💥Рынок новостроек замедляется: продажи падают четвертый месяц подряд, а запас прочности застройщиков сокращается

Российский рынок первичной недвижимости продолжает охлаждаться. Продажи жилья снижаются в годовом выражении четвертый месяц подряд, что постепенно меняет баланс сил в отрасли и заставляет аналитиков дом,рф обращать внимание на растущие риски в портфелях девелоперов.

На этом фоне ключевые индикаторы устойчивости рынка демонстрируют негативную динамику. Соотношение распроданности и стройготовности смещается к нижней границе сбалансированного диапазона 60–80%. В апреле показатель составлял 71%, а в мае опустился до 69%. Это сигнализирует о том, что текущий низкий уровень продаж больше не позволяет поддерживать наполнение эскроу-счетов на комфортном уровне.

Слабый спрос затрагивает всё большую часть портфеля строящегося жилья. Если на начало года на проекты, где распроданность с учётом стадии строительства ниже 60%, приходилось 25% всего строящегося жилья, то теперь их доля достигла уже 28%. Проблемы из-за отставания темпов продаж от скорости возведения домов становятся ощутимыми почти для трети всего текущего строительства, а срок реализации непроданного строящегося жилья вырос с 3,1 лет на начало года до 3,2 лет на начало июня.

Одновременно с этим объемы нового строительства остаются несоразмерными спросу в большинстве регионов. Уже в 52 субъектах Российской Федерации объём нового предложения слишком велик относительно текущих продаж, что создает предпосылки для дальнейшего затоваривания.

Майские результаты подтвердили слабость рынка. Продажи жилья в новостройках замедлились до 1,5 млн кв. м, что на 10% ниже в годовом выражении. Для сравнения, в феврале-апреле ежемесячно продавалось 1,6–1,7 млн кв. м. Более низкие значения продаж в последний раз фиксировались лишь в январе 2025 года на фоне запредельно высокой ключевой ставки в 21% и сезонного снижения спроса в начале года. Объем поступлений в строительную отрасль в мае составил 312 млрд руб., сократившись на 4% г/г.

Наиболее болезненно падение спроса ощущается в крупнейших мегаполисах. Спрос в мае сократился в 8 из топ-10 субъектов по портфелю строящегося жилья, наиболее сильно просев в Санкт-Петербурге (-37% г/г) и Москве (-28% г/г). Суммарно по топ-10 регионам продажи упали на 15% г/г до 727 тыс. кв. м.

В то же время периферия демонстрирует большую устойчивость. В регионах вне топ-10 сокращение значительно меньше, чем в среднем по стране и по крупнейшим субъектам: продажи здесь упали всего на 4% в годовом выражении, составив 750 тыс. кв. м. Более того, в 35 субъектах, не входящих в топ-10, продажи даже ускорились, в том числе в Воронежской области (+19% г/г), Нижегородской области (+10% г/г) и Красноярском крае (+7% г/г).

Очевидно, что подняв ипотечную ставку по семейной ипотеке для семей с одним ребёнком продажи у застройщиков снизятся ещё больше.

P.S.

Меня обвиняют в алармизме и я могу понять инвесторов в бетон, которым неприятно слышать, что мир не такой, как обещали в отделе продаж застройщика.

Я делюсь своими наблюдениями, которые в последний месяц стали официально признаваться чиновниками.

⚡️«Банки захватили отрасль. Девелоперы лишились суверенитета и стали франчайзи»: руководитель агентства «Этажи» Ильдар Хусаинов в интервью учредителю и директору Всеoстройке.pф С. Опрышко

«Банки занимают хитрую позицию. Пока их интересы не задеты, они говорят застройщикам: "Выживайте как хотите, продавайте по старым ценам". Но как только пахнет жареным, они тут же командуют снижать цены. Возникают двойные стандарты. В любой момент у девелоперов могут забрать проект — они лишились суверенитета, а без суверенитета долгосрочные инвестиции невозможны».

🟠О скидках от застройщиков

Хусаинов отметил, что во многих регионах есть 1-2 застройщика, которые дают реальные скидки в 20–25%. Не фиктивные акции, а реальный дисконт.

🟠О том, что некоторые застройщики перестали платить комиссии агентствам

«Если застройщик уже не в состоянии выплатить комиссию за продажу (~3%), значит, его прижало к стенке окончательно. И могу констатировать: количество таких застройщиков увеличивается с каждым месяцем — сейчас их около 3-4%».

🟠Что «Этажи» делают с застройщиками, которые не платят

«

Мы просто прекращаем с ними официальную работу. Думаю, все крупные агентства уже пошли этим путем, мы здесь просто задаем тренд. Не нужно стесняться называть белое белым, а черное черным».

Хусаинов добавил, что в половине случаев застройщики потом сами возвращаются. И часто бывает так, что собственник вообще не знает, «что там вытворяют финансисты».

🟠Где сейчас зарабатывает риелтор?
По словам Хусаинова, в последнее время — вторичный рынок и загородная недвижимость.

«С ценами на новостройки откровенно переборщили. Девелоперы сейчас сами мучаются от этого, но они сильно привыкли работать на таких сверхприбылях. Им даже тяжело начинать разговоры об оптимизации, бережливом производстве и росте производительности труда».

🟠Какие зарубежные направления сейчас самые прибыльные

«В понедельник я был в Белграде — в Сербии все развивается великолепно. Хорошо идут дела в Таиланде. В Дубае — честно говоря, никак. В Турции мне не нравится рынок из-за проблем с качеством строительства и надежностью застройщиков».

Полное видео с прямыми ссылками на YouTube, ВК, RUTUBE и Дзен смотрите на нашем портале.

⚡️ «Мы не боимся работать в городах с невысокой ценой и научились строить эффективно, вкладывая в продукт больше, чем конкуренты», — генеральный директор ГК «Железно» Юрий Захаров в интервью учредителю и директору портала Всёостройке.pф Светлане Опрышко

🟠 О балансе «фишек» и стоимости

«Чтобы дать клиенту больше ценностей, мы нашли оптимум: эффективно строим базовую функцию, а сэкономленные ресурсы пускаем на эмоции и "фишки". Поэтому у нас их действительно больше, чем у традиционных застройщиков».

В проектах компании есть «Умный дом», лобби, озелененные дворы и даже сухие фонтаны, но цена — в рамках локального рынка. Отказ от студий (не более 5%, во многих проектах — ноль) не мешает продажам: клиент голосует рублём.

🟠 О цифровизации жилья

«Этот паровоз уже не остановить. Мы приняли стратегическое решение инвестировать в технологии. Абсолютно все продукты, которые выпускает компания "Железно", цифровизованы. Даже те, кто берёт квартиру в черновой отделке, получают от нас коробку гаджетов для самостоятельной инсталляции».

🟠 О новом вызове на 2026 год — курортной недвижимости

«Самое короткое техническое задание для девелопера: "И жили они долго и счастливо". "Счастливо" мы уже проработали — теперь задача добавить "долго" и придумать, как проживание внутри проекта будет человека оздоравливать и продлевать ему жизнь».

Так, компания осваивает новое направление — курортную недвижимость и отели с концепцией долголетия.

Полное видео с прямыми ссылками на YouTube, ВК, RUTUBE и Дзен смотрите на нашем портале.

❗️ Доля рыночной ипотеки увеличилась в выдачах после того, как сузили пространство для семейной ипотеки, сообщила глава ЦБ Эльвира Набиуллина. Не только доля, но и в целом объемы растут. За 5 месяцев, по словам Набиуллиной, рыночная ипотека выросла в 3,5 раза по сравнению с прошлым годом.

#ипотека

@rusipoteka

📲 Русипотека в MAX

🏠 Спрос на семейную ипотеку может просесть до –30%: мнения экспертов

На форуме недвижимости «Движение.ру» игроки рынка поделились с нами прогнозами. Оценки разнятся, но вектор единый — после 1 июля спрос на семейную ипотеку уменьшится.

▪️ Основатель «Этажей» Ильдар Хусаинов: общее снижение на 10–15%, среди семей с одним ребенком — до 30%.
▪️ Вице-президент DOGMA Жанна Белянкина: спрос упадет примерно на четверть.
▪️ Коммерческий директор «Петербургской Недвижимости» Ольга Кобякова: просадка продаж на 5–10% в июле–августе.

Отметим, что новые параметры программы пока неизвестны. Но в числе вариантов:
➖ ставка 10–12% для семей с одним ребенком;
➖ 6% для семей с двумя детьми;
➖ 2–4% для многодетных;
➖ увеличение лимитов в 1,5 раза при покупке жилья от 60 м²;
➖ запрет на вторую льготную ипотеку.

👉 В «Петербургской Недвижимости» прогнозируют снижение доли семейной ипотеки с текущих 80% до 60–70%. Но уже осенью рынок может восстановиться — за счет рыночных программ, рассрочек, собственных инструментов девелоперов и средств, которые покупатели начнут снимать с депозитов.

Движение.ру в MAКС

РЫНОК ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В МОСКВЕ: ГРЯДУТ НОВЫЕ ВВОДНЫЕ ПО СЕМЕЙНОЙ ИПОТЕКЕ

По данным Росреестра количество зарегистрированных сделок с жильём в Москве на первичном рынке составило в мае 3 593 (-28.1% гг) vs 4 077 (-38.5% гг). Помесячные темпы: -11.9% мм  vs 7.7% мм  

Вторичка:  число зарегистрированных сделок с жильём в Москве на вторичном рынке: 10 364 (18.3% гг) vs 13 522 (18.5% гг)   ранее. Помесячная динамика: -23.4% мм vs 11.5% мм до этого.

Ипотека (первичка и вторичка) : 7 806 (-15.1% гг) vs 9 719 (-15.9% гг)   ранее. Помесячная динамика: -19.7% мм vs 26.2% мм до этого.

Тренды мая: помесячная динамика традиционно в минусе из-за блинных праздников, а вот представители Минстроя напоминили об очередных изменениях по условиям выдачи семейной ипотеки, которые планируется ввести в действия с 1 июля. Рассматривается установление следующей дифференцированной ставки: около 10% для семей с одним ребенком, 6% - с двумя и 4% - при трех и более детях. Отдельно - ставка может вырасти до 12% в Москве и Санкт-Петербурге. Кроме того, обсуждается привязка площади жилья к составу семьи — от 33 кв. м на семью. 

MMI в Max 🌏

Москва — главная по КРТ.

▶️Commonwealth Partnership и Metrium выпустили исследование "Результаты московской программы КРТ за 5 лет".

⬛️По всей России в проработке находится 1 685 площадок КРТ с потенциалом 286,9 млн кв. м, и примерно 24% этого объема приходится на одну Москву.

Столица за пять лет упаковала в этот механизм 421 площадку с градостроительным потенциалом более 70 млн кв. м.

⬛️Внутри московского КРТ жилье занимает 57% градостроительного потенциала, 36% — общественно-деловая функция, еще 7% — нежилые объекты.

По оценке авторов, КРТ может дать только 6% к среднегодовому вводу жилья в Москве, 32% от будущего ввода офисов и 18% от ввода качественной торговой недвижимости.

⬛️Получается, что для жилья столичное КРТ — это важная добавка, но не переворот рынка, а вот для офисов, торговли и смешанных районов это уже серьезный фактор будущего предложения.

🏗 Домострой в Telegram | в MAX

Аутсорс — 81% стройки.

▶️Б1 выпустила исследование про аутсорсинг в России:

⬛️В целом по экономике доля операций, передаваемых внешним подрядчикам и поставщикам, составляет 83%, а медианное значение по всей выборке — 84%.

⬛️Даже если убрать торговлю, где аутсорсинг зашкаливает до 92%, медианное значение остается высоким — 74%. В строительстве доля аутсорсинга составляет 81%, а в секторе недвижимости — 56%.

⬛️Авторы исследования считают аутсорсинг не инструментом экономии, а способом быстрее расти. У компаний с высокой долей аутсорсинга выручка в среднем растет примерно на 16% год к году, а у тех, кто старается больше делать сам, — на 10%.

⬛️Не нужно строить внутри себя огромную бюрократическую машину, поэтому можно быстрее масштабироваться через рынок подрядчиков. Но чем больше внешних звеньев, тем сильнее зависимость от качества подрядной сети, сроков поставок, цен на материалы, доступности рабочих, логистики и расчетов с контрагентами.

⬛️Любой сбой быстро размазывается по всей цепочке: подорожал цемент, не хватает рабочих, выросла стоимость техники, задержался подрядчик — экономика проекта начинает ехать.

⬛️В рейтинге положительного влияния аутсорсинга строительство получает только шесть баллов. Для сравнения, образование набирает 16 баллов, электроэнергетика, здравоохранение и потребительские услуги — по 12, транспорт и логистика — 10.

⬛️Недвижимость как отдельная отрасль вообще получает всего четыре балла.

🏗 Домострой в Telegram | в MAX

🏡 Банки в январе-мае 2026 года выдали 42 тыс. кредитов на 226 млрд рублей на строительство и покупку готовых частных домов – в 1,7 раза больше, чем за тот же период прошлого года, и по количеству, и по объему, сообщили аналитики ДОМ РФ.

В мае банки выдали 9,7 тыс. ипотечных кредитов на строительство и покупку готовых домов на 47,4 млрд рублей. Сегмент ускорился: +14% м/м по количеству кредитов – сильнее, чем ипотечный рынок в целом (+8%).

Главный фактор – сезонность: с началом строительного сезона оживился спрос на ИЖС.

Доля частных домов в общей выдаче ипотеки продолжила расти: с 11,8% в апреле до 12,3% в мае по количеству кредитов.

По данным ДОМ РФ, средний дом в России в сегменте ИЖС с эскроу:
🟢имеет площадь 107 кв. м,
🟢стоит около 7 млн руб.

Наиболее доступные дома среди крупных регионов – в Краснодарском крае: 5,8 млн руб.

#ипотека #ижс

@rusipoteka

📲 Ипотечный чат в MAX

⚡️«К сожалению, пока договор КРТ остаётся однобоким: у застройщика есть обязательства и риски, а у органа власти — только полномочия», — генеральный директор ФСК Регион, управляющий партнёр по сегменту «Регионы» Алексей Алмазов в интервью учредителю и директору портала Всёостройке.pф Светлане Опрышко на форуме «Движение»

🟠О главных пробелах механизма КРТ
По словам Алмазова, за пять лет комплексное развитие территорий стало рабочим инструментом, однако необходимо подстроить под изменения законодательную систему.

«Мы говорим не о том, что хотим снять с себя ответственность. Мы готовы брать на себя риски. Но если это партнёрство города и застройщика, то условия должны быть более равнозначными».

🟠О синдикатах девелоперов
Алмазов считает, что возможность создания партнёрств внутри проектов КРТ помогла бы эффективнее распределять риски, привлекать финансирование и ускорять развитие крупных территорий.

«Сегодня один застройщик не может реализовать большую территорию сразу. Но механизма, который позволял бы полноценно впустить в проект другого девелопера, фактически нет».

🟠О недобросовестных участниках аукционов

«Вопрос не в добросовестных компаниях, которые просто покупают право. Мы иногда смотрим: по нашей финансовой модели площадка стоит рубль. И вдруг появляется игрок, который покупает её за три. Как — мы не понимаем».

По мнению главы ФСК Регион, проблема не только в перепродаже прав на проекты, но и в искусственном разогреве стоимости площадок, что впоследствии может негативно сказаться на качестве реализации КРТ.

Полное интервью с прямыми ссылками на YouTube, ВК, RUTUBE и Дзен смотрите на нашем портале.

⚡️ Минюст подготовил поправки, которые уточняют правила регистрации сделок с недвижимостью и ипотеки.

В ГК РФ Минюст предлагает:

✔️окончательно убрать упоминания о необходимости госрегистрации договоров продажи, мены, дарения и ренты;

✔️аналогичная перспектива ждет и норму об отказе от принятия дара: из ст. 573 ГК РФ исключат устаревшее указание на регистрацию такого отказа, поскольку договор дарения недвижимости больше не подлежит госрегистрации. При этом ведомство уточняет, что регистрация перехода прав или самой сделки «для третьих лиц» происходит строго в соответствии с законом о регистрации недвижимости.

В законе об ипотеке предлагается:

✔️исключить упоминания о госрегистрации договора об ипотеке. Как поясняет ведомство, в ЕГРН вносится запись об обременении, а не о факте заключения договора;

✔️установить, что договор об ипотеке, который содержит условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке необходимо заверять у нотариуса. Отсутствие такого удостоверения не влечет недействительность такого договора в целом, но условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке применению не подлежит. Если из текста нельзя определить предмет ипотеки или существо обеспечиваемого обязательства, договор будет считаться незаключенным.

#законодательство #ипотека #недвижимость

@rusipoteka

📲 Русипотека в MAX