🐉 Реновация как новый монополист

Москва тихо делает то, о чём частные девелоперы только пишут в стратегиях.
По данным заммэра по экономике Владимира Ефимова, объёмы строительства держатся на уровне 6–6,5 млн м² в год – и это в турбулентный рынок.

Ключевой игрок этого роста – программа реновации.
Сейчас она даёт до трети всего ввода жилья в Москве и по ряду локаций вытесняет классический девелопмент с прайма.
Город заходит плотнее, забирает лучшие пятна, давит массой и скоростью.

🔸Сроки реализации – космос по меркам рынка:
— стандартно 12–14 месяцев,
— отдельные проекты – 4–5 месяцев от старта до ввода.
Частный дев со своими 2,5–3 годами просто курит на парковке.

И да, качество сданных объектов в этом посте обсуждать не буду. Но оговорюсь, что там есть очень много нюансов…

🔸 До 2030 года по реновации планируют построить свыше 60 млн м² (жильё + инфраструктура).
Это стабильный, управляемый объём предложения и очень чёткий сигнал рынку по ценам.

🔸 По рабочей силе в мэрии спокойны: ~105 тыс. человек на стройках, дефицита не ждут.

Что это значит для рынка 🧨

1️⃣ Реновация отъедает долю у частников.
Доля реновационных квартир уже достигает 20–25% от всего предложения на рынке.

2️⃣ Экспансия в регионы – вопрос времени.
В Москве реновация с 2017 года, в контуре – 5,2 тыс. домов.
В регионах пока играют через КРТ (комплексное развитие территорий), но логика одна: ветхий фонд = ресурс для плотной застройки.
Сценарий: элементы московской модели реновки начинают завозить в крупные агломерации под другими вывесками.

3️⃣ Маржа классического девелопмента сжимается.
С городом по цене/локации/скорости не потягаешься.
Ниши для рынка:
— сегменты комфорт+ и выше,
— малые форматы, апарты, точечный редев, спецпродукты под запрос (инвест, аренда, комьюнити).

4️⃣ Рынок становится полугосударственным.
Чем выше доля реновации, тем более управляемы объёмы ввода и динамика цен.
Меньше волатильности – меньше и сверхдоходов.

Вывод: реновация – уже не соцпрограмма, а крупнейший игрок рынка, который переписывает правила для девелоперов и инвесторов: вход дороже, горизонт длиннее.

#аналитикаЮрьевой #девелопмент #инвестиции #недвижимость

Складская РФ входит в фазу «после хайпа» 🏭

К 2025–2026 гг. дефицит в Москве сдувается, рынок идёт к стабилизации до 2028 г.:

арендные ставки уже просели на ~9%, вакансия выросла с 0,5% до 4,1%.
💡 Баланс сместился в пользу арендаторов — эпоха диктата собственников закончилась.

Новая логистическая география
Девелоперы идут за грузопотоками: активно раскачиваются юг и юго-восток —
Каширское, Новорязанское, Симферопольское шоссе.
Формируются новые кластеры там, где ещё вчера «ничего не было».

👉 Что держит спрос:
Ритейл, e-commerce, промышленность + новый драйвер —
инвест-покупки уже ≈41% сделок.
Рынок становится менее спекулятивным, более инвестиционным.

👉 Тренды формата:
- Last mile в городе — скорость важнее ставки ⏱
- Light industrial — мелкие производственные/сервисные блоки ближе к клиенту
- Build-to-suit в черте города — CAPEX и OPEX выше,
но длинные договоры и стабильный cash-flow на 7–10 лет сглаживают риск. 🚚 📉

#аналитикаЮрьевой #девелопмент #инвестиции #недвижимость

Dog-friendly девелопмент: новый must-have в проектах 2026+ 🦮

С 1 апреля 2026 года действует ГОСТ Р 72372-2025 «Благоустройство территорий общего пользования для владельцев собак».
Он задаёт рамки для девелоперов, ЖКХ и муниципалитетов по игровым площадкам, местам выгула, дрессировочным площадкам и маршрутам прогулок.

Ключевые цифры:
👉 200 м² — минимум для игровой площадки 🦴
👉 1 500 м² — минимум для дрессировочной
👉 забор от 2 м
👉 зоны для уборки отходов, контейнеры, дозаторы пакетов — обязательный гигиенический стандарт, а не «если останется бюджет»
👉 прописаны требования к покрытиям, дистанциям между зонами, нормам по типам территорий: дворы МКД, частная застройка, скверы, бульвары, парки, набережные
👉 плюс — доступность для маломобильных

Формально ГОСТ добровольный, но как только девелопер заявляет соответствие, он превращается для него в must-follow чек-лист.


📊 Почему это важная ЦА:
По разным оценкам, в России собак держит до 30–35% домохозяйств (по опросам ВЦИОМ и Pet Industry; точные цифры гуляют, но порядок именно такой).

Это не «нишевый сегмент», а огромная ЦА, которая уже голосует рублём за dog-friendly среду.

Мировая практика давно это монетизирует:

👉 США, Нью-Йорк / Остин / Сиэтл
• отдельные dog parks в каждом районе
• зонирование по размеру собак
• фонтаны для животных, теневые навесы, покрытия, не обжигающие лапы
• в новых проектах: pet spa, груминг-зоны, мытьё лап в лобби как стандарт бизнес/бизнес+

👉 Германия, Берлин / Мюнхен
• специальные площадки Hundeauslaufgebiet
• чёткая навигация, урны и пакеты в шаговой доступности
• в ряде районов — маршруты выгула вдоль зелёных коридоров

👉 Нидерланды, Амстердам
• отдельные зоны свободного выгула
• интеграция с вело- и пешеходной инфраструктурой
• жёсткий контроль чистоты + штрафы, но при этом максимально удобная среда

Вывод:
в мире dog-friendly = норма продукта, а у нас это пока «фишка» — значит, есть окно возможностей.


🏗 Что делать в России:

1️⃣ Продуктовый модуль проекта
👉 внедрять «двор без мин и с официальной площадкой для собак»
👉 логика: семья с собакой = более лояльный, более «оседлый» резидент, чувствительный к среде

2️⃣ Новый стандарт для бизнес-планов
👉 добавляем в финмодель строку: dog-friendly инфраструктура

3️⃣ Сегментация ЦА
👉 включить владельцев собак как отдельный сегмент в маркетинг-план:
- креативы
- партнёрства с кинологами, ветклиниками, грумингами, pet-ритейлом

4️⃣ ГОСТ как selling point
- для части аудитории это триггер доверия.


💡 Инсайты для рынка

👉 Dog-friendly станет таким же стандартом, как детские площадки и парковки.
👉 В комфорт+ и бизнес-классе отсутствие продуманной инфраструктуры для собак через 3–5 лет будет восприниматься как продуктовый дефект.
👉 В арендной и доходной недвижимости (апарты, coliving) dog-friendly инфраструктура + политика заселения с животными = более высокая заполняемость и меньше churn.

Главная мысль:
🐕 Собаки — это не «побочный эффект жильцов», а отдельный драйвер девелопмента.

#трендыЮрьевой #девелопмент #инвестиции #недвижимость

Юрьева•LIVE
| ДЗЕН | MAX

🏨 Маркетплейсы в тапочках отеля: новый девелопмент-левел 🔝

Один из крупнейших маркетплейсов РФ — Wildberries — официально заходит в гостиничный девелопмент.
В 2026 WB откроет ещё два отеля в Турции: Travel Pirates Park (1 мая 2026) и Travel Serra Park (15 мая 2026) под брендом WB Travel.
У WB уже есть пул объектов в Турции и Египте — это не тест, а масштабирование модели.

Зачем e‑com лезет в туризм?

👉 Турпоток растёт: по оценкам Ростуризма и отраслевой аналитики, внутренний туризм РФ с 2022 по 2026 гг. может прибавить 30–40%.
Выездной турпоток постепенно возвращается к допандемийным уровням, особенно по направлениям all inclusive.
👉 Мировая практика: Booking, Airbnb, Expedia, крупные отельные сети давно играют в экосистемы — перелёты, авто, впечатления, подписки.
👉 Для маркетплейсов это новая выручка + удержание клиента: купил шлёпки — слови кросс‑продажу пакета «шлёпки + отель WB Travel».

Что по цифрам и экономике 💸

👉 По отраслевой статистике, средняя заполняемость отелей в РФ после 2022 г. пошла вверх - внутренний туризм на драйве. В курортных регионах в пик сезона — 70–80%+.
Подробнее стата по туризму здесь.
👉 Гостиничные проекты при нормальной локации и управлении целятся в доходность 10–17% годовых и окупаемость 7–12 лет.
👉 В 2024–2026 гг. рынок тащит вверх рост внутреннего спроса, дорогой зарубеж, курс валют и геополитика.

Как государство подливает топлива в отрасль ⛽

👉 Льготные кредиты на туробъекты (профильные ФЗ и постановления): ставки ниже рынка, длинные деньги на стройку и реконструкцию.
👉 Налоговые льготы и субсидии: регионам выгодно привлекать инвесторов в туризм.
👉 Стратегический фокус на внутренний туризм как драйвер ВРП: юг России, Золотое кольцо, Кавказ, Байкал и новые маршруты в приоритете.

Инсайты для частных девелоперов 🧩

☑️

Внутренний туризм —

развитый

инвестиционный класс.

☑️

На поле конкуренции выходят

корпорации и маркетплейсы

, поднимая планку сервиса, маркетинга и

отжимая крупные доли

.

☑️

Но окно возможностей для девелопера с

1–2 проектами в регионах всё ещё открыто

:
— заходить в

нишевые форматы

(бутик, эко, spa, family),
—

ловить господдержку

(льготные кредиты, региональные меры),
— мыслить не «построю коробку и сдам», а

«делаю продукт + бренд + систему продаж»

.

WB в Турции — это сигнал 📡:
на рынке появляется сильный игрок, которому россияне уже доверяют.
Рынок туризма и отелей превращается в поле боя экосистем, а не только классических отельеров.
Российский рынок пойдёт тем же путём — с лагом, но тренд уже простроен.


#трендыЮрьевой #девелопмент #инвестиции #недвижимость #туризм

Юрьева•LIVE
| ДЗЕН | MAX

🌇 «Город‑губка: каменный ковёр как новый must‑have в урбанистике»

Сегодня смотрим практическое применение инноваций в сфере девелопмента.
На радаре — «СберСити» в Москве: девелопер в рамках проекта включил технологию «впитывающей» городской среды.

Что это значит и что делают в экосистеме «СберСити»:
👉 «Каменный ковёр» — водопроницаемое покрытие на пешеходках, вода быстро уходит в грунт 💦
👉 Масштабное озеленение и парк — не для галочки, а как часть дренажной системы 🌳
👉 Ливнёвка ~45 км + очистка и УФ‑обеззараживание — инженерка как у взрослого урбанистического проекта 🔧

Кто уже в теме в мире:

👉 Китай: один из первых начал реализовывать технологию — пилот 30 «городов‑губок», сейчас масштабирование до 80+ городов (Пекин, Шанхай, Ухань).
👉 Германия: Берлин, Гамбург — permeable pavements, зелёные крыши, retention‑park.
👉 США: Нью‑Йорк, Филадельфия — ставка на green infrastructure вместо тупого расширения труб.

В России, кроме «СберСити»:
— Москва: локальные проекты с водопроницаемой плиткой и биодренажем в части ЖК высокого класса и бизнес‑кластеров — уже закладывают элементы «городов‑губок» в master‑plans, чтобы пройти по ESG, не ловить штрафы за воду и почву и удешевить эксплуатацию.

Почему девелоперу это выгодно:

☑️

Меньше CAPEX

: по оценкам международных кейсов, «город‑губка» даёт

до 20–30 % экономии

на ливнёвке и части дренажной инфраструктуры за счёт того, что часть стока уходит в грунт, а не в трубы.

☑️

Меньше OPEX

: снижение затрат на аварийные ремонты и восстановление дворов после ливней —

минус 15–25 % расходов на содержание наружных сетей и благоустройства

.

☑️

Рост LTV и чеков

: устойчивые проекты продаются и сдаются дороже —

премия к ставке аренды и цене квадрата может достигать 5–10 %

за счёт ESG, комфорта и отсутствия «вечных луж».

☑️

Плюс к ESG и green‑label’ам

→ доступ к более дешёвому финансированию и фондам ♻️💶

Итог: «город‑губка» — это про экономику проекта, устойчивую инфраструктуру, эффективную эксплуатацию и более дорогой квадратный метр.

#инновацииЮрьевой #тренды #девелопмент #инвестиции #архтектура #урбанистика

Юрьева•LIVE
| ДЗЕН | MAX

🏗️ AI First в стройке: кто уже зарабатывает на нейросетях 🤖

Совсем недавно «Авито» заявили, что становятся AI First.
И это не про «поиграться с нейросеточкой», а реальная смена майндсета на четырёх принципах:

👉 использовать ИИ каждый день;
👉 делиться практиками друг с другом;
👉 «нанимать» ИИ на задачи;
👉 достигать более высоких результатов вместе с ИИ.

Важно вот что:
технологический сдвиг уже входит в операционку, в том числе и в девелопменте 🚀

🏢 Кто в стройке уже дружит с ИИ (список далеко не полный):
• Skanska — ИИ рулит графиками и рисками на стройке: меньше простоев, меньше штрафов от заказчика.
• Bouygues Construction и VINCI — гоняют ИИ по BIM-моделям, ловят коллизии, оптимизируют конструкции: минус переделки, минус косты.
• Lendlease — нейросети считают участки, сценарии застройки и финмодели: быстрее понимают, какой проект вообще стоит запускать.
• В России девелоперы уже тестят ИИ для динамического ценообразования, скоринга клиентов и прогноза спроса по локациям (API ЦИАН/«Авито» + CRM + открытые данные).

💰 Как ИИ отражается на экономике строительного проекта:

👉 Снижение CAPEX и OPEX: оптимальные конструкции, закупки и логистика — минус лишний бетон, арматура и стоящая техника.
👉 Меньше ошибок — меньше переделок: каждый 1% брака в стройке — это уже миллионы ₽.
👉 Точнее финмодели: ИИ считает спрос, сроки реализации и кэшфлоу.
👉 Рост маржи: быстрый просчёт — быстрое решение.

Навык работы с ИИ становится таким же базовым, как Excel для аналитика.
Так что качаем наши скиллы правильно 😎

#ииЮрьевой #тренды #девелопмент #инвестиции #архтектура #ии

Юрьева•LIVE
| ДЗЕН | MAX