🏨 Российские отели: турпоток растёт, девелопмент жмётся

К концу апреля 2026 года в России насчитали 187,5 тыс. номеров в классифицированных 3–5⭐ отелях (100+ номеров).

И тут твист:
впервые с 2001 года за I квартал не открылось НИ ОДНОЙ новой гостиницы. Обычно рынок докидывал ~1 000 номеров за первые три месяца (IBC Real Estate).

При этом турпоток растёт:
по данным Ростуризма, внутренние поездки в топ‑направления — Краснодарский край, Кавминводы, Байкал, Алтай — в 2023–2025 гг. росли на 5–15% в год.
Ранние бронирования отелей подскочили ещё на 14%.
Гостей больше, кроватей — нет.

Почему отельеры не бегут в бетон и не захватывают рынок?
👉 высокая ключевая ставка
👉 рост стоимости стройки и эксплуатации требует серьезной работы с финмоделью.
👉 дефицит профкадров — запросов на персонал стало в разы больше.

В итоге — аккуратные, точечные запуски. Но это не значит, что рынок умер.

👉 В 2026 году за счёт проектов по Постановлению №141 на рынок должны выйти 3,4 тыс. номеров — это те, кто уже взял льготное кредитование и из стадии «бумага/РнС» ползёт в стройку и пред‑открытие (самый дорогой и нервный этап).

Фокус смещается в туризм и регионы:

👉

Краснодарский край:

Lotte Sochi Hotel 5⭐ (310)

,

Miracleon Dusit Thani Anapa 5⭐ (182)

👉

Архыз: новый

AZIMUT 5⭐ (220)

👉

Байкал (Бурятия):

Green Flow 4⭐ (153)

👉

Тюмень:

AZIMUT Луначарского 4⭐ (150)

Москва и Питер тоже в игре, но точечно:

👉

СПб:

4 проекта / 713 номеров

(Lahta Towers, Saga, House of Faith, Artel 17/52) + франшиза Cosmos

👉

Москва: ожидалось

7 отелей (1 275 номеров)

, по факту ждём

5 / 918 номеров

Если всё запустят:

–11% по вводу в Питере

и

+33% г/г в Москве

.

Дефицит номерного фонда по‑прежнему жжёт в:
Сочи, Краснодарском крае, Крыму, Кавминводах, на Байкале, Алтае и в деловых центрах без свежих 3–4⭐.

Итог:
турист идёт, деньги на бетон есть, заберет долю рынка тот, кто делает уникальный продукт, ловит льготы, заходит в туркластеры и дружит с №141, а не просто рисует красивый рендер.

#аналитикаЮрьевой #архитектура #девелопмент #инвестиции #отели

Юрьева•LIVE
| ДЗЕН | MAX | Telegram

Где «паркуют» деньги в РФ в 2026 году

По данным ЦБ, около 87 % всей денежной массы (143,9 трлн ₽) уже сидит в банках:
депозиты — 125,6 трлн ₽, из них население — 69,8 трлн ₽, бизнес — 55,8 трлн ₽.
Около 70 % вкладов — срочные: кэш просто лежит «под купон».

Срез по «коробкам» капитала:

2025 год:
1️⃣ Депозиты: 50–55 %, 75–80 трлн ₽.
2️⃣ Недвижимость: 25–30 %, 40–45 трлн ₽ — инвестпокупки режутся ставками.
3️⃣ ЗПИФы, рынок, коллективные стратегии: 8–10 %, 12–16 трлн ₽.
4️⃣ МСП / бизнес: 12–15 %, 18–22 трлн ₽ — заходят только истории с ROI 20 % +.

2026 год (прогноз):
1️⃣ Депозиты: 45–50 %, если ключ начнут плавно отпускать.
2️⃣ Недвижимость: 28–32 % — фокус на ликвидные локации, апарт- и курортные истории.
3️⃣ ЗПИФы и рынок: 10–12 % — растёт интерес к «обёрткам» под недвижимость и облигации.
4️⃣ Бизнес: 13–15 % — точечный рост в туризме, сервисах и локальных брендах.

Динамика 2024–2026 (прогноз):

- 2024: ставка 14,5 % + — массовый паркинг в депозитах, охлаждение ипотеки и девелоперских сделок.
- 2025: частичный разворот в пользу «бетона» и рынка, но депозит остаётся базовым кэш-парком.
- 2026: развилка — без ключа 9–10 % массовой инвестволны не будет.

Вывод:
пока ключевая ставка ~14,5 %, не время паниковать, время пересборки.
Рынок заходит в фазу, когда выигрывают те, кто:

-

пересобирает девелоперские продукты и финмодели

,
- делает

аудит юнит-экономики, коммерческого блока, пересобирает себес стройки,

- вкручивает

точечные эффективные каналы и новые маркетинговые инструменты

.

Качественный продукт, работа с себестоимостью, автоматизация, цифровизация и регулярный аудит — база 2026 года, чтобы не просто держать продажи, а забирать долю рынка.

#инвестицииЮрьевой #архитектура #девелопмент #инвестиции #аналитика

Юрьева•LIVE
| ДЗЕН | MAX | Telegram

Бум туристического потока на майские праздники 2026

На майские россияне снова вышли в «туристический девелопмент» своих отпусков.
И цифры тут говорят громче любой рекламы.

1️⃣ Куда поехали?

По данным турсервисов и Forbes:
- до 70% поездок на майские — внутри России,
- около 30% — заграница (Турция, ОАЭ, СНГ и немного «дальняка»).

Турист теперь больше реинвестирует в РФ, чем вывозит чек за рубеж.

2️⃣ Топ городов по майскому трафику

По внутренним перелётам и броням лидируют:
- Москва — безоговорочный хаб, +10–15% потока год к году;

- Санкт‑Петербург — классика майских, +15–20%;
- Сочи / Адлер — главный курортный кластер, +20–25%;
- Минводы (КМВ) — санаторный бум, +15%;
- Калининград, Казань, Мурманск — уверенный рост +10–20% по бронированиям.

3️⃣ Где отдыхать дороже всего

Фавориты по чеку:
Сочи, Красная Поляна, Санкт‑Петербург, Москва, курорты Кавминвод.

Средний чек за несколько лет вырос на 20–40%, но загрузка отелей тоже растёт — народ ворчит, но платит.

4️⃣ Динамика 2024–2026

-

2024

— восстановление,

+10–15%

внутреннего турпотока;
-

2025

— ещё

+10–12%

за счёт нового номерного фонда и субсидированных перелётов;
-

2026 (прогноз)

— рынок «схлопывается» новыми проектами, но

спрос всё равно +5–7%

за счёт регионов второго эшелона.

Вместо итога:
Я сейчас вывожу в коммерцию несколько крупных гостинично‑туристических проектов в регионах.
Запросы прилетают стабильно — рынок адаптируется и ищет новые продукты под растущий внутренний турпоток.

Земля под отели и апарты в топ‑курортах — это уже не просто участок, а актив с растущим кэшфлоу.

В помощь отельерам - перераспределение потока из «Турции олл‑инклюзив» в «Крым, Сочи и Казань олл‑инвест».

#туризмЮрьевой #девелопмент #инвестиции #аналитика

Юрьева•LIVE
| ДЗЕН | MAX | Telegram

🏗️CAPEX в строительстве. Срез с «полей»

Разрабатываю новый девелоперский проект в Новосибирске.
Задача, как всегда, сложная и интересная: создать уникальный, высококонкурентный продукт и при этом сократить CAPEX без потери качества, класса и рыночного позиционирования.

Решила поделиться мыслями на тему, которая сейчас беспокоит практически всех девелоперов: как снижать CAPEX, сохраняя качество строительства, продуктовую ценность и целевой сегмент.

В кризис выигрывает не тот, кто просто режет косты. Выигрывает тот, кто умеет пересобрать проект как систему: от участка и продукта до финмодели, стройки, маркетинга и продаж.

И самое важное начинается ещё до проектирования.

1️⃣ Best use
Анализ участка на способность выдерживать класс, плотность, квартирографию, паркинг, коммерцию, благоустройство и инфраструктурную нагрузку.

Ошибка в продуктовой гипотезе раздувает CAPEX ещё до стройки.
При этом недооценка потенциала участка снижает выручку, маржинальность, NPV проекта и итоговую доходность на капитал.

2️⃣ Value engineering
Это не «удешевить всё».

Это убрать лишнюю стоимость там, где она

экономически не обоснована

и не влияет на потребительскую ценность: конструктив, сетка колонн, инженерия, паркинг, фасадные узлы, спецификации, логистика строительства.
Задача —

снизить себестоимость без просадки цены реализации, ликвидности продукта и темпов продаж

.

3️⃣ Product engineering
Проектируем не метры, а ликвидный продукт.

Планировки, глубина лотов, доля семейных форматов, МОПы,

сценарии и гипотезы жизни

, видовые характеристики, функциональность двора — всё должно работать на людей, которым здесь жить, и на устойчивую

unit-экономику проекта

.
Слабый продукт потом приходится

компенсировать скидками, ростом CAC и потерей маржи.

4️⃣ BIM + финмодель + коммерческая модель
Будущее — за единой моделью,

где каждое проектное решение сразу показывает влияние на

CAPEX, выручку, темпы продаж, cash flow, IRR, DSCR, долговую нагрузку и точку безубыточности

.
Девелопмент должен принимать решения не «на ощущениях», а

через сценарное моделирование.

5️⃣ Контроль стройки
Даже сильный проект часто теряет деньги на площадке:

переделки, замены, коллизии РД, слабый

cost control

, отклонения от графика и неуправляемые изменения.
В кризис стройка должна быть

управляемым производством с жёстким план-фактом,

контролем бюджета, сроков, закупок и качества.

6️⃣ Маркетинг и продажи
Сильный маркетинг не заливает бюджетами слабый продукт.

Он точно попадает в спрос, снижает

CAC

, повышает конверсию, управляет темпами абсорбции и продаёт ценность для человека, а не скидку.
Продажи должны быть

связаны с финмоделью, графиком стройки и ценовой стратегией.

Мой вывод:
Снижение CAPEX — это не про «дешевле». Это про то, чтобы оставить в проекте всё, что создаёт человекоцентричный продукт и ценность для покупателя, и убрать всё, что создаёт только стоимость, риски и нагрузку на маржу.

И да, такую же разработку девелоперского проекта можно сделать в любом городе и для любого сегмента строительства: от анализа участка и продуктовой гипотезы до стройки, финмодели, маркетинга и продаж.

Для этого нужно только одно — выйти за пределы классического восприятия девелопмента и начать управлять проектом как инвестиционным и инновационным продуктом.

#девелопментЮрьевой #город #инвестиции #экономика #архитектура

Юрьева•LIVE
| ДЗЕН | MAX | Telegram

🏢 Офисная недвижимость плавно дрейфует в «новостройку для юрлиц»

IBS выкатывает свежий отчет по офисам — читаю, анализирую и по традиции делюсь мыслями.

Основное:
🟣 Сделки с офисами в Москве за квартал рухнули на 40% – до 187 тыс. кв.м.
🟢 Волна новостроя захлестнула: за 3 месяца ввели 116 тыс. кв.м (год назад было всего 4!). За год — прогноз +17% (871 тыс. кв.м, рекорд с 2016-го).

⚡️ Вакансия растёт: уже 6% площадей (1,2 млн кв.м).
👉 особенно пустует класс А — целых 510 тыс. «квадратов» скучают без арендаторов.
👉 Прайм и центр продолжают «флексить» ценами – до 100 тыс. руб/кв.м в год.
👉 B+ дружит с дисконтом — минус 9% за год.

Гвоздь программы:
теперь не только аренда рулит — «продаём оптом и этажами».
60% нового ввода сразу идет на продажу большими лотами.

Рынок превращается в клондайн «квартир для бизнеса»: лотов тьма, входной билет — 497 тыс. руб/кв.м, в премиалке — до 1,5 млн! Арендная доходность сдувается, владелец превращается в офисного рантье.

В Питере:
сделки — минус 28%, вакансия 5,8%, но тренд всё тот же:
строят под продажу крупными лотами или для себя.

Что дальше?
Ставлю на офисные «ипотеки» со спецставками, послабления по налогам — только так можно расчистить склад неликвида и вдохнуть жизнь в «офисы для бизнеса».
А в перспективе — массовый переход к Build to Suit: чётко, по делу, под заказчика.

Полный отчёт IBC — в первом комментарии 👇

#аналитикаЮрьевой #девелопмент #инвестиции #экономика #недвижимость

Юрьева•LIVE
| ДЗЕН | MAX | Telegram

Микрофулфилмент — новый must have в девелопменте

Раньше девелоперский продукт собирался по формуле: локация, метры, вид, паркинг, коммерция.

Сегодня добавился новый слой — городская логистика внутри объекта.

Микрофулфилмент — это dark store, ПВЗ, постаматы, last-mile hubs и точки сборки заказов ближе к покупателю: у дома, метро, офиса, транспортного узла.

Боль девелопера сегодня — некорректно заложенный сценарий работы коммерческой инфраструктуры ещё на этапе продукта.

Как итог:

— снижение продаж коммерции;
— слабая заполняемость помещений;
— хаотичная аренда;
— курьеры у входов;
— разгрузка через двор;
— шум;
— конфликт с жителями и УК;
— случайные ПВЗ вместо управляемой инфраструктуры.

По данным АКИТ, онлайн-торговля в РФ в 2024 году превысила 11 трлн ₽.
А «последняя миля» может съедать до 40–50% логистических затрат.

Рынок уходит от романтики «доставка за 15 минут везде» к более устойчивой модели:

➡️быстро — в плотных районах, экономично — через ПВЗ, постаматы и плановую доставку.

Полностью роботизированные микросклады будут появляться, но не станут массовым стандартом для всех городов и форматов.

Для девелопера это важный сигнал: арендаторы будущего будут выбирать не просто фасад и трафик, а помещения с правильной логистикой.

А значит, инфраструктурную логику нужно продумывать ещё на стадии проектирования продукта.

Немного практики с «полей».
В девелоперском жилом квартале бизнес-класса в Санкт-Петербурге —

пока под NDA — я рассматриваю микрофулфилмент не как точечную арендную концепцию и не как

«склад под окнами»

, а как

сервисную инфраструктуру и часть бизнес-модели объекта

.

Ещё на стадии

«П»

я закладываю и просчитываю:

— сценарии потоков;
— логику арендаторов;
— коммерческую инфраструктуру;
— маржинальность проекта;
— влияние решений на продажи и будущую капитализацию.

Делюсь небольшой частью инфраструктурной логики:

— ПВЗ и постаматы в правильной точке потока;
— dark store/light hub без конфликта с жильцами;
— отдельная разгрузка;
— продуманная зона курьеров;
— cold storage для еды, фармы и готовых заказов;
— коммерческие помещения, которые работают не только на фасад, но и на оборот;
— понятные маршруты для жителей, курьеров, арендаторов и УК;
— техническая готовность помещений под разные сценарии арендаторов.

➡️Это влияет на ликвидность коммерции, качество арендного потока, NOI, CAPEX-логику, операционные расходы, капитализацию объекта и восприятие продукта покупателем.

Моя позиция:

микрофулфилмент нужно закладывать не по принципу

«добавим ПВЗ на первом этаже»

, а как полноценный

продуктовый и коммерческий сценарий

, который усиливает продажи и работает на увеличение маржи.

Сильный продукт сегодня — это связка: тренд → продукт → экономика → продажи → капитализация.

Если вы запускаете новый проект или хотите усилить коммерческую модель существующего — начните с аудита продукта и его коммерческих точек роста.

#трендыЮрьевой #девелопмент #инвестиции #продажи #недвижимость #продукт

Юрьева•LIVE
| ДЗЕН | MAX | Telegram