❗️ Аналитики АКРА провели анализ рынка жилой недвижимости по итогам 2025 года.

Проведенный анализ позволил сделать ряд ключевых выводов относительно состояния и перспектив российского рынка жилищного строительства.

Рынок в целом: адаптация к новым условиям

Несмотря на отказ от массовой льготной ипотеки и сохранение высокой ключевой ставки в начале 2025 года, отрасль продемонстрировала способность к адаптации. Совокупный объем продаж в денежном выражении не только восстановился после слабого I полугодия, но и превысил показатели рекордного 2023 года. Основными факторами роста выступили ажиотажный спрос на семейную ипотеку во II полугодии, подогретый ожиданием ужесточения ее условий, а также снижение ключевой ставки в течение года.

Однако успех 2025 года был обеспечен фактически одним кварталом – на IV квартал пришлось 35% общего объема продаж в денежном выражении. Это указывает на сохранение высокой чувствительности рынка к макроэкономическим сигналам и регуляторным изменениям.

Региональная дивергенция как ключевой риск

Агрегированные показатели маскируют региональные различия. Если на федеральном уровне соотношение распроданности и стройготовности (73%) находится в пределах нормы, то анализ субъектов РФ выявляет поляризацию рынка.

С одной стороны, сформировалась группа регионов с устойчивым дефицитом предложения (30 субъектов), где распроданность превышает 80%. К ним относятся крупнейшие рынки:
◽️Москва (98%),
◽️Санкт-Петербург (96%).
В этих регионах фиксируются опережающий рост цен (в Москве более чем в 2 раза выше среднероссийского), снижение доступности жилья и структурный сдвиг в сторону более дорогих сегментов.

С другой стороны, 25 регионов, в том числе такие значимые рынки, как:
◽️Краснодарский край (42%),
◽️Воронежская область (52%),
◽️Красноярский край (54%),
столкнулись с дефицитом спроса (распроданность ниже 60%). В регионах данной группы на первый план выходят риски затоваривания, замедления ценовой динамики и падения финансовой устойчивости застройщиков из-за низкой наполняемости эскроу-счетов.

Факторы, усиливающие дисбаланс

Разнонаправленная динамика запусков новых проектов в 2024–2025 годах усугубила региональные диспропорции. В регионах с дефицитом предложения сокращение объемов нового строительства (например, в Москве на 29%) лишь усилило ценовое давление.

В то же время в Санкт-Петербурге рост запусков на 33% позволил частично сдержать дальнейшее увеличение дефицита. В Краснодарском крае, напротив, сохранение высокого уровня запусков (около 2,6 млн кв. м в год) на фоне падения распроданности привело к накоплению нереализованных остатков и охлаждению цен. Эти примеры демонстрируют отсутствие универсальных стратегий: результат девелопера все в большей мере зависит от точности оценки локальной конъюнктуры.

Перспективы 2026 года: между ожиданием и реальностью

Вступление в силу с февраля 2026 года новых условий выдачи семейной ипотеки, ажиотаж вокруг которых сформировал сильную базу четвертого квартала 2025 года, создает эффект высокой базы и несет риски охлаждения спроса в I полугодии 2026 года.

При сохранении жесткой денежно-кредитной политики это может привести к новому витку сокращения запусков новых проектов и к усилению конкуренции за покупателя. Внешне благополучные средние показатели 2025 года маскируют нарастание диспропорций, которые в перспективе могут потребовать адресных мер регулирования.

Для девелоперов ключевым фактором успеха становится не столько масштаб бизнеса, сколько способность к тонкой настройке проектов под специфику конкретного региона, управление портфелем с учетом локальных балансов спроса и предложения, а также финансовая дисциплина в условиях сокращения доступного проектного финансирования.

#недвижимость #исследование

@rusipoteka

📲 Русипотека в MAX

⚡️Наибольшим спросом сейчас пользуется загородная недвижимость, особенно Рублевка и Новая Рига. Также популярны квартиры в пределах Третьего транспортного кольца (ТТК) Москвы

— основатель агентства OWNSTONE Сергей Антоненко в интервью директору Всeостройке.pф С. Опрышко.

По его словам, для покупателей элитной недвижимости сервис значительно важнее скидки. Приятное общение и отличный сервис всегда приводят к успешным продажам.

«В среднем наши агенты зарабатывают около полумиллиона рублей в месяц. Этот показатель является усредненным годовым доходом, учитывая возможные просадки и периоды высоких комиссий. Доход агента сильно зависит от его активности и успешности сделок. Некоторые агенты могут получать значительно больше в определенные месяцы»,— добавил Антоненко.

В рамках «Sminex Форум 7. Инсайды, которых нет в интернете».

⚡️Сотрудничество с девелоперами, такими как Sminex, значительно снижает риски при выводе новых проектов на рынок благодаря их глубокому анализу и четким брифам — архитектор, основатель архитектурного бюро Oleg Klodt architecture & design Олег Клодт в интервью директору Всеoстройке.pф С. Опрышко

По его словам, несмотря на строгие рамки, задаваемые Sminex, их четкость брифов не сковывает творческую свободу.

«Тренды в архитектуре за последние пять лет сильно изменились, особенно в Москве. Я замечаю, что мы переходим к созданию все более смелых и неординарных архитектурных решений. Мне кажется, это исходит "сверху", то есть от заказчиков и руководства города. Они стремятся к чему-то более интересному и выразительному. Это, в свою очередь, дает архитекторам больше свободы для творчества и реализации новаторских идей».

Он также отметил, что в будущем в сегменте элитной недвижимости будет уделяться больше внимания арт-концепциям и предметам интерьера. Эти элементы станут основными энергетическими центрами пространства, определяя его характер.

В рамках «Sminex Форум 7. Инсайды, которых нет в интернете».

⚡️«Число активных риелторов значительно сократилось. По нашим оценкам, сегодня лишь около 50–60 тысяч брокеров регулярно проводят сделки. Рынок становится более конкурентным для тех, кто остается активным»

— президент Российского союза участников рынка недвижимости Александр Попов в интервью директору Всеoстройке.pф С. Опрышко.

🟠Он рассказал, что Союз был создан около 2,5 лет назад с двумя ключевыми целями: внедрить профессиональную квалификацию для агентов по недвижимости, чего ранее не существовало, а также разработать оценочные листы совместно с Торгово-промышленной палатой и Минтруда.

На данный момент сертификация в Союзе является добровольной. «Мы, топ-менеджмент "Самолет Плюс", в декабре прошлого года сами сдали экзамен на квалификацию, показывая личный пример».

🟠Обсуждается вопрос о необходимости государственных тарифов на риелторские услуги.

«Были предложения ограничить комиссию, например, до 1-1,5% для новостроек. Однако такие предложения не находят широкой поддержки. Российский рынок недвижимости преимущественно рыночный, и большинство профессиональных участников не одобряют нерыночные методы регулирования. Мы выступаем за то, чтобы тарифы определялись рынком, а не государством»,— заключил Попов.

⚡️ «Технологии никогда не заменят человека»

— директор клиентского обслуживания ГК ССК Алина Мелконян о роли менеджеров и цифровизации в эксклюзивном интервью директору портала Всеостройке.pф Светлане Опрышко

🟠О трансформации сервиса:

«В прошлом году мы сосредоточились на качестве сервиса и выстраивали все процессы с нуля. Сейчас, в год технологий, мы внедряем искусственный интеллект во все операции компании», — рассказывает Мелконян.

🟠О цифровизации:
По словам спикера, основная задача на сегодня — создать понятный и удобный цифровой продукт для клиента.

«Сейчас наш фокус — построить фундаментальный и понятный алгоритм работы. За годы активного роста у нас появились серьёзные объёмы введённого жилья, и мы вошли в ТОП-5 по объёмам на рынке», — рассказывает спикер.

🟠О том, заменят ли технологии менеджеров:

«Технологии помогают ускорять процессы, но они никогда не заменят живое общение. Покупка недвижимости — это эмоциональное и сложное решение, и без человека здесь не обойтись», — говорит Мелконян.

🪖 Объем выдачи жилищных кредитов по итогам 2026 года может превысить 5 трлн ₽ — Коммерсант

Рост ожидается в первую очередь за счёт рефинансирования и постепенного снижения ставок. На рынок начнут выходить заемщики с кредитами 2024–2025 годов, оформленными под 20%+.

При этом структура рынка меняется, доля льготной ипотеки может снизиться до 50% против более 80% годом ранее.

Ставки будут снижаться, но медленно. В первом полугодии — выше 18%, к концу года — около 16%.

🔵До уровня 12%, при котором ипотека становится массово доступной, рынок в 2026 году не дойдет.

🪖 Доля просроченной задолженности по ипотеке в России к концу 2026 года может достичь 1,5% от портфеля банков — РБК

По оценке аналитиков:
🔵в первом полугодии показатель составит около 1,1%
🔵во втором — вырастет до 1,2–1,5%

🔵При этом часть банков допускает более негативный сценарий — до 2%.

Рост просрочки связывают с кредитами, выданными в 2023–2024 годах заемщикам с высокой долговой нагрузкой и низким первоначальным взносом.

⚡️В 2025 году продажи Sminex по самым дорогим лотам (от 5 млн руб/кв. м) были кратно выше, чем в 2024-м, демонстрируя рост рынка — вице-президент по продажам Sminex Иван Обухов в интервью директору Всеoстройке.pф С. Опрышко

Он добавил, что половина всех сделок на рынке с недвижимостью стоимостью от 5 млн рублей за «квадрат» (пентхаусы) в прошлом году пришлась на объекты Sminex, включая «Лаврушинский» и «Ильинка 3/8».

🟠Примерами самых дорогих объектов в экспозиции застройщика являются «Городская усадьба в Орлово-Давыдовском» и пентхаус в «Обыденский №1» — каждый стоимостью около 8 млрд рублей.

🟠Инструменты покупки
В сегменте дорогой недвижимости ипотека не так востребована, как в других. Основные формы оплаты – это полная единовременная оплата собственными средствами или рассрочка. На рассрочку приходится до 80% сделок.

🟠Сравнение исторических и новых проектов

«Мы не делим проекты на исторические и новые по темпу продаж, так как у каждого есть свой покупатель. Исторические реставрируемые дома имеют классическую, вневременную архитектуру и всегда будут популярны. Новые дома, в свою очередь, привлекают любителей современного дизайна и технологий».

☝🏻Иван обратил внимание, что на каждый продукт найдется свой клиент, и говорить о большей популярности одного типа над другим нецелесообразно.

Полное видео с прямыми ссылками на YouTube, ВК, RUTUBE и Дзен смотрите на нашем портале.

Справочно:
По данным Всeостройке.pф, Sminex занимает 24-е место в Москве по объему текущего строительства жилья.

В рамках «Sminex Форум 7. Инсайды, которых нет в интернете».

🪖 Гендиректор Дом.РФ пытался запретить сериал «Вне игры»

⭐️ Оказалось, что Виталий Мутко неоднозначно отреагировал на свой образ в сериале «Большая игра» в исполнении Максима Лагашкина.

📶 По крайней мере, так звучит версия артиста. Правда это или нет, но образ действительно получился запоминающимся. Жаль, не получилось рассказать про секьюритизацию для полноты образа.

🧌 Летс вотч энд смайл тогезер