🏠 Каков отложенный спрос на жильё?

Сегодня представители строительной компании "Мавис" озвучили ожидания, которые есть, наверняка, у многих продавцов недвижимости:

Если рынок воспринял это как начало цикла смягчения денежно-кредитной политики, часть покупателей, напротив, отложит покупку. Они будут ждать дальнейшего снижения ставки - до 13%, 12% и так далее, полагая, что "пик пройден". Это создает эффект отложенного спроса, который временно снижает текущие сделки.

Вводных, которые "помогают" этому тезису достаточно (по данным Frank RG 87% потенциальных покупателей отложили покупку жилья на 2–3 года, на депозитах, по оценке ЦБ, уже 67 трлн рублей), но что, если "пружина" слабее, чем все думают?

Сама механика "отложенного спроса" проста - если ставка по ипотеке 20+%, то, из-за огромного платежа, люди откладывают решение (копят деньги, сидят на вкладах, арендуют), но как только кредит становится доступнее, то эти люди возвращаются на рынок и мы видим всплеск сделок.

Пока семь снижений ставки ЦБ (с 21% до 15%) не изменили ничего, т.к. есть порог, ниже которого кредит становится "терпимым", и только тогда начинается реальное оживление. А по прошлому опыту, это происходит при ставке 8-9%, но давате учтем рост цен на жилье и,вероятно, этот порог сместился в район 10-12%.

Три причины, по которым "пружина отложенного спроса" может не сработать:

1️⃣ Привыкание к высокой доходности
При средней ставке 13-15% вкладчик получает реальную доходность 7-9% сверх инфляции, что сильно выше арендной доходности (5-6%). По мере снижения ставок эта разница будет сокращаться, но не исчезнет быстро. Пока на конец года ЦБ ожидает 13-14%, а значит ставка будут 10-11%.

2️⃣ Навес нераспроданного жилья
По итогам февраля 2026 года 68% площадей в новостройках России остаются непроданными и, скорее всего этот навес будет абсорбировать накопленное предложение, а не толкать цены вверх.

3️⃣ Новые модели поведения
Возможно, что в России складывается модель "вечной аренды", как после 2008 года и часть тех, кто отложил покупку уже к ней не вернутся. Все же, из-за роста цен на жилье, сохраняется разница между платежами за аренду и ипотекой.

На мой взгляд, отложенный спрос на рынке жилья существует, но его масштаб переоценён. Первыми на рынок вернутся те, для кого покупка это жизненная необходимость (молодые семьи с детьми, люди с разменом, покупатели вторички с накопленным первоначальным взносом). Вторая волна (уже при ставке 10-12%) будет в себя включать "депозитчиков", но на их деньги огромные планы и у Минфина фондового рынка. Последним (при ставках ниже 10%) будет тот самый массовый рыночный спрос.

📢 MarketOverview | MAX

Стройка без ипотеки минус 30 млн кв. м.

▶️​Интересное исследование ЦМАКП по жилищному строительству:

⬛️При сценарии обнуления выдач ипотечных кредитов ввод жилья был бы ниже на 30,7 млн кв. м, в том числе многоквартирного (на 24,6 млн кв. м). Количество сделок сократилось бы на 1,4 млн в год, а портфель строительных проектов — на 58,4 млн кв. м.

⬛️ВВП был бы ниже на 1,7% или примерно на 2,7 трлн руб., занятость — –1,9% или около 1,4 млн рабочих мест. При этом сама стройка одна из крупнейших отраслей экономики. Прямой вклад — 18,2% валовой добавленной стоимости (ВДС), а с учетом всех цепочек — 19,8%. В занятости — до 17,5% всех рабочих мест.

⬛️Но доступность ипотеки резко просела. По данным ЦМАКП, доля семей, которым доступна рыночная ипотека, падала до 12,7%. Ранее она находилась на уровне 46%, а с учетом льготных программ доходила до 57,3%. В прогнозе восстановление до 57% идет именно по льготной части.

⬛️Параллельно меняется структура рынка. Индивидуальное строительство выросло до 63,5 млн кв. м, после чего стабилизируется на уровне 58,6–59,7 млн кв. м.

⬛️Дефицит жилья никуда не исчез, поэтому существует огромный спрос на жилье.. По данным РМЭЗ, 51,6% респондентов имеют менее 18 кв. м на человека.

⬛️Одновременно накапливается износ фонда. Объем аварийного жилья достиг 23,8 млн кв. м (+21% за последние пять лет). Средний срок ожидания переселения — 8 лет.

⬛️Еще одна системная проблема — эффективность. Производительность труда в строительстве в России составляет около $47 тыс. на занятого, а в развитых странах — $100–150 тыс.

🏗 Домострой в Telegram | в MAX

📊 Домклик рассказал о распределении выдач по льготным и рыночным программам ипотеки в марте 2026 года.

Аналитики отмечают, что в марте ипотека в России компенсировала снижение выдач в феврале. Объем ипотеки по рыночным ставкам в Сбербанке превысил 85 млрд рублей – на 8,9% больше, чем в феврале, а выдачи по льготным программам выросли на 10% за месяц, до 144,9 млрд рублей.

Доля рыночных программ по сравнению с предыдущим месяцем практически не изменилась и составила 37% (-0,3 п.п.).

✅ Семейная ипотека – доля программы в общем объеме выдач в марте составила 50,7%. Выдачи увеличились на 10,5% по сравнению с февралем, до около 117 млрд руб.

✅ Дальневосточная и арктическая ипотека – доля программы составила 8,9%. Выдачи составили 20,4 млрд рублей, это на 11,2% больше, чем в феврале.

✅ IT-ипотека – доля составила 1,9%. Общий объем кредитования по программе в марте составил 4,4 млрд рублей (+2,3% к февралю).

#госпрограммы #ипотека #сбербанк

@rusipoteka

📲 Ипотечный чат в MAX

📈 Стоимость новостроек в Москве выросла почти в три раза за 10 лет

Цены на столичную недвижимость росли в два раза быстрее инфляции: рост с 2016 по 2025 год составил 185% против 84% накопленной инфляции в России, подсчитали в компании Ricci.

Причины роста объясняются:

🔹ростом строительно-монтажной себестоимости — материалов и рабочей силы;
🔹высокой финансовой нагрузкой из-за перехода на проектное финансирование;
🔹увеличением спроса из-за массовых программ льготной ипотеки;
🔹сокращением средней площади квартир, которое повлекло за собой рост доли компактных лотов с более высокой ценой квадратного метра;
🔹смещением структуры предложения в сторону более высоких ценовых сегментов.

#новостройки

Подпишитесь на «Про квадраты»

🚀 Уровень одобрения ипотечных заявок начал восстанавливаться.

🌱 По данным Национально бюро кредитных историй (НБКИ), с ноября 2025г. по февраль 2026г. уровень одобрения банками ипотечных заявок (аpproval rate, AR) повысился для всех категорий заемщиков. Схожую динамику в зимние месяцы продемонстрировали заемщики как с низким, так и с высоким уровнями персонального кредитного рейтинга.

🌱 В наибольшей степени – на 14,9 процентных пункта - AR вырос у заемщиков со средним диапазоном рейтинга (501-750 баллов).

🌱 У обладателей наиболее высокого ПКР (751-1000 баллов) approval rate увеличился на 8,1 п.п., у заемщиков с ПКР от 251 до 500 баллов - на 4,4 п.п. Заемщики с низким рейтингом (1-250 баллов) улучшили AR на 2,1 п.п.

🌱 Восстановление уровня одобрения свидетельствует о постепенном повышении у кредиторов аппетита к риску в результате снижения учетной ставки Банком России и улучшения качества заемщиков. Кроме того, на повышение одобряемости могло отразиться желание многих потенциальных клиентов успеть оформить кредит до ужесточения правил по программе «Семейная ипотека» - с 1 февраля супруги, имеющие право на льготу, могут оформить только один кредит, в котором они будут выступать созаемщиками.

🌱 Тем не менее говорить о полном восстановлении уровня одобрения ипотечных заявок в более долгосрочной ретроспективе пока рано. По сравнению с февралем 2025 года аpproval rate показал отрицательную динамику для всех категорий заемщиков.

@rusipoteka

#нбки #русипотека #ипотечнаястатистика