Новый долгострой в Москве??
Назад в прошлое. Ч. 1

Есть в Москве такой проект — А22 на Автозаводской. Две башни в стиле того, что архитекторы скромно называют неоготикой☝🏻 (представляете корпоративный офис с вытянутыми окнами? — вот примерно оно). Бизнес-класс, 907 квартир, максимум 43 этажа, вид на ТТК удобная транспортная развязка, через дорогу — легендарный «Зиларт». Продажи стартовали в мае 2025 года с ценником ≈ 495 тысяч за «квадрат». Приятный ценник, прямо скажем.

Однако в сводках по продажам новостроек А22 почему-то не мелькал даже изредка. В чем же причина, подумали мы, и решили разобраться. Сначала мы, конечно, позвонили застройщику — поинтересовались насчет квартиры. Сами пришли, тепленькие! «Мы вам перезвоним», — сказали нам и… не перезвонили.

Пошли смотреть проектную декларацию — и онемели. За год продаж, с мая 2025 по март 2026, застройщик заключил семь договоров долевого участия. Семь. Суммарно на 354 «квадрата» из 45 тысяч. Это примерно 0,8% от всего объема. Стали смотреть дальше и обнаружили, что Сбер — тадам! — приостановил аккредитацию объекта на Домклик. Потянули за ниточку, а там такой клубочек колючей проволоки… Но обо всем по порядку.

Структура
ЖК строит ООО «Специализированный застройщик «Автозаводская 22», созданный в октябре 2023 года конкретно под этот проект. За операционный менеджмент отвечает смоленская ГК «Консоль», региональный игрок с тридцатилетней историей, для которого А22 — первый заход на московский рынок. Причем сразу в бизнес-класс, да не простой — две высотки на пойменных грунтах у ТТК.
Согласно Rusprofile, всего в капитале три участника: некий Мудров Максим Николаевич с долей 0,01% — он же гендиректор и, как выясняется из декларации, еще и бенефициар через «Идалию Менеджмент» с суммарной долей около 9,6%; сама «Идалия Менеджмент» с 48,99% — смоленская компания; и мажоритарий с 51% — ООО «Перспективные Инвестиции».

Последние — это структура Сбера, смысл существования которой — заходить в капитал застройщиков в рамках проектного финансирования. Ровно та же схема, кстати, использовалась с «Град плаза» на Лобачевского.

Картина получается следующая. Сбер держит 51% застройщика через свою структуру. Одобренная кредитная линия — 18,1 млрд рублей, при этом по состоянию на март 2026 года задолженность по ней равна нулю: деньги не выбраны. Собственные средства застройщика в структуре финансирования — 3,7% от сметы (!). Остальное так или иначе покрывает Сбер, и, кстати, эскроу дольщиков тоже там. Одновременно именно Сбер приостанавливает аккредитацию на ипотеку для этого же проекта. Красота.

Суды, долги и прочие неприятности
Чтобы понять, почему, достаточно изучить приключения застройщика в арбитражном судопроизводстве. Там картина маслом.

▪️ Январь 2026: суд взыскал с застройщика 2,19 млн в пользу НПО «Геометрия» — это геологи, которые бурили скважины глубиной до 70 метров под фундамент башен. Работы приняты в сентябре 2025, застройщик прислал гарантийное письмо — обещал заплатить до 10 октября. Не заплатил.

▪️ Март 2026: суд взыскал 15,6 млн в пользу Проектного бюро АПЕКС — тех самых архитекторов, которые рисовали эту «неоготику». Работы приняты в феврале 2025, а оплатить, видимо, забыли.

▪️ Апрель 2026: взыскано еще 1,5 млн в пользу «Инженерных технологий» — по договору подряда от августа 2024.

▪️ И совсем уже курьезная история — долг перед ЧОП «Скала». Эти товарищи охраняли стройплощадку с мая по июль 2025 года, но денег за свой труд так и не увидели: девелопер три месяца подряд не платил охранникам собственной стройки. Охранники судились с застройщиком дважды, в первой инстанции и в апелляции. В итоге взыскали 776 784 рубля плюс неустойку.

Продолжение 👇🏻

@novostroyman

Новый долгострой в Москве??
Назад в прошлое. Ч. 2

Начало

ЖК «А22» и банкротство

В декабре 2025 УФНС по Кировской (!) области подала заявление о признании застройщика банкротом. Правда, в марте 2026 иск отозвали: видимо, налоговый долг закрыли. Но осадочек (и документы на сайте арбитражного суда) остался.
При этом именно в мае 2025 года, когда некоторые подрядчики, судя по всему, уже сидели без денег, Сбер переоформил залоги на доли в компании. Вот так, знаете, совпало.

Что пошло не так
Версий несколько — и они не исключают друг друга.

Версия первая: коммерческий провал. 907 квартир на пятне 0,8 гектара, три ЖК окно в окно, 236 машиномест — примерно одно место на четыре квартиры. До ближайшего метро пешком минут пятнадцать через мост над ТТК. Бирюлевскую линию со станцией прямо у дома обещают уже лет двадцать, но воз… то есть, проходческий щит, и ныне там. То есть, как раз не там, но вы поняли.

Вообще говоря, задумка была, судя по всему, богатая: снять сливки с локации, которую практически единолично создал ЛСР своим «Зилартом». Именно эти ребята превратили промзону в живой район и, похоже, именно на их плечах А22 попытался выехать. Но что-то пошло не так. Близость к ТТК при фактическом отсутствии парковок? Квартирография бизнес-класса с нарезкой 70% однушек? Результат один: эскроу-счета пустые, следующий транш завис, застройщик сосет лапу без операционки. Вероятный сценарий? — Вполне.

Версия вторая: операционная несостоятельность. «Консоль» тридцать лет строила в Смоленске и за эти годы, безусловно, изучила все ходы и выходы, а также способы оптимизировать расходы у себя дома. Москва же оказалась не по зубам. Напомним, собственных денег в проекте 3,7% от сметы, то есть, буфера, считай, нет. Генподрядчика тоже нет: строить решили сами — и сразу бизнес-класс. Когда что-то пошло не так, выяснилось, что запаса прочности нет совсем. Не исключено, кстати, что Сбер видел это с самого начала и придерживал транши намеренно — не веря в «Консоль» как операционного игрока.

Версия третья: В схеме Сбера что-то пошло не так. Со стороны выглядит странновато, согласитесь: банк зашел в капитал, одобрил кредитную линию на 18 млрд — и не выбрал из нее ни рубля. Приостановил аккредитацию на ипотеку. Укрепил залоги на доли. Так-то схема красивая: контролируешь проект изнутри, получаешь долю в прибыли сверх кредитного дохода. Это работает, когда сам проект работает. А вот если нет, то ты одновременно кредитор, совладелец и держатель чужих денег на эскроу. Банкротить собственный проект неудобно, но и бросить многоэтажный чемодан без ручки тоже непросто.

Что дальше?
Сценариев видится два. Оптимистичный: Сбер находит нового застройщика, перезапускает проект и достраивает. Сроки, конечно, будут другие, да и проект может видоизмениться до неузнаваемости.

Пессимистичный: долгострой, арбитражный управляющий, банкротство, смерть, кладбище.

Независимый аудит отчетности застройщика за 2025 год выявил критические финансовые риски. Проверяющие официально зафиксировали «существенную неопределенность в отношении непрерывности деятельности» (принцип going concern). Это означает, что у девелопера могут исчерпаться ресурсы для завершения строительных проектов. Финансовое положение компании характеризуется накопленным непокрытым убытком и отрицательным капиталом: дефицит чистых активов превышает 594 млн рублей. Несмотря на то, что аудитор выдал положительное (немодифицированное) заключение, подтвердив достоверность бухучета, он сопроводил его обязательным предупреждением о высоком риске несостоятельности застройщика.

Может, конечно, оно и к лучшему: в комментариях к проекту москвичи, мягко говоря, выражают неуверенность в том, нужно ли его вообще реализовывать в этой локации.

@novostroyman

Читаем разбор аналитики в «Российской газете» о дефиците новостроек

И главный вопрос на рынке уже не в том, строят ли дома. Вопрос в том, кто и на каких условиях будет их покупать, когда ставки действительно пойдут вниз. И вот тут у девелоперов и покупателей интересы могут снова разойтись🤔