🌊 Весна в рынке: застой, но без цунами!

В спокойном режиме анализирую рынок недвижимости за неполный 1 квартал 2026 года.
Сегодня — квинтэссенция отчёта аналитического центра Дом.РФ и мои инсайды из первой линии девелопмента.

Сводка с полей:

1️⃣ Денежные потоки от продаж новостроек:
Февраль: 1,6 млн м² (🔻-1,5x к хайповому январю, -13% г/г), 333 млрд ₽ поступлений (🔻-34% м/м, -11% г/г).
👉 Причина проста — выдохся отложенный спрос после ажиотажа конца 2025.

2️⃣ Проектное финансирование:
Банки не закручивают гайки, но внимательнее считают кэшфлоу и продажи.

3️⃣ Цены на новостройки:
За 2 месяца 2026 г. новостройки в России подорожали 🔺
на 1,9%, что ниже уровня инфляции (+2,4%). В реальном выражении цены на строящееся жилье снизились 🔻на 0,4%.
Медианная цена составила 165 тыс. руб. за 1 кв. м
Девелоперы добавляют отделку вместо дисконт-прайсов.
Средний чек не проседает — цена за м² держится «на характере».

4️⃣ Объёмы стройки:
За 2 месяца: 4,1 млн м² (🔺+25% г/г!), суммарно на 838 млрд ₽ (+28% г/г). Застройщики активно строят и аккуратно смотрят по сторонам 🤓

5️⃣ Ипотека:
Доля ипотечных сделок — 73% - рынок реально сидит на кредитном «допинге»; собственные/рассрочка – 27%.

6️⃣ Ввод жилья:
Объёмы ввода держатся на уровне, серьёзного провала пока нет.

7️⃣ Ипотека на ИЖС:
Набирает обороты, но выдачи пока дробные — смотрим ближе к лету.

Макротреки и тренды:
👉 Рынок «подшумел» на льготах и теперь медленно выравнивается.
👉 Ставки/доступность кредитов задают ритм всему балету — никаких форсажей во 2 квартале ждать не стоит.
👉 Рост органический будет в адекватности. Акционный креатив тоже ожидаем от девелоперов.

По традиции — полный отчёт для прочтения за чашкой кофе в первом комментарии ☕📈

#аналитикаЮрьевой #девелопмент #инвестиции #недвижимость #стройка

🫥 Что ждет инвесторов, если введут повышенный налог на несколько квартир?

Рассуждаем о будущем рынка при новой инициативе

В регионах обсуждается предложение увеличить налоговую нагрузку для владельцев нескольких квартир.
Суть — повысить ставку налога, которую считают от кадастровой стоимости (сейчас: не более 0,3% для «жилых» и до 2% для дорогих или коммерческих объектов).

Факт для сравнения:
👉 Сейчас: квартира с кадастровой стоимостью 10 млн руб. — налог до 30 тыс. руб./год
👉 После реформы: для мультивладельцев возможна ставка 2% — уже 200 тыс. руб./год!

📊 Картинка по рынку:
В России около 750 тысяч человек владеют тремя и более объектами (по данным Минфина).
Почти все эти квартиры сдаются в аренду — этот сегмент держит до 20% спроса в крупных городах (ЦИАН).

Что может произойти?
👉 Доходность серьезно просядет: до 10–20% прибыли от аренды “съедят” налоги.
👉 Портфели будут дробить: собственники начнут массово оформлять объекты на родственников.
👉 Вторичный рынок может стать менее ликвидным: продажи усложнятся, цены — менее прогнозируемыми.

Пока речь идет об увеличении налога только на дорогие объекты и коммерческую недвижимость, но неизвестно, где проведут границу.

Формула расчета:
Налог = Кадастровая стоимость × Ставка (0,3–2%)
Если введут прогрессивную шкалу, «лишние» квартиры будут облагаться по более высокой ставке.

❗️ Главное:
В случае принятия закона инвесторам придется менять стратегии доходности и искать новые ниши.
Рынок ждет перезагрузка: изменится структура собственности, поплывет спрос.

#инвестицииЮрьевой #недвижимость #девелопмент #инвестиции

🐉 Реновация как новый монополист

Москва тихо делает то, о чём частные девелоперы только пишут в стратегиях.
По данным заммэра по экономике Владимира Ефимова, объёмы строительства держатся на уровне 6–6,5 млн м² в год – и это в турбулентный рынок.

Ключевой игрок этого роста – программа реновации.
Сейчас она даёт до трети всего ввода жилья в Москве и по ряду локаций вытесняет классический девелопмент с прайма.
Город заходит плотнее, забирает лучшие пятна, давит массой и скоростью.

🔸Сроки реализации – космос по меркам рынка:
— стандартно 12–14 месяцев,
— отдельные проекты – 4–5 месяцев от старта до ввода.
Частный дев со своими 2,5–3 годами просто курит на парковке.

И да, качество сданных объектов в этом посте обсуждать не буду. Но оговорюсь, что там есть очень много нюансов…

🔸 До 2030 года по реновации планируют построить свыше 60 млн м² (жильё + инфраструктура).
Это стабильный, управляемый объём предложения и очень чёткий сигнал рынку по ценам.

🔸 По рабочей силе в мэрии спокойны: ~105 тыс. человек на стройках, дефицита не ждут.

Что это значит для рынка 🧨

1️⃣ Реновация отъедает долю у частников.
Доля реновационных квартир уже достигает 20–25% от всего предложения на рынке.

2️⃣ Экспансия в регионы – вопрос времени.
В Москве реновация с 2017 года, в контуре – 5,2 тыс. домов.
В регионах пока играют через КРТ (комплексное развитие территорий), но логика одна: ветхий фонд = ресурс для плотной застройки.
Сценарий: элементы московской модели реновки начинают завозить в крупные агломерации под другими вывесками.

3️⃣ Маржа классического девелопмента сжимается.
С городом по цене/локации/скорости не потягаешься.
Ниши для рынка:
— сегменты комфорт+ и выше,
— малые форматы, апарты, точечный редев, спецпродукты под запрос (инвест, аренда, комьюнити).

4️⃣ Рынок становится полугосударственным.
Чем выше доля реновации, тем более управляемы объёмы ввода и динамика цен.
Меньше волатильности – меньше и сверхдоходов.

Вывод: реновация – уже не соцпрограмма, а крупнейший игрок рынка, который переписывает правила для девелоперов и инвесторов: вход дороже, горизонт длиннее.

#аналитикаЮрьевой #девелопмент #инвестиции #недвижимость

Складская РФ входит в фазу «после хайпа» 🏭

К 2025–2026 гг. дефицит в Москве сдувается, рынок идёт к стабилизации до 2028 г.:

арендные ставки уже просели на ~9%, вакансия выросла с 0,5% до 4,1%.
💡 Баланс сместился в пользу арендаторов — эпоха диктата собственников закончилась.

Новая логистическая география
Девелоперы идут за грузопотоками: активно раскачиваются юг и юго-восток —
Каширское, Новорязанское, Симферопольское шоссе.
Формируются новые кластеры там, где ещё вчера «ничего не было».

👉 Что держит спрос:
Ритейл, e-commerce, промышленность + новый драйвер —
инвест-покупки уже ≈41% сделок.
Рынок становится менее спекулятивным, более инвестиционным.

👉 Тренды формата:
- Last mile в городе — скорость важнее ставки ⏱
- Light industrial — мелкие производственные/сервисные блоки ближе к клиенту
- Build-to-suit в черте города — CAPEX и OPEX выше,
но длинные договоры и стабильный cash-flow на 7–10 лет сглаживают риск. 🚚 📉

#аналитикаЮрьевой #девелопмент #инвестиции #недвижимость

Dog-friendly девелопмент: новый must-have в проектах 2026+ 🦮

С 1 апреля 2026 года действует ГОСТ Р 72372-2025 «Благоустройство территорий общего пользования для владельцев собак».
Он задаёт рамки для девелоперов, ЖКХ и муниципалитетов по игровым площадкам, местам выгула, дрессировочным площадкам и маршрутам прогулок.

Ключевые цифры:
👉 200 м² — минимум для игровой площадки 🦴
👉 1 500 м² — минимум для дрессировочной
👉 забор от 2 м
👉 зоны для уборки отходов, контейнеры, дозаторы пакетов — обязательный гигиенический стандарт, а не «если останется бюджет»
👉 прописаны требования к покрытиям, дистанциям между зонами, нормам по типам территорий: дворы МКД, частная застройка, скверы, бульвары, парки, набережные
👉 плюс — доступность для маломобильных

Формально ГОСТ добровольный, но как только девелопер заявляет соответствие, он превращается для него в must-follow чек-лист.


📊 Почему это важная ЦА:
По разным оценкам, в России собак держит до 30–35% домохозяйств (по опросам ВЦИОМ и Pet Industry; точные цифры гуляют, но порядок именно такой).

Это не «нишевый сегмент», а огромная ЦА, которая уже голосует рублём за dog-friendly среду.

Мировая практика давно это монетизирует:

👉 США, Нью-Йорк / Остин / Сиэтл
• отдельные dog parks в каждом районе
• зонирование по размеру собак
• фонтаны для животных, теневые навесы, покрытия, не обжигающие лапы
• в новых проектах: pet spa, груминг-зоны, мытьё лап в лобби как стандарт бизнес/бизнес+

👉 Германия, Берлин / Мюнхен
• специальные площадки Hundeauslaufgebiet
• чёткая навигация, урны и пакеты в шаговой доступности
• в ряде районов — маршруты выгула вдоль зелёных коридоров

👉 Нидерланды, Амстердам
• отдельные зоны свободного выгула
• интеграция с вело- и пешеходной инфраструктурой
• жёсткий контроль чистоты + штрафы, но при этом максимально удобная среда

Вывод:
в мире dog-friendly = норма продукта, а у нас это пока «фишка» — значит, есть окно возможностей.


🏗 Что делать в России:

1️⃣ Продуктовый модуль проекта
👉 внедрять «двор без мин и с официальной площадкой для собак»
👉 логика: семья с собакой = более лояльный, более «оседлый» резидент, чувствительный к среде

2️⃣ Новый стандарт для бизнес-планов
👉 добавляем в финмодель строку: dog-friendly инфраструктура

3️⃣ Сегментация ЦА
👉 включить владельцев собак как отдельный сегмент в маркетинг-план:
- креативы
- партнёрства с кинологами, ветклиниками, грумингами, pet-ритейлом

4️⃣ ГОСТ как selling point
- для части аудитории это триггер доверия.


💡 Инсайты для рынка

👉 Dog-friendly станет таким же стандартом, как детские площадки и парковки.
👉 В комфорт+ и бизнес-классе отсутствие продуманной инфраструктуры для собак через 3–5 лет будет восприниматься как продуктовый дефект.
👉 В арендной и доходной недвижимости (апарты, coliving) dog-friendly инфраструктура + политика заселения с животными = более высокая заполняемость и меньше churn.

Главная мысль:
🐕 Собаки — это не «побочный эффект жильцов», а отдельный драйвер девелопмента.

#трендыЮрьевой #девелопмент #инвестиции #недвижимость

Юрьева•LIVE
| ДЗЕН | MAX