🤓Уже полтора года мы слушаем сказки про «отложенный спрос», которые рассказывают говорящие головы рынка недвижимости в СМИ. Их краткий смысл заключается в следующем: сейчас покупать недвижимость мешают высокие банковские ставки; вот когда снизят ключевую — тогда народ снимет деньги с депозитов и бросится разбирать залежавшуюся недвижимость в новостройках.

Нет, и еще раз нет. Смотрите на графики. За год ставки по депозитам снизились почти в два раза (первый график), но объем депозитной массы в банках не снижается, а продолжает расти (график два).

Даже если рассматривать недвижимость и вклады как зависимую систему (что на самом деле не так), эта система никак не работает при снижении выгоды от банковских вложений в два раза. Почему?

Ответ прост. Пузырь цен на московскую недвижимость отталкивает разумных инвесторов, которые понимают, что квадратный метр очень плохо построенного жилья в реконструируемой промзоне с кучей нелепых продуктовых бантиков (в буклете, потом из все равно зарежут) не может стоить таких конских денег. И весь рост цен — фиктивный, а реальная ликвидность вторички сильно ниже нарисованных цен застройщика.
🔺Треугольный метр

Из десяти городов мира, которые за последние 10 лет наиболее существенно снизили уровень загрязнения воздуха, девять находятся в Китае.
Та же электромобилизация в Китае была вынужденной, своего рода даже политической мерой, потому что горожане в прямом смысле задыхались выбросами. Например, по взвешенным частицам воздух в Пекине в 2010 году превышал ПДК в 30-35 раз.

🤔Мы же понимаем, что это два разных «выбора»? Основная масса конца десятых это рациональный эконом и комфорт по разумным ценам. Где-то уже прослеживается тенденция «комфорт плюс» и «бизнес лайт». Строят, кстати, в хороших районах, часто у метро.

С начала двадцатых — продуктовое безумие: бизнес, эволюционирующий в премиум по конским ценам. Все это в глубокой промке, без инфраструктуры, где люди никогда не жили.
🔺Треугольный метр

В декабре 2025 года зарегистрированные розничные продажи квартир и апартаментов по ДДУ и уступкам в Петербургском регионе (Санкт-Петербург и Ленинградская область) оказались выше на 36%, чем в ноябре по числу лотов и на 38% выше по оценке выручки. При этом доля сделок с ипотекой выросла до 70%. В Санкт-Петербурге число зарегистрированных сделок выше на 41% на фоне роста доли ипотечных сделок до 67% и стабильной средней цены реализованного лота. В Ленинградской области число регистраций на 29% выше прошлого месяца на фоне роста средней цены реализованного лота на 2% и роста доли ипотечных сделок до 75%. Методика расчетов - в первом комментарии.

По сравнению с декабрем 2024 года оценка выручки рынка новостроек (потенциальные поступления на счета застройщиков, продавцов, эскроу-счета по зарегистрированным розничным ДДУ и уступкам) в Петербургском регионе (Санкт-Петербург и Ленинградская область) в декабре 2025 года оказалась почти в два раза выше. Зарегистированные розничные продажи квартир и апартаментов в лотах выше на 78% чем год назад. Средняя оценочная цена реализованного в Петербургском регионе лота за год выросла на 10%. Доля сделок с ипотекой выросла с 48% до 70%. Методика расчетов - в первом комментарии.

Кто-то: расскажи, а чем занимаются риэлторы?

Я: давай просто покажу…

❌🚨 Доля отказов в льготной ипотеке в России может вырасти примерно в три раза после снижения возмещения банкам и достичь 50-60%, заявил @ria_realty директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов "А101" Рустам Азизов.

✔️Минфин РФ снизил размер компенсаций банкам за кредиты, выдаваемые по семейной, дальневосточной и арктической ипотеке с 1 января 2026 года, до 2 процентных пунктов на покупку жилья в многоквартирных домах и до 2,5 п.п. на индивидуальное жилищное строительство. До этого размер возмещения составлял 2,5 п.п. и 3 п.п. соответственно. По мнению экспертов, снижение возмещение банкам может привести к росту количества отказов в льготной ипотеке.

"В январе показатель отказов может увеличиться до 50-60%, как это происходило в аналогичной ситуации в начале 2025 года", – рассказал Азизов, отметив, что в декабре доля отказов составляла 20%.

⬇️ Еще он предположил, что по итогам января выдачи льготной ипотеки могут сократиться на 40-50% и даже более, что будет связано в том числе с приостановкой некоторыми банками приема заявок по ключевым программам, таким как семейная ипотека, на неопределенный срок.

☝️Руководитель вертикали финансовых продуктов группы "Плюс" Леонид Зайкин в то же время считает, что количество отказов в льготной ипотеке в январе может вырасти не более чем на 10-15% по сравнению с декабрем. Массовых отказов он не ожидает, поскольку рынок "во многом докатывает спрос конца декабря, когда было подано большое количество заявок". Банки фактически были готовы к изменению размера субсидирования и уже провели перераспределение выпадающих доходов, поэтому кардинального снижения одобряемости нет, добавила замруководителя ипотечного департамента компании "Этажи" Татьяна Решетникова.

Вместе с тем, по прогнозу гендиректора инвесткомпании "Флип" Евгения Шавнева, доля отказов к концу текущего года может достичь минимум 75%. Но в глубокий минус рынок ипотеки не уйдет, так как это не выгодно ни одной стороне, считает он.

"Скорее всего, в ближайшие месяцы появятся альтернативные варианты – сейчас многие делают ставки на комбо-ипотеку, также возможно субсидирование ставок от застройщиков", - добавил Шавнев.

Снижение возмещения банкам может привести и к ужесточению условий входа в программу льготной ипотеки, отметила руководитель направления экспертной аналитики финансового маркетплейса "Банки.ру" Инна Солдатенкова. Они могут повысить минимальный первоначальный взнос, изменить требования к потенциальным заемщикам в пользу тех, например, кто имеет низкую долговую нагрузку, а также ограничиться только комбо-ипотекой.

Подписывайтесь на РИА Недвижимость в MAX

Посмотрим на суммарные объемы реализации по всему столичному региону. Произошла накладка — «сезонный эффект декабря» на «отоваривание денег по семейной ипотеке», как результат за декабрь зарегистрировали более 840 тыс. кв. м апартаментов и квартир. Это рекордный объем с декабря 2023 года, когда было зарегистрировано под 890 тыс. кв. м жилья.

Относительно ноября 2025 года — рост 29%, относительно декабря 2024 года — рост 27%. То есть шикарно, фантастически девелоперы провели декабрь 2025 года. Основной объем продаж пришелся на «старую» Москву — 47%, на Московскую область выпало 39%. Это для Московской области очень хороший результат, так как её доля рынка последний год падала даже меньше 30%. Это в первую очередь связано с тем, что есть максимальное тело кредита по семейке — 12 млн., а бюджеты покупки в области лучше для этого подходят.

1. Декабрь 2019 года — реализовано 755 тыс. кв. м. Напоминать цены не будем, они были минимум в два оборота ниже, но всех гнали покупать квартиры, потому что придет страшное проектное финансирование и поэтому цены вырастут на 20–30%. Когда ключ был низкий, тогда влияние ПФ на себестоимость было реально небольшим — 2–3%, сейчас же в среднем по больнице 10%, так что аугментация про покупку квартир в 2019 году была вполне обоснованной. Но это только показало в итоге время.
2. Декабрь 2020 года — 935 тыс. кв. м. Очень серьезный объем связан с тем, что весной люди сидели дома из-за ковида, включили льготную ипотеку, да и рыночная была очень доступной, потому что ключ был 4,5%. Вот в 4 квартале 2020 года всё, что могли, смели с прилавка. Это и дернуло цены вверх. Девелоперы работают в этом плане линейно — есть спрос — поднимаем цены, нет спроса — ну вы поняли. Но декабрь 2020 года еще долгое время будет самым успешным декабрем на рынке недвижимости столичного региона.
3. Декабрь 2021 года — 880 тыс. кв. м. Такие отличные продажи в конце 2021 года у многих девелоперов и оторвали сознание от реальности. Ветер гражданам дул в спину, они строили нереалистичные планы с воздушными замками.
4. Декабрь 2022 года — 615 тыс. кв. м. Такой объем считался очень неплохим результатом, учитывая, что был провал продаж в октябре и ноябре 2022 года.
5. Декабрь 2023 года — 890 тыс. кв. м. Тут уже вся сезонность вышла из чата, потому что с августа по декабрь 2023 года все «успевали» взять льготную ипотеку. Потому что каждый месяц происходило какое-то закручивание гаек и всем это очень не нравилось, плюс были пресловутые лимиты на выдачу и гнетущее инфополе гнало население брать что дают.
6. Декабрь 2024 года — 660 тыс. кв. м. Слабый результат с 2019 года, хуже было только в 2022 году, потому что весь спрос, что был в 2024 году, съело первое полугодие. Действовала льготная ипотека для всех, поэтому все её пытались взять. Второе полугодие рынок был довольно мертвый, пересаживался на семейную ипотеку и рассрочку. И собственно на декабрь пришлось это пересаживание — лучший месяц по продажам после завершения льготной ипотеки.
7. Получается, что 2025 год чуть-чуть недотянул до уровня 2021 или 2023 гг. А это одни из самых лучших годов на рынке недвижимости после 2015 года.

В среднем продажи в январе относительно декабря «падают» на 39%. Учитывая, что население будет продолжать отоваривать семейную ипотеку, падение продаж в январе относительно декабря, скорее всего, будет на уровне 20–30%. Поэтому ждем результатов января 2026 года.

Теперь основной вопрос: «Насколько сильно упадет рынок столичного региона в 2026 году?». Драйверов для роста нет никаких. Ценник — предел, бабки на субсидирование ипотеки у всех закончились: и у девелоперов, и государства, разгонных волн на изменение тех самых ипотек больше значительных не планируется, ЦБ гайки закрутил, девелоперы новых проектов выводят минимум, а то, что выводят в Москве, всё с конским ценником из-за архитектурных излишеств.

Если обернуться назад и посмотреть объемы, то:
1. Лучшие года на рынке — 2021 и 2023. В случае 2021 года было зарегистрировано более 8 млн кв. м, а в случае 2023 — под 8 млн кв. м. Может ли сейчас рынок прыгнуть до 8 млн метров? Ответ — нет, не может.
2. Активные годы на рынке — 2019 и 2020 гг. было зарегистрировано 7,3 млн кв. м и 7,8 млн кв. м. Может ли сейчас рынок прыгнуть до 7 млн кв. м? Ответ — нет, не может.
3. «Кризисные» или «сложные» годы на рынке — 2022, 2024 и 2025 гг. — были регистрации ДДУ на 6,4 млн кв. м, на 6,6 млн кв. м и 6,7 млн кв. м. Причем 6,7 — это наш последний, 2025 год. Может ли 2026 год выйти на этот уровень? Скорее всего нет, читай первый абзац, что разгонных волн не будет, инструментов продаж меньше, ценник никто ронять не будет.

Итого: будет снижение. Наиболее комфортное — до 6 млн кв. м. Очень рабочий результат, когда сильно это на рынок не повлияет. Да, будет нытье везде, что ой, ай, как сложно продавать, но глобально без изменений. Снижение до 5 млн кв. м — уже будет больная история. Может даже кто-то откинется. Жесткое снижение до 4 млн кв. м — это полноценный кризис в отрасли, который если кому может и поможет, то главному застройщику Москвы — Фонду Реновации ака «Московские кварталы». Они тогда в 2027 году точно выйдут на уровень 30%+.

За 2025 год зарегистрированные розничные продажи квартир и апартаментов по ДДУ и уступкам в Московском регионе (Москва, Новая Москва и Московская область) оказались выше на 4% чем в 2024 году по числу лотов и выше на 11% по оценке законтрактованной выручки. При этом значительную долю контрактов составили рассрочки, расчеты по которым будут производится в следующие годы. Средняя цена реализованного лота выросла на 7%, а кв. м - на 9%. В Москве (в старых границах) зафиксировано почти столько же сделок на фоне роста "среднего чека" на 10%. В Новой Москве число зарегистрированных сделок ниже на 8% при росте "среднего чека" на 11%. В Московской области число регистраций выше на 16% при росте "среднего чека" на 6%. Во всех рассматриваемых локациях снизилась средняя площадь реализованного лота. Методика расчетов - в первом комментарии.

За 2025 год зарегистрированные розничные продажи квартир и апартаментов по ДДУ и уступкам в Петербургском регионе (Санкт-Петербург и Ленинградская область) оказались на 8% ниже, чем за 2024 год по числу лотов и на 2% выше по оценке законтрактованной выручки. При этом значительную долю контрактов составили рассрочки, расчеты по которым будут прозводится в следующие годы. Средняя цена реализованного лота выросла на 10%. В Санкт-Петербурге зафиксировано снижение числа сделок прошедших регистрацию на 16% на фоне роста "среднего чека" на 13%. В Ленинградской области число зарегистрированных сделок выше на 12% при росте "среднего чека" на 15%. Методика расчетов - в первом комментарии.

Растет и просрочка по кредитам застройщиков.

Просрочка по кредитным платежам застройщиков в 2025 году выросла на 27% и к концу года достигла порядка 280 млрд рублей.

Из данных ЦБ следует, что суммарный размер кредитов на строительство на начало ноября достиг 5,2 трлн рублей, а доля просрочки в нем — 5,4%.

Девелоперы столкнулись с финансовыми трудностями на фоне снижения спроса на ипотеку при высоких ставках, а покупатели все чаще жалуются на задержки ввода жилья в эксплуатацию, считают эксперты. Параллельно застройщики столкнулись с ростом издержек.

При этом, говорят, уже сейчас банки стали осторожнее работать с девелоперами и пересматривать модели финансирования, усиливая требования к заемщикам, добавил эксперт. Это усложняет запуск новых проектов и повышает давление на компании с высокой долговой нагрузкой.

Но, хотя рост просроченной задолженности и повышает риски для рынка недвижимости, пока речь идет скорее о напряженном состоянии, а не о кризисе. Опять же так считают эксперты.

#аналитика #застройщики #кредиты #просрочка

Снижение объема запуска новых проектов в 2025 году, относительно предыдущего года, составило умеренные 12%. Слабое начало 2025 сменилось ростом девелоперского оптимизма во второй половине года.

Активизация спроса в конце года носит локальный характер и базируется на страхе потери доступных привилегий отдельными покупателями. Тем не менее, рост продаж в этот период позволил многим компаниям поправить финансовое положение и потери начала года.

В декабре 2025 года девелоперы запустили 5,2 млн. кв. м новых проектов. Это на 21% больше декабря 2024 года. Более высокий показатель фиксировался лишь в декабре 2023 года. Риск потенциального дефицита, о котором часто говорили в прошлом году, не реализуется. У девелоперов достаточно резервов для расширения предложения при расширении спроса. Более того, сегодня на многих рынках бизнес действует на опережение.

@REBURG

У российских застройщиков есть что предложить Трампу.

@nedvizhna

Семейная ипотека - льгот всё меньше?

🔸 На днях М. Хуснуллин доложил Президенту, что в первый год реализации нацпроекта «Инфраструктура для жизни» все запланированные показатели выполнены, а ввод жилой недвижимости сопоставим с объемами 2024 года.

Однако в строительной отрасли и, в частности, в обеспечении населения доступным и качественным жильем ситуация складывается непростая. Планируется, что в 2026 году ставка для семей с одним ребенком вырастет до 10-12% (с нынешних 6%), но она может снижаться до 6% для семей с двумя детьми и до 4% для многодетных семей. Это существенно снизит доступность жилья для однодетных семей. И не факт, что при наличии действующего ипотечного кредита снижение ставки по нему простимулирует расширение семьи и многодетность. Если уж демография так важна, нужно списывать существенную часть кредита (сейчас многодетным погашают только 450 тысяч рублей) или обнулять ставки при соответствии семьи определенным критериям (количество детей, место проживания, уровень доходов и т.п.).

Дело в том, что ценовая доступность жилья для семей продолжает оставаться недостаточной. Тот же маткапитал за последнее десятилетие утратил половину своей покупательной способности, по оценкам ВНИИ труда.

Разумеется, одной лишь льготной ипотекой проблемы демографии не решить, тем более льготы по ипотеке имеют свои издержки, и не только в виде нагрузки на бюджет. Речь, в частности, о ценовых перекосах на рынке недвижимости.

О дифференциации же ставок говорится уже давно, и надо учитывать, что критерии этой дифференциации могут быть разными. Не менее, а может, и более актуальной является дифференциация ставок по регионам, однако пока особых движений в этом направлении нет.

В отсутствие четких стимулирующих мер выход остается один - развитие экономики и расширение предложение, а не сдерживание спроса. Если адекватную процентную ставку обеспечить не удается, то надо решать вопрос доступности жилья через создание новых рабочих мест с высокой оплатой труда. Ах, да, ЦБ же и это тоже не нравится…

#ипотека #семейная_ипотека #ключевая_ставка #ставка #недвижимость #жилье