🗣️ «Поручение Президента выполнено. На дома, которые вводятся в эксплуатацию с 1 января этого года, уже не будет действовать мораторий», – комментирует замминистра строительства Никита Стасишин отсрочку по выплатам штрафов для застройщиков.

❗️Это просто постепенный выход из моратория с целью сохранения устойчивости отрасли, поясняет он, а отсрочка поможет застройщикам спланировать выплаты и выполнять обязательства перед гражданами. Аминь.

🧊Монолит

Новые правила переселения из аварийного жилья.

▶️Законопроект рассматривается на общественных слушаниях.

В нем предлагается:

⚫️Государство фиксирует нижнюю границу выкупа аварийного жилья. Даже если дом признан непригодным для проживания, то компенсация не может быть ниже половины средней рыночной цены квадрата по региону.

⚫️Компенсация перестает быть только "ценой квартиры". В расчет включаются все сопутствующие потери собственника: переезд, временное жилье, оформление новой собственности, досрочное закрытие обязательств. Т.е. изъятие жилья будет признаваться экономическим ущербом, а не просто обменом метров.

⚫️Если собственнику дают жилье взамен, а не деньги, то оно должно находиться в том же муниципалитете и иметь ту же площадь. Власти не смогут уменьшать метры или переселять за пределы города без добровольного согласия самого человека.

⚫️Новое жилье предоставляется только один раз и только при отсутствии других пригодных квартир. Если у человека несколько аварийных объектов, то жилье взамен дадут лишь по одному из них, а остальные будут компенсированы деньгами. Т.е. зажимаются инвестиционные схемы вокруг аварийки.

⚫️Регионы начинают нести прямую финансовую ответственность за "зависшие" расселения. Если граждан не переселили в течение трех лет после завершения этапа программы, даже по сложным причинам вроде наследства или судов, федеральный фонд может потребовать возврат выделенных денег. Дальше регион расселяется уже за свой счет.

⚫️Земля под расселенными домами перестает быть гибким ресурсом для произвольного использования. В приоритете социальные, инфраструктурные и общественные цели, а также многоэтажная жилая застройка. ИЖС допускается только в малых городах (до 30 тыс. человек).

™️ Домострой

ВТОРИЧНОЕ ЖИЛЬЕ В МОСКВЕ: РОСТ ЗА ГОД – ПОЧТИ ПЯТЬ ПРОЦЕНТОВ, А СХЕМАТОЗЫ В НОВОСТРОЙКАХ ПОКА НИКУДА НЕ ДЕЛИСЬ

По итогам октября цены на жильё в Москве (вторичный рынок) составили 285.813 тыс. за м2, это 0.8% мм и 4.9% гг vs 0.7% мм и 4.3% гг в ноябре.

Динамика цен в долларах: 3.9% мм и 37.7% гг, это $3 642 за м2 (ранее 1.0% мм и 27.5% гг)

IRN отмечает, что “… в 2025 году имел место умеренный рост цен на готовое жилье в столице. Индекс стоимости жилья прибавил за год чуть менее 5%, поднявшись с 272.5 до 285.8К за квадратный метр (без учета элитного жилья). И можно констатировать, что готовое жилье в 2025 году дорожало примерно на уровне инфляции.

Рост цен на новостройки в 2025 году оценивается выше – на уровне 15-20%. Но там дорожают не сами квартиры, а комбо-продукты застройщиков, представляющие собой совокупность квартиры и финансовой схемы ее покупки. И чем хуже продаются новостройки в условиях высоких ставок и стагнации на рынке, тем более привлекательной застройщики вынуждены делать схему ее покупки, что стоит денег и зашивается в общую цену. Впоследствии, при попытке перепродать новостройку на вторичном рынке люди сталкиваются с тем, что сделать это можно только себе в убыток – дешевле, чем было заплачено застройщику. Причина состоит в том, что на вторичке можно перепродать только квартиру уже без финансовой схемы, что и демонстрирует важное обстоятельство – в реальности рост цен на квартиры-новостройки может либо вообще отсутствовать, либо быть существенно ниже...”

MMI в Max 🌏

На рынке затяжное сжатие предложения.

▶️В 2025 году было запущено 36,2 млн кв. м, что на 23% меньше, чем в 2024 году. Введено в эксплуатацию 24,6 млн кв. м, что на 34% меньше, чем годом ранее.

Стройка физически замедляется, а ввод падает быстрее запусков, т.е. отрасль проедает ранее сформированный задел. У девелоперов сегодня в приоритете обслуживание долга и завершение текущих проектов, а не расширение портфеля.

⚫️Если в прошлом году было мало запусков, то в 2026–2027 годах ввод будет еще ниже, а значит, снижение цен ждать не стоит. Если Москва просто замедляется, то слабые регионы получают реальный удар по объему строительства.

™️ Домострой

Nikoliers: Москва перестает быть рынком массового жилья.

▶️Пристально разбираем отчет консалтеров о жилой недвижимости Москвы за четвертый квартал прошлого года.

⚫️К концу года средняя цена предложения достигла 658 тыс. руб. за кв. м (+8% за квартал и +23% за год) — это максимальный годовой прирост за последние пять лет. Спрос составил 907 тыс. кв. м, что на 19,3% выше третьего квартала, но всего на 0,6% выше уровня аналогичного периода прошлого года.

⚫️По итогам года было продано 62,5 тыс. лотов (–2% г/г) или 3,1 млн кв. м (–4% г/г). Суммарная стоимость ДДУ выросла до 1,4 трлн руб. (+19% г/г), т.е. деньги на рынок пришли не через рост объема, а через рост цен.

⚫️Nikoliers отдельно подчеркивает, что даже при росте выручки фактический приток денег остается недостаточным для нормального наполнения эскроу-счетов и получения льготных ставок по проектному финансированию. Т.е. система работает, но финансово становится все более хрупкой.

⚫️Предложение продолжает сжиматься. К концу четвертого квартала объем экспозиции упал до 2,32 млн кв. м (-3,7% за квартал и -13,8% за год). Объем нового предложения по проектным декларациям за весь 2025 год составил 2,3 млн кв. м, что на 42% ниже прошлого года (минимум за пять лет).

⚫️Самый сильный перекос в комфорт-классе. Это единственный сегмент, где по итогам года спрос вырос: 34,3 тыс. лотов (+3% г/г). Но предложение вымывается быстрее всего: -42% по количеству лотов и -35% по площади. Объем вывода новых проектов в этом сегменте упал на 49%. Массовый рынок в столице физически перестают строить.

⚫️Поэтому структура рынка смещается вверх по классам. Доля комфорт-класса в экспозиции за год упала до 31% (–11 п.п.), бизнес-класс вырос до 52%, премиум — до 17% (+10 п.п.). Москва постепенно перестает структурно быть рынком массового жилья.

⚫️Отдельный сигнал — появление муниципального девелопера "Московские кварталы" на базе Фонда реновации. Он уже реализует 12 домов и планирует занять нишу доступного жилья (выдавливает частных игроков).

⚫️Меняется и типология. Средняя площадь лота в экспозиции к концу года выросла до 61 кв. м (+5 кв. м г/г), а средняя площадь проданного лота в четвертом квартале составила 48 кв. м (–4 кв. м г/г). Девелоперы проектируют более крупные квартиры, а покупатели вынуждены брать компактные из-за дорогих кредитов.

⚫️Цены выросли во всех сегментах: комфорт — +9,1% за квартал, бизнес — +5,7%, премиум — +0,4%. Средний размер скидок вырос до 16% (против 6% кварталом ранее).

Прогноз на 2026 год:

⚫️Nikoliers ожидает рост цен еще на 14–15%, но при этом прогнозирует снижение спроса в комфорт-классе из-за ужесточения "семейной ипотеки".

™️ Домострой