ничего себе

последствия продолжительных гуляний выходных.

ведь как будто уже есть такой закон, нет? фз 120, который дополнил фз 218, где буквами прям написано "запрещено создавать" всяких двойников ведомства.

ну да ладно. как говорится, лучше перебдеть и два раза запретить написать еще пару-тройку законов, чем терпеть всякий фишинг и равнодушно наблюдать как мошенники буквально издеваются, продолжая нарушать все, что им запретили.

доброе утро 🫶

ПАРАДОКС 2019–2020: ПОЧЕМУ ОДИНАКОВЫЕ СТАВКИ ДАЛИ ПРОТИВОПОЛОЖНЫЙ РЕЗУЛЬТАТ?

Если убрать эмоции и посмотреть на цифры, 2019 и 2020 годы выглядят почти одинаково. Ипотечные ставки уже были относительно низкими, ключевая ставка снижалась, банки активно кредитовали рынок. Но результат оказался диаметрально противоположным.
2019 год запомнился как вялый, выдохшийся, почти мертвый рынок. Осень 2020 года стала взрывом спроса, очередями в офисах продаж и ощущением, что квартиры «разбирают».

Этот парадокс невозможно объяснить только процентами. Он объясняется тем, как люди принимали решения, в каком контексте и под какими сигналами.

2019 год: рынок после паники и без будущего

К началу 2019 года рынок жилья уже пережил сильный эмоциональный перегрев. Конец 2018 года прошел под знаком реформы долевого строительства и перехода на эскроу. Покупателям год объясняли, что дальше будет дороже, сложнее и опаснее. Люди поверили и ускорились.
Итог простой. Значительная часть спроса 2019 года была вытянута вперед, в конец 2018-го.

В новый год рынок вошел без запаса покупателей. Те, кто хотел и мог купить, уже купили. Те, кто сомневался, остались наблюдать.

На этом фоне ипотека под 9–9,5 процента при ключевой ставке, снижавшейся к 6,25 процента, выглядела формально дешевой. Вдумайтесь ключевая ставка ЦБ РФ была 6.25!!! Но ощущение было противоположным. Квартиры за предыдущие полтора года подорожали, средний чек вырос, платеж увеличился, доходы стояли на месте. Реальная ставка с учетом инфляции оставалась высокой, а субъективное ощущение доступности жилья ухудшалось.

Ключевая особенность 2019 года заключалась в ожиданиях. Люди видели, что ставка снижается, и логично предполагали, что через несколько месяцев будет еще лучше. Это рождало выжидание. Снижение ставки не стимулировало покупки, а откладывало их. Рынок оказался в ловушке рационального ожидания.

---

2020 год: кризис как переключатель поведения

Весной 2020 года ситуация изменилась не экономически, а психологически. Пандемия резко сменила модель восприятия риска.
Если в 2019 году основной страх звучал как «куплю и переплачу», то в 2020 году он стал другим: «если не переведу деньги в актив, они обесценятся».

Девальвация рубля, падение нефти, разговоры о кризисе и неопределенность будущего сделали депозиты психологически бесполезными. Деньги на счетах перестали восприниматься как защита. Недвижимость и золото в массовом сознании превратились из инвестиции в средство сохранения.

На этом фоне государство запускает льготную ипотеку под 6,5 процента. И здесь важно понять, что сработала не сама цифра, а упаковка решения.
Это была не рыночная ставка, а «льготная», временная, антикризисная мера. Возник четкий сигнал: государство официально говорит, что сейчас правильный момент покупать жилье.

Появился страх упустить возможность. В 2019 году люди ждали, что будет дешевле. В 2020 году люди боялись, что такого предложения больше не будет.

---

Почему разница в 2 процента оказалась решающей?

С точки зрения сухой математики разница между 8,5 и 6,5 процента не выглядит драматичной. Но для домохозяйства это превращается в несколько тысяч рублей в ежемесячном платеже.
В условиях стагнирующих доходов это переход из зоны постоянного напряжения в зону приемлемости.

Плюс добавляется эффект «чужих денег». Когда часть ставки компенсирует государство, решение воспринимается как использование субсидии, а не как обычный кредит. Психологически это гораздо сильнее стимулирует действие.


2019 год был рынком ожиданий, выжженного спроса и рационального откладывания решений.
2020 год стал рынком страха, защиты капитала и ощущения редкого окна возможностей.

При близких номинальных ставках поведение людей оказалось противоположным. Это наглядный урок для всех, кто анализирует рынок только через цифры. В недвижимости важнее не ставка сама по себе, а контекст, в котором человек принимает решение.

Именно поэтому рынок может быть мертвым при низких процентах и перегретым при кризисе.

Задолженность по ипотеке обновила максимум с 2023 года

В декабре 2025 года общий объем задолженности россиян по жилищным кредитам достиг 20,47 трлн ₽. Для сравнения: в декабре 2023-го показатель составлял 17,7 трлн ₽. Еще сильнее выросла просроченная задолженность — с 59,6 до 198 млрд ₽, следует из данных ЦБ.

На фоне роста долгов объемы выдачи ипотеки остаются заметно ниже прежних лет. Минимум был зафиксирован в феврале прошлого года — 126,9 млн ₽. К декабрю выдачи частично восстановились и достигли 501,45 млн ₽, однако до показателей 2023 года рынок так и не дотянул: тогда объем составлял 726 млн ₽.

Движение.ру в MAX

О перспективах вторички....

... задумались в Российской гильдии риелторов. Именно рынку вторичной недвижимости в рамках свеженького интервью уделил немало внимания вице-президент организации Андрей Банников. Ловите главные мысли:

▪️ Цены на вторичную недвижимость России в 2026 году не упадут и будут расти быстрее инфляции. Например, в Москве они могут подняться на 10-12%.
▪️ Это 👆 связано с перетоком денег с депозитов на рынок жилья. Тот отложенный спрос, который всю первую половину 2025 года держался, начинает действовать. 
▪️ 2026 год не будет годом победы новостроек над вторичкой. Разница, которая образовалась в цене между первичным и вторичным жильем, возможно, даже уменьшится.
▪️ В РФ стоит создать Фонд обманутых покупателей жилья на вторичном рынке с выплатами компенсаций от государства. Отчисления туда могли бы поступать из госпошлин.

Вот такие перспективы... Во всяком случае, по мнению гильдии. Как вам?

@novostroyman

Расширен список городов, где можно взять льготную ипотеку на покупку квартиры на вторичном рынке в рамках Семейной ипотеки.

В обновлённый перечень вошли:

"Семейная ипотека" - 891 город в 83 регионах России.

«Дальневосточная и арктическая ипотека»: 90 городов в 19 регионах.


#семейнаяипотека

Согласен с руководителем «Курчатовского института» Михаилом Ковальчуком про перенаправление потоков россиян в малые города.
https://tass.ru/nauka/26060755

Здесь отмечу про упор именно на малые города, а не на переселение в деревни (а то и на пустоши и в пещеры, как у радикальных архаиков).
В первую очередь это могли бы быть малые города в орбите притяжения мегаполисов.

Если говорить о Москве, то это должен быть радиус в 200-250 км от МКАД – чтобы человек на машине или на поезде мог обернуться одним днём (рано утром по делам уехал в Москву, поздно вечером приехал).
Как пример, некоторые года в этом радиусе:
Тверь (~190 км);
Зарайск (~190 км);
Калуга (~200 км);
Владимир (~200 км);
Суздаль (~240 км).

По логике, всё это пространство вокруг Москвы радиусом до 250 км (а то и 300 км) должно процветать от того, что под боком есть такой крупный и богатый рынок сбыта, мегаполис современного типа. А мы, наоборот, видим упадок уже в радиусе от 100 км.
А на северо-запад есть ещё одна огромная агломерация – Петербург, и эта линия при воздействии Москвы и Питера вообще по логике (рыночной и социокультурной) должна процветать на всём её протяжении в 650 км.

В США так располагаются «линии притяжения в тени мегаполисов».
Один из самых знаменитых – это мегалополис Босваш (Boswash).
В длину Босваш, представляющий собой цепь малых, средних и крупных городов, протянулся на 750 км по Атлантическому побережью через Бостон, Нью-Йорк, Филадельфию, Балтимор до Вашингтона. В этом регионе, площадь которого составляет всего 3% территории страны, проживает 54 млн человек, что составляет 17% населения США. Здесь сосредоточено 25% промышленных предприятий США.

Что интересно, Московская и Питерская агломерации в сумме составляют около 30 млн человек (20-22 млн + 8 млн), или 20% населения России. Очень похоже на Босваш. Только там эти люди относительно равномерно распределены по всей 750-километровой линии, а в России – в самих ядрах агломерации и по их окружности в городах-спутниках.

Отдельная большая тема, почему в России не вырос аналог Босваша и вообще ожерелья малых и средних городов в радиусе хотя бы 200-250 км от мегаполисов. Все тут живут на головах друг у друга при таких огромных просторах и при таком потенциале нормальной жизни, эксплуатируя возможности большого города по соседству.

И если совсем кратко: вместо фантазий по поводу заселения тундры и тайги, а также умерших деревень без дорог и инфраструктуры лучше бы занялись спасением того, что уже существует и может существовать – малых и средних городов Нечерноземья (великорусского Хинтерланда).
(продолжение в следующем посте)

(к предыдущему посту)
Почему речь в первую очередь должна идти о малых и средних (скорее даже – «крупных малых») городах?
«Новые урбанисты» сейчас определяют численность идеального города (или обособленного района мегаполиса) примерно в 60 тыс. человек. Похожую цифру называли и античные мыслители. Платон в своём «Государстве» как раз и определил идеальный размер города в 5040 граждан. Правда, речь идёт о численности глав семейств. Большая семья тогда включала не только женщин и детей, но и рабов (обычно всё вместе - человек 8-11). То есть идеальный город Платона - 40-55 тысяч человек.

БОльшую численность они считали вредной по простой причине: в крупном городе невозможна прямая демократия (это когда главы домохозяйств выходили на площадь и голосовали – площади городов того времени как раз могли вместить до 5 тыс. человек), и им невозможно эффективно управлять. А в меньшем по численности городе нет развитого рынка, из-за чего невозможно содержание армии города, а также роста благосостояния.

(Древнегреческий градостроитель Гипподам уточнял: вокруг города должно быть ещё 5 тысяч крестьянских домохозяйств, т.е. ещё 40-55 тысяч человек. Таким образом, идеальный полис с окрестностями - 100 тыс. человек)

В идеальном греческом городе не должно быть много бедных и богатых. Много богатых приведут город к правлению олигархии, много бедных - к диктатуре. Лишь превалирование домохозяйств со средним доходом является основой для демократии.

Лишние по численности люди, лишние богатые и лишние бедные высылались из греческих полисов. Благодаря этому Средиземноморье (включая и Чёрное море) получило десятки греческих колоний, переросших затем и в города.

Думаю, и сегодня город с численностью населения в 50-100 тыс. человек - идеальный город. Армию ему, конечно, содержать не нужно, как в античности. Но такая численность позволяет иметь нормально-сбалансированный рынок труда, содержать хорошую центральную больницу, школы, вуз или скорее отделения вузов из мегаполисов, хороший театр и т.п.
При этом скорее всего жильё того же качества там будет в разы дешевле, чем в мегаполисе (из-за недорогой земли), и скорее всего это будет ИЖС или малоэтажная застройка.
Зарплаты будут ниже, чем в мегаполисе, но их покупательная способность – вероятно, выше из-за более низкой цены на жильё и услуги, на транспорт (чтобы добираться из дома на работу).

При этом, как упоминал в предыдущем посте, относительная близость мегаполиса (Москвы, Питера, Н.Новгорода, Казани, Воронежа и т.п.) позволит жителям пользоваться и их возможностями.

еще последствия затянувшегося застолья отдыха

депутаты предлагают сформировать такой депозит, на который бы зачислялись деньги в уплату квартиры. И должен быть период охлаждения, чтобы деньги перечислялись только в тот момент, когда сделка будет завершена. Плюс все платежи за квартиру должны идти через безналичные каналы — для того, чтобы банки могли подтвердить, что операция реально проведена и, соответственно, человек может смело передавать квартиру

говорят, кругом проходимцы. поэтому вот