Инсайд дня: Казань обогнала Петербург ⚡️

По какому параметру?

Ответ вас удивит:
средний бюджет покупки лота в сделках.

Да, Казань действительно обошла Санкт-Петербург по этому показателю.

Наглядно сравниваем:

Сентябрь ✔️

Казань: средний бюджет лота в сделке — 10,9 млн руб.

Петербург — 10,6 млн руб.

Октябрь ✔️

Казань — 11,5 млн руб.

Петербург — 10,4 млн руб.

С чем связана такая динамика и почему тенденция повторяется второй месяц подряд?

Спросили у Ивана Вершинина, директора по продажам bnmap.pro в регионе ПФО🎤:

В Казани на реализации представлено 82 проекта, из них 41 в сегменте от бизнес-класса и выше. Количество проектов на экспозиции относительно небольшое по сравнению с другими мегаполисами, но при этом структура предложения похожа на московскую, где преобладает высокобюджетная недвижимость. Для сравнения - в Петербурге менее половины экспозиции (114 из 273 проектов) относятся к бизнес-классу и выше, остальное - масс- сегмент. Стоит отметить и среднюю площадь лотов, в Казани (55,5 кв.м) она существенно больше питерской (46,2 кв.м).

Первое интервью нового гендиректора «Самолета» Анны Акиньшиной

Основные моменты из видео:
🤩Земельный банк застройщика (более 46,5 млн «квадратов») оценивается в ~800 млрд рублей.

🤩Акиньшина подтвердила, что Михаил Кенин не продает свой пакет акций и остается ключевым акционером. А «Киевская площадь» продала свою долю акций «Самолета» по своим причинам, не связанным с застройщиком. Все ключевые акционеры остаются с компанией.

🤩Средняя ставка по кредитному портфелю, включая корпоративный долг в ~700 млрд рублей, составляет порядка 12%. Денег в кассе 38 млрд рублей. С процентами по долгам нет проблем, поскольку они капитализируются. Значимых рисков по операционной ликвидности нет.

🤩Цены снижать «Самолет» не собирается. На снижение спроса компания будет отвечать снижением предложения, так как себестоимость строительства растёт.

🤩Есть возможность сохранения ключевой ставки на уровне 21% годовых.

🤩По ключевым застройщикам в РФ глобальных рисков банкротств нет. Через пару лет ожидается дефицит предложения, и цены на жильё вырастут.

🤩«Период высоких ставок по ипотеке мы сможем стабильно пройти с помощью микса по арендному бизнесу и рассрочкам». В частности, в течение месяца застройщик запустит Закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) по арендному жилью.

🤩Все обязательства перед дольщиками по вводу жилья в 2024 и в 2025 годах будут выполнены. Переносов не ожидается.

🤩Свои облигации «Самолет» выкупать не будет. Кэш компания планирует инвестировать в другие направления. Гасить долг нет потребности.

🤩Банки ведут себя «порядочно» в рамках проектного финансирования, и большинство из них не меняют условия.

🤩Допэмиссия акций «Самолета» не планируется, а их цена, по мнению Акиньшиной, выглядит привлекательно для инвесторов.

👛 Как следует из обзора ЦБ, ипотечный заемщик со средним доходом в III кв. 2024 года мог приобрести первичного жилья:

🟡41 кв. м по льготной ипотеке (43 кв. м годом ранее),
🟡15 кв. м по рыночной ипотеке (24 кв. м годом ранее)

При этом регулятор подчеркивает, что финансовые возможности граждан для оплаты первого взноса по ипотеке за счет собственных средств на первичном рынке жилья остаются на уровне начала 2023 года, а на вторичном – на 1,6 кв. м. больше по сравнению с аналогичным периодом.

@rusipoteka

📌 Покупка квартиры на вторичном рынке (29.11.24). Все очень быстро меняется. Пока так @ipotekahouse

Ставки для ориентира и сравнения указаны в прикрепленной табличке. Это база для хороших «белых» клиентов, но нужно понимать, что сейчас банки все активнее применяют индивидуальный подход к установлению ставки в зависимости от общего портрета клиента и даже хороший клиент может «словить» более высокую ставку. Почти всегда в банках есть отдельные скидки для зарплатников, в т.ч. порой для будущих или для тех, кто пользуется картой банка. Тут мы их не указывали. Ставка может быть ниже при расширенной страховке или при платных опциях или при подаче заявок через некоторых партнеров того или иного банка (порой в банках есть такое понятие как премиум или типа того партнеры).

❗ Обращайте внимание на нюансы в столбце "комментарии".

И еще, порой значение ПВ пограничное, стоит чуть прибавить денег к сумме ПВ и вы уже в другой категории и с другой ставкой. Тоже самое по сумме кредита. Имейте это в виду при оформлении заявки.

Ставка везде учитывает страхование жизни. Состав страховки везде разный (где-то требуется расширенное страхование), цена тоже. Сравнивайте не только ставку.

Выбирайте программу не только по ставкам, но и по доп расходам (страховка и тп). Уточняйте все, а также полную стоимость кредита именно по вашему кредиту и сравнивайте.

➡️Выкуп последней доли в квартире при залоге всей квартиры:
Сбер, БСПБ, ГПБ, СГБ, Абсолют банк, Ак Барс банк, МКБ, МТС банк, Татсоцбанк, ПСБ, Уралсиб, Совкомбанк, Центр-инвест, ТКБ, Примсоцбанк.

📝 Нашли неточность, пишите.

©ipotekahouse #свод #ипотека

🗣 «С 1 июля 2025 года мы планируем впервые установить макропруденциальные лимиты в ипотеке и автокредитовании. Мы рассчитываем, что с помощью этого инструмента сможем еще более эффективно ограничивать рост долговой нагрузки граждан и риски для банков».

Полный текст выступления заместителя Председателя Банка России Филиппа Габунии, посвященного Обзору финансовой стабильности за второй-третий кварталы 2024 года, читайте на сайте ➡️

⚡️Минфин шепчет важное:

▪️Бой кусочнечеству: В 2025 на семейку вкинут добавку общего лимита сразу +2,4 трлн. То есть, с нынешних 6,25 (вычерпанных ныне на 93%) поднимется до 8,65 трлн...

▪️Бой качелям "дам / не дам": С 15 декабря начнёт действовать принцип общего котла. То есть, как понимаю, не будет больше закрепления конкретных лимитов за банками. Никаких привязок к исчерпанию и просьб добавок / перераспреда. Черпать все будут сколько унесут. Пока общий лимит позволяет


Для целящихся на семейку - мощные новости 🔥 @iliilitop

🎆57% ценовой разрыв по недвижимости

Центробанк России пока не смог сократить ценовой разрыв между новостройками и вторичным рынком жилья.

2016 год был последним, когда цены на вторичке были выше,чем в новостройках. Тогда, в среднем по России разница была в 1%. Затем разрыв перешёл в пользу новостроек и вот как он изменялся:

В 2017 году - 9%
2018 - 13%
2019 - 9%
2020 - 18%
2021 - 29%
2022 - 30%
2023 - 44%
2024 - 57%

Как видно, в течение 2024 года средний разрыв по стране между новостройками и вторичным рынком жилья продолжил увеличиваться.

Разрыв говорит, как о росте цен у застройщиков, так и о снижении на вторичке.

Очевидно, что при таком разрыве цен говорить о гениальных инвестициях в новостройки с целью перепродажи говорить не приходится. Как я неоднократно упоминал ранее, те, кто купил квартиру у застройщика осенью 2022 года до сих пор находится в прогаре.

Ну, и, соответственно, когда мне говорят, что застройщики легко продадут свой недострой для покрытия убытков у меня возникает встречный вопрос - почему?

Конечно, у подписчиков канала может быть иное мнение, которое легко можно изложить в комментариях.