С 13 апреля крупные (доминирующие) производители обязаны продавать через биржу не менее 5% от среднеарифметического объема продаж за каждый месяц за последние три года. Норма вводится на год в экспериментальном режиме, зафиксирована приказом ФАС и Минпромторга, уже зарегистрированным Минюстом.
Формально идея в том, чтобы «вывести цемент на свет» и получить прозрачный ценовой индикатор, но по факту это скорее эксперимент по тотальному мониторингу рынка на фоне падающего спроса, чем реальный способ снизить цены.
«Бетономешалка» в МАХ
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Как россияне меняют рынок жилья в Минске
Россияне в Минске стали не просто «фоном», а заметным ценовым фактором: в марте на них пришлось около 10% всех сделок с квартирами, и это прежде всего комфорт‑класс и хорошие локации. Приток более платежеспособных покупателей подталкивает продавцов не снижать ценник и жестче торговаться, в итоге белорусский средний класс оказывается вытеснен именно из самых привлекательных сегментов рынка.
Для города это означает не только рост цен, но и изменение социальной карты города: «нормальные» районы все больше становятся территорией тех, кто приносит на рынок твердый валютный кошелек, а не местную зарплату.
«Бетономешалка» в МАХ
Россияне в Минске стали не просто «фоном», а заметным ценовым фактором: в марте на них пришлось около 10% всех сделок с квартирами, и это прежде всего комфорт‑класс и хорошие локации. Приток более платежеспособных покупателей подталкивает продавцов не снижать ценник и жестче торговаться, в итоге белорусский средний класс оказывается вытеснен именно из самых привлекательных сегментов рынка.
Для города это означает не только рост цен, но и изменение социальной карты города: «нормальные» районы все больше становятся территорией тех, кто приносит на рынок твердый валютный кошелек, а не местную зарплату.
«Бетономешалка» в МАХ
Как «рекорды» ввода жилья прячут дефицит эконом‑класса
В статистике по вводу жилья сегодня доминируют дорогие проекты, из‑за чего создаётся ощущение «жилищного бума», которого массовый покупатель не чувствует. Львиную часть прироста дают бизнес‑ и премиум‑класс, тогда как эконом‑сегмент либо стагнирует, либо постепенно вымывается из экспозиции. В публичных отчётах эта разница почти не проговаривается, что искажает картину рынка для обывателя.
Дополнительный оптический эффект даёт низкая база начала прошлого года, когда из‑за высокой ставки многие застройщики фактически поставили запуски на паузу. На фоне провала того периода текущий рост в дорогом сегменте выглядит как мощный рывок. Массовый покупатель при этом сталкивается с дефицитом понятного «эконома» и всё чаще уходит на вторичный рынок, где выбор шире, а ценник ближе к его доходам.
Если тенденция сохранится, вторичка будет укреплять позиции, а официальные рекорды по вводу ещё меньше будут говорить о реальной решённости жилищного вопроса для большинства семей.
«Бетономешалка» в МАХ
В статистике по вводу жилья сегодня доминируют дорогие проекты, из‑за чего создаётся ощущение «жилищного бума», которого массовый покупатель не чувствует. Львиную часть прироста дают бизнес‑ и премиум‑класс, тогда как эконом‑сегмент либо стагнирует, либо постепенно вымывается из экспозиции. В публичных отчётах эта разница почти не проговаривается, что искажает картину рынка для обывателя.
Дополнительный оптический эффект даёт низкая база начала прошлого года, когда из‑за высокой ставки многие застройщики фактически поставили запуски на паузу. На фоне провала того периода текущий рост в дорогом сегменте выглядит как мощный рывок. Массовый покупатель при этом сталкивается с дефицитом понятного «эконома» и всё чаще уходит на вторичный рынок, где выбор шире, а ценник ближе к его доходам.
Если тенденция сохранится, вторичка будет укреплять позиции, а официальные рекорды по вводу ещё меньше будут говорить о реальной решённости жилищного вопроса для большинства семей.
«Бетономешалка» в МАХ
От «Зарядья» до отставки: главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов лишился должности
Сергей Кузнецов, занимавший пост главного архитектора Москвы с 21 августа 2012 г., освобождён от должности по собственной инициативе – соответствующее распоряжение подписал мэр столицы Сергей Собянин. Почти полтора десятилетия он был одним из ключевых модераторов того, как меняется городской ландшафт столицы.
За эти годы через его кабинет прошли самые противоречивые решения — от масштабного обновления общественных пространств до конфликтной уплотнительной застройки и болезненных для горожан редевелопментов. Его уход символизирует не только кадровую рокировку, но и смену модели управления архитектурой к более закрытой, бюрократической конфигурации, где визуальный облик города всё сильнее определяется не публичной дискуссией, а вертикалью решений.
«Бетономешалка» в МАХ
Сергей Кузнецов, занимавший пост главного архитектора Москвы с 21 августа 2012 г., освобождён от должности по собственной инициативе – соответствующее распоряжение подписал мэр столицы Сергей Собянин. Почти полтора десятилетия он был одним из ключевых модераторов того, как меняется городской ландшафт столицы.
За эти годы через его кабинет прошли самые противоречивые решения — от масштабного обновления общественных пространств до конфликтной уплотнительной застройки и болезненных для горожан редевелопментов. Его уход символизирует не только кадровую рокировку, но и смену модели управления архитектурой к более закрытой, бюрократической конфигурации, где визуальный облик города всё сильнее определяется не публичной дискуссией, а вертикалью решений.
«Бетономешалка» в МАХ
Регион сэкономил — посёлок расплачивается: история Ангарского водовода
В центре истории с Мегетским водоводом — почти готовый, но фактически зависший объект жизнеобеспечения для посёлка в Ангарском го Иркутской области. Магистральный водовод протяжённостью около 15 км строят по региональному проекту «Модернизация коммунальной инфраструктуры», он должен связать городские водоочистные сооружения Ангарска с Мегетом и обеспечить жителей качественной питьевой водой вместо изношенных и маломощных сетей. Контракт на строительство заключили в апреле 2024г. с компанией «Иркутские буровые работы», первоначальная стоимость проекта по разным сообщениям оценивается в 629–729 млн ₽, а срок завершения работ — конец 2026г.
Стройка финансируется из областного бюджета и бюджета Ангарского округа: муниципалитет в конце 2025г. свою часть закрыл, тогда как регион допустил задержки, на фоне общей проблемы кредиторской задолженности по объектам без федерального софинансирования. В заксобрании предупреждают: в случае удовлетворения исков подрядчика отвечать будет МУП «Ангарский водоканал», что грозит блокировкой счетов и фактическим банкротством предприятия. При этом подчёркивается, что при длительной консервации уже уложенные трубы могут за пару лет прийти в негодность, и тогда посёлок рискует так и не получить стабильное питьевое водоснабжение, ради которого и запускался проект.
«Бетономешалка» в МАХ
В центре истории с Мегетским водоводом — почти готовый, но фактически зависший объект жизнеобеспечения для посёлка в Ангарском го Иркутской области. Магистральный водовод протяжённостью около 15 км строят по региональному проекту «Модернизация коммунальной инфраструктуры», он должен связать городские водоочистные сооружения Ангарска с Мегетом и обеспечить жителей качественной питьевой водой вместо изношенных и маломощных сетей. Контракт на строительство заключили в апреле 2024г. с компанией «Иркутские буровые работы», первоначальная стоимость проекта по разным сообщениям оценивается в 629–729 млн ₽, а срок завершения работ — конец 2026г.
Стройка финансируется из областного бюджета и бюджета Ангарского округа: муниципалитет в конце 2025г. свою часть закрыл, тогда как регион допустил задержки, на фоне общей проблемы кредиторской задолженности по объектам без федерального софинансирования. В заксобрании предупреждают: в случае удовлетворения исков подрядчика отвечать будет МУП «Ангарский водоканал», что грозит блокировкой счетов и фактическим банкротством предприятия. При этом подчёркивается, что при длительной консервации уже уложенные трубы могут за пару лет прийти в негодность, и тогда посёлок рискует так и не получить стабильное питьевое водоснабжение, ради которого и запускался проект.
«Бетономешалка» в МАХ
Forwarded from Все о лифтах
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
Ранее кабину уже осматривали следователи, лифтёры и представители Стройнадзора. Но во время следственного эксперимента лифт вновь упал. К счастью, на этот раз обошлось без пострадавших.
Накануне в этом же подъёмнике пострадал школьница, которая получила травму из-за резкой остановки.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Коммерческая недвижимость: цифры растут, рынок тормозит
В I квартале объём инвестиций в коммерческую недвижимость составил 189 млрд ₽ — на 18% меньше, чем годом ранее. Рост торгового сегмента до 62 млрд выглядит впечатляюще, но это эффект крупных разовых сделок вроде покупки ТРЦ «Метрополис» и прошлогодних переносов.
Чаще инвестируют точечно — не в сегменты, а в конкретные площадки с понятной доходностью. Офисы и склады приходят в баланс, тогда как торговая недвижимость всё ещё ищет устойчивую модель.
Главный сценарий на текущий год — не всплеск, а медленное оживление. Если ставки пойдут вниз, сделки вернутся, но рынок останется выборочным: теперь ценится не масштаб, а качество актива.
«Бетономешалка» в МАХ
В I квартале объём инвестиций в коммерческую недвижимость составил 189 млрд ₽ — на 18% меньше, чем годом ранее. Рост торгового сегмента до 62 млрд выглядит впечатляюще, но это эффект крупных разовых сделок вроде покупки ТРЦ «Метрополис» и прошлогодних переносов.
Чаще инвестируют точечно — не в сегменты, а в конкретные площадки с понятной доходностью. Офисы и склады приходят в баланс, тогда как торговая недвижимость всё ещё ищет устойчивую модель.
Главный сценарий на текущий год — не всплеск, а медленное оживление. Если ставки пойдут вниз, сделки вернутся, но рынок останется выборочным: теперь ценится не масштаб, а качество актива.
«Бетономешалка» в МАХ
Рыночная ипотека окончательно перестала быть социальным лифтом
И превратилась в роскошь для узкого круга людей. В среднем по мегаполисам платеж за двушку в новостройке уже подбирается к 173 тыс ₽ в месяц, а в Москве легко улетает под 450 тыс и выше.
По сути, человеку с обычной зарплатой таким ценником просто вежливо объясняют: «Снимай и не дергайся». Банки и застройщики делают вид, что рынок жив, но при таких платежах он работает не на семьи, а на тех, кто десятилетиями копил капитал или играет на высоких доходах бизнеса.
Главная интрига теперь не в том, вырастут ли цены, а в том, когда государство признает: текущая модель ипотеки выжигает спрос и превращает новостройки в витрину, а не в решение жилищного вопроса.
«Бетономешалка» в МАХ
И превратилась в роскошь для узкого круга людей. В среднем по мегаполисам платеж за двушку в новостройке уже подбирается к 173 тыс ₽ в месяц, а в Москве легко улетает под 450 тыс и выше.
По сути, человеку с обычной зарплатой таким ценником просто вежливо объясняют: «Снимай и не дергайся». Банки и застройщики делают вид, что рынок жив, но при таких платежах он работает не на семьи, а на тех, кто десятилетиями копил капитал или играет на высоких доходах бизнеса.
Главная интрига теперь не в том, вырастут ли цены, а в том, когда государство признает: текущая модель ипотеки выжигает спрос и превращает новостройки в витрину, а не в решение жилищного вопроса.
«Бетономешалка» в МАХ
Бывшее руководство ЖКХ Махачкалы отправили в СИЗО
В Махачкале Кировский районный суд арестовал бывшего начальника и главного специалиста управления ЖКХ по обвинению в мошенничестве в особо крупном размере: по версии следствия, при капитальном ремонте ливневой канализации через фиктивные акты были «освоены» свыше 40 млн ₽. Контракт с подрядной организацией превышал 417 млн, деньги перечислялись в 2022–2023 гг. Экспертиза установила: значительная часть оплаченных работ фактически не выполнялась, но чиновники утверждали приемочные акты, обеспечивая вывод бюджетных средств под видом завершенного ремонта.
Показательно, что аресты последовали уже после очередного ливня, когда Махачкала снова ушла под воду, а горожане увидели реальное состояние ливневки лучше любого заключения эксперта. Формально речь идет о двух фигурантах и конкретном договоре, но дело ложится на длинный ряд историй о махинациях вокруг ливневой канализации и подрядчиков. В результате на выходе получается типичный российский парадокс: инфраструктура, которая идеально существует в отчетах и сметах, и город, который при первом же дожде превращается в иллюстрацию к уголовному делу.
«Бетономешалка» в МАХ
В Махачкале Кировский районный суд арестовал бывшего начальника и главного специалиста управления ЖКХ по обвинению в мошенничестве в особо крупном размере: по версии следствия, при капитальном ремонте ливневой канализации через фиктивные акты были «освоены» свыше 40 млн ₽. Контракт с подрядной организацией превышал 417 млн, деньги перечислялись в 2022–2023 гг. Экспертиза установила: значительная часть оплаченных работ фактически не выполнялась, но чиновники утверждали приемочные акты, обеспечивая вывод бюджетных средств под видом завершенного ремонта.
Показательно, что аресты последовали уже после очередного ливня, когда Махачкала снова ушла под воду, а горожане увидели реальное состояние ливневки лучше любого заключения эксперта. Формально речь идет о двух фигурантах и конкретном договоре, но дело ложится на длинный ряд историй о махинациях вокруг ливневой канализации и подрядчиков. В результате на выходе получается типичный российский парадокс: инфраструктура, которая идеально существует в отчетах и сметах, и город, который при первом же дожде превращается в иллюстрацию к уголовному делу.
«Бетономешалка» в МАХ
Весенний паводок в этом году превратился в стресс‑тест для инфраструктуры
Талая вода уже затронула десятки регионов, смещаясь с юга к центру и дальше на восток, подтапливая дороги, дачные массивы и небольшие населённые пункты. При этом, даже если удаётся сохранить стабильную работу жизнеобеспечения, логистика — от подвоза продуктов до доступа скорой и МЧС — остаётся уязвимой, а властям приходится действовать на опережение, чтобы не допустить транспортной изоляции целых территорий.
Парадокс сезона в том, что риск «большой воды» почти сразу сменяется угрозой ранней засухи и пожаров: в Сибири и на юге уже фиксируется рост ландшафтных возгораний, а регионы вводят особый противопожарный режим заранее, чтобы перераспределить силы от мониторинга рек к профилактике степных и лесных пожаров. По сути, системы реагирования работают в режиме «двойной смены» — без паузы между паводком и пожарным сезоном, и это наглядно показывает, что привычный календарь ЧС больше не работает, а климат требует постоянной готовности к нескольким разнонаправленным угрозам одновременно.
«Бетономешалка» в МАХ
Талая вода уже затронула десятки регионов, смещаясь с юга к центру и дальше на восток, подтапливая дороги, дачные массивы и небольшие населённые пункты. При этом, даже если удаётся сохранить стабильную работу жизнеобеспечения, логистика — от подвоза продуктов до доступа скорой и МЧС — остаётся уязвимой, а властям приходится действовать на опережение, чтобы не допустить транспортной изоляции целых территорий.
Парадокс сезона в том, что риск «большой воды» почти сразу сменяется угрозой ранней засухи и пожаров: в Сибири и на юге уже фиксируется рост ландшафтных возгораний, а регионы вводят особый противопожарный режим заранее, чтобы перераспределить силы от мониторинга рек к профилактике степных и лесных пожаров. По сути, системы реагирования работают в режиме «двойной смены» — без паузы между паводком и пожарным сезоном, и это наглядно показывает, что привычный календарь ЧС больше не работает, а климат требует постоянной готовности к нескольким разнонаправленным угрозам одновременно.
«Бетономешалка» в МАХ
В Томской области местных жителей изолировали от цивилизации
Для заречных поселков Чаинского района власти фактически предложили не решение, а тактику выживания: заранее закупиться едой и лекарствами, потому что добраться до «большой земли» в половодье будет почти невозможно. Регулярные речные рейсы, по сообщениям, отменяют, оставляя лишь лодочную переправу «на крайний случай», тогда как право на доступный транспорт превращается в сезонную роскошь.
Прокуратура объявляет о проверке, но сама формулировка уже многое говорит о приоритетах системы. Типичная ситуация, когда бюрократия победила здравый смысл, а ответственность за изоляцию переложили на жителей, которым остаётся лишь надеяться, что экстренный случай к ним так и не придёт.
«Бетономешалка» в МАХ
Для заречных поселков Чаинского района власти фактически предложили не решение, а тактику выживания: заранее закупиться едой и лекарствами, потому что добраться до «большой земли» в половодье будет почти невозможно. Регулярные речные рейсы, по сообщениям, отменяют, оставляя лишь лодочную переправу «на крайний случай», тогда как право на доступный транспорт превращается в сезонную роскошь.
Прокуратура объявляет о проверке, но сама формулировка уже многое говорит о приоритетах системы. Типичная ситуация, когда бюрократия победила здравый смысл, а ответственность за изоляцию переложили на жителей, которым остаётся лишь надеяться, что экстренный случай к ним так и не придёт.
«Бетономешалка» в МАХ
Forwarded from Суверенная экономика
Представители отрасли элитной недвижимости рассказали о современных трендах и тенденциях. Кризис внес свои коррективы даже в сегмент «лакшери» жилья. Несмотря на это основатель агентства 10 Homes Наталья Красавченко в интервью директору портала Всеoстройке.pф рассказала, что хорошие брокеры элитной недвижимости в среднем зарабатывают ₽5 млн в месяц.
Это говорит о том, что спрос все еще есть, а элитные лоты редко продаются со скидкой. Как рассказал основатель агентства VIPFLAT Леонид Рысев, в данном сегменте не принято торговаться и редко, когда возможны скидки в 20-30%. Он добавил, что российские миллиардеры, у которых «жжет» карман лишний миллиард охотно вкладываются в элитную недвижимость внутри страны, поскольку внешние рынки стали менее доступными для них.
Подписывайтесь на Суверенку в MAX.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Telegram
Всё о стройке
⚡️Хорошие брокеры элитной недвижимости в среднем зарабатывают 5 млн рублей в месяц — основатель агентства 10 Homes Наталья Красавченко в интервью директору Всеoстройке.pф С. Опрышко
«Ты иногда принимаешь от клиентов разные эмоции на свой счет. Это тяжело…
«Ты иногда принимаешь от клиентов разные эмоции на свой счет. Это тяжело…
Махачкала: когда хаос застройки становится угрозой
На улице Газопроводной обрушился жилой дом. По предварительным данным, никто не пострадал, но причина трагедии очевидна: подмыв грунта во время наводнения и хроническая хаотичная застройка, о которой власти говорят годами, но системных решений всё нет.
Мэр Сергей Меликов признал, что проблема носит не случайный характер: часть домов возведена без надлежащего контроля, без геологических изысканий и без понимания, выдержит ли почва такую нагрузку. Один дом уже рухнул, второй — на грани.
Сейчас чиновники обещают экспертизы и временное расселение жителей. Но в корне вопрос другой: почему целые кварталы продолжают строиться по инерции, игнорируя элементарные строительные и природные риски?
«Бетономешалка» в МАХ
На улице Газопроводной обрушился жилой дом. По предварительным данным, никто не пострадал, но причина трагедии очевидна: подмыв грунта во время наводнения и хроническая хаотичная застройка, о которой власти говорят годами, но системных решений всё нет.
Мэр Сергей Меликов признал, что проблема носит не случайный характер: часть домов возведена без надлежащего контроля, без геологических изысканий и без понимания, выдержит ли почва такую нагрузку. Один дом уже рухнул, второй — на грани.
Сейчас чиновники обещают экспертизы и временное расселение жителей. Но в корне вопрос другой: почему целые кварталы продолжают строиться по инерции, игнорируя элементарные строительные и природные риски?
«Бетономешалка» в МАХ
Сложное решение после сложной зимы
Отставка Евгения Беляева с поста главы Петропавловска‑Камчатского выглядит формально добровольной, но по сути — управленческим приговором. Мэр сам подчеркнул, что остаётся в городе, но «не в должности главы», и выразил надежду, что новая команда «учтёт допущенные промахи и донастроит механизмы хозяйственной деятельности».
Осенью губернатор Солодов публично вынес Беляеву предупреждение за срыв мероприятий программы «Город 20/30», где на столицу края шли серьёзные федеральные деньги. Параллельно был задержан первый замглавы города Владислав Масло по делу о превышении полномочий. В совокупности это создало ощущение не просто «сбоев», а управленческой деградации команды, которой уже не доверяют реализовывать крупные проекты.
Беляеву, по всей видимости, дали возможность уйти без демонстративного скандала, но сам факт отставки — понятный сигнал остальным мэрам: в условиях дефицита доверия к муниципальному уровню цена ошибок и организационных провалов стремительно растёт.
«Бетономешалка» в МАХ
Отставка Евгения Беляева с поста главы Петропавловска‑Камчатского выглядит формально добровольной, но по сути — управленческим приговором. Мэр сам подчеркнул, что остаётся в городе, но «не в должности главы», и выразил надежду, что новая команда «учтёт допущенные промахи и донастроит механизмы хозяйственной деятельности».
Осенью губернатор Солодов публично вынес Беляеву предупреждение за срыв мероприятий программы «Город 20/30», где на столицу края шли серьёзные федеральные деньги. Параллельно был задержан первый замглавы города Владислав Масло по делу о превышении полномочий. В совокупности это создало ощущение не просто «сбоев», а управленческой деградации команды, которой уже не доверяют реализовывать крупные проекты.
Беляеву, по всей видимости, дали возможность уйти без демонстративного скандала, но сам факт отставки — понятный сигнал остальным мэрам: в условиях дефицита доверия к муниципальному уровню цена ошибок и организационных провалов стремительно растёт.
«Бетономешалка» в МАХ
Forwarded from Павел Галкин
ТГ-канал «Недвижимость инсайды» написал пост о том, что проектное финансирование (ПФ) в текущих реалиях не особо работает. Категорически не согласен с первых слов!
В посте допущена ключевая ошибка. Смешаны механика проектного финансирования и субъективное восприятие участников рынка. Разберу также по пунктам.
1. Со стороны клиента.
Звучит тезис: клиент не заинтересован в возврате денег с эскроу потому, что их стоимость съест инфляция. Но эскроу — это счет клиента в банке. Забрать оттуда деньги может только банк при условии: получено разрешение на ввод. Если объект не построен, разрешения нет — деньги лежат на счете клиента и он их в любой момент может забрать. Но зачем? Не лучше ли оставить их в виде подорожавших метров?
Инструмент создавался именно для безопасности: исключить появление новых обманутых дольщиков. Да, инфляция — это потеря потенциального дохода, но деньги не исчезают. Клиент получает их обратно полностью, а не участвует в многолетних тяжбах. Это и есть рабочая конструкция, обеспечивающая безопасность сохранности денег дольщиков.
2. Со стороны банка.
Тезис: банк окажется без актива, и «фарш обратно не провернется».
На самом деле банк сегодня жестко контролирует стройку через готовность объекта, выборку траншей, экспертизу документов. По проекту создается компания специального назначения (SPV), которую в случае проблем можно целиком перепродать вместе с долгом, землей и остатками лимитов. Это стандартный выход из риска. Банк — профессиональный игрок и наперед просчитывает шаги максимально: закладывает риски в ставку, в структуру сделки и в обеспечение. Утверждать, что инструмент проектного финансирования оставляет банк без актива, — значит игнорировать то, как сейчас выстроен риск-менеджмент в проектном финансировании.
3. Со стороны девелопера.
Да, котловой метод никуда не делся. Но утверждение, что деньги с одного проекта перетекают на другой в обход банка, — миф. В структуре ПФ маркетинг, коммерция и операционные расходы компании действительно идут из общего котла, но это не более 10–15% от лимита. Остальное — целевые платежи: генподряд, технический заказчик, поставщики ресурсов. И каждый из них привязан к конкретному объекту, этапу строительства, подтвержден документами и фотофиксацией, проходит проверку стройэксперта банка. Перекинуть деньги с одного объекта на другой без контроля банка невозможно.
Почему же ПФ всё-таки работает?
Потому что оно выполнило свою главную задачу: ушли компании, которые строили на котловой метод без собственных средств и без надзора. Да, консолидации, которую пророчили в 2020-м, не случилось: появились новые амбициозные игроки. Но это не доказывает неработоспособность инструмента, а лишь говорит о том, что банки научились оценивать проекты и девелоперов более гибко, чем предполагалось.
Проектное финансирование — не магия, а работающая конструкция, которая обеспечивает трехстороннюю защиту: клиент не теряет деньги, банк управляет рисками, а девелопер строит в прозрачной системе координат. И называть ее «нерабочей» можно только если рассматривать вне реальной механики эскроу, банковского контроля и целевого расходования.
В посте допущена ключевая ошибка. Смешаны механика проектного финансирования и субъективное восприятие участников рынка. Разберу также по пунктам.
1. Со стороны клиента.
Звучит тезис: клиент не заинтересован в возврате денег с эскроу потому, что их стоимость съест инфляция. Но эскроу — это счет клиента в банке. Забрать оттуда деньги может только банк при условии: получено разрешение на ввод. Если объект не построен, разрешения нет — деньги лежат на счете клиента и он их в любой момент может забрать. Но зачем? Не лучше ли оставить их в виде подорожавших метров?
Инструмент создавался именно для безопасности: исключить появление новых обманутых дольщиков. Да, инфляция — это потеря потенциального дохода, но деньги не исчезают. Клиент получает их обратно полностью, а не участвует в многолетних тяжбах. Это и есть рабочая конструкция, обеспечивающая безопасность сохранности денег дольщиков.
2. Со стороны банка.
Тезис: банк окажется без актива, и «фарш обратно не провернется».
На самом деле банк сегодня жестко контролирует стройку через готовность объекта, выборку траншей, экспертизу документов. По проекту создается компания специального назначения (SPV), которую в случае проблем можно целиком перепродать вместе с долгом, землей и остатками лимитов. Это стандартный выход из риска. Банк — профессиональный игрок и наперед просчитывает шаги максимально: закладывает риски в ставку, в структуру сделки и в обеспечение. Утверждать, что инструмент проектного финансирования оставляет банк без актива, — значит игнорировать то, как сейчас выстроен риск-менеджмент в проектном финансировании.
3. Со стороны девелопера.
Да, котловой метод никуда не делся. Но утверждение, что деньги с одного проекта перетекают на другой в обход банка, — миф. В структуре ПФ маркетинг, коммерция и операционные расходы компании действительно идут из общего котла, но это не более 10–15% от лимита. Остальное — целевые платежи: генподряд, технический заказчик, поставщики ресурсов. И каждый из них привязан к конкретному объекту, этапу строительства, подтвержден документами и фотофиксацией, проходит проверку стройэксперта банка. Перекинуть деньги с одного объекта на другой без контроля банка невозможно.
Почему же ПФ всё-таки работает?
Потому что оно выполнило свою главную задачу: ушли компании, которые строили на котловой метод без собственных средств и без надзора. Да, консолидации, которую пророчили в 2020-м, не случилось: появились новые амбициозные игроки. Но это не доказывает неработоспособность инструмента, а лишь говорит о том, что банки научились оценивать проекты и девелоперов более гибко, чем предполагалось.
Проектное финансирование — не магия, а работающая конструкция, которая обеспечивает трехстороннюю защиту: клиент не теряет деньги, банк управляет рисками, а девелопер строит в прозрачной системе координат. И называть ее «нерабочей» можно только если рассматривать вне реальной механики эскроу, банковского контроля и целевого расходования.
Пять лет заочно: экс-депутат осужден за махинации
В Саратове заочно осудили бывшего депутата облдумы и застройщика Алексея Сергеева, много лет скрывающегося за границей и проходящего по делу о мошенничестве в сфере долевого строительства. По версии следствия и суда, как фактический владелец и управляющий СК «Стройкомплекс 2002» он организовал продажу долей в проблемном доме, осознавая, что объект не будет достроен, а общий объем сделок превысил 300 млн ₽.
Отдельный эпизод связан с безоплатной уступкой прав требования на часть помещений более чем на 40 млн, из‑за чего компания лишилась значительной части активов. Суд признал Сергеева виновным в мошенничестве в особо крупном размере и заочно назначил срок лишения свободы, а его имущество арестовано для возможного возмещения ущерба дольщикам.
#уголовнаяхроника
«Бетономешалка» в МАХ
В Саратове заочно осудили бывшего депутата облдумы и застройщика Алексея Сергеева, много лет скрывающегося за границей и проходящего по делу о мошенничестве в сфере долевого строительства. По версии следствия и суда, как фактический владелец и управляющий СК «Стройкомплекс 2002» он организовал продажу долей в проблемном доме, осознавая, что объект не будет достроен, а общий объем сделок превысил 300 млн ₽.
Отдельный эпизод связан с безоплатной уступкой прав требования на часть помещений более чем на 40 млн, из‑за чего компания лишилась значительной части активов. Суд признал Сергеева виновным в мошенничестве в особо крупном размере и заочно назначил срок лишения свободы, а его имущество арестовано для возможного возмещения ущерба дольщикам.
#уголовнаяхроника
«Бетономешалка» в МАХ
Россияне встают в очередь за ядерными бункерами
С начала марта спрос, по оценкам производителей, вырос почти в 2,5 раза, а заказы на частные «капсулы безопасности» расписаны уже до лета.
Базовый вариант — стальная «бочка под землёй» на двоих за 2 млн ₽, которую закапывают на глубину до 5 метров, оставляют воздухозабор, внутри обставляют всем необходимым. Люксовые бункеры за 20 млн превращаются в полноценную подземную квартиру с запасами дизтоплива, воды до 10 тыс литров и возможностью подключить закрытую волну МЧС для отправки сигнала SOS в случае глобальной катастрофы.
На бумаге это выглядит как рациональная подготовка к «чёрному дню». Но по сути люди покупают не столько защиту, сколько ощущение контроля. Конфликт на Ближнем Востоке лишь стал очередным триггером: эмоции срабатывают быстрее логики, и бункер превращается в дорогой антидепрессант.
«Бетономешалка» в МАХ
С начала марта спрос, по оценкам производителей, вырос почти в 2,5 раза, а заказы на частные «капсулы безопасности» расписаны уже до лета.
Базовый вариант — стальная «бочка под землёй» на двоих за 2 млн ₽, которую закапывают на глубину до 5 метров, оставляют воздухозабор, внутри обставляют всем необходимым. Люксовые бункеры за 20 млн превращаются в полноценную подземную квартиру с запасами дизтоплива, воды до 10 тыс литров и возможностью подключить закрытую волну МЧС для отправки сигнала SOS в случае глобальной катастрофы.
На бумаге это выглядит как рациональная подготовка к «чёрному дню». Но по сути люди покупают не столько защиту, сколько ощущение контроля. Конфликт на Ближнем Востоке лишь стал очередным триггером: эмоции срабатывают быстрее логики, и бункер превращается в дорогой антидепрессант.
«Бетономешалка» в МАХ
🏙️В Москве просел запуск новостроек
За I квартал в старых границах столицы на рынок вышло всего 5 новых жилых проектов против 8 год назад — минус почти 40% стартов.
Общий объем площадей сократился на 41%: с 359 тыс до 213 тыс м².
Структура предложения сместилась вверх. Если в прошлом году основу новых стартов составлял бизнес-класс, то в начале года рынок сместился в «верхние этажи».
💎Из пяти новых проектов, вышедших на рынок в I квартале, три относятся к элитному сегменту, еще два — к премиальному формату. Девелоперы делают ставку на более маржинальные комплексы и осторожнее запускают массовый и бизнес-класс на фоне повышенных издержек и рыночной неопределенности.
«Бетономешалка» в МАХ
За I квартал в старых границах столицы на рынок вышло всего 5 новых жилых проектов против 8 год назад — минус почти 40% стартов.
Общий объем площадей сократился на 41%: с 359 тыс до 213 тыс м².
Структура предложения сместилась вверх. Если в прошлом году основу новых стартов составлял бизнес-класс, то в начале года рынок сместился в «верхние этажи».
💎Из пяти новых проектов, вышедших на рынок в I квартале, три относятся к элитному сегменту, еще два — к премиальному формату. Девелоперы делают ставку на более маржинальные комплексы и осторожнее запускают массовый и бизнес-класс на фоне повышенных издержек и рыночной неопределенности.
«Бетономешалка» в МАХ
Закон о запрете зарубежной недвижимости для госслужащих не прошёл
Правительство не поддержало инициативу о запрете чиновникам и депутатам владеть зарубежной недвижимостью. Предлагалось ограничить право собственности не только для самих госслужащих, но и для их семей.
Власти признали, что из‑за санкций и отсутствия доступа к иностранным реестрам проверить наличие таких объектов фактически невозможно. Решение показывает: система предпочла сохранить статус‑кво, оставив элите право на «запасной вариант» за пределами страны.
«Бетономешалка» в МАХ
Правительство не поддержало инициативу о запрете чиновникам и депутатам владеть зарубежной недвижимостью. Предлагалось ограничить право собственности не только для самих госслужащих, но и для их семей.
Власти признали, что из‑за санкций и отсутствия доступа к иностранным реестрам проверить наличие таких объектов фактически невозможно. Решение показывает: система предпочла сохранить статус‑кво, оставив элите право на «запасной вариант» за пределами страны.
«Бетономешалка» в МАХ
Forwarded from Всё о стройке
Media is too big
VIEW IN TELEGRAM
— основатель агентства OWNSTONE Сергей Антоненко в интервью директору Всeостройке.pф С. Опрышко.
По его словам, для покупателей элитной недвижимости сервис значительно важнее скидки. Приятное общение и отличный сервис всегда приводят к успешным продажам.
«В среднем наши агенты зарабатывают около полумиллиона рублей в месяц. Этот показатель является усредненным годовым доходом, учитывая возможные просадки и периоды высоких комиссий. Доход агента сильно зависит от его активности и успешности сделок. Некоторые агенты могут получать значительно больше в определенные месяцы»,— добавил Антоненко.
В рамках «Sminex Форум 7. Инсайды, которых нет в интернете».
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM