Пока там фондовый рынок рисует ралли на новостях о переговорах, да еще и завтра может быть что-то неплохое от ЦБ, вернусь к реальности.

Про то, что рынок будет раллировать на эмоциях вопреки форвардным показателям бизнеса я уже многократно говорил, не будем останавливаться на этом.

Вот что пишет РИА Недвижимость:

💬 В России около 90% девелоперов предлагают покупателям рассрочку при продаже квартир по договорам долевого участия (ДДУ), подсчитали специалисты портала "ЕРЗ.РФ".

"Рассрочка стала неотъемлемым инструментом продаж на первичном рынке жилья, 91% застройщиков имеют такой опыт", - рассказал руководитель портала Кирилл Холопик.

☝️Как показало исследование ЕРЗ, в конце 2024 года не применяли рассрочку при продажах новостроек только 12% компаний.

У 32% застройщиков 10% продаж жилья проводились с применением рассрочки, у 26% девелоперов - 25-50% продаж, у 17% девелоперов - 10-25% продаж.

Каждый десятый застройщик совершил 50-75% продаж с рассрочкой. Более 75% продаж с рассрочкой были проведены 2% девелоперов, у 1% застройщиков - все дома были проданы с рассрочкой.

Годом ранее доля рассрочки составляла около 30%, уточнили аналитики со ссылкой на данные несколько девелоперов. 💬

❓Вот как это называется?

Это называется хорошая мина при плохой игре. Я уже писал про риски, связанные с рассрочками.

Много агентов беззаботно впаривает деревянным инвесторам историю с инвестицией в недвижимость через рассрочку.

Писал вот про такой кейс, который рекламировала одна известная контора по лухари бетону на конференции Ньютон инвестиции.

Чем больше продано в рассрочку, тем слабее наполнение эскроу при фантомном при росте продаж. Т.е. нам снова принесут сделки без денежного потока.

А потом, когда окажется, что буратины не в состоянии взять ипотеку и закрыть сделку в конце срока рассрочки, нам принесут суды и сторно выручки в МСФО, да?

‼️Напомню базу вам:

🔘Входя в рассрочку с целью инвеста сегодня, вы накормите комиссией прикормленного агента, поможете девелоперу нарисовать пустую цифру в опер отчет, потеряете деньги и время с большой вероятностью;

🔘Видя большой процент продаж в рассрочку в отчетах девелопера, напрягите голову - а как потом будет финализирована сделка?

Проектное финансирование на таких продажах дешевле не становится, деньги не доходят до эскроу. Думайте!

#недвижимость #девелоперы #рассрочка

💬 @igorshimko | 📺 Youtube | Аналитика NZT Rusfond

⬜️ ДОМ РФ прогнозирует рост цен не более 6,8% на первичную недвижимость в 2025 году

Само собой до десятых процента никто прогнозировать не стал бы, а этот вывод сделан из слов руководителя аналитического центра "Дом.РФ" Михаила Гольдбера:

Сейчас мы наблюдаем снижение спроса и снижение темпов роста цен на жилье в реальном выражении… Уверен, в ближайшее время какого-то значимого роста цен не произойдет. Наш прогноз на 2025 год такой же, как и на 2024 год (а он полностью сбылся): цены будут расти в пределах инфляции.

Учитывая "а он полностью сбылся" и указана цифра 9,2% роста цен на новостройки в 2024 году, то за основу взят прогноз ЦБ. 6,8% берем из последнего опроса и вот, пожалуйста, железный ориентир на цены в 2025 году😉

"Понравилось" еще одно его высказывание:

В прошлом году цены на первичку росли меньше, чем инфляция, и существенно меньше, чем доходы. В прошлом году номинальные зарплаты выросли на 18% год к году (за 10 месяцев 2024). То есть, если не брать рост ипотечных ставок, а рассматривать, например, приобретение жилья за счет собственных средств, то жилье стало доступнее, как ни странно.

Очень напомнило легендарное высказывание Антона Силуанова в 2023 году о росте цен - «если не покупать, то нормальные».

@MarketOverview

🏡 ДОМ РФ направил в профильные ведомства предложение субсидировать ставку для проектного финансирования строительства жилья со сроком ввода в 2026 году и позже. Инициатива находится на рассмотрении.

#стройка #домрф

@rusipoteka

‼️Отменяются требования к отделочным работам!

Пока мы ждем минимальные требования Минстроя, можно почитать
Изменение № 3 к СП 71.13330.2017 вступит в силу 01.02.2026

В новых изменениях, которые вступят через год, убрали почти все таблицы с требованиям к качеству производства работ и написали, что все будет по воле заказчика, точнее, что он в договоре прописал)

Получается, что законодательно будет закреплено как делать и что делать, а вот задать критерии качества, как сделают, уже лежит на плечах заказчика.

Как мы можем наблюдать, проект по изменению требований к качеству отделочных работ прорабатывался очень давно)

Что из этого получится?

1) Подрядчики на частных ремонта начнут прописывать нормы или минимальные требования Минстроя (главное их согласовать с клиентом) для приемки качества выполненных работ,что значительно усложнит жизнь бракоделам.

2) Застройщики будут все прописывать в своем СТО и делать в соответствии с ним и минимальными требованиями Минстроя.

Как это повлияет на рынок?

- Увеличение стоимости услуг
- Изменение конъюнктуры рынка, теперь заказчик задает правила приемки и прописывает их в договоре, либо приглашенный технадзор (что более реально).
- Строительные эксперты должны будут знать и изучать нормы каждого застройщика/подрядчика/договора
- Судов станем меньше
- Необходимость в строительных экспертах никуда не денется

MrNadzor

🇷🇺 Деньги при продаже квартир предложили замораживать на 10 дней. Соответствующий законопроект направлен в правительство для получения отзыва.

Как рассказала зампред комитета ГД по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева, предполагается, что за эти 10 дней у продавца будет шанс одуматься и все исправить, если его обманули.

«Заморозку» планируется распространить на все сделки по отчуждению недвижимого имущества, за исключением тех случаев, когда одновременно с продажей жилья покупается другое.

ЦБ проект уже поддержал, отметила Разворотнева.

#недвижимость

@rusipoteka

⚡️ Решение ЦБ РФ: все на месте ⚡️

🖋 Банк России принял решение сохранить ключевую ставку на текущем уровне 21%, что совпало с единогласными ожиданиями аналитиков.

🔎 ЦБ объяснил свое решение сохраняющимся балансом факторов – как проинфляционных, так и набирающих оборот дезинфляционных:

⤴️ Текущее инфляционное давление остается высоким: базовая инфляция в 4К24 составила 12,1% SAAR после 7,6% в 3К24. В данных условиях высокие финальные данные по росту ВВП в 2024 г. (4,1% г/г) указывают на сохраняющийся навес внутреннего спроса относительно предложения.

⤵️ Продолжается охлаждение кредитной активности: в декабре - январе отмечалось сокращение розничного кредитования за счет замедления роста ипотечного кредитования и сжатия портфеля потребительских кредитов. Портфель корпоративных кредитов также уменьшался.

🌡 Денежно-кредитные условия остаются жесткими. Несмотря на некоторое снижение рыночных процентных ставок после декабрьского заседания, происходило ужесточение неценовых условий кредитования.

📢 ЦБ сохранил сигнал по дальнейшей траектории монетарной политики: «Банк России будет оценивать целесообразность повышения ключевой ставки на ближайшем заседании с учетом скорости и устойчивости снижения инфляции», что, по нашей оценке, исторически соответствовало лишь 45% вероятности повышения ставки на следующем заседании.

🧮 Сегодняшнее заседание было опорным, в связи с чем ЦБ обновил свой среднесрочный прогноз:
🔹 Прогноз по инфляции на конец 2025 г. повышен до 7-8% г/г с 4,0-4,5% в октябрьском прогнозе. Прогноз по средней ключевой ставке в 2025 г. составил 19-22% против 17-20% ранее. Таким образом, новый прогноз не исключает возможности ужесточения ДКП.
🔹 Достижение цели по инфляции ожидается не ранее 2026 г., а средняя ключевая ставка при этом – в диапазоне 13-14%, а не 12-13%, как ранее.

💡 Мы по-прежнему полагаем, что в отсутствие существенных геополитических изменений условия для перехода к смягчению ДКП могут сложиться только в 2П25 при снижении неопределенности с исполнением бюджета и уверенном ослаблении потребительской активности. Тогда у ЦБ появится возможность для постепенного снижения ставки до 19-20% к концу года.

🎢 В случае реализации сценария быстрой деэскалации можно ожидать более раннего (2К25) и более глубокого (до 16% к концу года) снижения ключевой ставки. Даже частичное снятие ограничений в отношении экономики России может позволить «расшить узкие места» внешней торговли и ослабит ценовое давление. Дополнительным фактором в данном случае может выступить и сокращение рисков расширения дефицита бюджета сверх запланированных параметров.

#Макро #Ключевая_ставка
#Павел_Бирюков
@capital_mkts