На следующей неделе пройдет очередное заседание Совета директоров ЦБ РФ по ключевой ставке.

Большинство участников рынка ждут сохранения ставки на прежнем уровне. Участники рынка жилья рассчитывают на начало снижения ключевой ставки в обозримом будущем, но понимают, что не в данный момент. Быстрых перемен здесь не будет.

14 февраля будет опубликовано не только решение по ставке, но и обновленный среднесрочный прогноз Банка России на следующие годы. И его корректировка в ту или иную сторону - важный индикатор развития ситуации как для потенциальных покупателей, так и девелоперов.

@REBURG

За январские продажи во всем Московском регионе можно поставить девелоперам пятерку. Просадка регистрации ДДУ относительно декабря 2024 года всего 33%, а относительно января 2024 года — даже рост 13%. Поддержали продажи в первую очередь рассрочки. Поэтому мы видим существенное снижение доли ипотечных сделок во всех локациях, так в Московской области доля продаж без ипотеки в январе 2024 года составляла всего 16%, сейчас, в январе 2025 года — 50% объема пошло без ипотеки — рост 34%, в Старой Москве рост данного показателя составил 26%, в Молодой Москве — 22%. Поэтому в апреле, когда ЦБ строго и четко скажет всем использовать ипотечный стандарт, ждите какую-нибудь очень интересную формулировку, запрещающую рассрочки как вид, как класс деятельности.

Стоит отметить, что как-то воспряла духом по реализации Московская область — снизились всего на 15% относительно декабря и забрали свои 31% в рамках конкуренции со Старой и Молодой Москвой. А то крутое пике продаж в области было уже тревожным, особенно на фоне разрыва стоимости квадратного метра в Москве против областных проектов — разница более 300 тыс. руб. с квадратного метра.

Очевидно, что февраль, март девелоперы должны проходить лучше, чем январь. Пока не отберут инструмент с рассрочками — все будут торговать лучше, вопрос крепкости финансовых моделей проектов и наполнения эскроу-счетов. Ну и скорости реакции ЦБ, они «прогрев» на тему закрытия и его инструмента продаж уже начали.

Дорогие читатели!
Сегодня команда DREAMSMM собрала для вас уникальную подборку - только качественная и свежая информация:

🏢 STONE — экспертный канал лидера офисного рынка (рейтинг РБК за 2022-2023 гг). Новый чат-бот STONE AI не только сориентирует по продуктам девелопера, но и расскажет о трендах недвижимости. В линейке: квартиры, офисы, ритейл. Подпишитесь и будьте в курсе аналитики офисной Москвы и новостей девелопера.🌿

🏣 ND GROUP — канал ответственного девелопера коммерческой недвижимости. Все объекты недвижимости имеют необходимую инфраструктуру. Отличаются оригинальным дизайном, современным техническим оснащением и повышенным уровнем комфорта.

🛋 Rerooms.ru - самый интересный канал о дизайне интерьера от крупнейшего онлайн-сервиса по разработке индивидуальных-дизайн проектов Rerooms.ru
🔻На канале делятся секретами дизайна и ремонта, публикуют подборки модных интерьеров и дают полезные советы по обустройству дома. 👉Подписывайся, чтобы все знать

🔃 Недвижимость360° - Ваш проводник по рынку недвижимости! Анализ рынка на все 360°

🏤 Дизайн интерьера - практические советы по дизайну и ремонту

👩‍💼 Юрист по земле Наталья Кирпикова: в канале все о юридической безопасности недвижимости, о возможностях получения земли от государства, решение земельных споров,учим перестраховываться перед покупкой и не попасться на уловки продавца! Наталья практикующий судебный юрист с 20-летним стажем. Если вопрос не требует изучения документов- Наталья отвечает сразу и бесплатно! Если у вас есть хоть 1 кв.м недвижимости - подписывайтесь, канал для вас!

📑Бухгалтер.РФ | Отдел ВЭД:
Кейсы, лайфхаки и уведомления предпринимателей по ведению учета внешнеэкономической деятельности.
Подписывайтесь: @buhgalterrf_ved

🏘️ Эксперт Васильев - Обсуждение актуальных тем и проблем в сфере недвижимости.

🗞 КОТЛОВАНЪ - агрегатор новостей рынка недвижимости и ипотеки, который читают риелторы. Самое важное и интересное - здесь.

🪞 ConTrust - канал-зеркало всего происходящего в России. Про финансы, недвижимость, политику.
1 пост в день, но иронично, жестко, смешно. Идеально для прочтения за утренним кофе или по пути на работу.
Слабонервным и любителям телевизора не рекомендуется

📈 Канал Манго Инвест - не только инвестиции в недвижимость! Здесь вы увидите примеры наших работ. Наглядно, а главное - вместе с нами, пройдёте путь от покупки активов до сдачи их в аренду и реализации.
Мы расскажем вам о самом интересном!

👨‍💻 Сегодня ипотека на вторичное жильё стоит чуть больше 30% годовых и это ещё не предел. Неужели будет ещё выше— скорее всего да, чем нет. Подробности здесь
Хорошо, а спрос и цены на недвижимость, наверняка упадут — нет! Подробности здесь
Кстати, очередное заседание ЦБ совсем скоро — ждем.

Подборка организована DREAMSMM

С момента завершения программы льготной ипотеки наибольшую долю ипотек в продажах имеет А101 — 79% сделок идет с ипотекой. Пару лет назад это можно было связать с очень интересным партнерством А101 с РСХБ, но сейчас можно просто констатировать факт — делают много ипотечных сделок. Дальше идут: ДСК-1, ПИК, ГС, Левел и ЛСР. Более 70% сделок были проведены с ипотекой. Надо отметить, что сильнее всего игнорирует инструмент рассрочки — ПИК. У ребят понятная цель — сокращать чистый долг. В рамках этой цели креативная идея «дать больше рассрочек» вообще не играет. Поэтому у ПИКа и в январе 2025 года 65% сделок идет с ипотекой. Хотя в рамках сплетен говорят, что на все эти пиковские распродажи в Саларьево, в Подмосковье пришли люди с живыми деньгами.

Наименьшее количество сделок с ипотекой наблюдается в Эталоне, Донстрое и Брусники. Если в Донстрое сегмент другой и вообще особо ипотек много никогда не было, то вот в Эталоне и Брусники ситуация устрашающая. В январе только 35% сделок Брусники было проведено с ипотекой, в Эталоне вообще 4% сделок с ипотекой. Выводы делайте сами — скорее всего, ребята растят свои финансовые расходы и самые первые в очереди на «снести ключики на годик-другой вправо».

Также отмечаем снижение доли ипотеки с июля 2024 — Кортрос упал на 60%, ЛСР на 45%, МР на 42%. Получается, вся тройка начала активно пользоваться рассрочками.

❗️Мониторинг ставок банков Высшей ипотечной лиги по итогам прошлой недели с 31 января по 7 февраля 2025 года.

Исходные данные:

▪️срок кредита – 15 лет;
▪️объект – квартиры;
▪️сумма кредита – средний размер выданного кредита для приобретения вторичного жилья 3,76 млн руб., первичного жилья – 5,87 млн руб., для рефинансирования – 3 млн руб.;
▪️если в банке программы рефинансирования разделяются на рефинансирование вторичного жилья и на рефинансирование новостроек, то в таблице указана ставка рефинансирования вторичного жилья;
▪️при условии комплексного ипотечного страхования или при присоединении к коллективному договору страхования;
▪️ставки приведены по программам, не требующим оплаты единовременной комиссии за снижение ставки, а также без учета субсидированных программ;
▪️ставки по новостройкам приведены для аккредитованных застройщиков и без учета повышения ставки на период строительства;
▪️клиент «с улицы», не учитываются скидки по акциям;
▪️доходы подтверждены 2-НДФЛ или справкой из СФР (с сайта Госуслуги);
▪️ПВ – 30%.

#ставки #ипотека

@rusipoteka

Если раньше участники рынка обсуждали риски «ипотечного пузыря», то сейчас есть все основания говорить о формировании «пузыря рассрочек»

заявил директор по ипотечным продажам группы компаний «А101» Рустам Азизов. (максимально ужасная заметка)

Коллеги, давайте перестанем обесценивать слово пузырь!

Пузырь формируется, когда текущая рыночная цена актива кратно превосходит его фундаментальную оценку. Фундаментальная оценка определяется балансом спроса и предложения.

На российском рынке системный дефицит предложения нового жилья в связи с амортизацией ранее построенного жилого фонда и роста числа домохозяйств, в т.ч. из одного человека, в т.ч. из-за роста продолжительности жизни (относительно 1970-х!)

Строительный бум в СССР должен был быстро и дешево решить проблему бараков и коммунальных квартир. Поэтому строили относительно «временное» жилье, сроком годности ~50 лет. Плюс еще и строили в не самых приятных для жизни местах страны. Сколько лет прошло с первого строительного бума?

Забавнее выглядит только неназванный представитель банка России, который считает, что продажи в рассрочку вызывают

Ухудшение экономики проектов и кредитные риски для застройщиков «из-за более низкой наполняемости» счетов эскроу.

Наполняемость счетов эскроу при продажах в рассрочку ВЫШЕ, чем при ОТСУТСТВИИ продаж (глубокая аналитика, согласны).

Рост рассрочек - это способ решить проблему высоких цен (из-за дефицита жилья), дорогих денег (вообще нет вариантов, как так вышло) и отсутствия времени перенести покупку в более благополучные времена.

Рисков не существует только там, где ничего не происходит, но кто в текущей ситуации является главным источником систематических рисков в экономике? Домохозяйства-ли?

#жилье #ипотека
@unexpectedvalue

Реестры риелторов — право, а не обязанность?

В разработке закона, регулирующего риелторскую деятельность, наметился неожиданный поворот. В документе планируется разрешить российским регионам самостоятельно решать, создавать им специализированные реестры агентов по недвиге или нет. Об этом рассказала зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева.

Также выяснилось, что собирать риелторов в реестры планируется через «Госуслуги». Для этого физические и юрлица должны будут подходить по ряду требований: быть зарегистрированными в РФ, соответствовать профессиональному стандарту, иметь высшее юридическое образование или договор с имеющим его лицом. Заниматься такой деятельностью не смогут недобросовестные предприниматели и лица, осужденные по особо тяжким статьям.

Законопроект планируется доработать в течение нескольких недель. Затем он будет отправлен на предварительную оценку в правительство. Не совсем понимаем, в чем смысл подобного закона, который, к примеру, заработает в 5%, ну или даже в 50% регионов. Что даст такой эксперимент? 🤔

@novostroyman

СНиПы-хрипы заменит пачка стандартов?

Пока Минстрой старательно «режет» СНиПы-хрипы, Росстандарт, как оказалось, готовит более 400 различных стандартов для строительной отрасли. Это рекордное количество. Известные подробности (со слов главы Росстандарта Антона Шалаева):

▪️ На 2025 год запланирована работа по 429 документам — ГОСТам и сводам правил в сфере строительства.
▪️ Речь в первую очередь про работу над новыми технологиями, направленными на повышение эффективности.
▪️ Помимо разработки новых стандартов, также планируется изменение устаревших.

В частности, как пояснил Шалаев, предстоит проработать вопросы энергоэффективности объектов, стройматериалов и изделий, «зеленого» строительства. В планах — сформулировать требования к новым материалам. Новые стандарты затронут также развитие дорожного строительства и технологии строительства транспортной инфраструктуры.

Ждем подробности, но не забываем, что Минстрой топит за упрощение и ускорение работы девелоперов.

@novostroyman

Хороший отчет о проделанной работе – это хорошо.

Но мы заглянули в национальный проект 2019 года и сравнили его с рядом достигнутых показателей. И здесь уже все не очень хорошо.
Нацпроект в процессе исполнения корректировали, уточняли, меняли, но нас интересовали первоначальные планы.

Итог:
◾️Низкие ипотечные ставки на рынке были, да сплыли. Хотя и не для всех.
◾️Цена жилья выросла сильнее ориентиров. Перевыполнили план. Получается молодцы?
◾️Ипотеки за последние годы выдавали много. Но хотелось еще больше.
◾️Число действующих ДДУ до 1 млн. не дотянуло. Показатель на конец 2024 года 700 тыс.
◾️Ипотека должна была увеличить объем ввода МКД. Но увеличила цены. Попытку нагнать показатель ввода до 120 млн. кв. м сделали за счет ИЖС. Но до заветной цифры не добрались.

@REBURG

ИРН: ПРОСРОЧКА ПО ИПОТЕЧНЫМ КРЕДИТАМ – НАСКОЛЬКО УЖЕ СЕРЬЕЗНА ПРОБЛЕМА?

По итогам 2024 года эксперты IRN отмечают увеличение числа не совсем оптимистичных явлений, касающихся задержек платежей по ипотечным кредитам. Основные тезисы:

• Рост объема просроченной задолженности – результат серьезного ухудшения качества кредитов в предыдущие годы: это и всевозможные ипотечные программы, предполагающие снижение ставки и размера первоначального взноса практически до нуля, и различные «схематозы» от застройщиков, работающих по принципу «купи сегодня – плати завтра», которые привели на рынок заемщиков практически без накоплений и с высокой финансовой нагрузкой.

• Становится очевидной еще и проблема рассрочек, которые становятся миной замедленного действия для рынка жилья: такие сделки не предполагают полную оплату квартиры сразу, а являются по сути резервированием. А будет ли у людей финансовая возможность вносить последующие платежи – вопрос

• Центробанк ввел ипотечный стандарт призванный убрать с рынка высокорисковые схемы кредитования и повысить информированность заемщика об условиях кредита , и получил право вводить в ипотеке макропруденциальные лимиты на выдачу кредитов.

• Просрочка платежей по ипотеке в России резко выросла в 2024 году до 108 млрд рублей, это 57% гг. За 2023 год прирост составил всего 5%

• При этом в декабре проблемный ипотечный банковский портфель вырос сразу на 6.3 млрд (6% гг) – это максимальный месячный прирост на протяжении года. В итоге доля просроченной ипотечной задолженности в совокупном портфеле достигла 0.45%. Говорить о кризисе пока рано, но, тем не менее, первые звоночки уже звучат