Что будет когда все наладится

Все мы знаем, дорогие друзья, что живем в перевернутом мире, в котором ставки по ипотеке составляют 29%, а продажи новостроек не то, чтобы сильно падают, но в последний месяц даже растут (год к году).

А еще мы знаем, как и почему мы здесь оказались, поэтому дискутировать, сетовать и заниматься диванной критикой также не будем. Подумаем вот о чем: экономические законы сродни гравитации - можно с ней локально бороться или ее игнорировать, но она существует уже миллионы лет и все равно возьмет верх.

Сегодня начнем разбираться, что будет, когда ставки в экономике снизятся, а СВО закончится. Мы не знаем, когда это произойдет, может уже этим летом, может через 50 лет, это НЕ вопрос знаний, это ваша индивидуальная ставка, как в казино.

Но мы можем прикинуть на салфетке, как будет выглядеть этот мир, который пришел в чувство после всех дефибриляторов, и в котором снова действует гравитация.

Итак, оценим темпы продаж новостроек, когда все наладится. Ничего страшного, если ошибемся в предпосылках на десяток процентов, цель наша – представить, как ощущается земная твердь.

Что нам потребуется?
▪️Размер ипотечной ставки после «нормализации»
▪️Объем продаж новостроек в ипотеку
▪️Объем продаж за наличку

1️⃣ Ипотечная ставка

Как мы все знаем, ипотечная ставка - это функция всяких там процентных кривых. Если точнее - много лет ипотечная ставка отстояла от доходности 5-летних ОФЗ примерно на 2.5% (график 1), и лишь в последнее время стулья прилипли к потолку, а спред увеличился до 12-14%.

То есть получается, нам нужно знать будущую динамику ключевой ставки - и дело в шляпе. Давайте спросим ЦБ! А нет, они тоже не знают. Придется нам прикинуть или положиться на какие-нибудь адекватные прогнозы.

Тут мы специально сбегали посмотреть все официальные прогнозы, адекватные и неадекватные, поприкидывали между собой, ну и выходит КС 12% на конец 2026 - это лучшее, что мы можем предположить сейчас. Тогда пятилетки будут приносить 11%, а ипотечная ставка будет около 13.5% - good enough. Едем дальше.

2️⃣ Продажи в ипотеку

Как мы писали вот тут - есть такое грубое, но железное правило - снижение ипотечной ставки на 1% увеличивает продажи на 10%.

Второй график как бы симафорит нам - рынок живет за счет семейки. Но рост продаж в ипотеку правильно считать от «рыночной ипотеки».

Наше грубое правило дает нам кратный рост продаж по рыночной ипотеке до 20 тыс. штук в месяц. Для сравнения сейчас по семейке продается 25 тыс.

Останется ли в нашем сценарии семейная ипотека? Да, но спрос на нее упадет при уменьшении разницы в ставках, плюс, логично, чтобы она стала скорее мерой поддержки демографии. Поэтому предположим, что ввиду изменения требований ее выдачи уполовинятся - с 25 тыс. штук до 10-15 тыс. штук.

3️⃣ Продажи за наличку

Осталось понять, сколько будет продаваться за наличку. Сейчас это около 10 тыс. в месяц - четверть всех продаж, и вдвое больше, чем в среднем с 2020 года. Но мы далеки от мысли, что все это реально продажи за наличку. Скорее всего большая часть из этого - рассрочки.

Что будет с рассрочками? Они устремятся к своим историческим средним, то есть располовинятся, а другая их половина исчезнет, точнее превратится в ипотечные сделки.

Что на выходе. Каким будет наш новый мир? Хорош он или плох?
20 тыс. шт. (рыночная ипотека)
12,5 тыс. шт. (семейка)
5 тыс. шт. (наличка)
1.5 тыс. шт. (всякая мелочь)
_____
Всего 39 тыс. в среднем в месяц. Примерно столько, сколько выходит сейчас, с той лишь разницей, что эти продажи не придется натягивать рассрочками и другими схемками. Объемы небольшие - взрывного спроса и повторения 2023, увы, ждать не стоит.

Совмещая это с тем, что мы писали тут и тут, получается так:
▪️Краткосрочно (год-два) мы ждем хорошие продажи за счет нормализации ситуации с лимитами по семейке и большой разницы с рыночной ставкой
▪️Супер-долгосрочно все тоже выглядит неплохо за счет роста количества 20-летних в предстоящие годы
▪️А вот на горизонте пары-тройки лет все не так сладко, новых Эверестов не предвидится, и, как говорит ЦБ, впереди мягкая посадка.

@DomusVerus