🏗️CAPEX в строительстве. Срез с «полей»

Разрабатываю новый девелоперский проект в Новосибирске.
Задача, как всегда, сложная и интересная: создать уникальный, высококонкурентный продукт и при этом сократить CAPEX без потери качества, класса и рыночного позиционирования.

Решила поделиться мыслями на тему, которая сейчас беспокоит практически всех девелоперов: как снижать CAPEX, сохраняя качество строительства, продуктовую ценность и целевой сегмент.

В кризис выигрывает не тот, кто просто режет косты. Выигрывает тот, кто умеет пересобрать проект как систему: от участка и продукта до финмодели, стройки, маркетинга и продаж.

И самое важное начинается ещё до проектирования.

1️⃣ Best use
Анализ участка на способность выдерживать класс, плотность, квартирографию, паркинг, коммерцию, благоустройство и инфраструктурную нагрузку.

Ошибка в продуктовой гипотезе раздувает CAPEX ещё до стройки.
При этом недооценка потенциала участка снижает выручку, маржинальность, NPV проекта и итоговую доходность на капитал.

2️⃣ Value engineering
Это не «удешевить всё».

Это убрать лишнюю стоимость там, где она

экономически не обоснована

и не влияет на потребительскую ценность: конструктив, сетка колонн, инженерия, паркинг, фасадные узлы, спецификации, логистика строительства.
Задача —

снизить себестоимость без просадки цены реализации, ликвидности продукта и темпов продаж

.

3️⃣ Product engineering
Проектируем не метры, а ликвидный продукт.

Планировки, глубина лотов, доля семейных форматов, МОПы,

сценарии и гипотезы жизни

, видовые характеристики, функциональность двора — всё должно работать на людей, которым здесь жить, и на устойчивую

unit-экономику проекта

.
Слабый продукт потом приходится

компенсировать скидками, ростом CAC и потерей маржи.

4️⃣ BIM + финмодель + коммерческая модель
Будущее — за единой моделью,

где каждое проектное решение сразу показывает влияние на

CAPEX, выручку, темпы продаж, cash flow, IRR, DSCR, долговую нагрузку и точку безубыточности

.
Девелопмент должен принимать решения не «на ощущениях», а

через сценарное моделирование.

5️⃣ Контроль стройки
Даже сильный проект часто теряет деньги на площадке:

переделки, замены, коллизии РД, слабый

cost control

, отклонения от графика и неуправляемые изменения.
В кризис стройка должна быть

управляемым производством с жёстким план-фактом,

контролем бюджета, сроков, закупок и качества.

6️⃣ Маркетинг и продажи
Сильный маркетинг не заливает бюджетами слабый продукт.

Он точно попадает в спрос, снижает

CAC

, повышает конверсию, управляет темпами абсорбции и продаёт ценность для человека, а не скидку.
Продажи должны быть

связаны с финмоделью, графиком стройки и ценовой стратегией.

Мой вывод:
Снижение CAPEX — это не про «дешевле». Это про то, чтобы оставить в проекте всё, что создаёт человекоцентричный продукт и ценность для покупателя, и убрать всё, что создаёт только стоимость, риски и нагрузку на маржу.

И да, такую же разработку девелоперского проекта можно сделать в любом городе и для любого сегмента строительства: от анализа участка и продуктовой гипотезы до стройки, финмодели, маркетинга и продаж.

Для этого нужно только одно — выйти за пределы классического восприятия девелопмента и начать управлять проектом как инвестиционным и инновационным продуктом.

#девелопментЮрьевой #город #инвестиции #экономика #архитектура

Юрьева•LIVE
| ДЗЕН | MAX | Telegram

🏢 Офисная недвижимость плавно дрейфует в «новостройку для юрлиц»

IBS выкатывает свежий отчет по офисам — читаю, анализирую и по традиции делюсь мыслями.

Основное:
🟣 Сделки с офисами в Москве за квартал рухнули на 40% – до 187 тыс. кв.м.
🟢 Волна новостроя захлестнула: за 3 месяца ввели 116 тыс. кв.м (год назад было всего 4!). За год — прогноз +17% (871 тыс. кв.м, рекорд с 2016-го).

⚡️ Вакансия растёт: уже 6% площадей (1,2 млн кв.м).
👉 особенно пустует класс А — целых 510 тыс. «квадратов» скучают без арендаторов.
👉 Прайм и центр продолжают «флексить» ценами – до 100 тыс. руб/кв.м в год.
👉 B+ дружит с дисконтом — минус 9% за год.

Гвоздь программы:
теперь не только аренда рулит — «продаём оптом и этажами».
60% нового ввода сразу идет на продажу большими лотами.

Рынок превращается в клондайн «квартир для бизнеса»: лотов тьма, входной билет — 497 тыс. руб/кв.м, в премиалке — до 1,5 млн! Арендная доходность сдувается, владелец превращается в офисного рантье.

В Питере:
сделки — минус 28%, вакансия 5,8%, но тренд всё тот же:
строят под продажу крупными лотами или для себя.

Что дальше?
Ставлю на офисные «ипотеки» со спецставками, послабления по налогам — только так можно расчистить склад неликвида и вдохнуть жизнь в «офисы для бизнеса».
А в перспективе — массовый переход к Build to Suit: чётко, по делу, под заказчика.

Полный отчёт IBC — в первом комментарии 👇

#аналитикаЮрьевой #девелопмент #инвестиции #экономика #недвижимость

Юрьева•LIVE
| ДЗЕН | MAX | Telegram

Микрофулфилмент — новый must have в девелопменте

Раньше девелоперский продукт собирался по формуле: локация, метры, вид, паркинг, коммерция.

Сегодня добавился новый слой — городская логистика внутри объекта.

Микрофулфилмент — это dark store, ПВЗ, постаматы, last-mile hubs и точки сборки заказов ближе к покупателю: у дома, метро, офиса, транспортного узла.

Боль девелопера сегодня — некорректно заложенный сценарий работы коммерческой инфраструктуры ещё на этапе продукта.

Как итог:

— снижение продаж коммерции;
— слабая заполняемость помещений;
— хаотичная аренда;
— курьеры у входов;
— разгрузка через двор;
— шум;
— конфликт с жителями и УК;
— случайные ПВЗ вместо управляемой инфраструктуры.

По данным АКИТ, онлайн-торговля в РФ в 2024 году превысила 11 трлн ₽.
А «последняя миля» может съедать до 40–50% логистических затрат.

Рынок уходит от романтики «доставка за 15 минут везде» к более устойчивой модели:

➡️быстро — в плотных районах, экономично — через ПВЗ, постаматы и плановую доставку.

Полностью роботизированные микросклады будут появляться, но не станут массовым стандартом для всех городов и форматов.

Для девелопера это важный сигнал: арендаторы будущего будут выбирать не просто фасад и трафик, а помещения с правильной логистикой.

А значит, инфраструктурную логику нужно продумывать ещё на стадии проектирования продукта.

Немного практики с «полей».
В девелоперском жилом квартале бизнес-класса в Санкт-Петербурге —

пока под NDA — я рассматриваю микрофулфилмент не как точечную арендную концепцию и не как

«склад под окнами»

, а как

сервисную инфраструктуру и часть бизнес-модели объекта

.

Ещё на стадии

«П»

я закладываю и просчитываю:

— сценарии потоков;
— логику арендаторов;
— коммерческую инфраструктуру;
— маржинальность проекта;
— влияние решений на продажи и будущую капитализацию.

Делюсь небольшой частью инфраструктурной логики:

— ПВЗ и постаматы в правильной точке потока;
— dark store/light hub без конфликта с жильцами;
— отдельная разгрузка;
— продуманная зона курьеров;
— cold storage для еды, фармы и готовых заказов;
— коммерческие помещения, которые работают не только на фасад, но и на оборот;
— понятные маршруты для жителей, курьеров, арендаторов и УК;
— техническая готовность помещений под разные сценарии арендаторов.

➡️Это влияет на ликвидность коммерции, качество арендного потока, NOI, CAPEX-логику, операционные расходы, капитализацию объекта и восприятие продукта покупателем.

Моя позиция:

микрофулфилмент нужно закладывать не по принципу

«добавим ПВЗ на первом этаже»

, а как полноценный

продуктовый и коммерческий сценарий

, который усиливает продажи и работает на увеличение маржи.

Сильный продукт сегодня — это связка: тренд → продукт → экономика → продажи → капитализация.

Если вы запускаете новый проект или хотите усилить коммерческую модель существующего — начните с аудита продукта и его коммерческих точек роста.

#трендыЮрьевой #девелопмент #инвестиции #продажи #недвижимость #продукт

Юрьева•LIVE
| ДЗЕН | MAX | Telegram

КРТ — новый капиталоёмкий драйвер девелопмента

КРТ в России — это уже не просто про землю и градостроительство.

Это про масштабный земельный банк, инфраструктурный CAPEX, скорость согласований, продуктовую матрицу, банк, IRR и способность девелопера быстро упаковать территорию в инвестиционный продукт и конкурировать на рынке.

И цифры по КРТ серьёзные:

до 2030 года в РФ планируется построить 663 млн м² жилья. По КРТ уже введено 4,4 млн м², из них 3,6 млн м² жилья. В проработке — около 2 тыс. территорий, 43,5 тыс. га, градпотенциал — 300 млн м².

Главный стоп-фактор — не отсутствие земли. Земля есть. Проблема в скорости упаковки актива.

Сегодня изменение генплана может занимать до 2 лет. Для девелопера это замороженный equity, растущий cost of debt и минус к экономике проекта.

Идея Марата Хуснуллина, озвученная в интервью Urban Mag, с мастер-планами — правильный заход: сначала понятная экономика территории, потом стройка.

Мастер-план должен показать инвестору: где сети, дороги, соцка, phasing, плотность, коммерция, расселение и точка выхода на площадку. То есть не «красивая картинка будущего», а инвест-меморандум территории.

Как человек, который участвовал в различных КРТ в регионах, добавлю ещё несколько пунктов, без которых КРТ вряд ли полетит быстрее.

1. Инфраструктурное плечо
Без дешёвого длинного финансирования

сетей и дорог КРТ часто не бьётся по модели. Нужны инфраструктурные облигации, казначейские кредиты, субсидирование ставок под сети и понятная модель возврата CAPEX.

2. Единое окно
Девелопер не должен бегать между городом, регионом, ресурсниками, Росреестром, жителями и банком. КРТ нужен project office, как в нормальном private equity.

3. Продуктовая аналитика до и после торгов
Ошибка многих территорий — продавать гектары, а не экономику.

Перед аукционом уже должны быть сценарии с учётом рынка, конкурентной среды и финансовой модели:
- сегмент и продукт;
- аренда и street retail;
- сервисы;
- темпы продаж в кризис-сценарии;
- pricing;
- absorption rate;
- чувствительность модели к ставке, себестоимости и спросу.

4. CCO/CPO-логика
В КРТ важно собрать P&L, продукт, спрос, ценообразование, маркетинг и переговорную позицию с городом и банком.

Именно здесь нужен CCO/CPO со свежим стратегическо-коммерческим взглядом и новаторским подходом: быстро зайти, разобрать модель, упаковать продукт и не дать девелоперу купить красивый, но токсичный актив (а таких много и по космическим ценам на входе).

Крупные КРТ-кейсы и игроки:

👉 Екатеринбург — лидер по КРТ: в активной стройке около 5,35 млн м² жилья.

Среди заметных игроков:

КОРТРОС

,

Брусника

,

Атомстройкомплекс

,

Форум-групп

,

TEN

. Крупный земельный банк — у

КОРТРОС

.

👉 Тюмень — КРТ на федеральных землях: 8,4 га, 116 тыс. м², жильё для 1,7 тыс. семей.

Лесобаза:

30+ га

, 68 аварийных домов, девелопер

«Север»

, первая очередь —

314 тыс. м²

, ввод с 2029 года. Также активны

Брусника

,

Страна Девелопмент

,

ЭНКО

.

👉 Владивосток — район посёлка Поспелова на острове Русский: до 1,145 млн м² жилья до 2043 года.

В контуре — регион, город, федеральная повестка и

ДОМ.РФ

как инфраструктурный участник.

👉 Новосибирск — новые площадки КРТ:

Черемховская — около

46 га

, Кирова — более

21 га

. Среди активных игроков:

Брусника

,

Расцветай

,

Союз

,

VIRA

.

👉 Челябинск — решения по 7 территориям: 52,6 га,

потенциал 675,6 тыс. м² жилья.

Всего в контуре — 32 территории, до 80 участков, 86 МКД под снос. Игроки рынка: Голос.Девелопмент, АПРИ, ЮУ КЖСИ, Трест Магнитострой.


Вывод простой:
КРТ — это про скорость капитала и синергию трёх китов: правительство — девелопер — банк.

Для реализации КРТ важно смотреть на участок не как на «землю под стройку», а как на инвестиционный urban-продукт с понятной экономикой, рисками, продуктом и маржой.

И без поддержки государства, прозрачной системы субсидирования и нормальной упаковки территорий рынок вряд ли долетит к 2030 году до тех цифр, которые заложены в планах Правительства РФ.

Так что следим за ходом реализации инициативы.

#аналитикаЮрьевой #девелопмент #инвестиции #город #архитектура #крт

Юрьева•LIVE
| ДЗЕН | MAX | Telegram