ДОМ.РФ ждет, что ключевую ставку повысят в декабре

Одним из оснований для этого считают высокие инфляционные ожидания населения и бизнеса в ноябре. Еще проблемы создают ослабление рубля и новые санкции США против более 50 российских банков, — международные расчеты под угрозой.

В этих условиях Банк России 20 декабря с высокой вероятностью повысит ключевую ставку

читаем в обзоре, страница 4.

👉 Если в следующем году ключ не опустится ниже 20%, то выдача ипотеки сократится по сравнению с 2024-м, прогнозирует ДОМ.РФ. По итогам этого года выдадут около 1,4 млн ипотечных кредитов на 5 трлн ₽. В 2025-м показатель может снизиться до 1,2–1,3 млн выдач на 4–4,5 трлн ₽.

Кстати. Правительство утвердило предельные индексы роста тарифов на коммунальные услуги на 2025 год.

Повышение платы за ЖКХ традиционно запланировано на 1 июля. Индексы - то есть на сколько процентов максимально может повыситься плата - рассчитаны для каждого региона.

Сильнее всего платежи могут вырасти в Пермском крае - на 21,1%; в Архангельской области (20%), на Кузбассе (19,8%).

Наименьшее подорожание планируется в Амурской области (на 8,6%), в Республике Алтай (8,8%) и Ханты-Мансийском АО (9%).

В Москве плата поднимется на 15%, в Санкт-Петербурге - на 14,6%.

#жкх

Итоги недели

На вторичном рынке Петербурга предложение ускоренно снижается. В спальных районах минус 0,8% за неделю. Сильнее всего сократилось предложение однокомнатных квартир - на 1,6% за неделю. С начала месяца общий объем предложения снизился на 6,2%, это уже рекорд.

Спрос как минимум не снижается. Кстати, по итогам октября Росреестр зафиксировал 8,9 тыс. сделок купли-продажи. Максимум за этот год. Впору говорить, что проблема не в наличии покупателей, а в приемлемом выборе объектов.

Разобраться с динамикой цен - сложнее. Сбербанк, например, фиксирует снижение реальных цен сделок в октябре на 0,6%. По нашим данным больше похоже, что цены двигаются разнонаправленно, в зависимости от района, качества квартир и наличия конкурентных предложений. Чем выше класс и меньше конкуренция - тем вероятнее, что цены сделок немного, но выросли с начала осени.

Про динамику цен в рекламе говорить бессмысленно - это отражение ожиданий продавцов, нередко оторванных от реальности.

Цены на новостройки на фоне ослабевающего спроса продолжают расти (Сбер за октябрь насчитал + 2,6 %). Но рост этот номинальный: в цены заложены компенсации банкам за выдачу семейной ипотеки и удорожание при сделках в рассрочку (их, похоже, все больше).

Так что ценовой разрыв между вторичкой и первичкой увеличивается, и говорить о преодолении этого дисбаланса преждевременно.

Если рассматривать только 100% оплату - увидим, конечно, заметное снижение цен.

Семейной ипотеки на 21 ноября (по отчету ДОМ.РФ) выдано всего на 103,6 млрд рублей - при таких темпах за текущий месяц будет выдано на 22% меньше, чем в октябре. И это без учета того, что у Сбербанка снова заканчиваются лимиты.

Среди покупателей все больше людей с рассрочкой, все меньше - с семейной ипотекой, немногие - с «живыми» деньгами. Если декабрь за счет предновогоднего спроса окажется чуть лучше октября-ноября, это будет очень неплохой результат.

В начале 2025 года факторов поддержки спроса на новостройки не прослеживается. Напротив: вступает в силу «ипотечный стандарт», и не факт, что будут высокие уровни выдачи семейной ипотеки: слишком дорогое для бюджета удовольствие при высокой ключевой ставке.

Главная проблема отрасли не в снижении продаж, а в последствиях в среднесрочном периоде. Снижение покрытия кредитов (выданных в рамках проектного финансирования) средствами на эскроу-счетах приводит к росту процентной нагрузки проектов. Средневзвешенная ставка по проектному финансированию в сентябре выросла на 0,5 пп, до 7,5% в начале октября. Цифра пока не критичная, но ближайшее время она будет расти.

Мнения участников рынка поляризуются. Есть люди, которые аккумулируют деньги на депозитах и искренне ждут снижения цен на вторичке. Вторая группа видит «депозитные риски» и начинает активно присматривать объекты для покупки, не будучи уверенными, что ослабление рубля, инфляция и высокие ставки не приведут к росту цен на недвижимость. По ощущениям - число последних увеличивается.

Правда, имеющиеся на рынке объекты не устраивают клиентов ни в плане цены, ни по доходности. Качественных объектов все меньше.
Есть приличный слой клиентов, которые задумываются о покупке за наличку. Вопрос достаточно ли их, чтобы поддержать, а то и подтолкнуть вверх цены на готовую недвижимость.

@yeltsovm

Модели девелоперов не держат снижение цен на 10-15%, а у населения формируют такое представление, что-то упадет больше. Это ебать эпик фейл.

Не имей сто рублей, на доллар всё равно не хватит.

Важный индикатор, за которым надо будет следить в следующем году – доля проданного жилья к моменту ввода в эксплуатацию. По данным ЕИСЖС, дома, которые сдавались в эксплуатацию в октябре 2024 года были проданы на 77%. Остальные квартиры предстоит продавать уже в готовом виде.

Уровень в 77% приемлем и для банков, которые финансировали строительство, и для девелоперов. Но в настоящий момент сдаются дома, которые строились и продавались, начиная с 2022-23 гг., в период высокого спроса. А основные вопросы по соотношению распроданности к строительной готовности возникают к проектам, которые вышли на рынок в последние полгода.

@REBURG