«Сжать зубы и работать»,— совет от Минстроя России на все времена

«Сейчас такой период у всей страны, что нужно сжать зубы и просто работать на благо процветания нашей страны. Не сетовать на кого-то, не охать, не ахать. А просто сжать зубы и работать»,— важный посыл от замминистра Никиты Стасишина на конференции Сбера «Время изменений: жилье. От прогнозов к реальности».

Отдельно замглавы Минстроя России высказался о репутации девелоперов:

«Тот, кто за последние 2-3 года наработал репутацию, эта репутация будет капитализироваться и уже капитализируется в темпы продаж и скорость продаж их объектов…Так работает бизнес».

«Нарисуй башню 33 этажа», — ПИК показал, как проектирует с помощью LLM на своей платформе R2

Пока это только эксперименты в лаборатории исследований ИИ, и основное внимание уделяется сбору данных, работе с текстовыми промтами и дообучению моделей. Гипотезы тестируют на разных версиях опенсорсных моделей — например, на Llama, Gemma и других. Их разворачивают локально и подключают к платформе R2 через API. Результаты впечатляют:

«Пишем промт, и ответ сразу преобразуется в геометрию с атрибутами. Также придумали способы отправлять геометрию в теле запроса. Нашей команде очень удобно экспериментировать — для этого есть наша платформа R2 или робот, которые мы разрабатываем в ПИК. Все инструменты, вплоть до создания геометрии, мы создали сами и поэтому можем работать прямо под капотом программы», — рассказал Всеостройке.pф Артур Ишмаев, руководитель группы автоматизации градостроительного проектирования ПИК Digital.

Желаем коллегам успехов с LLM и ждем новых видео😊

#роботизация #цифровизация

Банкстеры негодуют

Тренд на новую искренность, кажется, добрался до представителей банков. Сегодня они честно сказали, отчего тревожатся: из-за рассрочек от застройщиков они недополучили триллион рублей на эскроу — те самые сладкие счета, которые, по сути, вклады на 2-3 года, по которым не надо платить проценты.

До этого были лишь намеки:

▪️10.02.25 — ЦБ заявил, что квартира в рассрочку может довести до дефолта. И даже сказал, что вообще-то это непрозначные правила продаж.
▪️14.02.25 — Эльвира Набиуллина заявила, что доля рассрочки от застройщиков в продажах новостроек выросла с 20% до 40%, что беспокоит Банк России.
▪️17.04.25 — появилось сообщение, что правительство РФ рассматривает возможность предоставления информации о рассрочке при покупке жилья в Национальное бюро кредитных историй (НБКИ).

И вот сегодня Александр Данилов, директор департамента банковского регулирования Банка России, сказал все, как есть.

Что ж Вы, Александр, так с нами... мы хотели до последнего верить, что Вы за людей переживаете.

@novostroyman

😱🚨 На эскроу-счета по состоянию 1 марта 2025 года не поступило около ₽1 трлн от продажи новостроек, в основном из-за реализации жилья застройщиками в рассрочку, рассказал директор департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Александр Данилов в ходе конференции Сбербанка".

➡️Согласно данным из его презентации, стоимость всех проданных по договорам долевого участия (ДДУ) объектов на первое марта 2025 года достигла ₽7,4 трлн, в то время как неоплаченная часть ДДУ составила 13% от этой суммы, то есть около ₽1 трлн.

Данилов уточнил, что большую часть этих средств занимает рассрочка от застройщиков. Также вклад вносят схемы с аккредитивами и задержки по отчетности.

По мнению регулятор, такая ситуация несет риск удорожания проектного финансирования для застройщиков, если взявшие рассрочку не будут вносить платежи. @ria_realty

🌨 Ввод жилья или падал прошлогодний снег

На неделе прошла новость о слабых результатах ввода жилья в 1 кв. 2025:

По данным Росстата в январе – марте 2025 г. в России было введено 7,3 млн кв. м многоквартирного жилья. Падение составило 17,2% к аналогичному периоду прошлого года. А в отдельных регионах обрушение на десятки процентов.

Еще один знак глубокого кризиса на рынке жилья. Именно так трактуют эти цифры во многих публикациях. Рынку новостроек сейчас непросто, и есть переносы сроков сдачи по отдельным проектам. Вот только основная причина снижения ввода в начале 2025 совсем не в падении спроса в текущем году.

Те проекты, которые должны вводиться в эксплуатацию в настоящий момент, в большинстве случаев не имеют серьезных проблем с распроданностью. Их начали строить в 2022 году, и они застали длительный период повышенного спроса. И если в таких проектах есть проблемы с продажами, это управленческие ошибки, а не проблемы рынка.

Нельзя использовать показатели ввода в качестве маркера кризиса в отрасли здесь и сейчас. Объем ввода жилья за непродолжительный период, такой как квартал, очень волатилен. Это крайне запаздывающий индикатор, который отражает результат работы за предыдущие 3 года. К моменту сдачи дома в эксплуатацию большинство квартир в нем должно быть продано.

Снижение ввода МКД в текущем периоде – объективный и прогнозируемый результат. Многие проекты, которые сдаются в эксплуатацию в настоящий момент и будут вводиться в ближайшие месяцы запускались в работу в течение 2022 года. В год, когда стратегические планы претерпевали кардинальные изменения. Поэтому вывод на рынок новых проектов в этот момент упал. Падение текущего ввода является итогом инвестиционной паузы 2022 года, результат того, что 2,5-3 года назад начали строить меньше.

Все это, конечно, не означает, что на рынке жилья нет проблем с продажами и стабильным финансированием многих проектов. Но это другая история, не определяющая текущий ввод в эксплуатацию.

@REBURG

А вы тоже к Пасхе убираетесь так, словно Иисус воскреснет именно у вас дома?

Сбербанк отменит комиссии с застройщиков в рамках льготной ипотеки. Это приведет к резкому падению объема выдачи ипотеки, отметил Греф в комментарии журналисту ВГТРК Зарубину.

Глава ВТБ Андрей Костин также подтвердил Зарубину готовность отменить комиссии.

На днях говорили в канале об инвестировании в московскую недвижимость, кратко: на среднем сроке (10-20 лет) она приносит надёжную консервативную доходность на уровне «инфляция +5-6%» (учитывалось сумма роста цены за это время + доходность от сдачи квартиры в аренду).
Попробуем теперь посмотреть на перспективы Московского региона на следующие 10-20 лет, останется ли в нём жильё (и другая недвижимость, например, коммерческие помещения под аренду) востребованным, консервативным видом инвестиций.

Многие тренды тяжеловесны и их вектор даже привычные для России периодические кризисы (как сегодняшний, длящийся уже пять лет) не собьют.

Первый и главный тренд: численность населения Московского региона продолжит расти.
(под Московским регионом мы понимаем Москву в старых границах, Новую Москву, Подмосковье радиусом до 30-40 км от МКАД, в случае ИЖС – и всю Московскую область и даже ряд прилегающих к ней территорий в соседних областях, вроде юга Тверской области).

Общий прирост населения Москвы и Московской области в последние двадцать лет составляет, в среднем по году, около 150 тыс. человек. Это и внутренние российские мигранты, и внешние мигранты из разных стран (не только из привычных нам стран Средней Азии, но и из Китая, Турции, стран Закавказья и т.п.).
Всем им нужно жильё. Около половины «новых москвичей» приезжает в город уже с деньгами, достаточными хотя бы на первый взнос на ипотеку или на покупку первого, пусть пока не очень качественного жилья, лишь бы обосноваться, застолбить место (что-то вроде «однушки» на вторичном рынке Подмосковья). По мере роста дохода они будут улучшать качестве своего жилья.
60-80 тыс. человек (половина от общего годового прироста населения МА) – это примерно 25-35 тыс. домохозяйств. Таков же ежегодный спрос с их стороны на новостройки, вторичное жильё и ИЖС (да, многие из них уже предпочитают дом в ближнем Подмосковье).

Второй тренд. Другая половина приезжих, а также постоянный поток иногородних студентов, временных работников предприятий, командировочных, туристов и т.п. обеспечивают растущий спрос на аренду жилья в Москве (не только долгосрочную, но и посуточную).
(Здесь мы ещё не учитываем спрос на аренду самих москвичей – например, молодых семей)
В Москве, по разным оценкам, сейчас сдаётся до 500-600 тыс. единиц жилья. И массив этого жилья будет расти.

Третий тренд. Сами москвичи живут очень тесно. Это самый тесный город-миллионник в России, здесь на человека приходится всего 21-22 кв. м жилья (в среднем по России – 28-29 кв. м).
Социологи давно вывели «единицу» своих исследований по Москве: «семья из трёх человек живёт в советской «двушке» площадью 50-54 кв. м» (в этом медианном случае на человека вообще приходится по 17-18 кв. м).
Потому спрос на улучшение качества жилья среди самих москвичей продолжит расти.
В качестве ориентира можно указать прибрежные мегаполисы Китая, где похожая медианная семья (3 человека), похожий медианный доход (около $2-3 тыс. на домохозяйство). И средняя площадь квартиры в этих китайских городах – 92 кв. м, медианная – около 80 кв. м.

Четвёртый тренд. Москва так и остаётся «лучшим местом в России» (по всем имеющимся рейтингам). Главный фактор: до 75% всех денег России сосредоточены в России. Просто кратко обозначим этот тренд, не будем его подробно расписывать. Деньги так и продолжат подпитывать сектор жилья в городе.

Всё это в совокупности говорит нам о том, что в ближайшие 10-20 лет машину стройкомплекса в Московском регионе не остановить: спрос на жильё останется.

Один очень пикантный момент, связанный с ипотечной ставкой, — это разница между ставками на первичное жилье, которое строится, и вторичное жилье, где заезжай и живи. История можно там разбить на 4 этапа:

1. До 2020 года разницы между ставкой на первичку и вторичку практически не было.

2. Субсидирование государством первички начало отрывать одну ставку от другой. Но отрыв был некритичный — до 2%.

3. Ларчик Пандоры открылся в 2022, когда менеджеры банков и девелоперов начали давать/брать КВ и обнулили ипотеку. Таким образом, разрыв между первичкой и вторичкой составил более 5%. ЦБ начал бороться с данной проблемой регулированием возможности субсидирования, поэтому в 2023 году разрыв составил уже 4%.

4. Субсидирование ЦБ прикрыл, а вот ключевую ставку повысил, поэтому разница между первичкой и вторичкой пошла опять увеличиваться и достигла своего пика в 4 квартале 2024 года — 7,35%.

Данная разница сместила фокус ипотеки с вторички на первичку. До 2022 года в среднем 25% ипотечных сделок приходилось на первичку, сейчас доля ипотеки там возросла до 30–35%.

В перерыве между безрезультатно прошедшим госсоветом и очередным заседанием ЦБ порассуждаем на тему рынка состояния ипотечного кредитования.

1. Первое снижение ипотеки после кризиса 2014 года произошло в 2015. 2015-2016 гг. – это годы восстановления рынка, когда все, кто оклемался после 2015 года, постепенно продавали, растили цены, сейчас тот момент развития рынка вообще воспринимается как полная благодать. Ставка 10+% вообще никого не смущала. Понятное дело, что цены были на рынке абсолютно другие, но психологически люди могли себе позволить брать ипотеку по 10+%.

2. После роста рынка произошел коронавирусный «хлопок», когда ставка по ипотеке резко упала, была запущена программа льготной ипотеки. Это привело к формированию дефицита предложения и быстрому росту цен, соответственно, мы ещё много раз увидим людей, которые будут ломать копья на данный счет. Правильно ли было запустить льготную ипотеку, неправильно – сколько людей, столько же будет и мнений. Как результат, в 2020 году ипотека балансируется на уровне 7% годовым, и это становится нормой. Многие исследования начали показывать неготовность людей брать ипотеки по высоким ставкам, это во-первых, и во-вторых, на рынок вышли клиенты, которые никогда бы не взяли ипотеку с другими условиями. А тут появилась возможность обеспечивать небольшой ежемесячный платеж.

3. В апреле 2022 года девелоперы и банки открыли новый ларчик Пандоры – «субсидирование» ипотеки – появилась «девелоперская» ипотека, чтобы надуть цены и раздуть ипотечные портфели уважаемых банкстеров. Если льготная ипотека – это субсидирование ставки со стороны государства, то дальше на это субсидирование «наслаивалось» субсидирование от девелоперов, чтобы сделать неприлично низкую ставку, «околонулевые ипотеки». Это привело к минимальному значению ставки в 3 квартале 2022 года – 6,57%. Раздувание ипотечного портфеля озаботило ЦБ, который начал бороться с волюнтаризмом банков и девелоперов.

4. Рынок продолжает ехать на льготной ипотеке, средняя ставка в 1 квартале 2025 составила 8,2%, когда рыночные ставки на уровне 25-26%. Такие ипотеки либо берут на короткий срок, либо вообще не берут. Плюс девелоперы для себя открыли технологию рассрочек. Данный инструмент стал весомым конкурентом у ипотеки, но временно, кажется, что к концу 2025 года доля рассрочек у адекватных девелоперов не будет превышать и 15%.

Минфин нашел еще деньги на субсидии банкам по льготным ипоеткам, в т.ч. семейной ипотеке.

Глава Минфина Антон Силуанов:

«Все деньги, которые необходимы в условиях более высокой ставки, чем мы планировали, мы нашли. Сейчас будут поправки в закон о бюджете, будем соответствующие добавлять ресурсы с тем, чтобы банки могли выдавать льготную ипотеку, особенно семейную ипотеку под 6%».

И еще он добавил:

"Я думаю, что банки найдут выход из положения, будут давать льготные ипотечные кредиты".

Напомним, ранее Путин потребовал разобраться с комиссиями (субсидиями), которые банки требуют с застройщиков. А Сбер и ВТБ заявили, что отменят комиссии.

#госпрограммы #льготнаяипотека #ипотека