💳 Средневзвешанная ставка по ипотеке на первичку упала ниже 20%

На этой неделе средневзвешанная ставка по ипотеке на первичку упала до 19,93% годовых, ставка на вторичку преодолела психологическую отметку месяц назад и сейчас составляет 19,61% годовых. Изменения в ставках банков за неделю - на фото. Для расчета использовалась ставка по онлайн-заявке, с учетом скидок за оформление в эко-системах и прочее. Данные предоставлены банками на покупку квартиры стоимостью 12 млн руб, в кредит 8,4 млн руб, ПВ=30%, срок 20 лет.

Посчитаем ежемесячный платеж на такую квартиру: первичка 142.240 руб, вторичка 140.134 руб. До психологической отметки платежа "ниже 100к/мес" ставка должна упасть ниже 13,26%, но это только для условной квартиры за 12 млн руб по методике.

"При сохранении текущей траектории смягчения денежно-кредитной политики рыночные ставки по ипотеке опустятся ниже «психологической отметки» в 15% (при ключевой ставке ~12-13%) уже в конце текущего-начале следующего года." - отмечают в Дом РФ

Сейчас КС = 15%, и по последнему среднесрочному прогнозу ЦБ даже с учетом Осторожного и Умеренного прогноза мы преодолеем "психологическую отметку" в ставках по ипотеке в 15%. Что ж, есть время прокачать, как любят говорить риэлторы, свою "насмотренность". Посмотрел квартиры на вторичке у себя на районе (СПб), за студию просят от 9 млн руб, за однушку от 11 млн руб, за двушку от 17 млн руб. На свою "психологическую отметку" в 100к/мес платежа я могу рассчитывать только на студию😢.

прошлые данные
на 20.08.2025: первичка 22,39%, вторичка 22,45%
➡️ежемесячный платеж по первичке 158.607 руб, по вторичке – 159.010 руб
на 15.12.2025: первичка 21,25%, вторичка 21,22%
➡️ежемесячный платеж по первичке 150.985 руб, по вторичке – 150.785 руб
на 25.01.2026: первичка 21,2%, вторичка 21,19%
➡️ежемесячный платеж по первичке 150.652 руб, по вторичке – 150.586 руб
на 08.03.2026: первичка 20,27%, вторичка 19,99%
➡️ежемесячный платеж по первичке 144.484 руб, по вторичке – 142.635 руб

📢 MarketOverview | MAX

▶️Тем временем акции "Самолета" никак не могут нащупать свое дно.

Cегодня бумага пробила уровень 600 руб. и торгуется около 580 руб. за акцию. В начале пути за одну штуку давали 950 руб.

⬛️Ранее писали, что акции девелопера заняли четвертое место в ТОП-10 самых подешевевших российских бумаг по версии РБК.

🏗 Домострой в Telegram | в MAX

Стройка ломает экономику.

▶️В исследовании ИНП РАН говорится, что стройка первой пошла вниз и уже тянет за собой всю экономику.

⬛️Падение в строительстве составило –16% г/г в январе 2026 года и –14% г/г в феврале — это самый сильный минус среди крупных отраслей. Жесткая денежно-кредитная политика начала бить по инвестициям.

На этом фоне ВВП уже не растет, а падает: –1,5% г/г за первый квартал и –1,7% г/г в феврале. Прогноз на 2026 год пересмотрен с роста около +2% до –0,6%, т.е. минус –2,6 п.п. всего за пару месяцев.

⬛️Дальше начинает сыпаться остальная экономика. Обрабатывающая промышленность уже –2,9% г/г. Всего спад зафиксирован в 20 из 24 отраслей. Общий промышленный индекс держится около –0,8% только за счет сырья: добыча +0,7% и энергетика +5,6% из-за холодной зимы.

Безработица формально низкая (2,1%), но конкуренция за рабочие места выросла почти в два раза, а рост зарплат схлопнулся с +15,1% до +8% г/г за месяц.

⬛️Если во втором квартале подтвердится минус по ВВП, то это уже будет официальная рецессия. Сейчас же идет стадия, которую можно назвать “рецессия началась, но еще не признана”.

🏗 Домострой в Telegram | в MAX

Минфин обсуждает разные варианты модификации семейной ипотеки, в том числе повышение лимитов.

Если максимальный размер льготного кредита, который семьи с двумя и более детьми смогут взять на покупку квартиры от 60 кв. м, увеличат в 1,5 раза, выбор подходящего под программу большого жилья в мегаполисах расширится в 12 раз – с нынешних 2,7 тыс. квартир до более чем 34,1 тыс. квартир.

Доля таких квартир в общем объеме предложения первичного жилья вырастет в 13 раз – с нынешних 0,9% до 12%, подсчитали в РБК.

#семейнаяипотека

@rusipoteka

📲 Русипотека в MAX

🏗 Названы риски регионов с дефицитом и переизбытком новостроек

По итогам 2025 года в 30 регионах был зафиксирован дефицит предложения новостроек - соотношение распроданности и стройготовности в них было выше 80%. Такая ситуация наблюдалась в Москве, Санкт-Петербурге и Нижнем Новгороде. В 25 регионах, включая Краснодарский и Красноярский края, предложение строящегося жилья оказалось избыточным - в них соотношение распроданности и стройготовности было менее 60%, отмечается в исследовании аналитиков рейтингового агентства АКРА.

❗️Высокий уровень распроданности при низкой строительной готовности указывает на опережающий спрос, который не покрывается текущими объемами строительства. Это создает определенные риски:

🔹ускоренный рост цен из-за дефицита предложения, ведущий к снижению доступности жилья. Например, за 2025 год рост цен на новостройки в Москве составил 22%, что вдвое выше, чем в среднем по стране;
🔹сокращение средней площади приобретаемых лотов для сохранения бюджета покупателей;
🔹зависимость динамики цен от действий крупных девелоперов, которые контролируют основной объем предложения.

❗️Низкое соотношение распроданности и стройготовности означает, что темпы строительства здесь значительно превышают темпы его реализации. Для таких регионов аналитики назвали следующие риски:

🔹снижение финансовой стабильности девелоперов в регионе вследствие недостаточного наполнения эскроу-счетов;
🔹более медленные темпы роста цен по сравнению со среднероссийскими. «Это может спровоцировать ожидания дальнейшего углубления ценового разрыва и привести к дополнительному охлаждению спроса в регионе», — указали в АКРА;
🔹применение девелоперами более рискованных финансовых механизмов для поддержания спроса.

#новостройки

Подпишитесь на «Про квадраты»

🫧 Согласно исследованию АКРА, в 30 регионах РФ в 2025 году выявлен дефицит предложения строящегося жилья – соотношение распроданности и стройготовности в них было выше 80%.

Наибольшая нехватка предложения ощущалась:

▪️в Херсонской (170%)
▪️в Курской областях (122%)
▪️в Забайкалье и Новгородской области (по 115%)

В 25 регионах РФ по итогам 2025 года наблюдался дефицит спроса – в них соотношение распроданности и стройготовности было менее 60%.

Самое низкое соотношение было зафиксировано:

▪️в Ингушетии (1%)
▪️в Чечне (2%)
▪️в Магаданской области (3%)

В оставшейся трети регионов соотношение распроданности и стройготовности находится на оптимальном уровне (60–80%), что говорит о балансе спроса и предложения в них. Равновесное состояние наблюдается в пяти регионах из топ-10 по объему строительства. Среди них – Ростовская область (78%), Татарстан (71%), Тюменская область (66%), Ленинградская область (65%) и Новосибирская область (64%).

В целом по РФ соотношение распроданности и стройготовности на конец 2025 года составило 73% (против 77% в 2024 году), что также соответствует равновесному состоянию.

#первичка #недвижимость #новостройки

@rusipoteka

📲 Ипотечный чат в MAX

❗️ Аналитики АКРА провели анализ рынка жилой недвижимости по итогам 2025 года.

Проведенный анализ позволил сделать ряд ключевых выводов относительно состояния и перспектив российского рынка жилищного строительства.

Рынок в целом: адаптация к новым условиям

Несмотря на отказ от массовой льготной ипотеки и сохранение высокой ключевой ставки в начале 2025 года, отрасль продемонстрировала способность к адаптации. Совокупный объем продаж в денежном выражении не только восстановился после слабого I полугодия, но и превысил показатели рекордного 2023 года. Основными факторами роста выступили ажиотажный спрос на семейную ипотеку во II полугодии, подогретый ожиданием ужесточения ее условий, а также снижение ключевой ставки в течение года.

Однако успех 2025 года был обеспечен фактически одним кварталом – на IV квартал пришлось 35% общего объема продаж в денежном выражении. Это указывает на сохранение высокой чувствительности рынка к макроэкономическим сигналам и регуляторным изменениям.

Региональная дивергенция как ключевой риск

Агрегированные показатели маскируют региональные различия. Если на федеральном уровне соотношение распроданности и стройготовности (73%) находится в пределах нормы, то анализ субъектов РФ выявляет поляризацию рынка.

С одной стороны, сформировалась группа регионов с устойчивым дефицитом предложения (30 субъектов), где распроданность превышает 80%. К ним относятся крупнейшие рынки:
◽️Москва (98%),
◽️Санкт-Петербург (96%).
В этих регионах фиксируются опережающий рост цен (в Москве более чем в 2 раза выше среднероссийского), снижение доступности жилья и структурный сдвиг в сторону более дорогих сегментов.

С другой стороны, 25 регионов, в том числе такие значимые рынки, как:
◽️Краснодарский край (42%),
◽️Воронежская область (52%),
◽️Красноярский край (54%),
столкнулись с дефицитом спроса (распроданность ниже 60%). В регионах данной группы на первый план выходят риски затоваривания, замедления ценовой динамики и падения финансовой устойчивости застройщиков из-за низкой наполняемости эскроу-счетов.

Факторы, усиливающие дисбаланс

Разнонаправленная динамика запусков новых проектов в 2024–2025 годах усугубила региональные диспропорции. В регионах с дефицитом предложения сокращение объемов нового строительства (например, в Москве на 29%) лишь усилило ценовое давление.

В то же время в Санкт-Петербурге рост запусков на 33% позволил частично сдержать дальнейшее увеличение дефицита. В Краснодарском крае, напротив, сохранение высокого уровня запусков (около 2,6 млн кв. м в год) на фоне падения распроданности привело к накоплению нереализованных остатков и охлаждению цен. Эти примеры демонстрируют отсутствие универсальных стратегий: результат девелопера все в большей мере зависит от точности оценки локальной конъюнктуры.

Перспективы 2026 года: между ожиданием и реальностью

Вступление в силу с февраля 2026 года новых условий выдачи семейной ипотеки, ажиотаж вокруг которых сформировал сильную базу четвертого квартала 2025 года, создает эффект высокой базы и несет риски охлаждения спроса в I полугодии 2026 года.

При сохранении жесткой денежно-кредитной политики это может привести к новому витку сокращения запусков новых проектов и к усилению конкуренции за покупателя. Внешне благополучные средние показатели 2025 года маскируют нарастание диспропорций, которые в перспективе могут потребовать адресных мер регулирования.

Для девелоперов ключевым фактором успеха становится не столько масштаб бизнеса, сколько способность к тонкой настройке проектов под специфику конкретного региона, управление портфелем с учетом локальных балансов спроса и предложения, а также финансовая дисциплина в условиях сокращения доступного проектного финансирования.

#недвижимость #исследование

@rusipoteka

📲 Русипотека в MAX

⚡️Наибольшим спросом сейчас пользуется загородная недвижимость, особенно Рублевка и Новая Рига. Также популярны квартиры в пределах Третьего транспортного кольца (ТТК) Москвы

— основатель агентства OWNSTONE Сергей Антоненко в интервью директору Всeостройке.pф С. Опрышко.

По его словам, для покупателей элитной недвижимости сервис значительно важнее скидки. Приятное общение и отличный сервис всегда приводят к успешным продажам.

«В среднем наши агенты зарабатывают около полумиллиона рублей в месяц. Этот показатель является усредненным годовым доходом, учитывая возможные просадки и периоды высоких комиссий. Доход агента сильно зависит от его активности и успешности сделок. Некоторые агенты могут получать значительно больше в определенные месяцы»,— добавил Антоненко.

В рамках «Sminex Форум 7. Инсайды, которых нет в интернете».

⚡️Сотрудничество с девелоперами, такими как Sminex, значительно снижает риски при выводе новых проектов на рынок благодаря их глубокому анализу и четким брифам — архитектор, основатель архитектурного бюро Oleg Klodt architecture & design Олег Клодт в интервью директору Всеoстройке.pф С. Опрышко

По его словам, несмотря на строгие рамки, задаваемые Sminex, их четкость брифов не сковывает творческую свободу.

«Тренды в архитектуре за последние пять лет сильно изменились, особенно в Москве. Я замечаю, что мы переходим к созданию все более смелых и неординарных архитектурных решений. Мне кажется, это исходит "сверху", то есть от заказчиков и руководства города. Они стремятся к чему-то более интересному и выразительному. Это, в свою очередь, дает архитекторам больше свободы для творчества и реализации новаторских идей».

Он также отметил, что в будущем в сегменте элитной недвижимости будет уделяться больше внимания арт-концепциям и предметам интерьера. Эти элементы станут основными энергетическими центрами пространства, определяя его характер.

В рамках «Sminex Форум 7. Инсайды, которых нет в интернете».

⚡️«Число активных риелторов значительно сократилось. По нашим оценкам, сегодня лишь около 50–60 тысяч брокеров регулярно проводят сделки. Рынок становится более конкурентным для тех, кто остается активным»

— президент Российского союза участников рынка недвижимости Александр Попов в интервью директору Всеoстройке.pф С. Опрышко.

🟠Он рассказал, что Союз был создан около 2,5 лет назад с двумя ключевыми целями: внедрить профессиональную квалификацию для агентов по недвижимости, чего ранее не существовало, а также разработать оценочные листы совместно с Торгово-промышленной палатой и Минтруда.

На данный момент сертификация в Союзе является добровольной. «Мы, топ-менеджмент "Самолет Плюс", в декабре прошлого года сами сдали экзамен на квалификацию, показывая личный пример».

🟠Обсуждается вопрос о необходимости государственных тарифов на риелторские услуги.

«Были предложения ограничить комиссию, например, до 1-1,5% для новостроек. Однако такие предложения не находят широкой поддержки. Российский рынок недвижимости преимущественно рыночный, и большинство профессиональных участников не одобряют нерыночные методы регулирования. Мы выступаем за то, чтобы тарифы определялись рынком, а не государством»,— заключил Попов.

⚡️ «Технологии никогда не заменят человека»

— директор клиентского обслуживания ГК ССК Алина Мелконян о роли менеджеров и цифровизации в эксклюзивном интервью директору портала Всеостройке.pф Светлане Опрышко

🟠О трансформации сервиса:

«В прошлом году мы сосредоточились на качестве сервиса и выстраивали все процессы с нуля. Сейчас, в год технологий, мы внедряем искусственный интеллект во все операции компании», — рассказывает Мелконян.

🟠О цифровизации:
По словам спикера, основная задача на сегодня — создать понятный и удобный цифровой продукт для клиента.

«Сейчас наш фокус — построить фундаментальный и понятный алгоритм работы. За годы активного роста у нас появились серьёзные объёмы введённого жилья, и мы вошли в ТОП-5 по объёмам на рынке», — рассказывает спикер.

🟠О том, заменят ли технологии менеджеров:

«Технологии помогают ускорять процессы, но они никогда не заменят живое общение. Покупка недвижимости — это эмоциональное и сложное решение, и без человека здесь не обойтись», — говорит Мелконян.