И какое же выступление замглавы Минстроя Никиты Стасишина без забавной истории — о том, как он хотел продать квартиру, и риэлторах

«Я решил продать свою квартиру, в которой ранее никто не был прописан. Обычная вторичка. Стандартный процесс до момента, пока не подключаются покупатели через посредников, которые принесли список того, что я должен сделать…

И там было нужно, извините, сдать анализ мочи на то, чтобы подтвердить, что я адекватный. Я говорю: позовите, пожалуйста, будущих покупателей ко мне в кабинет, пусть посмотрят, кто продаёт квартиру».

По его словам, риэлторская деятельность в России нуждается в регулировании. И в правительстве уже «подошли к этому снаряду», так как это назрело.

Никита Евгеньевич добавил, что риелторы «подчас зарабатывают больше, чем застройщики».

Один из немногих плюсов проектного финансирования — это наличие довольно прозрачной аналитики, которую собирает ДОМРФ. Кто не в курсе, рассказываю, как это работает.

Вместе с появлением ДДУ рынок начал обеляться с точки зрения публикуемой документации. Как минимум у всех проектов появилась проектная декларация (ПД). Хрен знает, был ли какой-то утвержденный формат проектных деклараций, но долгое время там застройщики писали всё, что душе угодно, и оформляли ее соответствующе. В конце 2016 года всех шуганули, что в проектной декларации должен быть перечень всех помещений в проекте или продавать по ДДУ нельзя. Тогда это был шок-контент, как это в ПД вставить табличку со всеми квартирами, кладовками и другими помещениями. Но уже с 2017 года у всех в ПД появился реестр того, что застройщик строит и предлагает купить клиенту.

В 2019–2020 гг. происходит переход на проектное финансирование (ПФ), а где ПФ от банков, там появляется тройной контроль. Не только того, что строится, но и сколько бабок на это потратили. Поэтому теперь каждый месяц застрои обновляют проектную декларацию, где уточняется не только информация по проекту, но и по его финансовому здоровью, если так можно сказать.

Главные показатели для нас — это сумма контрактации и метры контрактации. Поделив одно на другое, можно понять, за сколько был продан тот самый метр в проекте. Не без нюансов, конечно, потому что сумма контрактации — это за сколько девелопер продал квартиру, а не сколько денег получил на свой счет, а в текущей ситуации это довольно серьезный нюанс.

ДОМРФ является с одной стороны регулятором рынка, с другой стороны — участником. Такой играющий тренер. Хорошо ли это для отрасли? Ну, скорее нет, чем да. Потому что где ты и тренируешь, и играешь, получается ситуация в стиле одного большего банка, который скорее душит бизнес, а не помогает ему за счет эффекта своего масштаба.

Но вернемся к данным из ПДешек, опубликованных из-за ПФной кабалы на сайте играющего тренера — ДОМРФ. Рынок Святой Руси просел по продажам ещё на 12% относительно февраля 2026 года и на 16% относительно марта 2025 года, всего было реализовано 32 тыс. квартир. Цифры не радуют, но вроде некритичные, нельзя сказать, что рынок «встал». Встать он может чуть попозже.

Цены стагнируют на уровне 190 тыс. руб./кв. м. Все эти скидки 35–40% — это «скидка от накидки», это «посыл, оффер для сайта», но не реальность, о которой можно говорить. Скидку более 15% в реальности не даст дать банк, который вообще не заинтересован в такой девелоперской щедрости. Ситуация, когда возможно хоть какое-то снижение цены: банку и девелоперу надо срочно наполнить эскроу, а фин. модель держит снижение цены. Такое может быть либо на старте, или на финише проекта. На финише скидки ещё замотивирован согласовать девелопер, которому не нужно отрицательное раскрытие ПФ (это когда бабок на эскроу меньше, чем потратили на стройку), а значит все оставшиеся квартиры пойдут в залог, а с залогами манаться — это ещё то развлечение.

В апреле ожидаем продажи на уровне 35 тыс. квартир. ценник в районе 185 тыс. руб./кв. м. Факторов для позитива особо нет. Костыли, палочки-выручалочки закончились.

«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX

А ещё завтра, если всё сложится, выложим обзор строительной отрасли Хабаровска

Почти рекламный кадр из видео 😃

Рамзан Кадыров получил орден за вклад в развитие цементной промышленности России

Об этом он сообщил в своей телеге.

💰 Доля рассрочки за четыре года выросла в 5 раз (!) до 1,3 трлн ₽

В 2022-м доля рассрочки в ДДУ была ~7%, а к концу 2025-го составила уже 16%. Рост с 300 млрд ₽ до 1,3–1,4 трлн ₽.

Причины понятны — рост ставок по ипотеке и сокращение льготных программ. Аналитики ДОМ.РФ, ЕРЗ и рейтингового агентства НКР в совместном исследовании отмечают, что по мере снижения ставок рассрочка вернется в категорию нишевого инструмента.

Сейчас более 90% девелоперов дают рассрочки, но только 38% покупателей готовы воспользоваться предложением. То есть это, скорее, ситуативный выбор, чем предпочтительный, говорится в исследовании.

👉 В регионах такой вид оплаты распространен неравномерно. Ключевым рынком из-за своих объемов остается Москва — из-за масштаба города тут рассрочек почти на 577 млрд ₽.

До форума недвижимости «Движение» осталось 62 дня. Встречаемся 16 июня в Сочи.

Движение.ру в MAX

Уважаемая Мария Неретина задаётся правильным вопросом, почему аналитики и публицисты рынка недвижимости (множества тех же ТГ-каналов) прозевали и даже сейчас не говорят о кризисе на рынке недвижимости.
https://t.me/nerd_art/4340

Я был и остаюсь в числе немногочисленных наблюдателей, кто давно предупреждал о пагубности «костыля льготной ипотеки», на который подсели застройщики. Также это заставило их изобретать разные серые схемы рассрочек, траншевых ипотек и прочий трэш.

Главный признак входа рынка в ненормальность, на который я также часто указывал – это отрыв динамики цен на новостройки и вторичного рынка. До 2017-18 годов динамика двух субрынков была примерно одинаковой. Как только начал происходить отрыв, уже пора было бить в колокола. Сегодня лоты в новостройках схожих параметров с лотами на «вторичке» стоят на 30-60% дороже. Это просто нонсенс! На самом рынке новостроек ситуация дошла до абсурда, когда лоты в сданном доме стоят дешевле, чем лоты на стадии котлована – никогда такого не было.

Правильным решением было бы для правительства, если оно хотело поддержать отрасль, не субсидирование ставок по льготной ипотеке – а это до 2 трлн руб. в год – а строительство на эти деньги социального жилья для нуждающихся в улучшении жилищных условий семей с детьми. За всё время действия льготной ипотеки на эти деньги для субсидирования можно было бы уже построить 1-1,5 млн квартир в социальный найм для таких семей. В этом случае и мощности девелоперов были бы задействованы, кто возводил бы новостройки по госзаказу, и не случилось бы перекосов на рынке.

Вторая ненормальность для рынка – это ажиотажный медиа- и чиновничий интерес только к рынку новостроек. Но вообще-то он только третий среди субрынков по объёму сделок (в метраже). Первый – это вторичный рынок, второй – рынок ИЖС. Если в верхах всё же по-настоящему озабочены улучшением жилищных условий в обществе, то приоритет должен был быть для этих двух субрынков – вторички и ИЖС.
Соответственно, и медиа-интерес должен распределяться в тех же пропорциях. Не «ура, появится новая жилая башня!», а «давайте посмотрим динамику продаж и аренды «вторички» в этом месяце в таком-то районе города».

Да, новостройки – это деньги, налоги, занятость. Но вообще-то ИЖС уже давно опередил субрынок МКД по объёму вводимого жилья в пропорции 60:40. Соответственно, занятых работников в ИЖС как минимум не меньше (часть индивидуальных домов всё же возводится собственными силами), чем в новостройках, а стройматериалов на этот субрынок идёт точно больше, чем на новостройки.
На половине территории России вообще нет никаких новостроек МКД – сёла, ПГТ, малые и даже средние города. У людей там только два входа на рынок жилья – «вторичка» и ИЖС.

Объяснение же медиа-интереса к новостройкам – образовался тоже своего рода «пузырь» - простое: это большой по рекламным бюджетам рынок. Девелоперы в Топ-10 среди всех отраслей-рекламодателей, в крупных городах – и в Топ-3-6. Всем пишущим о рынке хочется припасть к этим деньгам, а потому и внимание сосредоточено на реальном или потенциальном рекламодателе. А какие рекламные деньги на «вторичке»? Я давно не видел масштабных рекламных кампаний риэлторских агентств.

Отдельный разговор – как исправлять эти перекосы на рынке. Я пока не вижу никаких попыток этого сделать. Для начала нужно остановить программу льготной ипотеки с заменой на строительство социального жилья по госзаказу. Но наоборот, мы видим только новые чиновничьи изобретения на этом рынке, плюс всё большее подключение лоббистов к расширению льготников. Например, заговорили о том, что сотрудникам тюрем и колоний из ФСИН, таможенникам нужна своя льготная программа.

(к предыдущему посту)
Этот график лучше тысячи слов показывает, какой пузырь на рынке новостроек раздула льготная ипотека (данные – ДомКлик).
Цены на новостройки с 2020 года выросли на 142%, тогда как зарплаты – только на 101%. Разница в 41 п.п.! Для медианного россиянина доступность новостроек за пять снизилась почти в 1,5 раза.
А вот вторичка вела себя в рамках рыночного равновесия: динамика цен на неё была близка к динамике роста зарплат.

👉 Обновили своды

◾️Рефинансирование ипотеки. Кто дает и ставки
◾️Покупка квартиры на вторичном рынке в ипотеку. Ставки
◾️Покупка готового дома с землей. Ставки
◾️Ипотека на ИЖС. Кто дает и по каким программам
◾️Ипотека на машиноместо или кладовку. Кто дает и ставки
◾️Нецелевой кредит под залог. Кто дает и ставки
◾️Ипотека на коммерцию. Кто дает и ставки

@ipotekahouse

За участие в субботниках дадут -50% на оплату коммуналки

Такая идея появилась в Госдуме, пишет ТАСС. Участие в уборке территорий смогут подтвердить управляющие компании, ТСЖ или органы местного самоуправления. Скидка будет распространяться на 3 месяца.

До форума недвижимости «Движение» осталось 62 дня. Встречаемся 16 июня в Сочи.

Движение.ру в MAX