Что сообщила Эльвира Сахипзадовна 

Речь главы ЦБ в ходе выступления в Госдуме все и вся уже растащили на цитаты... Но, наверное, будет неправильно пройти мимо данного события и заявлений Эльвиры Набиуллиной. Тоже собрали главное.

▪️ ЦБ внимательно следит за просрочкой по ипотеке, пузыря на рынке нет и нет опасений, что он появится.
▪️ В ипотеке стало больше схем с низкими ставками, которые вроде привлекательны, но в конечном счете приводят к завышению стоимости квартиры. ЦБ хочет свести эти схемы к минимуму.
▪️ Продажи жилья в России остаются на приемлемом уровне — это позволяет застройщикам запускать новые проекты, хотя масштабы запуска и уменьшились.
▪️ Регулятор будет рекомендовать банкам реструктурировать кредиты заемщикам, пострадавшим от мошенничества при строительстве индивидуального жилья.
▪️ Умеренный рост цен на "квадраты" при опережающем росте доходов граждан — главное условие для того, чтобы жилье снова становилось доступнее. Второе условие, конечно, снижение ставок по рыночной ипотеке.

@novostroyman

В «Известиях» вышло интервью вице-премьера Марата Хуснуллина. Вот самое интересное, что можно узнать из беседы👇:

🔹Российские застройщики перенесли срок сдачи около 100 тысяч квартир. Вместе с тем, власти пока не могут сказать, что пошел процесс банкротства застройщиков.

🔹Через 2-3 года, допустил Хуснуллин, в России может резко снизиться объем строительства жилья, тем более, что в первом квартале 2025 года впервые за шесть лет снизились объемы запуска новых жилых проектов.

🔷Зампред правительства признал, что программа льготной IT-ипотеки в стране фактически приостановилась из-за недостаточной поддержки банков.

🔹 Кроме того, Хуснуллина тревожат объемы дальневосточной ипотеки: по его мнению, программа пока не набрала тех темпов, которые от нее ожидали.

🔹Среди предложений кабмина по поддержке стройотрасли вице-премьер выделил идею увеличить объем субсидируемого кредита. По его словам, во многих регионах уже не хватает лимита в 6 млн рублей из-за подорожания жилья. #обзорсми @ria_realty

Доступная ипотека для людей и кредиты для застройщиков — два ключевых условия, без которых не решить жилищный вопрос и не вывести строительную отрасль из спада.

Как это работает:
Покупатели не могут взять доступную ипотеку, значит деньги не попадают на эскроу-счета. Девелоперам не хватает финансовых средств даже на текущие проекты, не говоря о запуске новых.
Именно это мы и видим на рынке, который заметно "остывает": новые проекты запускаются реже, а продажи в уже начатых падают. Главная причина — нехватка доступных денег.

Необходим комплекс мер по стимулированию спроса и самой отрасли, а их выработка требует всестороннего диалога власти, бизнеса и банковского сообщества.

Узнали, что к команде «Самолета» в должности директора по закупкам и тендерам присоединился Владислав Лузин

До прихода в команду крупнейшего девелопера Владислав работал тоже с крупняком — из структур Еврохима и СУЭКа. В обязанности входило выстраивание централизованной функции закупок, реорганизация закупочной деятельности дочерних и управляемых обществ. С нуля удалось выстроить снабжение проектных офисов, ответственных за строительство портов в Усть-Луге и Ванино.

Артем Блинов, ранее занимавший эту должность, займется консалтинговыми проектами цифровизации закупок в В2В.

Как уже ранее писали, первый квартал на рынке столичного региона прошел весело-задорно, позитивно-креативно. Девелоперы мало того, что продали более 33 тыс. юнитов за квартал, так ещё увеличили долю ипотечных сделок до 54%. Это что значит? Что веерная раздача рассрочек, чем характеризовался 4 квартал 2024 года, заканчивается. Сейчас в массе своей прикрыли и рассрочки без вменяемого первоначального взноса, и без адекватной наценки за рассрочку. Побаловались и хватит.

33 тыс. юнитов за квартал — это хороший результат, по сути, переиграли результаты, которые давал рынок в 2022-2023 гг. Именно тогда девелоперы для себя открывали ларчик под названием «субсидируем ипотеку до околонулевой ставки и едем дальше». Там накладывались льготные программы от государства, плюс можно было их за достаточно небольшие деньги досубсидировать до сказочно низкой суммы ежемесячного платежа. Какой результат этой темы? Да простой — вон сколько кварталов рынок ехал с долей ипотеки в сделках более 70%. Проблема только, что за это время накопили жирок не девелоперы, про чей жирок любят крайне часто вспоминать, а банки, которые зарабатывали на этой ипотеке ещё больше.

54% доля ипотеки в 2025 году — это адекватный уровень, если посмотреть на тот же очень успешный и интересный 2021 год. Тогда продажи били все рекорды, а доля ипотеки балансировалась на уровне 55-60%. Драматическое падение доли ипотеки в 2024 году связано, конечно же, с завершением программ льготной ипотеки, а также открытием девелоперами посыла «рассрочка». Поэтому большой вопрос — сколько рассрочек сидит в 18,8 тыс. сделок в 4 квартале. Если до 20%, то ок, едем дальше. Если 30-40%, то тут надо подумать, что с этими сделками будет потом, а если больше 40%, ох по башке кому-нибудь потом второе полугодие 2024 года прилетит.

Девелоперы любят откладывать все свои проблемы на «потом», потому что цикл девелоперский длинный, «потом» разберемся, вот и сделки второй половины 2024 года «потом» могут прилететь.

🤔Ой! А это незаконно было?
Кто-нибудь расскажите риэлторам, кажется, они не знают.

В Тюмени задержали сотрудников риэлтерского агентства Willmax, которых подозревают в мошенничестве.
По данным источника 72.RU фирма Willmax за деньги помогала оформлять льготную ипотеку за 6%, оформляя людей как IT-специалистов.
🔺Треугольный метр

Чингачкук выходит на тропу войны🤷‍♂️
анонимные каналы, вам страшно?

Поделились, но чем?

К посту о том, «зачем делиться, когда можно не делиться ©» , уважаемый подписчик сделал очень точный комментарий

Элитарии все же поделились. С позднесоветским поколением через приватизацию квартир. … Мое поколение (следующее, первое не советское) очень хорошо это ощущает - для нас квартира - это кабальная ипотека.

Моими глазами (1985 г.р.) одни и другие попилили гос собственность на выгодных для каждого условиях (понятно, что кто-то был хитрее и хапнул больше), но вычеркивать сегодняшних пенсионеров из бенефициаров приватизации советских активов нельзя. Это и был тот самый общественный договор. Он до сих пор жив.
В силу демографического перехода бенефициары до сих пор в большинстве и наслаждаются результатом. В отличие от пенсионеров, элитарии хотя бы не смакуют свой статус внутри семьи.
(это может показаться как субъективный опыт, но общаюсь со сверстниками и многие также рефлексируют)

Собственно, я еще с начала 1990х помню злую шутку – в 1861 году русских мужиков освободили «без земли», а в 1991 году – «без недр»

Разумеется, в начале 1990х ни о каком создании «массового среднего класса» организаторы приватизации не думали, чего себе-то врать теперь, через тридцать лет.
Идеальный общественный договор вокруг «приватизации общенародной собственности» в глазах начальства выглядел так - мы не будем заставлять людей выкупать «государственные квартиры», в которых люди живут, ну а людям нечего тут спрашивать, кто станет хозяевами нефтеперегонных комплексов и сталепрокатных комбинатов.

И «социалистическая собственность» оказалась в руках тончайшего слоя бывших советских людей «не пойми как», причем так быстро, что никто ничего не успел сообразить.

И даже сейчас, тридцать лет спустя после приватизации, эти бывшие советские люди не могут объяснить другим бывшим советским людям и их детям - почему, собственно, именно они, а не какие-то другие граждане занимают руководящие посты, одновременно являясь владельцами заводов-пароходов.
Кстати, начальники не могут толком объяснить происхождение своей собственности и друг другу – иначе им не было бы нужды так держаться исключительно за силовой ресурс власти – единственное, что может обеспечивать им право собственности.

Уважаемый Дмитрий Прокофьев прав по поводу неформальной сделки между реформаторами в 1990-е и остальным населением: «Мы берём советскую собственность, а вам взамен, за согласие, оставляем бесплатно квартиры – приватизируйте их».
https://t.me/moneyandpolarfox/11322

Я не зря здесь отметил «квартиры», а не «жильё». Это небольшая поправка к тезисам автора. Не весь жилищный фонд России составляли квартиры, а были ещё частные дома, которые находились в личной собственности (на которую распространялись рыночные правила с некоторым ограничением – дома можно было продавать и покупать, в отличие от квартирного госфонда).
На жилые частные дома приходилось в РСФСР к началу реформ 25-30% от всего жилфонда.

Да, у нас была «одноэтажная Россия» (правда, новое строительство в РСФСР было ограничено 60 кв. м, с неотапливаемыми террасами могло быть до 80 кв. м). Эти дома люди строили на собственные деньги, довольно часто в городах на земельных участках, которые ещё до Революции купили их предки. Т.е. под приватизацию этот жилфонд не попал, т.к. он и до этого был по сути уже частный.
(в колхозах, т.е. в деревне, почти всё жильё было индивидуальным, построенным на деньги населения)

Ещё надо отметить и сектор кооперативных квартир, за которые люди тоже заплатили собственные деньги (в Москве 2-комнатная кооперативная квартира в конце 1970-х стоила 7500 руб., или примерно 50 месячных медианных окладов).

Были ещё жилищные сектора, которые не попали под приватизацию (или люди решали этот вопрос в частном порядке) – общежития (в них жили более 1 млн человек) и ведомственное жильё.
Так что приватизацией смогли воспользоваться лишь 55-60% населения России (отдельная тема, разница в стоимости жилья в Москве и Петербурге и в каком-нибудь ПГТ или умершем моногороде).

На диаграмме – структура жилищного фонда СССР по данным переписи населения в 1989 году (по РСФСР была похожая структура).

Девелоперы - это четверть рынка облигаций от А+ до В-

Продолжаем обсуждение облигаций девелоперов. Начало тут.

По разным оценкам вклад строительного сектора в ВВП составляет от 6% до 12% в зависимости от того, как считать - прямой вклад или вместе со смежными отраслями. Поддержка сектора в 2020-2024 гг. была целенаправленной государственной политикой, но привела к сильным ценовым перекосам, пузырю на рынке недвижимости и избыточным бюджетным расходам. В 2025 году на компенсацию ставок по льготной ипотеке бюджет может потратить 1,35 трлн руб. (триллион, не миллиард).

Отмена льготной ипотеки сильно подкосила не только девелоперов, но также их поставщиков и подрядчиков. 2025 году для них будет сложным, что с одной стороны, увеличивает риски, а с другой стороны, на рынке облигаций появляется возможность получить повышенную доходность.

Облигации для девелоперов - это, по сути, мезонинное финансирование, то есть по доходности выше, чем проектное финансирование, и дешевле equity. Девелоперы готовы платить больше, так как им надо пережить тяжёлый 2025 год.

На рынке корпоративных облигаций от А+ до В- доля девелоперов составляет 25% в общем объёме.

В обращении 64 выпуска рублёвых облигаций от 21 эмитента объёмом 255 млрд руб., что позволяет собрать диверсифицированный портфель для инвестора с любым объёмом средств.

У девелоперов всегда есть потребность в привлечении такого типа ресурсов, поэтому поток размещений не прекращается, и можно заниматься cherry picking.

Пост информационный. Не является инвестиционной рекомендацией. Редакция канала не несет ответственности за результаты инвестиций в данные ценные бумаги.

Доходность девелоперов выше медианы

Начало тут и там.

Медиана доходности для разных рейтингов на 11.04.2025:
- А+ / А / А- = 26,6%
- ВВВ+ / ВВВ / ВВВ- = 32,5%
- ВВ+ / ВВ / ВВ- = 33,8%
- В+ / В / В- = 33,7%

В каждом из рейтинговых сегментов можно найти облигации девелоперов с доходностью выше медианы.

В 2024 году девелоперы разместили 21 выпуск (95,3 млрд руб.), а уже за первые 100 дней 2025 года стартовали 11 размещений (27,5 млрд руб.).

Из этих 11 размещений только один раз предложили флоатер. Остальные выпуски предлагают инвесторам привлекательный фиксированный или переменный купон (фикс+put). Да, дюрация по всем этим выпускам от 1 до 1,5 лет, но фиксированный купон есть фиксированный купон.

Пост информационный. Не является инвестиционной рекомендацией. Редакция канала не несет ответственности за результаты инвестиций в данные ценные бумаги.