💗 Рабочую неделю начну с пульса рынка новостроек

Спойлер:
рынок просто сменил «спринт» на «марафон», но вектор тот же — вверх 📈


1️⃣ Как росли цены с 2020 года:

- 2020: +19% к метру
- 2021: +32%
- 2022: +17%
- 2023: +16%
- 2024: +11%
- 2025: в крупных городах — ещё +14%.

🏆 Три чемпиона роста цен в 2025 году:

1️⃣ Севастополь: +68%, до 298,2 тыс. ₽/м²
2️⃣ Набережные Челны: +43%, до 186,6 тыс. ₽/м²
3️⃣ Барнаул: +38%, до 196,8 тыс. ₽/м²


2️⃣ Первичка 🆚 вторичка: кто дороже играет

По итогам 2025 года разрыв цен между первичным и вторичным рынками разошёлся уже на 65% (+4 п.п. за квартал).

Средняя цена за 1 кв. метра:

🔴 вторичка — 130,3 тыс. ₽
🔴 первичка — 215,3 тыс. ₽

Новостройки сегодня — это не «чуть дороже за свежесть», а уже другая лига по ценнику 😁

🏆Максимальное превышение цены первички над вторичкой — в Астраханской области: +47,1%.


3️⃣ Что ждать от 2026?

Рост цен.
Но более скромный: в среднем ~8–13% в зависимости от локации, формата и проекта.

Почему так:

👉 ключевая ставка идёт вниз → ипотека дешевеет → спрос оживает
👉 новых проектов в 2025 вышло меньше → предложение сжимается.

Классика рынка:
спрос подогрели, предложение урезали — цены делают остальное.


❗️Вместо резюме:
Это не история про «пузырь вот‑вот лопнет».
Это про долгий бычий цикл, который сбавил скорость, но не сменил направление.


#аналитикаЮрьевой #инвестиции #девелопмент #недвижимость #россия

💥 Вторичка под 6%: семейная ипотека выходит из детской

В Думе всерьёз обсуждают: семейную ипотеку под 6% пустить на вторичку.
Сроки в коридорах власти шепчут — 2026 год.

🤯 Если завезут, рынок перекосит капитально.

Что по ставкам в 2025 г.:
- Новостройки:
• льготная — ~6%
• рыночная — 24–29% в начале года, к осени/зиме — в среднем ~21,5–21,7%

- Вторичка:
• в начале года — до 35%
• к концу года — около 21,56%
• семейная — почти не живёт, только региональные костыли и «серые схемы».

По сделкам:
- 2024: новостройки ~45–50%, вторичка — 50–55%.
- 2025: тренд меняется — 35% сделок на первичке и 65% на вторичке.
- 2026 (при включении 6%): усиление тренда - вторичка может забрать до 70% рынка.

Почему?

➕ Инфраструктура уже под окнами — садик, школа, магазины и т.д.
➕ Заехал и живёшь — без ожидания ключей, перфораторов и стройплощадки вместо вида из окна.

Но в чеке есть звёздочка:
➖ Старый фонд, трубы и проводка легко могут съесть экономию по ставке.
➖ Цены на вторичку могут взлететь — продавцы капитализируют льготу в ценник.

🧠 Идеальный сценарий для вторички, как я это вижу:
Расширение льготных программ (семейная, IT, господдержка):
- с лимитом по возрасту дома
- с обязательным техобследованием
- с привязкой к энергоэффективности и инженерке.

❗️Так мы выходим на справедливую ипотечную ставку в зависимости от уровня комфорта дома.

В целом, внедрение этого решения может глобально изменить девелопмент:
новостройки могут уйти в продажи на высокой стадии готовности, через банки и продвинутый скоринг.

❗️И, наконец, перекос цены квадрата между первичкой и вторичкой начнёт сокращаться.

Как итог:
- Девелоперы разделят льготные деньги с частными продавцами.
- Вторичка получит осознанный спрос, а не «остаточный».
- Покупатели смогут выбирать локацию, срок заезда и качество жизни, а не просто ставку 6%.

А вы с 6% куда бы пошли: в первичку или во вторичку?


#аналитикаЮрьевой #недвижимость #инвестиции #девелопмент #тренды

🏡 Благоустройство двора в обычном панельном микрорайоне

Благоустройство двора — это искусство создавать продуманную жизнь резидента не только внутри дома, но и снаружи.
Но большинство девелоперов по‑максимуму режут расходы на окружающую территорию.
В итоге дом есть, а окружение — весьма скупое… 🤷🏼‍♀️

Недавно наткнулась на проект paradox.motion. С помощью ИИ они показали, каким может быть уютный, современный двор в обычной панельной застройке.

Всё сделано по уму:
👉 грамотное зонирование: отдельно тихие зоны, детские площадки, спорт, проходы и парковка 🧩
👉 малая архитектура: лавки, навесы, велопарковки 🚲
👉 тёплый свет и подсветка дорожек 💡
👉 зелень: кустарники, многолетники, деревья, живые изгороди 🌳

☝🏼И главное — такой проект можно реализовать без сумасшедших бюджетов.
Если грубо: базовое обновление двора в формате «свет + лавки + урны + озеленение + небольшие малые формы» может уложиться примерно в 5–15 тыс. ₽ на квартиру.
Для типового дома на 100–150 квартир — это вполне подъёмно, особенно если делать поэтапно.

Здесь помогает ИИ:
на основе реальных фото двора можно быстро нагенерировать 2–3 варианта благоустройства и добавить смету расходов. Это прекрасный инструмент для диалога с жителями, аргумент для УК и администрации — визуализация с конкретными цифрами убеждает лучше, чем «диалог на пальцах». 🤝

Вот бы наши ЖКХ и УК внедряли такие решения в каждом российском дворе! 😁

☝🏼Тем более что это не только про комфорт, но и про инвестиции: качественный двор повышает и цену, и ликвидность квартир.

Как вам такая идея?

#девелопмент #тренды #инвестиции #трендыЮрьевой

🥶 Инвесткарта России и северный клондайк

Если коротко и в цифрах по крупным агломерациям, на сегодня, получается следующая картинка.

1️⃣ Москва и Питер — инвест-база:
👉 Москва собирает до 35–40 % всех инвестиций в недвижимость РФ.
В 2024 году объём инвестиций — ~250–280 млрд ₽.
В 2025‑м — ~270–300 млрд ₽.🔼
Фокус 2026 года: офисы, апарты, редевелопмент, склады.

👉 Санкт‑Петербург держит около 10–12 % рынка (80-100 млрд.)
Драйверы 2026 года: туризм, аренда, сервисные апарты.

2️⃣ Регионы‑магниты: Казань, Екатеринбург, Юг:
👉 Казань и Татарстан в 2024 году ~80–100 млрд ₽ в стройку.
В 2025‑м — 90–110 млрд ₽ 🔼
Ставка в 2026 году: IT‑кластер, технопарки, комфорт‑жильё, арендный сектор.

👉 Екатеринбург и область — 70–90 млрд ₽ (2024 г.)
80–100 млрд ₽ в 2025‑м.
Потенциал 2026 года: редевелопмент промзон, доходные дома, комфорт+.

👉 Краснодарский край (Краснодар + Сочи) — 120–150 млрд ₽ (2024 г.).
130–170 млрд ₽ — в 2025‑м.
В 2026 году сохранится фокус на туризм и аренду, но растут риски перегрева и регулирования апартов.

Море тёплое, а вот регулятор — не всегда 😁

3️⃣ Арктика и Север: много проектов, мало квартир для инвестора:
👉 Арктика в новостях — как новый клондайк, но для частного инвестора по факту:
- Основные деньги до 2026 года идут:
- в инфраструктуру, месторождения, порты, энергетику (промобъекты, вахтовое и служебное жильё, инфраструктура под сырьевые проекты).
- Небольшое количество нового классического жилья.

Классического рынка инвестквартир почти нет:
нет устойчивого спроса на аренду «для физлиц‑инвесторов» и нормальной ликвидности на вторичке.

Итог:
2024–2026 годы —
• классические инвестиции - Москва, Питер, крупные агломерации, Юг.
• Развивающие инвестиции - растущие, + новые регионы.
• Север и Арктика — пока поле игры для государства и корпораций. Меньше для частного инвестора. Но пристально наблюдаем 🤓

#инвестицииЮрьевой #недвижимость #север #девелопмент #строительство

💣У нас назревает маленькая революция: льготная ипотека на вторичку в отдельных регионах России

Подробно по запуску льготки на вторичку и как она отразится на рынок, разбирала в этом посту.

🧩 Что на сегодня меняется
С 2026 года часть городов сможет выдавать льготную ипотеку на вторичное жильё — но не всем и не везде.
Льготы будут точечными: там, где важно поддержать рынок и людей, а не разгонять цены в перегретых мегаполисах.

По открытым данным и логике действующих региональных программ, в список потенциальных «счастливчиков» по льготной ипотеке на вторичку в 2026 году, скорее всего, попадают города, где уже работают или заявлены региональные программы поддержки:

- Казань
- Нижний Новгород
- Самара
- Челябинск
- Екатеринбург
- Пермь
- Новосибирск
- Красноярск
- Омск
- Ростов-на-Дону
- Уфа
- Воронеж
- Владивосток и ряд других крупных региональных центров.

Точный перечень городов и условия зависят от регионов и новых постановлений — сейчас он формируется, и официальные списки будут ближе к старту программ.

🏦 Банки, которые, по открытым данным, уже работают/готовы работать с региональными льготными программами и, с высокой вероятностью, будут в теме в 2026 году:

- Сбербанк
- ВТБ
- Россельхозбанк
- Дом.РФ Банк
- Газпромбанк
- Альфа‑Банк
- Совкомбанк
- Райффайзенбанк (если продолжит активность на рынке ипотеки к 2026-му)
- а также региональные банки, которые традиционно участвуют в местных программах (Уралсиб, Ак Барс, Открытие и др.)

Банки уже сейчас тестируют и анонсируют участие в региональных льготных программах. Так что имеет смысл внимательно следить за их новостями 🤓

В общем, друзья, кто хотел взять в регионах готовое жильё и как можно скорее решить квартирный вопрос — это может стать вашим шансом!

#аналитикаЮрьевой #инвестиции #девелопмент #ипотека

💣 По прогнозам, в 2026 году депрессия выйдет на третье место среди заболеваний после ожирения и диабета, а к 2030‑му может стать первой и войти в число ведущих причин потери трудоспособности и стать одной из ключевых проблем общественного здравоохранения 😱

Сейчас, по данным ВОЗ, от неё страдают около 5,7% взрослых в мире (4,6% мужчин и 6,9% женщин).

Это уже не только история про терапию, а про городскую среду, в которой мы живём, спим, работаем и устаём.

Главный тихий маньяк города — шум.
Он бьёт по сердцу, сну и психике, а мы списываем всё на «просто устал». Хронический шум выше 55 дБ ночью и 65 дБ днём связан с ростом тревожности, депрессии, гипертонии и сердечно‑сосудистых заболеваний.

Что делают в мире в борьбе с шумом и стрессом в городах 🌍

1️⃣ Париж и Барселона вводят «тихие зоны»:
— ограничивают трафик;
— меняют покрытие дорог;
— создают «зелёные оси»;
— вводят «зоны низкого шума».

2️⃣ Вена и Гамбург проектируют новые кварталы так, чтобы:
— спальни, детские смотрели во двор;
— зелёные пояса и дворы‑сады гасили шум и формировали «тихие карманы».

3️⃣ В Лондоне и Амстердаме quiet rooms в офисах и коворкингах уже стали стандартом:
— отдельные комнаты тишины;
— «no music policy»;
— акустические потолки, звукопоглощающие панели и кабины для звонков - норма офисов класса А.

4️⃣ Германия, Нидерланды, Швейцария регламентируют «тихие часы» в жилых районах.

Что происходит в России 🇷🇺

1️⃣ В Москве, Петербурге и крупных агломерациях уже появляются:
— тихие зоны в библиотеках, коворкингах, wellness‑ и термо‑комплексах;
— пространства без фоновой музыки и навязчивой рекламы (часть кафе и ТРЦ тестируют «дни тишины» или зоны без музыки);
— пилотные «тихие кабинеты» и комнаты отдыха в офисах крупных компаний.

2️⃣ Девелоперы всё активнее включают в продукт заботу о ментальном здоровье:
👉 усиленную звукоизоляцию стен и перекрытий, остекление;
👉 дворы‑сады и «тихие дворы» с зеленью как естественными шумовыми экранами;
👉 ориентацию спален и детских во двор;
👉 продуманное размещение коммерции.

Перспективы развития «тишины» в городах:

👉 «Тихие маршруты» в картах — не только «быстрее», но и «спокойнее»:
маршруты, которые обходят оживлённые магистрали.

👉 Умный свет по циркадным ритмам:
освещение улиц, офисов и подъездов, синхронизированное с естественным светом, с более тёплой температурой вечером — чтобы не сбивать сон и снижать уровень стресса.

👉 Официальные оазисы спокойствия и «тихие кварталы»:
парки тишины, набережные без громкой музыки, пространства с пониженным уровнем шума.

👉 Новые стандарты по шуму как часть градостроительства:
учёт акустики на стадии мастер‑планов, ограничения шума, включение «уровня тишины» в ESG‑показатели.

Тишина становится дорогим luxury‑продуктом в городской среде.
Но фактически это уже не про SPA и расслабляющую музыку, а про базовую гигиену психики и здоровья городских жителей.

#трендыЮрьевой #девелопмент #россия #город

🌊 Весна в рынке: застой, но без цунами!

В спокойном режиме анализирую рынок недвижимости за неполный 1 квартал 2026 года.
Сегодня — квинтэссенция отчёта аналитического центра Дом.РФ и мои инсайды из первой линии девелопмента.

Сводка с полей:

1️⃣ Денежные потоки от продаж новостроек:
Февраль: 1,6 млн м² (🔻-1,5x к хайповому январю, -13% г/г), 333 млрд ₽ поступлений (🔻-34% м/м, -11% г/г).
👉 Причина проста — выдохся отложенный спрос после ажиотажа конца 2025.

2️⃣ Проектное финансирование:
Банки не закручивают гайки, но внимательнее считают кэшфлоу и продажи.

3️⃣ Цены на новостройки:
За 2 месяца 2026 г. новостройки в России подорожали 🔺
на 1,9%, что ниже уровня инфляции (+2,4%). В реальном выражении цены на строящееся жилье снизились 🔻на 0,4%.
Медианная цена составила 165 тыс. руб. за 1 кв. м
Девелоперы добавляют отделку вместо дисконт-прайсов.
Средний чек не проседает — цена за м² держится «на характере».

4️⃣ Объёмы стройки:
За 2 месяца: 4,1 млн м² (🔺+25% г/г!), суммарно на 838 млрд ₽ (+28% г/г). Застройщики активно строят и аккуратно смотрят по сторонам 🤓

5️⃣ Ипотека:
Доля ипотечных сделок — 73% - рынок реально сидит на кредитном «допинге»; собственные/рассрочка – 27%.

6️⃣ Ввод жилья:
Объёмы ввода держатся на уровне, серьёзного провала пока нет.

7️⃣ Ипотека на ИЖС:
Набирает обороты, но выдачи пока дробные — смотрим ближе к лету.

Макротреки и тренды:
👉 Рынок «подшумел» на льготах и теперь медленно выравнивается.
👉 Ставки/доступность кредитов задают ритм всему балету — никаких форсажей во 2 квартале ждать не стоит.
👉 Рост органический будет в адекватности. Акционный креатив тоже ожидаем от девелоперов.

По традиции — полный отчёт для прочтения за чашкой кофе в первом комментарии ☕📈

#аналитикаЮрьевой #девелопмент #инвестиции #недвижимость #стройка

🫥 Что ждет инвесторов, если введут повышенный налог на несколько квартир?

Рассуждаем о будущем рынка при новой инициативе

В регионах обсуждается предложение увеличить налоговую нагрузку для владельцев нескольких квартир.
Суть — повысить ставку налога, которую считают от кадастровой стоимости (сейчас: не более 0,3% для «жилых» и до 2% для дорогих или коммерческих объектов).

Факт для сравнения:
👉 Сейчас: квартира с кадастровой стоимостью 10 млн руб. — налог до 30 тыс. руб./год
👉 После реформы: для мультивладельцев возможна ставка 2% — уже 200 тыс. руб./год!

📊 Картинка по рынку:
В России около 750 тысяч человек владеют тремя и более объектами (по данным Минфина).
Почти все эти квартиры сдаются в аренду — этот сегмент держит до 20% спроса в крупных городах (ЦИАН).

Что может произойти?
👉 Доходность серьезно просядет: до 10–20% прибыли от аренды “съедят” налоги.
👉 Портфели будут дробить: собственники начнут массово оформлять объекты на родственников.
👉 Вторичный рынок может стать менее ликвидным: продажи усложнятся, цены — менее прогнозируемыми.

Пока речь идет об увеличении налога только на дорогие объекты и коммерческую недвижимость, но неизвестно, где проведут границу.

Формула расчета:
Налог = Кадастровая стоимость × Ставка (0,3–2%)
Если введут прогрессивную шкалу, «лишние» квартиры будут облагаться по более высокой ставке.

❗️ Главное:
В случае принятия закона инвесторам придется менять стратегии доходности и искать новые ниши.
Рынок ждет перезагрузка: изменится структура собственности, поплывет спрос.

#инвестицииЮрьевой #недвижимость #девелопмент #инвестиции

🐉 Реновация как новый монополист

Москва тихо делает то, о чём частные девелоперы только пишут в стратегиях.
По данным заммэра по экономике Владимира Ефимова, объёмы строительства держатся на уровне 6–6,5 млн м² в год – и это в турбулентный рынок.

Ключевой игрок этого роста – программа реновации.
Сейчас она даёт до трети всего ввода жилья в Москве и по ряду локаций вытесняет классический девелопмент с прайма.
Город заходит плотнее, забирает лучшие пятна, давит массой и скоростью.

🔸Сроки реализации – космос по меркам рынка:
— стандартно 12–14 месяцев,
— отдельные проекты – 4–5 месяцев от старта до ввода.
Частный дев со своими 2,5–3 годами просто курит на парковке.

И да, качество сданных объектов в этом посте обсуждать не буду. Но оговорюсь, что там есть очень много нюансов…

🔸 До 2030 года по реновации планируют построить свыше 60 млн м² (жильё + инфраструктура).
Это стабильный, управляемый объём предложения и очень чёткий сигнал рынку по ценам.

🔸 По рабочей силе в мэрии спокойны: ~105 тыс. человек на стройках, дефицита не ждут.

Что это значит для рынка 🧨

1️⃣ Реновация отъедает долю у частников.
Доля реновационных квартир уже достигает 20–25% от всего предложения на рынке.

2️⃣ Экспансия в регионы – вопрос времени.
В Москве реновация с 2017 года, в контуре – 5,2 тыс. домов.
В регионах пока играют через КРТ (комплексное развитие территорий), но логика одна: ветхий фонд = ресурс для плотной застройки.
Сценарий: элементы московской модели реновки начинают завозить в крупные агломерации под другими вывесками.

3️⃣ Маржа классического девелопмента сжимается.
С городом по цене/локации/скорости не потягаешься.
Ниши для рынка:
— сегменты комфорт+ и выше,
— малые форматы, апарты, точечный редев, спецпродукты под запрос (инвест, аренда, комьюнити).

4️⃣ Рынок становится полугосударственным.
Чем выше доля реновации, тем более управляемы объёмы ввода и динамика цен.
Меньше волатильности – меньше и сверхдоходов.

Вывод: реновация – уже не соцпрограмма, а крупнейший игрок рынка, который переписывает правила для девелоперов и инвесторов: вход дороже, горизонт длиннее.

#аналитикаЮрьевой #девелопмент #инвестиции #недвижимость

Складская РФ входит в фазу «после хайпа» 🏭

К 2025–2026 гг. дефицит в Москве сдувается, рынок идёт к стабилизации до 2028 г.:

арендные ставки уже просели на ~9%, вакансия выросла с 0,5% до 4,1%.
💡 Баланс сместился в пользу арендаторов — эпоха диктата собственников закончилась.

Новая логистическая география
Девелоперы идут за грузопотоками: активно раскачиваются юг и юго-восток —
Каширское, Новорязанское, Симферопольское шоссе.
Формируются новые кластеры там, где ещё вчера «ничего не было».

👉 Что держит спрос:
Ритейл, e-commerce, промышленность + новый драйвер —
инвест-покупки уже ≈41% сделок.
Рынок становится менее спекулятивным, более инвестиционным.

👉 Тренды формата:
- Last mile в городе — скорость важнее ставки ⏱
- Light industrial — мелкие производственные/сервисные блоки ближе к клиенту
- Build-to-suit в черте города — CAPEX и OPEX выше,
но длинные договоры и стабильный cash-flow на 7–10 лет сглаживают риск. 🚚 📉

#аналитикаЮрьевой #девелопмент #инвестиции #недвижимость

Dog-friendly девелопмент: новый must-have в проектах 2026+ 🦮

С 1 апреля 2026 года действует ГОСТ Р 72372-2025 «Благоустройство территорий общего пользования для владельцев собак».
Он задаёт рамки для девелоперов, ЖКХ и муниципалитетов по игровым площадкам, местам выгула, дрессировочным площадкам и маршрутам прогулок.

Ключевые цифры:
👉 200 м² — минимум для игровой площадки 🦴
👉 1 500 м² — минимум для дрессировочной
👉 забор от 2 м
👉 зоны для уборки отходов, контейнеры, дозаторы пакетов — обязательный гигиенический стандарт, а не «если останется бюджет»
👉 прописаны требования к покрытиям, дистанциям между зонами, нормам по типам территорий: дворы МКД, частная застройка, скверы, бульвары, парки, набережные
👉 плюс — доступность для маломобильных

Формально ГОСТ добровольный, но как только девелопер заявляет соответствие, он превращается для него в must-follow чек-лист.


📊 Почему это важная ЦА:
По разным оценкам, в России собак держит до 30–35% домохозяйств (по опросам ВЦИОМ и Pet Industry; точные цифры гуляют, но порядок именно такой).

Это не «нишевый сегмент», а огромная ЦА, которая уже голосует рублём за dog-friendly среду.

Мировая практика давно это монетизирует:

👉 США, Нью-Йорк / Остин / Сиэтл
• отдельные dog parks в каждом районе
• зонирование по размеру собак
• фонтаны для животных, теневые навесы, покрытия, не обжигающие лапы
• в новых проектах: pet spa, груминг-зоны, мытьё лап в лобби как стандарт бизнес/бизнес+

👉 Германия, Берлин / Мюнхен
• специальные площадки Hundeauslaufgebiet
• чёткая навигация, урны и пакеты в шаговой доступности
• в ряде районов — маршруты выгула вдоль зелёных коридоров

👉 Нидерланды, Амстердам
• отдельные зоны свободного выгула
• интеграция с вело- и пешеходной инфраструктурой
• жёсткий контроль чистоты + штрафы, но при этом максимально удобная среда

Вывод:
в мире dog-friendly = норма продукта, а у нас это пока «фишка» — значит, есть окно возможностей.


🏗 Что делать в России:

1️⃣ Продуктовый модуль проекта
👉 внедрять «двор без мин и с официальной площадкой для собак»
👉 логика: семья с собакой = более лояльный, более «оседлый» резидент, чувствительный к среде

2️⃣ Новый стандарт для бизнес-планов
👉 добавляем в финмодель строку: dog-friendly инфраструктура

3️⃣ Сегментация ЦА
👉 включить владельцев собак как отдельный сегмент в маркетинг-план:
- креативы
- партнёрства с кинологами, ветклиниками, грумингами, pet-ритейлом

4️⃣ ГОСТ как selling point
- для части аудитории это триггер доверия.


💡 Инсайты для рынка

👉 Dog-friendly станет таким же стандартом, как детские площадки и парковки.
👉 В комфорт+ и бизнес-классе отсутствие продуманной инфраструктуры для собак через 3–5 лет будет восприниматься как продуктовый дефект.
👉 В арендной и доходной недвижимости (апарты, coliving) dog-friendly инфраструктура + политика заселения с животными = более высокая заполняемость и меньше churn.

Главная мысль:
🐕 Собаки — это не «побочный эффект жильцов», а отдельный драйвер девелопмента.

#трендыЮрьевой #девелопмент #инвестиции #недвижимость

Юрьева•LIVE
| ДЗЕН | MAX