Зампред комитета ГосДумы по экономической политике Артем Кирьянов – о модели дифференциации ставки по семейной ипотеке – специально для Proeconomics-Realty

Предлагаемая модель дифференциации ставки по семейной ипотеке в зависимости от количества детей в целом отражает эволюцию государственной демографической и жилищной политики. Если ранее программа была направлена на широкую поддержку семей с детьми, то теперь акцент смещается на стимулирование многодетности и более адресное использование бюджетных ресурсов.

Однако при этом необходимо учитывать возможное влияние смены подходов на рынок жилья и покупателей первого ребёнка. Так:

1.Повышение ставки для семей с одним ребёнком до 10% (против текущих 6% или ниже по льготным программам) означает рост ежемесячного платежа на 15–20%. Для многих молодых семей, особенно в регионах с невысокими доходами, это может стать критическим барьером. Часть покупателей перейдет в сегмент вторичного жилья или отложит покупку, что, соответственно, сократит спрос на новостройки эконом- и комфорт-класса.
2. Чтобы сохранить платёж в рамках бюджета, семьи могут выбирать меньшую площадь, менее удобную локацию или объекты с более низким качеством строительства. Это может создать перекос в структуре спроса внутри первичного рынка.
3. Ужесточение условий для первых детей может восприниматься как снижение поддержки молодых семей на старте жизненного пути. Это способно временно снизить активность в сегменте, даже если финансовые возможности потенциальных покупателей формально сохраняются.

Как это может повлиять на рынок жилья и объёмы продаж:

1. В переходный период вероятно сокращение числа сделок с участием семей с одним ребёнком, которые сегодня составляют значительную долю в льготной ипотеке. При этом часть этого спроса может быть компенсирована:
✔️ ускорением решений о рождении второго ребенка для получения более низкой ставки;
✔️ активизацией многодетных семей, для которых ставки станут исключительно выгодными (4% и ниже).
2. Девелоперам, ориентированным на массовый сегмент, придется адаптировать продуктовую линейку:
✔️ увеличить предложение квартир с большим числом комнат (3+), востребованных многодетными семьями;
✔️ активнее развивать проекты с инфраструктурой для семей (детские площадки, парки, школы и сады в шаговой доступности);
✔️ рассматривать гибкие схемы оплаты или сотрудничество с банками по частичной компенсации ставок для сохранения спроса от семей с одним ребёнком.

3. В среднесрочной и долгосрочной перспективе, если данная мера действительно будет способствовать стимулированию рождаемости, в среднесрочной перспективе это может привести к устойчивому росту спроса на семейное жильё.
Однако, в условиях высокой ключевой ставки и без дополнительных субсидий банки могут быть не заинтересованы в выдаче ипотеки под 4%, что потребует расширения господдержки.

Таким образом, вероятно, рынок ожидает сегментация: спрос от семей с одним ребёнком может сократиться на 20-30% в этом сегменте, но вырастет активность многодетных покупателей.

Застройщикам потребуется пересматривать продуктовую политику и, возможно, усиливать маркетинг, направленный на многодетные семьи.
Ключевым риском остается общая макроэкономическая ситуация: если снижение ключевой ставки будет медленным, бюджетные расходы на субсидирование сверхнизких ставок для многодетных могут оказаться высокими.
В целом, государственная политика в этом вопросе становится более селективной, что в целом соответствует тренду на адресную поддержку, но требует тонкой настройки, чтобы не создать дискриминации молодых семей.

В декабре 2025 года зарегистрированные розничные продажи квартир и апартаментов по ДДУ и уступкам в Московском регионе (Москва, Новая Москва и Московская область) оказались на 28% выше, чем в ноябре по числу лотов и на 37% выше по оценке выручки, при этом доля ипотечных сделок выросла до 73%. Средняя цена реализованного лота выросла на 7%, а кв. м - на 5%. В Москве (в старых границах) зафиксирован рост числа сделок прошедших регистрацию на 32% на фоне роста "среднего чека" на 7% и роста доли ипотеки до 62%. В Новой Москве число зарегистрированных сделок за месяц выросло на 8% при росте доли сделок с ипотекой до 84% и росте "среднего чека" на 4%. В Московской области число регистраций в декабре на 33% выше ноября на фоне роста доли сделок с ипотечным кредитом до 80% и росте "среднего чека" на 3%. Во всех рассматриваемых локация снизилась средняя площадь реализованного лота. Методика расчетов - в первом комментарии.

По сравнению с декабрем 2024 года оценка выручки рынка новостроек (текущие и планируемые поступления на счета застройщиков, продавцов, эскроу-счета по зарегистрированным розничным ДДУ и уступкам) в Московском регионе (Москва, Новая Москва и Московская область) в декабре 2025 года оказалась выше на 32%, в то время как число реализованных лотов выше на 34%, а доля ипотеки выросла с 45% до 73%. При этом средняя оценочная цена реализованного лота - ниже на 1% чем год назад, из-за снижения средней площади реализуемых лотов на 5%. Отдельно в Москве (в старых границах) количество зарегистрированных лотов на 18% выше. Cредняя оценочная цена реализованного квадратного метра выше в Москве на 17%, чем год назад, однако средняя цена реализованного лота выше только на 4%. В Новой Москве регистрация розничных сделок в декабре 2025 года оказалась на 18% ниже прошлого года, - на фоне роста средней цены реализованного кв. м за год на 14%, а лота на 17%. В Московской области продажи в лотах выше более чем в 2 раза на фоне роста средней цены реализованного кв. м на 13%, а лота на 12%. Методика расчетов - в первом комментарии.