Продажи слабее, долгов больше

В августе с продажами новостроек в Москве и области была, мягко говоря, жопа. После июньско-июльской попытки запрыгнуть в последний вагон семейной ипотеки спрос снова поехал вниз. В столичном регионе за август зарегистрировали всего 340 тыс. кв. м ДДУ — на 17% меньше июля и на 31% меньше августа прошлого года.

Если открыть свежий отчет ЦБ о проектном финансировании и посмотреть, в каком состоянии девелоперы подошли к этому августу, веселее не становится.

Нераспроданная площадь в проектах с открытыми продажами выросла до 54,2 млн кв. м. А продажи уже во втором квартале сократились на 10% к первому — до 5,2 млн кв. м.

А вот что прекрасно растет, так это долг. Портфель проектного финансирования за второй квартал прибавил 576 млрд рублей, или 6%, и достиг 10,85 трлн рублей. За год рост уже 16%. То есть продажи становятся слабее, а банковских денег стройке требуется всё больше. А больше банковских денег — больше процентов, которые в итоге ложатся в экономику проекта.

Эскроу за долгом не поспевает. За квартал объем средств на счетах вырос всего на 151 млрд рублей, до 7,55 трлн. В результате покрытие задолженности деньгами покупателей снизилось с 68,1 до 65,2%. Год назад показатель был еще на 5,4 п.п. выше. А чем меньше проектное финансирование покрыто деньгами на эскроу, тем дороже оно обходится девелоперу.

Есть еще один интересный слой — рассрочки. Сам ЦБ пишет, что они продолжают поддерживать продажи. На 1 июля цена заключенных ДДУ составляла 9,1 трлн рублей, а на эскроу лежало только 7,6 трлн. Разница — 1,5 трлн рублей. То есть значительная сумма уже оформлена в договорах как продажи, но денег покупателей на счетах под ними пока нет. Собственно, поэтому ЦБ и хочет взять рассрочки под козырек. Про готовящиеся изменения мы уже писали, сами поправки тут.

Свежий ипотечный отчет ЦБ дополняет картину с другой стороны. В июле выдача по программам господдержки после июньского ажиотажа рухнула на 41,3% — с 320,5 до 188,2 млрд рублей. Правда, начинает заметно шевелиться рыночная ипотека: ее выдача выросла на 8,1%, до 175,2 млрд рублей. Но происходит это при ставке 17,8%, поэтому ждать, что она мгновенно заменит девелоперам льготный спрос, было бы довольно смело.

Продажи уже во втором квартале снижались, нераспроданный остаток рос, долг застройщиков увеличивался быстрее наполнения эскроу, а часть спроса поддерживалась рассрочками. И всё это было до херовых августовских продаж, которые мы сейчас видим в регистрациях ДДУ Москвы и области.

Пока никакой катастрофы ЦБ не фиксирует: качество портфеля проектного финансирования остается высоким, на проблемные кредиты IV–V категорий приходится менее 1%. Но направление движения довольно прозрачное. Если продажи третьего квартала действительно окажутся заметно хуже второго, эскроу будут наполняться медленнее, а проектное финансирование — становиться для девелоперов всё более чувствительной частью экономики проекта.

Так что девелоперам, кажется, пора немного подсобраться. Рынок, на котором можно было компенсировать слабые продажи очередным повышением прайса и длинной рассрочкой, постепенно становится рынком, где снова придется бороться даже за холодного покупателя.

«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX

⚡️Стройка переходит банкам. Сегодня Минстрой в своем канале засветил участников банковского Консорциума, который появится как сущность для управления девелоперскими компаниями

В него войдут Сбер, ВТБ, Альфа-Банк, Газпромбанк и Банк ДOМ.PФ.

Как нам известно из нескольких источников, юридический механизм «Консорциума банков» утверждается уже несколько месяцев из-за многочисленных требований банков и необходимости договариваться. Но итоговые сроки — конец октября–начало ноября.

Получается, что сначала банки финансировали застройщиков, затем начали контролировать стройку и продажи, а теперь могут перейти уже непосредственно к управлению девелоперами.

Как видим, даже уже в официальном канале Минстроя первые звоночки. Кому интересно, можете поразглядывать фото.