуру и среду без атмосферы и цельности.

Квартал — это не фасады. Это сценарии жизни: куда человек выходит утром, где гуляет ребёнок, где встречаются соседи, как работают двор, коммерция, транспорт и общественные пространства.

Что нужно КРТ сегодня?

1️⃣ Единый продуктовый менеджмент на всём цикле: идея → проектирование → стройка → сдача → эксплуатация.

2️⃣ Сильный лидер продукта, который соединяет CPO, CCO, CM и клиентский опыт. Человек, который понимает концепцию, экономику, стройку и будущего жителя.

В КРТ это особенно важно. Мы же создаём не просто метры. Мы проектируем новый город со смыслом для людей, как урбанисты-футурологи.

#девелопментЮрьевой #аналитика #инвестиции

Юрьева•LIVE
| ДЗЕН | MAX | Telegram