Уважаемая Мария Неретина задаётся правильным вопросом, почему аналитики и публицисты рынка недвижимости (множества тех же ТГ-каналов) прозевали и даже сейчас не говорят о кризисе на рынке недвижимости.
https://t.me/nerd_art/4340

Я был и остаюсь в числе немногочисленных наблюдателей, кто давно предупреждал о пагубности «костыля льготной ипотеки», на который подсели застройщики. Также это заставило их изобретать разные серые схемы рассрочек, траншевых ипотек и прочий трэш.

Главный признак входа рынка в ненормальность, на который я также часто указывал – это отрыв динамики цен на новостройки и вторичного рынка. До 2017-18 годов динамика двух субрынков была примерно одинаковой. Как только начал происходить отрыв, уже пора было бить в колокола. Сегодня лоты в новостройках схожих параметров с лотами на «вторичке» стоят на 30-60% дороже. Это просто нонсенс! На самом рынке новостроек ситуация дошла до абсурда, когда лоты в сданном доме стоят дешевле, чем лоты на стадии котлована – никогда такого не было.

Правильным решением было бы для правительства, если оно хотело поддержать отрасль, не субсидирование ставок по льготной ипотеке – а это до 2 трлн руб. в год – а строительство на эти деньги социального жилья для нуждающихся в улучшении жилищных условий семей с детьми. За всё время действия льготной ипотеки на эти деньги для субсидирования можно было бы уже построить 1-1,5 млн квартир в социальный найм для таких семей. В этом случае и мощности девелоперов были бы задействованы, кто возводил бы новостройки по госзаказу, и не случилось бы перекосов на рынке.

Вторая ненормальность для рынка – это ажиотажный медиа- и чиновничий интерес только к рынку новостроек. Но вообще-то он только третий среди субрынков по объёму сделок (в метраже). Первый – это вторичный рынок, второй – рынок ИЖС. Если в верхах всё же по-настоящему озабочены улучшением жилищных условий в обществе, то приоритет должен был быть для этих двух субрынков – вторички и ИЖС.
Соответственно, и медиа-интерес должен распределяться в тех же пропорциях. Не «ура, появится новая жилая башня!», а «давайте посмотрим динамику продаж и аренды «вторички» в этом месяце в таком-то районе города».

Да, новостройки – это деньги, налоги, занятость. Но вообще-то ИЖС уже давно опередил субрынок МКД по объёму вводимого жилья в пропорции 60:40. Соответственно, занятых работников в ИЖС как минимум не меньше (часть индивидуальных домов всё же возводится собственными силами), чем в новостройках, а стройматериалов на этот субрынок идёт точно больше, чем на новостройки.
На половине территории России вообще нет никаких новостроек МКД – сёла, ПГТ, малые и даже средние города. У людей там только два входа на рынок жилья – «вторичка» и ИЖС.

Объяснение же медиа-интереса к новостройкам – образовался тоже своего рода «пузырь» - простое: это большой по рекламным бюджетам рынок. Девелоперы в Топ-10 среди всех отраслей-рекламодателей, в крупных городах – и в Топ-3-6. Всем пишущим о рынке хочется припасть к этим деньгам, а потому и внимание сосредоточено на реальном или потенциальном рекламодателе. А какие рекламные деньги на «вторичке»? Я давно не видел масштабных рекламных кампаний риэлторских агентств.

Отдельный разговор – как исправлять эти перекосы на рынке. Я пока не вижу никаких попыток этого сделать. Для начала нужно остановить программу льготной ипотеки с заменой на строительство социального жилья по госзаказу. Но наоборот, мы видим только новые чиновничьи изобретения на этом рынке, плюс всё большее подключение лоббистов к расширению льготников. Например, заговорили о том, что сотрудникам тюрем и колоний из ФСИН, таможенникам нужна своя льготная программа.

(к предыдущему посту)
Этот график лучше тысячи слов показывает, какой пузырь на рынке новостроек раздула льготная ипотека (данные – ДомКлик).
Цены на новостройки с 2020 года выросли на 142%, тогда как зарплаты – только на 101%. Разница в 41 п.п.! Для медианного россиянина доступность новостроек за пять снизилась почти в 1,5 раза.
А вот вторичка вела себя в рамках рыночного равновесия: динамика цен на неё была близка к динамике роста зарплат.

👉 Обновили своды

◾️Рефинансирование ипотеки. Кто дает и ставки
◾️Покупка квартиры на вторичном рынке в ипотеку. Ставки
◾️Покупка готового дома с землей. Ставки
◾️Ипотека на ИЖС. Кто дает и по каким программам
◾️Ипотека на машиноместо или кладовку. Кто дает и ставки
◾️Нецелевой кредит под залог. Кто дает и ставки
◾️Ипотека на коммерцию. Кто дает и ставки

@ipotekahouse

За участие в субботниках дадут -50% на оплату коммуналки

Такая идея появилась в Госдуме, пишет ТАСС. Участие в уборке территорий смогут подтвердить управляющие компании, ТСЖ или органы местного самоуправления. Скидка будет распространяться на 3 месяца.

До форума недвижимости «Движение» осталось 62 дня. Встречаемся 16 июня в Сочи.

Движение.ру в MAX

Кадастровая стоимость всей земли и недвижимости в России к 2030 году должна достичь 1 квадриллиона рублей, заявил вице-премьер Марат Хуснуллин. По итогам 2025 года показатель составил 920 трлн рублей.

10 регионов находятся в зоне риска по доле рассрочки при покупке новостроек

И опять про рассрочки. Интересное совместное исследование опубликовали НКР, «Дом. РФ» и ЕРЗ. Общие оценки, риски и прогнозы уже были ранее, а вот региональная ситуация разбирается подробно впервые

Средний показатель доли портфеля рассрочки в заключенных договорах долевого участия в строительстве (ДДУ) в конце 2025 года составил 15,2% по России в целом.

🔷 В зону риска (доля рассрочки выше 20%) попадают 10 субъектов, на которые приходится около 14% всех заключенных ДДУ, около 25% портфеля рассрочки, или 329 млрд руб.

🔹в Республике Алтай — 36,8%;
🔹в Республике Марий Эл — 34,4%;
🔹в Карачаево-Черкесской Республике — 31,1%.
🔹В этот список попали три крупнейших субъекта по объемам строительства жилья — Санкт-Петербург (26,5%), Ленинградская область (27,4%) и Крым (30,7%). Совокупно на них приходится около 262 млрд руб., или около 20% всего портфеля рассрочки.

По мнению аналитиков, именно в этих регионах концентрируются основные кредитные риски. Здесь возможны задержки ввода в эксплуатацию и давление на ковенанты застройщиков по проектному финансированию.

🔷Высокий уровень (доля рассрочки от 15 до 20%) в 21 регионе. Совокупно на эти регионы приходится 59% всех заключенных ДДУ и 57% портфеля рассрочки.

🔹в Свердловской области — 19,5%;
🔹в Республике Карелия — 19,1%;
🔹в Иркутской области — 19,1%.
🔹Однако по объемам рассрочки в этой категории с большим отрывом лидирует Москва, где сосредоточено 577 млрд руб. портфеля рассрочки. В то же время доля рассрочки в ДДУ в столице соответствует среднему уровню по стране — 15,1%.

На фоне роста ипотечных ставок рассрочка превратилась из нишевого инструмента в массовый. Согласно исследованию, объем рассрочки для покупок жилья в новостройках с 2022 года вырос вчетверо и достиг 1,3–1,4 трлн руб. по итогам прошлого года. Доля этого инструмента в общем портфеле ДДУ в среднем за 2025 год достигла 16% против 7,4% в 2022 году.

#новостройки

Подпишитесь на «Про квадраты»

Архитектурный обзор, который мы заслужили.