❗️Группу «Самолет» покинул брат губернатора Московской области Максим Воробьев — то ли в 2025, то ли в 2024 году.

Связанная с ним и с Людмилой Воробьевой компания «ИГ 11» вышла из уставного капитала ООО «Самолет две столицы», которая реализует проекты в Москве и Санкт-Петербурге. Она продала (или передала) 21,48% в этом юрлице самой группе.

Наша миссия — комиссия!

Брокеры, которые продолжают вести клиентов покупать первичку и первичку на котловане, — это настоящие герои рынка. Аргументов, чтобы купить первичку с ключами в районе второго пришествия, практически нет, и надо проявлять верх коммуникативных навыков, чтобы объяснить причины офигевших цен на стартах продаж у господ девелоперов. И какие могут быть причины с аргументами?

1. Человеку не нужна квартира в данный момент, например под расширение, которое будет актуально через 2–3 года. Морозишь бабки, а потом заезжаешь в новый дом. Точнее, как, получаешь ключи через 2 года, делаешь ремонт полгода-год, слушаешь ремонт соседей ещё 2–3 года и только потом начинаешь жить. Схема подойдет для целевой аудитории — одинокий волк, у которого бабки есть, а детей нет.

2. Человеку нужна квартира именно в той локации, где старт проекта. Это всегда беспроигрышный вариант, потому что отложенный спрос он и в Африке отложенный. Поэтому любой девелопер рассчитывает на старте продаж и ещё там полгода собирать тех граждан, которым нравится именно тот лесок, именно та улочка, где вы воткнули лопату. Люди глобально часто переезжают, но все равно гений места, сила места держит много. Привычка — свойство человеческой жизни. Эта схема для локалов, для местных, берем и объясняем, что только тут и нигде.

3. Инструменты покупки, которых нет на вторичке. Тут у нас из ключевого остались всякие рассрочки, траншевые ипотеки, комбинированные ипотеки. Надо доставать калькулятор, раскладывать цифры и показывать, что финансовое плечо на первичке лучше, чем на вторичке. Беспроигрышный аргумент, который тянул рынок все последние годы вверх. Эта история для людей, которые либо умеют считать, либо делают вид, что умеют, поэтому объясняем, что «надо брать эту выгодную рассрочку здесь и сейчас, а потом разберетесь, ЦБ ставку опустит, вы все в ипотеку переложите».

4. Продажа воздуха другого качества. В отличие от вторички, первичка — это набор буклетов, рассказывающих о том, какое прекрасное далеко случится с вами здесь и сейчас. Там нет конкретного двора, текущего паркинга или уже уставших МОПов с озеленением от ваших потенциальных соседей. Есть только мечта,миг между прошлым и будущим, набор вещий, который говорит, что мечта у вас на голову, да какое на голову, на 10 голов выше того, что у вас есть сейчас. А люди что? А людям нравится обманываться, нравится думать, что в их ЖК девелопер реализует все обещания и там реально будет другого качества жизни. Аргументация подойдет для всех клиентов, универсально.

5. Из четвертого пункта вытекает продуктовая олимпиада, когда по принципу «я надену все лучшее сразу» в проект на словах запихивается все инновации, все модные тренды, жирный жир из amenities, инфраструктуры, диванов в МОПах, крупномеров во дворе и т. д. Девелоперский цикл длинный, и то, что заложено в бюджете сегодня, может отвалиться по мере движения проекта. Но клиенты об этом узнают только когда придут на приемку квартиры. Главный затык в том, что де-юре девелопер продает квартиру в проекте и должен по ДДУ её, а де-фактов в маркетинге и продажах продаются все сопутствующие свистелки и перделки проекта, а не квартиры, которые потом ложатся в платежку УК, потом оказываются ненужными и т. д. Но продавать их надо сейчас. Продуктовые припоны подходят для людей, у которых запрос несознательно или сознательно выпендриваться местом, где живешь: «а у меня в МОПе есть бар, прикинь» или «а у меня воду горячую не отключают» и т. д.

Сейчас самое выгодное — выгребать у девелоперов введенные остатки ну или проекты с близкими ключами с разбегом до конца этого года. Ценник там может быть самым интересным. Котлован — это если вам нравится конкретный проект, вам нужна конкретная рассрочка или вид из окна. Ценник котлована сейчас не про инвестицию, а про эмоцию.

«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX

Ценовой разрыв между новостройками и вторичкой в городах-миллионниках достиг 30%

Разрыв между ценами на новостройки и вторичку по всем мегаполисам России достиг в среднем 30,4%. В феврале он увеличился на 2,5 п.п. Сократился разрыв в ценах лишь в трех из 16 миллионников — Москве, Санкт-Петербурге и Челябинске. В Москве это связано с тем, что цены на вторичное жилье за месяц здесь выросли на 2,3%, а на новостройки лишь на 0,2%, посчитала нейросеть «Алиса AI» на основе данных тематического поиска «Яндекса» по квартирам.

Причина роста ценового разрыва — в разнонаправленной динамике цен на первичное и вторичное жилье в феврале 2026 года по мегаполисам медианной цены:
🔹Вторичка: -1,6%, до 157 тыс. руб. за кв. м;
🔹Новостройки: +0,3%, до 205 тыс. руб. за кв. м.

Самый большой среди миллионников рост ценового разрыва выявлен нейросетью в Ростове-на-Дону. Там за месяц разрыв увеличился сразу на 8,3 п.п., до 39,2%. Такая ситуация может быть связана с изменением структуры предложения и выводом в продажу более дорогих лотов в первичном сегменте.

Подробнее о ценовом разрыве в инфографике

#вторичка #новостройки

Подпишитесь на «Про квадраты»

ТГ-канал «Недвижимость инсайды» написал пост о том, что проектное финансирование (ПФ) в текущих реалиях не особо работает. Категорически не согласен с первых слов!
В посте допущена ключевая ошибка. Смешаны механика проектного финансирования и субъективное восприятие участников рынка. Разберу также по пунктам.

1. Со стороны клиента.
Звучит тезис: клиент не заинтересован в возврате денег с эскроу потому, что их стоимость съест инфляция. Но эскроу — это счет клиента в банке. Забрать оттуда деньги может только банк при условии: получено разрешение на ввод. Если объект не построен, разрешения нет — деньги лежат на счете клиента и он их в любой момент может забрать. Но зачем? Не лучше ли оставить их в виде подорожавших метров?
Инструмент создавался именно для безопасности: исключить появление новых обманутых дольщиков. Да, инфляция — это потеря потенциального дохода, но деньги не исчезают. Клиент получает их обратно полностью, а не участвует в многолетних тяжбах. Это и есть рабочая конструкция, обеспечивающая безопасность сохранности денег дольщиков.

2. Со стороны банка.
Тезис: банк окажется без актива, и «фарш обратно не провернется».
На самом деле банк сегодня жестко контролирует стройку через готовность объекта, выборку траншей, экспертизу документов. По проекту создается компания специального назначения (SPV), которую в случае проблем можно целиком перепродать вместе с долгом, землей и остатками лимитов. Это стандартный выход из риска. Банк — профессиональный игрок и наперед просчитывает шаги максимально: закладывает риски в ставку, в структуру сделки и в обеспечение. Утверждать, что инструмент проектного финансирования оставляет банк без актива, — значит игнорировать то, как сейчас выстроен риск-менеджмент в проектном финансировании.

3. Со стороны девелопера.
Да, котловой метод никуда не делся. Но утверждение, что деньги с одного проекта перетекают на другой в обход банка, — миф. В структуре ПФ маркетинг, коммерция и операционные расходы компании действительно идут из общего котла, но это не более 10–15% от лимита. Остальное — целевые платежи: генподряд, технический заказчик, поставщики ресурсов. И каждый из них привязан к конкретному объекту, этапу строительства, подтвержден документами и фотофиксацией, проходит проверку стройэксперта банка. Перекинуть деньги с одного объекта на другой без контроля банка невозможно.

Почему же ПФ всё-таки работает?
Потому что оно выполнило свою главную задачу: ушли компании, которые строили на котловой метод без собственных средств и без надзора. Да, консолидации, которую пророчили в 2020-м, не случилось: появились новые амбициозные игроки. Но это не доказывает неработоспособность инструмента, а лишь говорит о том, что банки научились оценивать проекты и девелоперов более гибко, чем предполагалось.
Проектное финансирование — не магия, а работающая конструкция, которая обеспечивает трехстороннюю защиту: клиент не теряет деньги, банк управляет рисками, а девелопер строит в прозрачной системе координат. И называть ее «нерабочей» можно только если рассматривать вне реальной механики эскроу, банковского контроля и целевого расходования.

Никто никуда не ушел. Просто девелоперов трахнули банки, завтра свои 10% чистыми + ипотечная кабала (или Паритету не ставят условия, какой процент сделок должен быть с ипотекой банка, выдавшего ПФ) + плюс сверх доходный продукт в виде эскроу счетов.

Плюсы проектного финансирования:
1. Тройное регулирование рынком - рынок зажат в тески, никто не может лишний дом на него выкинуть
2. Полное отсутствие возможности демпинговать рынок и давать скидки 30-40-50%
3. Аналитическая прозрачность рынка, - теперь все знают сколько, где строится. Рынок стал белый.