🏠 Каков отложенный спрос на жильё?

Сегодня представители строительной компании "Мавис" озвучили ожидания, которые есть, наверняка, у многих продавцов недвижимости:

Если рынок воспринял это как начало цикла смягчения денежно-кредитной политики, часть покупателей, напротив, отложит покупку. Они будут ждать дальнейшего снижения ставки - до 13%, 12% и так далее, полагая, что "пик пройден". Это создает эффект отложенного спроса, который временно снижает текущие сделки.

Вводных, которые "помогают" этому тезису достаточно (по данным Frank RG 87% потенциальных покупателей отложили покупку жилья на 2–3 года, на депозитах, по оценке ЦБ, уже 67 трлн рублей), но что, если "пружина" слабее, чем все думают?

Сама механика "отложенного спроса" проста - если ставка по ипотеке 20+%, то, из-за огромного платежа, люди откладывают решение (копят деньги, сидят на вкладах, арендуют), но как только кредит становится доступнее, то эти люди возвращаются на рынок и мы видим всплеск сделок.

Пока семь снижений ставки ЦБ (с 21% до 15%) не изменили ничего, т.к. есть порог, ниже которого кредит становится "терпимым", и только тогда начинается реальное оживление. А по прошлому опыту, это происходит при ставке 8-9%, но давате учтем рост цен на жилье и,вероятно, этот порог сместился в район 10-12%.

Три причины, по которым "пружина отложенного спроса" может не сработать:

1️⃣ Привыкание к высокой доходности
При средней ставке 13-15% вкладчик получает реальную доходность 7-9% сверх инфляции, что сильно выше арендной доходности (5-6%). По мере снижения ставок эта разница будет сокращаться, но не исчезнет быстро. Пока на конец года ЦБ ожидает 13-14%, а значит ставка будут 10-11%.

2️⃣ Навес нераспроданного жилья
По итогам февраля 2026 года 68% площадей в новостройках России остаются непроданными и, скорее всего этот навес будет абсорбировать накопленное предложение, а не толкать цены вверх.

3️⃣ Новые модели поведения
Возможно, что в России складывается модель "вечной аренды", как после 2008 года и часть тех, кто отложил покупку уже к ней не вернутся. Все же, из-за роста цен на жилье, сохраняется разница между платежами за аренду и ипотекой.

На мой взгляд, отложенный спрос на рынке жилья существует, но его масштаб переоценён. Первыми на рынок вернутся те, для кого покупка это жизненная необходимость (молодые семьи с детьми, люди с разменом, покупатели вторички с накопленным первоначальным взносом). Вторая волна (уже при ставке 10-12%) будет в себя включать "депозитчиков", но на их деньги огромные планы и у Минфина фондового рынка. Последним (при ставках ниже 10%) будет тот самый массовый рыночный спрос.

📢 MarketOverview | MAX

Стройка без ипотеки минус 30 млн кв. м.

▶️​Интересное исследование ЦМАКП по жилищному строительству:

⬛️При сценарии обнуления выдач ипотечных кредитов ввод жилья был бы ниже на 30,7 млн кв. м, в том числе многоквартирного (на 24,6 млн кв. м). Количество сделок сократилось бы на 1,4 млн в год, а портфель строительных проектов — на 58,4 млн кв. м.

⬛️ВВП был бы ниже на 1,7% или примерно на 2,7 трлн руб., занятость — –1,9% или около 1,4 млн рабочих мест. При этом сама стройка одна из крупнейших отраслей экономики. Прямой вклад — 18,2% валовой добавленной стоимости (ВДС), а с учетом всех цепочек — 19,8%. В занятости — до 17,5% всех рабочих мест.

⬛️Но доступность ипотеки резко просела. По данным ЦМАКП, доля семей, которым доступна рыночная ипотека, падала до 12,7%. Ранее она находилась на уровне 46%, а с учетом льготных программ доходила до 57,3%. В прогнозе восстановление до 57% идет именно по льготной части.

⬛️Параллельно меняется структура рынка. Индивидуальное строительство выросло до 63,5 млн кв. м, после чего стабилизируется на уровне 58,6–59,7 млн кв. м.

⬛️Дефицит жилья никуда не исчез, поэтому существует огромный спрос на жилье.. По данным РМЭЗ, 51,6% респондентов имеют менее 18 кв. м на человека.

⬛️Одновременно накапливается износ фонда. Объем аварийного жилья достиг 23,8 млн кв. м (+21% за последние пять лет). Средний срок ожидания переселения — 8 лет.

⬛️Еще одна системная проблема — эффективность. Производительность труда в строительстве в России составляет около $47 тыс. на занятого, а в развитых странах — $100–150 тыс.

🏗 Домострой в Telegram | в MAX

📊 Домклик рассказал о распределении выдач по льготным и рыночным программам ипотеки в марте 2026 года.

Аналитики отмечают, что в марте ипотека в России компенсировала снижение выдач в феврале. Объем ипотеки по рыночным ставкам в Сбербанке превысил 85 млрд рублей – на 8,9% больше, чем в феврале, а выдачи по льготным программам выросли на 10% за месяц, до 144,9 млрд рублей.

Доля рыночных программ по сравнению с предыдущим месяцем практически не изменилась и составила 37% (-0,3 п.п.).

✅ Семейная ипотека – доля программы в общем объеме выдач в марте составила 50,7%. Выдачи увеличились на 10,5% по сравнению с февралем, до около 117 млрд руб.

✅ Дальневосточная и арктическая ипотека – доля программы составила 8,9%. Выдачи составили 20,4 млрд рублей, это на 11,2% больше, чем в феврале.

✅ IT-ипотека – доля составила 1,9%. Общий объем кредитования по программе в марте составил 4,4 млрд рублей (+2,3% к февралю).

#госпрограммы #ипотека #сбербанк

@rusipoteka

📲 Ипотечный чат в MAX

📈 Стоимость новостроек в Москве выросла почти в три раза за 10 лет

Цены на столичную недвижимость росли в два раза быстрее инфляции: рост с 2016 по 2025 год составил 185% против 84% накопленной инфляции в России, подсчитали в компании Ricci.

Причины роста объясняются:

🔹ростом строительно-монтажной себестоимости — материалов и рабочей силы;
🔹высокой финансовой нагрузкой из-за перехода на проектное финансирование;
🔹увеличением спроса из-за массовых программ льготной ипотеки;
🔹сокращением средней площади квартир, которое повлекло за собой рост доли компактных лотов с более высокой ценой квадратного метра;
🔹смещением структуры предложения в сторону более высоких ценовых сегментов.

#новостройки

Подпишитесь на «Про квадраты»

🚀 Уровень одобрения ипотечных заявок начал восстанавливаться.

🌱 По данным Национально бюро кредитных историй (НБКИ), с ноября 2025г. по февраль 2026г. уровень одобрения банками ипотечных заявок (аpproval rate, AR) повысился для всех категорий заемщиков. Схожую динамику в зимние месяцы продемонстрировали заемщики как с низким, так и с высоким уровнями персонального кредитного рейтинга.

🌱 В наибольшей степени – на 14,9 процентных пункта - AR вырос у заемщиков со средним диапазоном рейтинга (501-750 баллов).

🌱 У обладателей наиболее высокого ПКР (751-1000 баллов) approval rate увеличился на 8,1 п.п., у заемщиков с ПКР от 251 до 500 баллов - на 4,4 п.п. Заемщики с низким рейтингом (1-250 баллов) улучшили AR на 2,1 п.п.

🌱 Восстановление уровня одобрения свидетельствует о постепенном повышении у кредиторов аппетита к риску в результате снижения учетной ставки Банком России и улучшения качества заемщиков. Кроме того, на повышение одобряемости могло отразиться желание многих потенциальных клиентов успеть оформить кредит до ужесточения правил по программе «Семейная ипотека» - с 1 февраля супруги, имеющие право на льготу, могут оформить только один кредит, в котором они будут выступать созаемщиками.

🌱 Тем не менее говорить о полном восстановлении уровня одобрения ипотечных заявок в более долгосрочной ретроспективе пока рано. По сравнению с февралем 2025 года аpproval rate показал отрицательную динамику для всех категорий заемщиков.

@rusipoteka

#нбки #русипотека #ипотечнаястатистика

С ноября 2025 года ипотечный take rate упал в 3-4 раза вне зависимости от возраста заемщиков.

По данным НБКИ, планируемые изменения условий льготного ипотечного кредитования (в первую очередь по программе «Семейная ипотека») сильно повлияло на зимнюю статистику выдач. Вне зависимости от возраста потенциальных клиентов доля полученных кредитов от числа одобренных заявок (take rate, TR) за четыре месяца (с ноября 2025 года по февраль 2026 года) упала в 3-4 раза, с почти 80% до менее 20%. Это стало следствием того, что с 1 февраля заемщикам запретили оформлять несколько льготных кредитов на одну семью, а супруги при получении кредита должны выступать созаемщиками. 

Учитывая, что ипотека остается драйвером для всего рынка розничных кредитов, а льготные кредиты занимают 82% в структуре ипотечных выдач, такое снижение позволяет сделать несколько выводов.

Во-первых, тенденция подтверждает предположение о высокой доле спекулятивных сделок в льготной ипотеке, когда заемщики берут несколько кредитов. И это указывает на справедливость усилий Банка России и правительства по повышению адресности льгот.

Во-вторых, практически идентичные показатели падения TR у разных возрастов заемщиков показывают, что идее выгодных сделок «все возрасты покорны», включая пенсионную категорию 65+.

В-третьих, уровень одобрения банками ипотечных заявок (аpproval rate, AR) в данном случае почти не влиял на конверсию выдач. Потенциальные заемщики стремились успеть оформить сделки к 1 февраля, после чего спрос резко упал.

#ипотека #ипотечнаястатистика #нбки

@rusipoteka

📲 Русипотека в MAX