ДП: Достать чернил и плакать: новостройкам Петербурга пересчитали спад.

Рынок новостроек Санкт-Петербурга в феврале просел, но не так существенно, как предполагали аналитические центры.
По данным Росреестра, число зарегистрированных договоров долевого участия сократилось примерно на четверть по сравнению с январём. При этом ипотечная активность в городе практически не изменилась, тогда как рост числа сделок пришёлся на вторичный рынок жилья.

По данным Росреестра, в феврале в Петербурге было зарегистрировано 3165 договоров долевого участия (ДДУ).Для сравнения: месяцем ранее показатель составлял 4262 сделки. Таким образом, за один месяц объём продаж новостроек сократился примерно на 26%.

При этом оценки различных аналитических сервисов заметно расходятся с официальной статистикой. Так, по подсчётам сервиса Dataflat, в феврале в городе было заключено 2569 ДДУ, что почти на 600 сделок меньше данных Росреестра.

Ещё более консервативные оценки приводила система мониторинга "Пульс продаж", где объём сделок оценивался в 2434, что на 700 договоров ниже официальных цифр.

Как говорит генеральный директор агентства недвижимости "ПИА Недвижимость" Максим Ельцов, расхождения в статистике между Росреестром и аналитическими сервисами могут объясняться различиями в методологии подсчёта.

Один из факторов — очистка данных от оптовых сделок. Например, аналитические сервисы вроде Dataflat или "Пульса продаж" заявляют, что стараются исключать такие операции из статистики. Речь идёт о ситуациях, когда крупный инвестор или аффилированная структура выкупает у застройщика сразу значительный объём квартир. Это могут быть сделки в рамках отношений с инвесторами или собственниками земельных участков. Такие покупки формально проходят как обычные договоры долевого участия, но по сути не отражают реальный розничный спрос. Росреестр, естественно, подобные операции не фильтрует — он просто фиксирует все зарегистрированные договоры", — рассказывает он.

Похожая ситуация может возникать и со статистикой по ипотеке. Банки и Центральный банк считают ипотеку по факту выдачи кредита — то есть после подписания кредитного договора и перечисления средств. А Росреестр, насколько можно судить, учитывает количество зарегистрированных договоров с отметкой "ипотека". Формально это близкие показатели, но между ними может возникать временной лаг.

@yeltsovm

И так небольшая разница цен на первичку и новую вторичку стремительно сходит на нет

Медианная стоимость квадратного метра жилья, которое построили не более, чем за 10 лет до продажи, в феврале составила 183,9 тыс. ₽. Информация Домклика.

Что касается первички, то здесь средняя стоимость м² в феврале была 186,5 тыс. ₽. Это судя по данным о заключенных ипотечных сделках Сбера.

Сегмент новой вторички продолжает расти быстрее новостроек. Разрыв цен на квадрат между ними составил уже 1,4% (!). В декабре было 7,2%, в январе — 5,7%, отмечают аналитики.

Движение.ру в MAX

хотелось бы думать, что это очередная показательная порка. уж больно комично выглядит текст рупора:

"Не только половины дома, но и еще и всех грядок в огороде лишилась по решению Белоярского районного суда жительница села Косулино, что недалеко от Екатеринбурга. Кара пожилую даму настигла также в конце февраля"

понятно, что все это ради безопасности (кара изъятием грядок). вообще все в мире ради безопасности и количество приговоров с конфискацией выросло резко: с 2580 в 2020 г. до 24 078 в 2024 г. (в 9,3 раза)

но грядки прям зацепили

однако продолжаем уговаривать себя, что это устрашающая акция, чтобы все задумались еще больше

а, да, немного успокаивает (нет), что единственное жилье вроде бы не кофискуют, даже если оно орудие незаконной регистрации.

доброе утро 🫶

Тем временем в регионах - сравнение февраля 2026 к февралю 2025 года

Владивосток - рост оценки выручки на 12% и рост доли ипотеки до 74%
Пермь - рост оценки выручки на 29% и снижение доли ипотеки до 66%
Екатеринбург - рост оценки выручки на 32% и рост доли ипотеки до 68%
Калининградская область - рост оценки выручки на 27% и снижение доли ипотеки до 47%

Подробности по каждому городу в таблице.

Методика расчетов - в первом комментарии.

Замминистра финансов Иван Чебесков:

"Предложение об увеличении лимита кредита по семейной ипотеке в 1,5 раза для семей, приобретающих квартиру площадью от 60 кв. м, является одним из обсуждаемых вариантов".


Напомним, речь шла об этом

Для семей с двумя и более детьми при покупке квартир от 60 м² максимальная сумма кредита может составить 18 млн рублей для Москвы, Подмосковья, Санкт‑Петербурга и Ленобласти и 9 млн рублей для остальных регионов.

Для других категорий граждан лимиты останутся прежними - 12 млн и 6 млн соответственно.

"Какое будет принято решение - тут надо спрашивать правительство".

#мнение #инициативы #семейнаяипотека

как обычно перед заседанием тезисно

1️⃣ диапазон решений выглядит как 0-50-100 (хотя холд - это скорее фантомное решение)

2️⃣ единственный фактор за то, чтобы оставить кс без изменений - это глобальный кошмар в мире, или по-экономически «рост уровня неопределенности из-за повышения уровня геополитической напряженности»
-внятного ответа, что там с нефтью, валютой, бюджетным правилом и расходами нет, поэтому правило большого пальца: будь консервативен
-на один проинфляционный фактор ЦБ просит 2-3 дезинфляционных, но в этот раз дезинфляционные ведут с большим отрывом (см., например, Твердые Цифры)

3️⃣ за -50бп у нас смещенный к дезинфляционным баланс рисков и все та же консервативность Банка России
- как говорит Алексей Заботкин, не так важно, какой шаг будет на ближайшем заседании, важнее дальнейшая траектория ставки (или как-то так)
-Зачем делать большой шаг, если можно сделать несколько шагов поменьше? Бизнес, видимо, сможет потерпеть лишние 50 бипсов еще месяц.

4️⃣ за -100бп буквально все остальное: ввп так себе, инфляция скорее на таргете (итоговое значение зависит от того, как вы чистите разовые факторы и сезонность, но направление тренда от этого не изменится), бизнес немного приуныл
- плюс наш inhouse индикатор рисков дезинфляции: у админа по основной деятельности какое-то неадекватное количество работы в этом квартале

Итого:

экономика за снижение на 100, функция реакции Банка России на эти минус 100 должна дать минус 50 и мягкий сигнал

(хотя кого реально сейчас волнует сигнал?)
- Однако жесткость денежно-кредитных условий вполне может быть отрегулирована банками через спреды КС и требованиям по фин устойчивости для новых кредитов, что и абсорбирует всю эту глобальную волатильность
- Банк России писал об улучшении состояния корпоративного портфеля в конце 2025 года, но это во многом результат рестрактов и иных чудес креативности корпоративных блоков, так что аппетит к кредитному риску у банков будет и дальше снижаться.

@unexpectedvalue

15%

Продажи новостроек в феврале 2026 года сократились на 17,9% год к году на 40 крупнейших региональных рынках России.

Отдельно в городах-миллионниках снижение еще более выраженное — на 22%.

Охлаждение объясняется ужесточением условий по семейной ипотеке: с 1 февраля в рамках программы можно получить только один кредит.

У девелоперов накапливается нераспроданное предложение, реализовывать которое они нередко вынуждены с дисконтом.

#аналитика #новостройки

Заметное противоречие модели проектного финансирования в России - сроки строительства. Иллюзия, что «банковские деньги ускоряют стройку», разбилась о жесткую реальность рыночных циклов и проблемную практику "прогнозов желаемого рынка".

Когда только переходили на систему проектного финансирования, среди преимуществ подхода называли сроки строительства. Считалось, что теперь девелопер будет строить гораздо быстрее, за счет банковского финансирования. Быстро построил – меньше заплатил за обслуживание долга. Но забыли про продажи и рыночный баланс.

Раньше, в отсутствие достаточного спроса, девелоперы не запускали новые проекты. Теперь все оптимисты (в долг), а консервативный подход к стройке стал признаком отсталости. Сегодня многие компании готовы брать кредиты на стагнирующем и падающем рынке, так как они «лучше и умнее» остальных «динозавров».

Вот только сроки строительства таких проектов максимально растягиваются, так как продавцы не уверенны в будущих темпах продаж. Если раньше средний срок строительства типового проекта составлял около 2 лет, теперь – больше трех. Если раньше у покупателя был заметный дисконт на котловане, сейчас его нет. Более того многие проекты на старте продаются дороже квартир на завершающем этапе строительства.

В текущем контексте стратегия растянутых на 3 года продаж понятна, но продавцы таких проектов должны помнить, что сегодня на рынке остается значительный объем предложения на конечных этапах стройки. Есть квартиры от застройщика в сданных домах. Квартир на вторичном рынке пока мало, но после того, как ставки снизятся активизируются не только покупатели, на рынок выйдут и продавцы. Те самые, за счет которых рынок новостроек жил в предыдущие 5 лет.

Стратегия растянутых продаж — это вынужденная мера. Но ее главная уязвимость — время. Время не только позволяет сбалансировать продажи и стройку. Время - это повышенные риски, которые берет на себя и девелопер, и покупатель.

На графике данные bnMAP.pro по Екатеринбургу, но аналогичные процессы наблюдаются на большинстве рынков.

Если иллюстрации не грузятся, смотрите наши данные на других платформах 👇

@REBURG |Дзен|max

8 регионов максимально нарастили запуск новых проектов в 2026-м

Относительно января-февраля 2025-го рост более, чем в два раза:
▪️ +229% Московская область;
▪️ +269% Ростовская область;
▪️ +119% Ленобласть;
▪️ +792% Пермский край;
▪️ +186% Челябинская область;
▪️ +386% Тульская область;
▪️ + 388% Удмуртия.

Москва год к году увеличила запуски на треть до 541 тыс. м². В Петербурге же рост составил 10%. Так мало потому, что новые проекты в основном выводили на окраинных районах, формально в Ленобласти.

Татарстан и Крым, Новосибирская, Воронежская и Самарская области, Красноярский и Хабаровский края сократили объем запусков. Аналитики «Движение.ру» изучили данные ЕИСЖС по регионам, где совокупный объем стройки на начало года более 1 млн м².

👉 Девелоперы вывели на рынок рекордные объемы новых проектов в 2026-м. Но аналитики отмечают, что ситуация в отрасли еще не стабильна.

До форума недвижимости «Движение» осталось 85 дней. Встречаемся 16 июня в Сочи.

Движение.ру в MAX

В начале 2026 года в Петербурге средняя площадь квартиры в новостройке, купленной по ипотеке, ушла ниже 40 кв. м – теперь это 38,1 кв. м.
Совсем клетушки берут по льготной семейной ипотеке (а ипотека в новостройках сегодня – это в подавляющем числе именно льготная семейная).

Думаю, это уже повод социальным службам смотреть, квартиры какой площади покупают семьи с детьми. Например, «однушка» 30-32 кв. м на семью с двумя детьми – это же ужасные условия проживания для детей.
Как не раз писал, решение проблемы для небогатых семей с детьми – это социальная аренда, т.е. государственные новостройки.
(данные - «Рынок жилой недвижимости» от Совкомбанка, февраль 2026)

Вот как выглядит настоящий кризис на рынке жилья – на примере Китая (в т.ч. график), а не то, что в России сейчас принимают за кризис:

«Инвестиции в сектор недвижимости в январе-феврале сократились в годовом исчислении на 11,1% (за весь 2025 г. они снижались на 17,2%). Вложения в жилую недвижимость уменьшились на 10,7%, в офисную недвижимость – на 17,3%, в недвижимость для коммерческого использования – на 18,2%.

Продолжался спад показателя площадей начала нового строительства в Китае. В январе-феврале он уменьшился на 23,1% (за весь 2025 г. – минус 20,4%), в том числе площади нового строительства жилой недвижимости сократились на 23,3%, офисной недвижимости – на 22,7%, недвижимости для коммерческого использования – на 29%.

В январе-феврале 2026 г. спад на рынке недвижимости Китая продолжал углубляться. Объёмы продаж недвижимости по площади (92,93 млн кв м) сократились на 13,5% (за 2025 г. – минус 8,7%). Продажи жилой недвижимости (77,36 млн кв м) уменьшились на 15,9%, недвижимости для коммерческого использования (5,42 млн кв м) – на 7,4%.

В стоимостном выражении продажи недвижимости (818,6 млрд юаней) сократились на 20,2% (за 2025 г. – минус 12,6%). Продажи жилой недвижимости (716,3 млрд юаней) упали на 21,8%, недвижимости для коммерческого использования (46,6 млрд юаней) уменьшились на 15,4%.

Объём нереализованной недвижимости (около 800 млн кв м) к концу февраля 2026 г. остался примерно на уровне того же периода прошлого года. Нереализованные запасы жилой недвижимости (437,52 млн кв м) увеличились на 1,3%, офисной недвижимости (53,51 млн кв м) увеличились на 1,5%».
(Мониторинг китайской экономики – Институт ВЭБ, март 2026)